Решение от 6 июля 2022 г. по делу № А53-4808/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-4808/22
06 июля 2022 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 04 июля 2022 г.

Полный текст решения изготовлен 06 июля 2022 г.



Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т.Д.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ИНН <***> ОГРН <***>

к обществу с ограниченной ответственностью «Региональное управление недвижимым имуществом» ИНН <***> ОГРН <***>

о расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок

третьи лица - Департамент автомобильных дорог и организации дорожного движения города Ростова-на-Дону и Департамент транспорта города Ростова-на-Дону

при участии:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 18.01.2022, № 23/11

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности от 11.01.2021 № 1/21, представитель ФИО4 по доверенности от 29.04.2022 № 1/22

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Региональное управление недвижимым имуществом» с требованием о расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок.

В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик против удовлетворения иска возражал.

Департамент транспорта города Ростова-на-Дону в отзыве на иск требования истца поддержал.

Департамент автомобильных дорог и организации дорожного движения города Ростова-на-Дону явку представителя в судебное заседание не обеспечил, отзыва на иск не направил, о рассмотрении дела извещен.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ввиду следующего.

12.10.1994 между Администрацией г. Ростова-на-Дону (арендодатель)и товариществом с ограниченной ответственностью ИВП «Оазис» (арендатор)заключен договор аренды земельного участка № 4349,в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору, а последнийпринял в аренду земельный участок площадью 0,0507 га, для устройстваостановочных комплексов и их эксплуатации, в том числе торговая площадь 24 кв. м,расположенного по адресу: <...> согласнопостановлению Администрации города Ростова-на-Дону от 10.10.1994 №1378,сроком на 49 лет.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2000 по делу А53-10129/99 утверждено мировое соглашение, в соответствии с которым ООО ИВП «Оазис» обязуется в счет погашения кредиторской задолженности перед обществом с ограниченной ответственностью «Юридическо-бухгалтерское агентство «Юрос» передать обществу все права и обязанности арендатора по договорам, указанным в приложении.

На основании определения Арбитражного суда РО от 19.04.2000 по делу № А53-10129/99, решения Арбитражного суда РО от 15.09.2015 по делу № А53-15203/15 Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и ООО ЮБА «Юрос» подписали дополнительное соглашение от 16.03.2017 № 1 к договору аренды земельного участка № 4349 от 12.10.1994.

Согласно п. 1.1 дополнительного соглашения № 1 от 16.03.2017 арендодатель предоставляет, арендатор принимает в аренду земельный участок с КН 61:44:0031571:235, расположенный по адресу: <...> для использования в целях устройства остановочных комплексов и их эксплуатации, площадью 507 кв. м.

В соответствии с п.2.1 дополнительного соглашения срок аренды участка устанавливается с l2.10.1994 до 10.10.2043.

08.08.2017 ООО ЮБА «Юрос» и ООО «РУНИ» заключили договор № 1/17уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды.

В соответствии с п. 1.1 договора № 1/17 арендатор передает новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка № 4349 от 12.10.1994, а также дополнительным соглашением к нему № 1 от 16.03.2017, а новый арендатор принимает переданные ему права и обязанности по договору аренды земельного участка.

Согласно сведениям ЕГРН земельному участку с кадастровым номером61:44:0031571:235 установлен вид разрешенного использования -для устройства остановочного комплекса; для общего пользования (уличнаясеть).

13.12.2018ООО «РУНИ» обратилось в департамент с заявлением о внесенииизменений в договор аренды от 12.10.1994 № 4349, в части изменения целииспользования земельного участка (заменив слова «...для устройстваостановочного комплекса...» словами «...для устройства торгово-остановочногокомплекса..») путем заключения дополнительного соглашения к договору.

Департаментом 24.01.2019 было отказано в изменении целевого назначения использования земельного участка и одним из оснований отказа указано, что вид разрешенного использования земельного участка с КН 61:44:0031571:235 согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости установлен: для устройства остановочного комплекса.

При проведении контроля за соблюдением условий договора департаментом 17.12.2019 было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0031571:235, площадью 507 кв. м, расположенный по адресу (имеющего адресный ориентир): <...> используется с нарушением условий договора, а именно: на указанном земельном участке расположен торгово-остановочный комплекс, помещения которого используются под торговые: «Донской ломбард», оказания услуг по ремонту сотовых телефонов, под предприятие общественного питания «Вкуснолюбов», а также на участке расположены прилавки с фруктами и овощами, свежей рыбой и одеждой.

Претензией от 17.12.2019 № 59-30-23/06-ПЗК, направленной в адрес ООО «РУНИ» было предложено устранить указанные нарушения условий договора в срок до 16.01.2020, о чем письменно уведомить департамент.

Ответом на претензию от 16.01.2020 ООО «РУНИ» сообщило, что использует земельный участок с КН 61:44:0031571:235 без нарушения его целевого назначения.

В результате повторного обследования земельного участка департаментом установлено, что нарушения условий договора не были устранены, что подтверждается актом обследования земельного участка № 85 от 17.01.2020.

Уведомлением от 17.01.2020 № 59.30-1/06 -УП ООО «РУНИ» было предложено в срок до 31.01.2020 в соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации расторгнуть договор аренды от 12.10.1994 №4349.

До настоящего времени договор аренды не расторгнут, земельный участок не освобожден, что послужило основанием для обращения департамента в суд с настоящим иском.

Оценив правоотношения сторон в рамках указанного договора, суд пришел к выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).

Истец просит расторгнуть договор аренды, ссылаясь на использование ответчиком земельного участка не по целевому назначению путем осуществления на нем торговой деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 приведенной статьи основаниями, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

Одним из таких требований является использование земельного участка не по целевому назначению.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Суд, исследуя представленные доказательства, не находит оснований для вывода об использовании земельного участка с нарушением его целевого назначения.

Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0031571:235 площадью 507 кв. м предоставлен ответчику для использования в целях устройства остановочных комплексов и их эксплуатации.

Договором аренды от 12.10.1994 № 4349 было предусмотрено, что земельный участок предоставлен для устройства остановочных комплексов и их эксплуатации, в том числе торговая площадь 24 кв. м.

Арендатор утверждает, а департамент этого убедительным образом не опроверг, что заключение сторонами дополнительного соглашения № 1 от 16.03.2017 исключающего условие «в том числе торговая площадь 24 кв. м» не свидетельствует об изменении целевого использования земельного участка, а осуществлено с целью исключения ограничения торговой площади двадцатью четырьмя квадратными метрами.

Согласно статье 420 Гражданский кодекс Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 431 Гражданский кодекс Российской Федерации установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, из содержания постановления и договора следует, что арендатор обязан эксплуатировать остановочный комплекс как объект городской дорожной инфраструктуры, а муниципалитет за выполнение указанной нагрузки разрешал арендатору осуществление дополнительной деятельности в виде осуществления торговой деятельности.

Иное толкование условий договора противоречит существу коммерческой основы деятельности ответчика. Аренда земельного участка на срок 49 лет и обустройство на нем остановочного комплекса без осуществления деятельности, приносящей доход, с очевидностью для ответчика не целесообразна.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что стороны при заключении договора согласовали размещение на земельном участке торговых объектов. Из материалов дела следует, что сторона истца, совершая последовательные действия на протяжении длительного периода, в том числе принятие арендных платежей в соответствующем размере, отсутствие претензий к арендатору за период более 20 лет, допускала текущее использование земельного участка, как соответствующее его условиям.

Более того, нестационарные торговые объекты общей площадью 288 кв. м по адресу: <...> включены в действующую схему размещения нестационарных торговых объектов на территории города Ростова-на-Дону, утвержденную Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 31.12.2015 № 1379 (ред. 04.05.2022).

Включение земельного участка в Схему размещения нестационарных торговых объектов при наличии в отношении конкретного земельного участка действующего договора аренды на срок 49 лет, также предполагает совершение последовательных действий направленных на сохранение стабильных гражданско-правовых отношений.

При этом площадь, на которой фактически размещены НТО на спорном участке составляет 193 кв. м, что не выходит за пределы, определенные схемой размещения нестационарных торговых объектов на территории города.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что заявление требования о расторжении договора не соответствует требованиям добросовестности (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, право на судебную защиту предполагает наличие конкретных гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме, а правосудие, которое в Российской Федерации осуществляется только судом, по своей сути может признаваться таковым, только если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах; эффективный судебный контроль может быть как предварительным, так и последующим. В рамках указанных конституционных гарантий суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным (пункт 2.3 Определения от 06.10.2015 N 2317-О).

Руководствуясь приведенными выше законоположениями, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка и полагает необходимым отказать в удовлетворении заявленных требований.

Согласно правилу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора влечет прекращение обязательств сторон. В этом случае статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает арендатора возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Соответственно, при отказе в иске о расторжении договора подлежит отклонению требование об освобождении земельного участка.

В соответствии с нормой статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску подлежит отнесению на истца.

Департамент имущественно - земельных отношений г. Ростов-на-Дону освобожден от уплаты государственной пошлины (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 110, 167-70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



СудьяПипник Т. Д.