Постановление от 3 марта 2025 г. по делу № А34-3670/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № Ф09-140/25

Екатеринбург

04 марта 2025 г. Дело № А34-3670/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2025 г. Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2025 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Суспициной Л.А., Гуляевой Е.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Кургана на решение Арбитражного суда Курганской области от 09.08.2024 по делу № А34-3670/2024 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курганской области, приняли участие представители:

Администрации города Кургана (далее - Администрация) – ФИО1 (доверенность от 13.10.2022);

индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 27.03.2024).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора N 54 от 19.03.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:090701:5 площадью 7400 кв. м, с разрешенным использованием: для размещения базы отдыха с кафе, расположенного по адресу: Курганская область, город Курган, пос. Увал.

Решением суда от 09.08.2024 в удовлетворении исковых требований Администрации отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2024 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация просит указанные судебные акты отменить в полном объеме и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несогласие с выводом судов об отсутствии существенного нарушения условий пунктов 4.2.1, 4.2, 4.4.2, 4.4 договора. Заявитель жалобы указывает, что спорный земельный участок предпринимателем продолжительное по назначению не используется, арендатором не осуществляется действий, свидетельствующих о намерении использовать земельный участок для целей предоставления, что является существенным нарушением условий договора аренды. Кроме того, в настоящее время ответчик не приступал к строительству заявленных объектов на участке, проектную документацию не подготовил, разрешительную документацию в установленном законом порядке не получил.

Как следует из материалов дела, 19.03.2018 между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор N 54 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает за плату в пользование на условиях аренды, а арендатор принимает земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:090701:5, площадью 7400 кв. м, адрес (описание местоположения) участка: Курганская область, г. Курган, п. Увал (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора разрешенное использование участка: для размещения базы отдыха с кафе.

Срок аренды участка устанавливается на 32 месяца с момента подписания акта приема-передачи участка (пункт 2.1 договора).

Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 19.03.20218, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Соглашением от 19.11.2020 стороны продлили срок аренды участка на 32 месяца до 19.07.2023.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 11.05.2023 по делу N А34-19860/2022 суд обязал Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 19.03.2018 N 54 об увеличении срока действия договора на 3 года.

Соглашением от 19.06.2023 стороны продлили срок аренды участка на 3 года до 19.07.2026.

В соответствии с пунктом 3.1 договора годовой размер арендной платы составляет 132 770 руб.

Арендная плата за текущий год перечисляется ежемесячно, не позднее последнего числа текущего месяца (пункт 3.4 договора).

Согласно пункту 3.8 договора неиспользование участка арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы.

В соответствии с пунктом 4.2.1 договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора.

В соответствии с пунктом 4.4.2 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением, разрешенным использованием и с Правилами землепользования и застройки города Кургана, согласно которым участок расположен в территориальной зоне РЗ 2 - зона учреждений отдыха, спорта и туризма.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды земельного участка арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора:

- при использовании участка не в соответствии с его целевым назначением или разрешенным использованием;

- при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа;

- при использовании участка способами, приводящими к его порче; - в иных случаях, установленных действующим законодательством.

Согласно пункту 4.4.7 договора арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающему к его территории, а также выполнить работы по благоустройству территории.

Согласно акту обследования земельного участка N 230 от 03.11.2023, проведенного специалистами Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города участок используется не в соответствии с установленным видом разрешенного использования, а именно: участок не огорожен, свободен от строений (сооружений), не осваивается. Участок и прилегающая территория заросли травой и кустарниками, высота которых достигает более полутора метров.

Истцом в адрес ответчика 25.12.2023 направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды земельного участка N 54 от 19.03.2018 с приложением проекта соглашения о расторжении договора N 54 аренды земельного участка от 19.03.2018. В качестве основания расторжения указано на нарушение условий договора о порядке внесения арендной платы (л.д. 17).

Истцом в адрес ответчика 06.02.2024 направлено уведомление о нарушении условий договора аренды земельного участка о целевом использовании с указанием на необходимость в срок до 20.02.2024 получить разрешение на строительство объекта на участке (л.д. 21).

Ссылаясь на наличие оснований для расторжения договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что истцом не доказан факт существенного нарушения условий договоров арендатором.

Суд кассационной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не находит оснований для их отмены.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 статьи 614 ГК РФ).

На основании части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено ограничение для расторжения договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более 5 лет - по требованию арендодателя они могут быть расторгнуты только при существенном нарушении договора.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более двух раз подряд, в иных случаях, установленных действующим законодательством.

В подтверждение факта нецелевого использования ответчиком спорного земельного участка истец представил в материалы дела акт обследования земельного участка N 230 от 03.11.2023, проведенного специалистами Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города, в котором указано, что участок не огорожен, свободен от строений (сооружений), не осваивается. Участок и прилегающая территория заросли травой и кустарниками.

Меду тем действующее законодательство разделяет понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

При этом под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Судами установлено, что в рассматриваемом случае в связи с тем, что земельный участок предоставлен под размещение базы отдыха с кафе, освоение земельного участка - это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство базы отдыха и кафе не предоставляется возможным, в том числе проекта планировки территории (статья 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации), градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации) и т.д.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального

строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом.

Предпринимателю ФИО2 24.04.2018 был выдан градостроительный план земельного участка, из которого следовало, что земельный участок частично расположен в зоне затопления, подтопления паводковыми водами р. Тобол. Необходимо было осуществить отсыпку земельного участка в целях поднятия уровня земельного участка. ФИО2 производил отсыпку земельного участка.

Предприниматель ФИО2 30.11.2018 обратился за выдачей актуализированной карты застроенной территории.

В декабре 2018 года предприниматель ФИО2 обратился за выдачей ситуационного плана территории. На обращение ФИО2 20.12.2018 выдан ответ о необходимости внесения оплаты за выдачу указанной информации.

В соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) в субъектах Российской Федерации введен режим повышенной готовности.

В Курганской области данная ситуация признана обстоятельством непреодолимой силы (форс-мажором), издано Постановление Губернатора Курганской области N 12 от 16.03.2020 "О введений повышенной готовности".

По причине распространения коронавирусной инфекции (COVID-19) в 2020 году деятельность предпринимателем ФИО2 не велась.

На основании пункта 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" между сторонами было заключено соглашение от 19.11.2020, в соответствии с которым срок аренды был увеличен до 19.11.2023.

Предпринимателем ФИО2 18.01.2021 был установлен факт того, что снег, вывозимый с территории города Кургана машинами завозится и вываливается на земельный участок ФИО2, в связи с чем подана жалоба 18.01.2021. Факт получения 18.01.2021 жалобы истцом подтвержден отметкой на жалобе (штамп, содержащий дату и подпись).

На основании п. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ФИО2 22.08.2022 обратился в Администрацию города Кургана с заявлением об увеличении срока договора аренды.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 11.05.2023 по делу N А34-19860/2022 установлен факт отсутствия нарушений законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка, суд обязал Департамент архитектуры, строительства и земельных

отношений Администрации города Кургана заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 19.03.2018 N 54 об увеличении срока действия договора на 3 года.

На период рассмотрения судебных споров, ввиду неопределенности судьбы земельного участка с учетом окончания срока действия договора 19.07.2023, во избежание убытков в случае не продления срока договора, активные действия по строительству ответчиком не осуществлялись, ввиду наличия риска убытков от вложения денежных средств в освоение земельного участка.

Заявление о предоставлении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 45:25:090701:5 было получено Департаментом архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана 19.08.2022.

Предпринимателю ФИО2 07.09.2022 выдан градостроительный план земельного участка.

Предпринимателем ФИО2 25.11.2022 заключен договор N А-369 на подготовку проектной документации.

Ввиду ненадлежащего исполнения обязательств по договору на подготовку проектной документации 15.08.2023 ФИО2 отказался от договора.

Ответчиком 05.04.2024 получено извещение Департамента экономического развития, предпринимательства и торговли от 01.04.2024 N 136-00768/24 о том, что спорный земельный участок находится в зоне подтопления, в связи с чем, необходимо демонтировать нестационарные объекты, строения, сооружения, ограждения, вывезти материальные ценности из зоны подтопления.

В настоящее время ФИО2 продолжает производить отсыпку земельного участка, так как после наводнения в мае - июне 2024 года земельный участок весь находится в зоне затопления, был полностью скрыт водой. Начиная с середины апреля 2024 года и до настоящего времени строительные работы вести невозможно, так как земельный участок до настоящего времени не просох, ведется отсыпка. Ведется проектирование объекта.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Между тем сроки освоения и строительства в договоре аренды земельного участка не предусмотрены.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства и обстоятельства дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу о том, что материалами дела подтверждается ведение предпринимателем

ФИО2 освоения земельного участка, выполнения работ по подготовке земельного участка к строительству, разработке проектной документации.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В абзаце 2 пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Учитывая указанные разъяснения, суды правомерно исходили из того, что в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора может быть отказано при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Поскольку расторжение договора влечет прекращение правоотношений, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с соразмерностью такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Судами установлено, что ответчик оплатил задолженность по арендной плате и данное обстоятельство учтено судами как смягчающее обстоятельство, характеризующее степень вины ответчика.

Таким образом, с учетом погашения ответчиком задолженности по арендной плате и недоказанности истцом факта нецелевого использования земельного участка, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора, в связи с чем отказали в удовлетворении исковых требований.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не могут являться основанием для отмены судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к

переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ). Обстоятельства настоящего дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством с учетом предмета заявленных требований.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь изменение или отмену судебных актов в соответствии со ст. 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Курганской области от 09.08.2024 по делу

№ А34-3670/2024 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации города Кургана – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.С. Полуяктов

Судьи Л.А. Суспицина

Е.И. Гуляева