Решение от 28 сентября 2017 г. по делу № А63-10825/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-10825/2017
г. Ставрополь
28 сентября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2017 года

Решение изготовлено в полном объеме 28 сентября 2017 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Быкова А.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

сельскохозяйственного производственного кооператива (колхоза) «Заря», х. Средний, ОГРН <***>,

к администрации Красногвардейского муниципального района Ставропольского края, с. Красногвардейское, ОГРН <***>,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 26:01:000000:34, 26:01:020301:9, 26:01:020302:20, 26:01:020302:19, 26:01:020301:8, 26:01:020501:3,

при участии от истца – ФИО2 по доверенности от 30.06.2017, от администрации – ФИО3 по доверенности от 30.08.2017, ФИО4 по доверенности от 30.08.2017 № 09/1608,

УСТАНОВИЛ:

СХП (колхоз) «Заря» (далее – истец, кооператив) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации Красногвардейского муниципального района Ставропольского края (далее – ответчик, администрации) с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения:

- площадью 11072467 кв. м с кадастровым номером 26:01:000000:34, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир: здание администрации Родыковского сельсовета Красногвардейского района Ставропольского края; участок находится примерно в 7,1 км от ориентира по направлению на северо-запад; почтовый адрес ориентира: <...>;

- площадью 718753 кв. м с кадастровым номером 26:01:020301:9, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир: здание администрации Родыковского сельсовета Красногвардейского района Ставропольского края; участок находится примерно в 7,9 км от ориентира по направлению на юго-запад; почтовый адрес ориентира: <...>;

- площадью 234000 кв. м с кадастровым номером 26:01:020302:20, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир: здание администрации Родыковского сельсовета Красногвардейского района Ставропольского края; участок находится примерно в 5,9 км от ориентира по направлению на юго-запад; почтовый адрес ориентира: <...>;

- площадью 478071 кв. м с кадастровым номером 26:01:020302:19, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир: здание администрации Родыковского сельсовета Красногвардейского района Ставропольского края; участок находится примерно в 6,4 км от ориентира по направлению на северо-запад; почтовый адрес ориентира: <...>;

- площадью 721404 кв. м с кадастровым номером 26:01:020301:8, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир: здание администрации Родыковского сельсовета Красногвардейского района Ставропольского края; участок находится примерно в 8,4 км от ориентира по направлению на юго-запад; почтовый адрес ориентира: <...>;

- площадью 176016 кв. м с кадастровым номером 26:01:020501:3, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир: здание администрации Родыковского сельсовета Красногвардейского района Ставропольского края; участок находится примерно в 2,2 км от ориентира по направлению на северо-запад; почтовый адрес ориентира: <...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – управление).

Исковые требования мотивированы тем, что в рамках дела № А63-1917/2014, рассмотренного Арбитражным судом Ставропольского края, урегулированы разногласия кооператива и администрации по поводу некоторых условий договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 26:01:000000:34, 26:01:020301:9, 26:01:020302:20, 26:01:020302:19, 26:01:020301:8, 26:01:020501:3 (далее – земельные участки). После вступления решения суда по делу № А63-1917/2014 в законную силу отсутствовали препятствия для государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки. Вместе с тем, поскольку три (все) экземпляра договора купли-продажи находились у администрации, и администрация отказалась передать экземпляр договора кооперативу, а также отказалась предоставить сведения о реквизитах для перечисления выкупной стоимости участков, не обратилась за государственной регистрацией перехода права собственности на участки, кооператив пришел к выводу об уклонении администрации от государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки и обратился в суд с иском.

В отзыве на иск администрация указала, что основания для удовлетворения иска отсутствуют, в связи с тем, что сделка не исполнена сторонами и права общества не нарушены. Также администрация указала, что при предоставлении в аренду земельного участка обществу были нарушены нормы действующего законодательства, по данным архива у администрации отсутствует заявление кооператива 2004 года о предоставлении в аренду земельного участка.

Также администрацией заявлено ходатайство об истребовании землеустроительного дела на земельный участок с кадастровым номером 26:01:000000:34, поскольку, по сведениям публичной кадастровой карты, названный участок не имеет координат границ, а его площадь является декларированной, что не позволяет определить границы участка и нахождение в его границах иных объектов.

Судом ходатайство администрации рассмотрено и отклонено как необоснованное, а истребованные документы – как не относящиеся к предмету спора, поскольку из представленных в суд выписок из ЕГРН об основных характеристиках спорных земельных участков, в том числе участка с кадастровым номером 26:01:000000:34, следует, что сведения о земельных участках являются актуальными, ранее учтенными, границы и площадь участков уточнены, пересечения границ участков с границами иных участков в ГКН отсутствуют.

Изучив материалы дела и оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению.

Как видно из материалов дела, решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.05.2013 по делу № А63-15811/2012, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2013 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.02.2014, постановления администрации об отказе в предоставлении в собственность земельных участков кооперативу признаны недействительными как противоречащие Федеральному закону от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Суд обязал администрацию принять решение о предоставлении кооперативу земельных участков с кадастровыми номерами 26:01:000000:34, 26:01:020501:3, 26:01:020301:8, 26:01:020301:9, 26:01:020302:19, 26:01:020302:20 в собственность за плату с последующим направлением в адрес кооператива проекта договора купли-продажи земельных участков.

Администрацией подготовлен, подписан и передан на рассмотрение кооператива проект договора купли-продажи земельных участков. В соответствии с пунктом 2.1 договора цена отчуждаемых земельных участков рассчитана продавцом в размере 49 861 190,72 руб. В соответствии с пунктом 2.2 договора покупатель обязуется перечислить продавцу денежные средства в полном объеме в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подписания договора купли-продажи, по указанным реквизитам. К договору также был приложен и подписанный передаточный акт земельных участков.

Кооператив подписал проект договора и передаточный акт в редакции протокола разногласий от 24.12.2013 № 1, в котором изложил иную редакцию пунктов 2.1, 2.2, а также Приложения № 1 к договору. В пункте 2.1 цена отчуждаемых земельных участков составляет 4 643 346,36 руб. Согласно пункту 2.2 покупатель обязуется перечислить продавцу денежные средства в полном объеме в срок, не превышающий 60 календарных дней со дня подписания договора купли-продажи, по указанным в договоре реквизитам.

Направленный кооперативом протокол разногласий от 24.12.2013 № 1 администрация не подписала, поэтому кооператив передал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, на разрешение арбитражного суда.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 07.12.2015, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2016 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.08.2016, установлены спорные условия договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 26:01:000000:34, 26:01:020501:3, 26:01:020301:8, 26:01:020301:9, 26:01:020302:19 и 26:01:020302:20 (пункт 2.1, пункт 2.2, приложение № 1 к договору купли-продажи «Расчет выкупной стоимости земельных участков»). Стоимость земельных участков определена в размере 18 573 385,42 руб. Покупатель обязуется перечислить продавцу денежные средства в полном объеме единовременно в срок, не превышающий 60 календарных дней со дня подписания договора купли-продажи.

30 марта 2017 года кооператив обратился в администрацию с заявлением, в котором со ссылкой на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Ставропольского края от 07.12.2015 по делу № А63-1917/2014 указал, что подписанный сторонами договор купли-продажи считается заключенным, а спорные разногласия урегулированными. Кооператив также указал, что подписанный сторонами договор купли-продажи земельных участков в 3-х экземплярах находится у администрации, в связи с чем он лишен возможности произвести оплату по договору и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельные участки. С учетом изложенного кооператив предложил администрации передать ему подписанный экземпляр договора купли-продажи земельных участков, а также сообщить реквизиты для перечисления денежных средств в счет уплаты цены по договору.

Письмом от 12.04.2017 № 09/675 администрация сообщила кооперативу, что ранее подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий с учетом решения Арбитражного суда Ставропольского края от 07.12.2015, которым установлена цена земельных участков в размере 18 573 385,42 руб. не может быть направлен обществу в качестве основания для перечисления оплаты по договору и регистрации права собственности на участки.

С учетом письма администрации от 12.04.2017 кооператив 20.04.2017 направил администрации для подписания проект договора купли-продажи от 19.04.2017 с согласованными сторонами условий и урегулированными в судебном порядке разногласиями. Истец просил администрацию подписать договор купли-продажи, в соответствии с пунктом 2 статьи 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав, а также сообщить кооперативу реквизиты для перечисления денежных средств в счет уплаты цены по договору.

Поскольку администрация ответа на обращение от 20.04.2017 кооперативу не направила, договор купли-продажи от 19.04.2017 не подписала и не передала кооперативу подписанный договор купли-продажи с реквизитами для перечисления выкупной цены земельных участков, а также не обратилась в регистрирующий орган за государственной регистрацией права собственности истца на земельные участки, кооператив пришел к выводу об уклонении стороны договора от государственной регистрации перехода права собственности на участки и обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 432, пункта 1 статьи 433 и статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), при этом договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 названной статьи).

В силу пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Судом установлено, что договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 26:01:000000:34, 26:01:020301:9, 26:01:020302:20, 26:01:020302:19, 26:01:020301:8, 26:01:020501:3 и передаточный акт подписаны администрацией в 2013 году и со стороны общества с протоколом разногласий – 24.12.2013 (далее – договор 2013 года).

Спорные условия договора 2013 года урегулированы в судебном порядке в рамках дела № А63-1917/2014, что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 07.12.2015 по делу № А63-1917/2014.

Как следует из выписок из ЕГРН сведения о земельных участках являются актуальными, ранее учтенными, границы и площадь участков уточнены, пересечения границ участков с границами иных участков в ГКН отсутствуют, в связи с чем требования к объекту договора купли-продажи земельных участков соблюдены (пункт 1 статьи 37 ЗК РФ).

Таким образом, договор 2013 года считается заключенным и в нем определены все существенные условия договора купли-продажи земельных участков.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что все экземпляры договора 2013 года находились у администрации и были представлены ответчиком в суд 30.08.2017 во исполнение определения суда от 08.08.2017 (два экземпляра договора 2013 года приобщены к материалам дела; судебное заседание от 30.08.2017).

С учетом положений статей 432, 433, 446, 549, 550 ГК РФ и вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ставропольского края от 07.12.2015 по делу № А63-1917/2014 суд признал необоснованными доводы администрации о том, что договор 2013 года не является основанием для производства оплаты и регистрации права собственности на участки, а также необоснованным уклонение администрации от передачи кооперативу экземпляра договора 2013 года и реквизитов для перечисления выкупной цены земельных участков.

Намерение администрации воспрепятствовать истцу в завершении сделки по приобретению в собственность земельных участков (перечислении денежных средств и государственной регистрации права собственности на земельные участки) также следует из поведения администрации, которая не рассмотрела обращение кооператива от 20.04.2017, не подписала договор купли-продажи в редакции от 19.04.2017, не направила истцу реквизиты для перечисления выкупной цены и не обратилась в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав кооператива на земельные участки.

Такие действия администрации как участника гражданских правоотношений являются недобросовестными и противоречат положениям пункта 3 статьи 1 ГК РФ.

В свою очередь, кооператив предпринял все зависящие от него меры к реализации сделки. После представления администрацией в судебное заседание 30.08.2017 реквизитов для внесения оплаты кооператив произвел оплату выкупной цены в полном объеме по платежному поручению от 20.09.2017 № 373.

Договор 2013 года также исполнен со стороны продавца – администрации в части передачи земельных участков кооперативу, что подтверждается подписанным передаточным актом и фактическим нахождением земельных участков в пользовании истца на основании ранее заключенного договора аренды.

При таких обстоятельствах, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства и установив фактические обстоятельства дела, суд признал обоснованными доводы кооператива о том, что именно действия администрации являются препятствием в государственной регистрации права собственности кооператива на земельные участки на основании договора 2013 года, что свидетельствует о фактическом уклонении администрации от государственной регистрации перехода права собственности.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также фактическое исполнение сторонами обязательств по договору 2013 года по передаче имущества и его оплате, суд пришел к выводу об удовлетворении иска кооператива о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 26:01:000000:34, 26:01:020301:9, 26:01:020302:20, 26:01:020302:19, 26:01:020301:8, 26:01:020501:3 в соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ.

В силу пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности кооператива на земельные участки.

Доводы администрации о том, что при предоставлении в аренду земельных участков обществу были нарушены нормы действующего законодательства, судом не принимаются как не подтвержденные и направленные на внепроцессуальный пересмотр судебных актов по делам № А63-15811/2012 и А63-1917/2014, которыми установлено право кооператива на приобретение в собственность земельных участков и установлена обязанность администрации подготовить и направить договор купли-продажи земельных участков кооперативу.

Истец при обращении в суд оплатил государственную пошлину по платежным поручениям от 30.06.2017 № 256 и от 24.07.2017 № 289 в размере 36 000 рублей (по 6 000 руб. за каждый объект права).

В связи с удовлетворением исковых требований судебные расходы кооператива по уплате государственной пошлины возмещаются ему ответчиком на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 159, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств отказать.

Зарегистрировать право собственности сельскохозяйственного производственного кооператива (колхоза) «Заря», х. Средний, ОГРН <***>, на следующие земельные участки:

- земельный участок площадью 11 072 467 кв. м с кадастровым номером 26:01:000000:34, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание администрации Родыковского сельсовета Красногвардейского района Ставропольского края. Участок находится примерно в 7,1 км от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, р-п Красногвардейский, <...>, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства;

- земельный участок площадью 718 753 кв. м с кадастровым номером 26:01:020301:9, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание администрации Родыковского сельсовета Красногвардейского района Ставропольского края. Участок находится примерно в 7,9 км от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, <...>, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства;

- земельный участок площадью 234 000 кв. м с кадастровым номером 26:01:020302:20, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание администрации Родыковского сельсовета Красногвардейского района Ставропольского края. Участок находится примерно в 5,9 км от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, <...>. 1, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства;

- земельный участок площадью 478 071 кв. м с кадастровым номером 26:01:020302:19, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание администрации Родыковского сельсовета Красногвардейского района Ставропольского края. Участок находится примерно в 6,4 км от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, <...> разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства;

- земельный участок площадью 721 404 кв. м с кадастровым номером 26:01:020301:8, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание администрации Родыковского сельсовета Красногвардейского района Ставропольского края. Участок находится примерно в 8,4 км от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, <...>. 1, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства;

- земельный участок площадью 176 016 кв. м с кадастровым номером 26:01:020501:3, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание администрации Родыковского сельсовета Красногвардейского района Ставропольского края. Участок находится примерно в 2,2 км от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, <...>, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности сельскохозяйственного производственного кооператива (колхоза) «Заря», х. Средний, ОГРН <***>, на земельные участки с кадастровыми номерами 26:01:000000:34, 26:01:020301:9, 26:01:020302:20, 26:01:020302:19, 26:01:020301:8, 26:01:020501:3.

Взыскать с администрации Красногвардейского муниципального района Ставропольского края, с. Красногвардейское, ОГРН <***>, в пользу сельскохозяйственного производственного кооператива (колхоза) «Заря», х Средний, ОГРН <***> судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 36 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.С. Быков