Решение от 5 июля 2022 г. по делу № А32-46209/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-46209/2019
г. Краснодар
05 июля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 21.06.2022.

Полный текст решения изготовлен 05.07.2022.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: администрация муниципального образования город Краснодар(ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 350000, Краснодарский край,<...> (далее - истец, администрация)

ответчик: индивидуальный предприниматель ФИО2(ОГРНИП 314230805000030, ИНН <***>), г. Краснодар (далее - ответчик, ФИО2, предприниматель)

о расторжении договора аренды земельного участка по встречному иску

истец по встречному иску: индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 314230805000030, ИНН <***>), г. Краснодар

ответчик по встречному иску: администрация муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, Краснодарский край,<...>

о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендуемого по договору арендыот 09.12.2013 № 4300020495 земельного участка в размере 26 000 000,00 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 153 000,00 рублей

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, <...> (далее - третье лицо, департамент собственности)

общество с ограниченной ответственностью "Горизонт" (ОГРН <***>,ИНН <***>) 352043, Краснодарский край, ст. Павловская, ул. Советская, 78 А,

министерство природных ресурсов Краснодарского края (ИНН <***>,ОГРН <***>), 350004, <...>;

департамент финансов администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>), 350000, <...>.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО3 – по доверенности, диплом;

от ответчика: ФИО4 – по доверенности, диплом;

от иных лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в арбитражный суд иском о расторжении договора аренды земельного участка от 09.12.2013 № 4300020495, заключенного между администрацией и ФИО2; о возложении на ответчика обязанности возвратить земельный участок площадью 989 кв. м, расположенный в Западном внутригородском округе <...>, кадастровый номер 23:43:0206082:2383, путем подписания акт приема - передачи земельного участка.

Определением суда от 04.12.2019 к производству принят встречный иск ответчика о взыскании с администрации стоимости неотделимых улучшений арендуемого по договору аренды от 09.12.2013 № 4300020495 земельного участка в размере 26 000 000,00 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 153 000,00 рублей.

Определением суда от 17.03.2020 производство по делу приостановлено в связи с проведением по делу судебной экспертизы. Проведение судебной экспертизы поручено ФИО5, эксперту ООО "Центр Судебной Экспертизы".

Перед экспертом поставлены следующие вопросы: 1). Является ли производство берегоукрепления р. Кубань неотделимым улучшением земельного участка с кадастровым номером 23:43:0206082:2383, общей площадью 989 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе <...>; 2). В какой период было произведено берегоукрепления р. Кубань неотделимым улучшением земельного участка с кадастровым номером 23:43:0206082:2383, общей площадью 989 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе <...>; 3). Какова стоимость произведенных неотделимых улучшений земельного участка с кадастровым номером 23:43:0206082:2383, общей площадью 989 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе <...>.

По итогам судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта №01-ЦСЭ.

Определением от 03.02.2021 производство по делу возобновлено.

Истец по встречному иску заявил отказа от иска.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если истец отказался от иска, арбитражный суд прекращает производство по делу.

По смыслу части 2 статьи 49 и части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказ от иска - это отказ от судебной защиты конкретного субъективного права, направленный на прекращение возбужденного истцом процесса.

Право истца отказаться от исковых требований вытекает из конституционно значимого принципа диспозитивности, который, в частности, означает, что процессуальные отношения в гражданском судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются главным образом по инициативе непосредственных участников спорного материального правоотношения, имеющих возможность с помощью суда распоряжаться своими процессуальными правами, а также спорным материальным правом (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 № 10-П).

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.10.2013 № 3862/13, предусмотренное частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право истца на отказ от иска вытекает из принципа диспозитивности, согласно которому стороны свободно распоряжаются своими процессуальными правами.

Суд установил, что отказ истца по встречному иску от исковых требований не нарушает прав и законных интересов других лиц, в силу чего отказа от иска судом принят.

Производство по делу в части встречных исковых требований прекращено.

Как следует из материалов дела, в государственной неразграниченной собственности находится земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206082:2383, площадью 989 кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, 70, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства офиса(далее - земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206082:2383, спорный земельный участок, участок).

Из постановления администрации муниципального образования город Краснодарот 03.12.2013 № 9269 "О предоставлении гражданке ФИО2 земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодар" следует, что постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 28.10.2013№ 8251 "Об утверждении гражданке ФИО2 материалов предварительного согласования места размещения гостиницы в Западном внутригородском округе города Краснодар" гражданке ФИО2 утверждены материалы предварительного согласования места размещения офиса на земельном участке площадью 989 кв. м по улице Кожевенной, 70 в Западном внутригородском округе города Краснодара.

На основании постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 03.12.2013 № 9269 "О предоставлении гражданке ФИО2 земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодар" между администрацией (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 09.12.2013 № 4300020495 (далее - договор). В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 989 кв. м, расположенный в Западном внутригородском округе <...>, кадастровый номер 23:43:0206082:2383.Пунктом 1.3 договора установлено, что участок предоставляется для строительства офиса (7. Прочие земельные участки). В соответствии с пунктами 4.1.5, 4.1.11 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до разработки проектной документации, ее утверждения, получения положительных заключений соответствующих экспертиз по проектной документации, а также до получения разрешения на строительство, реконструкцию в установленном порядке. Договор действует в течение десяти лет с 03.12.2013 по 03.12.2023 (пункт 6.1 договора). Пунктом 7.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

Договор зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Актом осмотра земельного участка от 29.05.2019 № 1249, составленным сотрудниками администрации, установлено, что участок огорожен, свободен от зданий, зарос сорной растительностью.

Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар письмом от 04.06.2018 сообщил департаменту муниципальной собственности и городских земель муниципального образования город Краснодар о том, что разрешение на строительство капитальных объектов в границах спорного участка не выдавалось.

Администрацией в адрес ответчика было направлено предписание об устранении нарушений от 06.06.2019 № 11978/26.

В связи с неустранением нарушений, администрацией в адрес ответчика направлено уведомление от 15.08.2019 № 999/07 с предложением о расторжении договора аренды.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с наносящим иском.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российский Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Определениями суда на истца возлагалась обязанность представить документы, сопровождающие процедуру предоставления земельного участка (публикацию в СМИ, документацию по предварительному согласованию места размещения объекта); в случае уничтожения указанных документов соответствующий акт уничтожения.

Истцом представлен акт от 11.11.2019 №53 о выделении к уничтожению документов, не подлежащих хранению в архивном отделе МКУ "УЗО", утвержденный директором муниципального казенного учреждения муниципального образования город Краснодар "Управление земельных отношений", документы по предоставлению спорного земельного участка уничтожены, как утратившие практическое значение и в связи с истечением срока хранения, в соответствии с пунктом 13.5.3 Инструкции по делопроизводству в администрации муниципального образования город Краснодар, утвержденной распоряжением главы муниципального образования город Краснодарот 11.07.2008 № 177-р.

Так, под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в публичной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К землям общего пользования относятся участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В силу пункта 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

При этом запрета на предоставление в аренду таких земельных участков законом не предусмотрено.

Согласно статье 6 Водного кодекса Российской Федерации полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров.

Из материалов дела, в том числе из графического плана, не следует, что спорный земельный участок имеет наложение на береговую полосу. Материалы дела лишь подтверждают, что арендуемый земельный участок расположен в водоохранной зоне реки Кубань (200 м). Однако согласно части 16 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.06.2020 по делу № А32-5788/2019.

Таким образом, спорный договор заключен в порядке, предусмотренном законом, и не имеет пороков.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договор, в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление № 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу статьи 42, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации основаниям, среди которых названо неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка.

В отношении доводов истца судом установлено следующее.

08 мая 2014 года ФИО2 и ООО ЦПК "Строитель" заключен договор на проведение проектных работ с целью разработки проектной документации для строительства "Офисного здания по ул. Кожевенная, 70 в г. Краснодар", в результате чего была разработана проектная документация для строительства офиса на арендуемом земельном участке.

28 августа 2014 года ФИО2 и ООО "СпецЭкспертпроект-Центр" заключен договор на проведение экспертизы проектной документации. Организацией подготовлено положительное заключение экспертизы от 03.11.2016.

В 2014 году, на основании договора на предоставление информации о состоянии окружающей среды, ее загрязнении от 01.08.2014, проведены лабораторные работы по измерению фоновых концентраций вредных примесей атмосферного воздуха для строительства и проектирования офисного здания на арендуемом земельном участке.

В целях получения разрешения на строительство офисного здания на арендуемом земельном участке по адресу: <...>, ФИО2 05.08.2014 получены технические условия № 105 на теплоснабжение административного здания по ул. Кожевенная, 70.

В 2015 году были получены технические условия на подключение (технологическое присоединение) к централизованным системам водоснабжения и водоотведения, технические условия для присоединения к электрическим сетям.

26 января 2015 года письмом № 16/13 Министерство обороны РФ согласовало Ответчику возможность строительства офисного здания на арендованном земельном участке.

20 сентября 2017 года ФИО2 подано заявление в департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования горд Краснодар о выдаче разрешения на строительство офисного здания на арендуемом земельном участке по адресу: <...>. В выдаче разрешения на строительство офисного здания заявителю было отказано. Ранее 01.02.2017 ФИО2 также отказано в выдаче разрешения на строительство.

10 ноября 2017 года ФИО2 подано заявление в департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар о выдаче градостроительного плана земельного участка.

13 апреля 2018 года ФИО2 подано заявление в департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар о внесении изменений в генеральный план муниципального образования г. Краснодар в отношении арендуемого земельного участка по ул. Кожевенной, 70. Во внесении изменений в генеральный план было отказано.

17 марта 2022 года в целях получения разрешения на строительство офисного здания по улице Кожевенная, 70, а также в связи с истечением срока действия технических условий на подключение (технологическое присоединение) к централизованным системам водоснабжения и водоотведения, ФИО2 было подано заявлениев ООО "Краснодар "Водоканал" на продление технических условий. Письмом от 17.03.2022 в продлении условий подключения на объект "Офисное здание по ул. Кожевенной, 70" было отказано. ООО "Краснодар "Водоканал" указал на возможность получения новых технических условий.

Таким образом, ФИО2 предпринимались меры для строительства здания на арендуемом земельном участке, то есть для использования арендуемого земельного участка по целевому назначению.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с его неосвоением для строительства представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка

В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Указанная позиция изложена Верховным Судом Российской Федерации в Определении от 14.03.2017 № 18-КГ-14.

То есть из срока неиспользования участка следует исключить время, необходимое для освоения земельного участка, а именно время необходимое для проведения инженерных изысканий, получения градостроительного плана земельного участка, проведения работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получения разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному и неисправимому арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.

В рассматриваемом случае, таких обстоятельств судом не установлено.

В связи с вышеизложенными обстоятельствами исковые требования администрации надлежит оставить без удовлетворения.


Руководствуясь статьями 4, 9, 49, 65, 70, 110, 137, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В первоначальном иске отказать.

Отказ от встречного иска принять.

Производство по делу по встречному иску прекратить.


Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья

О.С. Левченко