Решение от 11 октября 2021 г. по делу № А65-13194/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г.Казань Дело №А65-13194/2021

Дата изготовления решения в полном объеме 11 октября 2021 года

Дата объявления резолютивной части 04 октября 2021 года

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Г.Н. Мурзахановой, при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Евромаркет", г.Набережные Челны (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении соглашения о присоединении к договору аренды №13/177-АЗ от 19.05.2006, взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 в размере 245 707 руб., неустойки за период 16.04.2020 по 23.03.2021 в размере 56 676 руб. 46 коп.,

с участием:

истца – представитель ФИО2 по доверенности №108 от 10.09.2021, паспорт, диплом;

ответчика – представитель не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования <...> (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Евромаркет", г.Набережные Челны (далее – ответчик) о расторжении соглашения о присоединении к договору аренды №13/177-АЗ от 19.05.2006, взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 в размере 245 707 руб., неустойки за период 16.04.2020 по 23.03.2021 в размере 56 676 руб., 46 коп.

Определением суда от 07.06.2021 исковое заявление принято Арбитражным судом Республики Татарстан к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии с условиями ст. 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 30.07.2021 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени, дне и месте судебного заседания извещен.

Суд в порядке ст.156 АПК РФ определил провести судебное заседание без участия представителя ответчика.

Представитель истца исковые требования поддерживает в полном объеме, дает устные пояснения.

Из материалов дела следует, что 19.05.2006 между Исполнительным комитетом г.Набережные Челны и ООО «ТКДЦ «Батыр» заключен договор аренды с множественностью лиц со стороны арендатора №177-АЗ, сроком по 17.05.2055. Зарегистрирован договор аренды 09.06.2006.

В соответствии с п. 1.1 договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды совместно с другими собственниками (пользователями) части здания, сооружения, именуемыми в дальнейшем соарендаторами, расположенного на этом земельном участке (далее - объект), земельный участок 16:52:070101:0220, находящийся по адресу: РТ, <...> (3/02), площадью 4 154 кв.м.

Согласно п.5.2 договора в случае нарушения арендатором п.п. 3.4, 3.8 договора начисляются пени в размере 0,1 процента с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

По передаточному акту от 19.05.2006 ООО «ТКДЦ «Батыр» земельный участок получил.

19.05.2006 между Исполнительным комитетом г.Набережные Челны и ООО «Евромаркет» (ответчик) заключено соглашение о присоединении к договору аренды №13/177-АЗ, сроком по 17.05.2055. Соглашение о присоединении зарегистрировано 09.06.2006.

В соответствии с п. 1 соглашения арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды совместно с другими собственниками (пользователями) части здания, сооружения, расположенных на этом земельном участке, земельный участок 16:52:070101:0220, находящийся по адресу: РТ, <...> (3/02), площадью 4 154 кв.м.

Согласно п.2 условиями использования указанного в п.1 соглашения земельного участка арендатором стороны признают условия договора аренды земельного, заключенного между ИКМО г. Набережные Челны и ООО «Театрально-киноконцертный досуговый центр «Батыр» от 19.05.2006 №177-АЗ, который является неотъемлемой частью соглашения.

05.04.2011 между Исполнительным комитетом г.Набережные Челны и ответчиком заключено дополнительное соглашение к соглашению о присоединении к договору аренды от 19.05.2006г. №13/177-АЗ.

Согласно п. 1 дополнительного соглашения участок предоставляется под киноконцертный зал и летнее кафе.

В соответствии с п. 3.8 договора от 19.05.2006 арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально, не позднее пятнадцатого числа первого месяца квартала, следующего за отчетным.

В соответствии с п.4.3.6 договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату в размере и порядке, определенных договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

За период с 01.01.2020 по 31.12.2020 за ответчиком образовалась задолженность в сумме 245 707 руб.

Истцом в адрес ответчика было направлена претензия № 170П от 26.03.2021 с предложением произвести оплату задолженности по арендным платежам в добровольном порядке, содержащим предложение о расторжении договора аренды по соглашению сторон в связи с допущенными нарушениями по оплате арендных платежей в установленный в претензии срок. При неисполнении требования в установленный срок истец указал на расторжение договора в судебном порядке.

Требования, изложенные в указанной претензии, ответчиком оставлены без внимания и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском о расторжении соглашения о присоединении к договору аренды №13/177-АЗ от 19.05.2006, взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 в размере 245 707 руб., неустойки за период 16.04.2020 по 23.03.2021 в размере 56 676 руб. 46 коп.

До принятия судебного акта по настоящему делу ответчиком представлены платежные поручения о погашении задолженности.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований в силу следующего.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в том числе и виде арендной платы.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с положениями статьей 307 -309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим (статья 310 Кодекса).

Согласно положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям, подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В Республике Татарстан порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определен Положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров РТ от 09.02.1995 №74 "Об арендной плате за землю".

Арендная плата за землю рассчитывается в соответствии с Постановлением КМ РТ от 09.02.1995 N 74 «Об арендной плате за землю», Решением Городского Совета 09.11.2016 №11/6 «О земельном налоге».

Согласно пункту 2.1 раздела 2 указанного положения арендная плата начисляется с применением поправочного коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка.

Согласно данному перечню для земельных участков, используемых общественного питания установлен поправочный коэффициент "4".

Решением Горсовета муниципального образования «г. Набережные Челны» от 09.11.2016 № 11/6 (с изм. от 15.12.2016 №13/7) «О земельном налоге», действующим с 01.01.2017, в отношении земельных участков с видом разрешенного использования земельного участка: общественное питание налоговая ставка установлена в размере 1,35 % от кадастровой стоимости.

Согласно выписке из ЕГРН от 31.03.2021 №99/2021/384645244 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 16:52:070101:220 под театрально-киноконцертный досуговый центр и летнее кафе.

В рассматриваемом случае применению подлежит поправочный коэффициент - 4, налоговая ставка-1,35%.

Согласно расчету истца ежегодная арендная плата составляет 327 611 руб., ответчиком правильность применения истцом налоговой ставки и коэффициента не оспаривались, в связи с чем расчет истца указан верно.

Ответчиком была произведена оплата по платежным поручениям №146 от 04.06.2021 на сумму 100 000 руб., №150 от 08.06.2021 на сумму 50 000 руб., №169 от 05.06.2021 на сумму 95 707 руб. В представленных платежных поручениях указано назначение платежа «доходы, получаемые в виде аренды платы за земельные участки. Договор № 13/177-АЗ от 19.05.2006».

Согласно ч.3 ст. 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

На основании изложенного, судом принимаются указанные платежные поручения в качестве оплаты за спорный период, в связи с чем, основания для удовлетворения требований в части взыскания долга отсутствуют.

Истцом также заявлено о взыскании пени за период с 16.01.2018 по 23.03.2021 в сумме 56 676 руб. 46 коп.

Разрешая требование истца о взыскании пени, суд исходит из следующего.

Согласно ч.1 ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Нарушение ответчиком сроков оплаты арендных платежей по договору аренды подтверждено материалами дела, ответчиком произведена оплата задолженности после обращения истца с иском в суд, в связи с чем, начисление договорной неустойки является правомерным.

В соответствии с п.60 постановления Пленума Верховного Суда РФ №7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно п. 5.2. договора в случае нарушения арендатором п.п. 3.4, 3.8 договора начисляются пени в размере 0,1 процента с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) пени может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности пени последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной пени.

По смыслу указанных выше норм гражданского законодательства и пунктов 71, 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с п.72 постановления Пленума Верховного Суда РФ №7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330, статья 387 ГПК РФ, часть 6.1 статьи 268, часть 1 статьи 286 АПК РФ).

При этом в силу пункта 77 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Ответчик ходатайства о снижении пени не заявлял, доказательств ее несоразмерности не представил.

Расчет пени произведен истцом в соответствии с условиями договора, соответствует фактическим обстоятельствам дела и периоду просрочки, ответчиком не оспаривался и составляет 56 676 руб. 46 коп., в связи с чем требование истца о взыскании 56 676 руб. 46 коп. пени за период с 16.04.2020 по 23.03.2021 правомерно и подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено о расторжении соглашения о присоединении к договору аренды №13/177-АЗ от 19.05.2006.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о расторжении договора аренды в данном случае является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

Таким образом, в рассматриваемом случае для определения наличия оснований для удовлетворения требований истца о расторжении спорного договора аренды необходимо установить соблюден ли истцом досудебный порядок урегулирования спора, в том числе, предоставлено ли арендатору время для устранения нарушенного обязательства, поскольку только после соблюдения данного условия у арендодателя возникает право требовать расторжения договора.

Согласно ч.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

Согласно ч.3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя является невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

За период пользования земельным участком ответчик платежи, предусмотренные договором, производил несвоевременно и не в полном объеме, что является существенным нарушением условий договора аренды.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.

Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Как разъяснено в пункте 30 указанного информационного письма необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

В силу указанного в предмет доказывания по требованию о расторжении договора входит наличие доказательств соблюдения досудебной процедуры расторжения договора.

В силу ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы истец направил в адрес ответчика претензию № 170П от 26.03.2021 с предложением произвести оплату задолженности по арендным платежам в добровольном порядке, содержащим предложение о расторжении договора аренды по соглашению сторон в связи с допущенными нарушениями по оплате арендных платежей в течение 10 дней после истечения 10-дневного срока для добровольного исполнения требований претензии.

Таким образом, истец предоставил ответчику возможность добровольного исполнения им обязательств по погашению задолженности по арендной плате, в связи с чем суд приходит к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора.

На основании вышеизложенного, учитывая нарушение ответчиком существенных условий договора в части оплаты арендной платы, оплаты арендных платежей после обращения с иском в суд, а также соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора, требование о расторжении соглашения о присоединении к договору аренды №13/177-АЗ от 19.05.2006 является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика в доход федерального бюджета в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без учета оплаты долга, поскольку долг ответчиком погашен после обращения в суд с настоящим иском.

Руководствуясь статьями 110, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить частично.

Расторгнуть соглашение о присоединении к договору аренды №13/177-АЗ от 19.05.2006.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Евромаркет", г.Набережные Челны (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>) неустойку в сумме 56 676 (пятьдесят шесть тысяч шестьсот семьдесят шесть) руб. 46 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Евромаркет", г.Набережные Челны (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 15 048 (пятнадцать тысяч сорок восемь) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления решения в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судья Г.Н. Мурзаханова