Решение от 18 августа 2025 г. по делу № А45-11307/2025

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-11307/2025
19 августа  2025  года
г. Новосибирск


Резолютивная часть решения объявлена 30 июля 2025 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Ануфриевой О.В., при  ведении протокола  судебного заседания секретарем судебного заседания Кондрик А.А., рассматривает в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (Курганская область, ОГРНИП: <***>),

к Администрации Новосибирского района Новосибирской области (г. Новосибирск, ИНН <***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) администрация Криводановского сельсовета Новосибирского района  Новосибирской области, 2) Инспекция государственного строительного надзора  Новосибирской области, 3) Главное управление МЧС России по Новосибирской области

о признании права собственности на нежилое помещение,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО2, доверенность от 10.05.2025, паспорт, диплом;

ответчика: не явился, извещен,

третьих лиц 1-3) не явились, извещены,

установил:

индивидуальный  предприниматель  ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1)  обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации Новосибирского района Новосибирской области (г. Новосибирск, ИНН <***>)  о признании права собственности на самовольную постройку – объект капитального строительства: здание, назначение: Нежилое; наименование: Магазин продовольственных товаров, количество этажей: 1;  площадь: 485, 8 кв. м, местоположение: Российская Федерация, Новосибирская область, Новосибирский район, Криводановский сельсовет, <...> расположенное на земельном участке с кадастровым номером  54:19:020103:2618.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: 1) администрация Криводановского сельсовета Новосибирского района  Новосибирской области, 2) Инспекция государственного строительного надзора  Новосибирской области, 3) Главное управление МЧС России по Новосибирской области.

Ответчик, третьи лица отзывы на исковое заявление не представили, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в материалах дела доказательствам.

В судебном заседании представитель  истца поддержал исковые требования, просит иск удовлетворить.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы истца в обоснование своих требований, оценив в порядке статей 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.как следует из материалов дела и установлено судом

Индивидуальному  предпринимателю  ФИО1 принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером: 54:19:020103:2619, категория земель: Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Для размещения объектов торговли, магазины (4.4), площадью 1505 кв.м, адрес: Новосибирская область, <...>.

26.07.2024     истец получил разрешение на строительство здания магазинапродовольственных товаров с торговым залом 92 кв.м., в п.  Криводановка Новосибирской области  площадью 484,83 кв.м.

В 2025 году  истец завершил строительство здания, назначение: Нежилое, наименование: Магазин продовольственных товаров, количество этажей: 1, площадью 485,8 кв.м., местоположение: Российская Федерация, Новосибирская область, Новосибирский район, Криводановский сельсовет, <...>.

27.03.2025  истец обратился к ответчику за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Решением от 02.04.2025 Администрация  отказала  в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с указанием причин отказа, в том числе в связи с истечением  срока действия разрешения на строительство и  завершение строительства после окончания действия разрешения на строительство, отсутствия акта о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, схемы, отображающей расположение построенного объекта, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочной организации земельного участка, технического плана объекта

В настоящее время истец, по независящим от него причинам,  не может зарегистрировать свое право собственности на нежилое здание.

Отсутствие возможности зарегистрировать право собственности на спорный объект в установленном законом порядке послужило основанием для обращения за судебной защитой с рассматриваемыми требованиями.

В обоснование своей правовой позиции истец ссылается на положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указывает истец,  легализация самовольно построенного объекта  невозможна в отсутствие  правоустанавливающего документа, которым в соответствии со статьёй 17 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», может являться судебное решение.

 Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со статьей 28 Закона о регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации.

Признание права в качестве способа защиты гражданских прав предусмотрено статьёй  12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Признание права собственности в судебном порядке является исключительным  способом защиты прав, который может быть применен только в случае невозможности приобретения права в ином порядке.

Иных способов формализации  отношений по поводу спорного объекта  кроме обращения за судебной защитой с данным иском   истец не усматривает.

Определив предмет доказывания в рамках настоящего дела, проанализировав  доводы   истца, сопоставив их с нормами действующего законодательства, проверив их обоснованность, арбитражный суд пришел к  убеждению о правомерности первоначальных исковых требований и необоснованности встречного иска. При  этом суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно статье 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в данной статье, а также иными способами, предусмотренными законом.

Возможность обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности в таких случаях вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность признания права собственности на самовольную постройку судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 №44  «О некоторых вопросах, возникающих  в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее – Постановление №44), изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ)

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, сформулирована правовая позиция о том, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Таким образом, для признания права собственности в отношении такого объекта суду необходимо проверить наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом надлежащих мер к получению разрешений на строительство и установить отсутствие нарушения сохранением самовольной постройки прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан.

Исходя из положений статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

В абзаце 2 пункта 43  Постановления №44  изложена правовая позиция,, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

Согласно разрешению на строительство  от 26.07.2024 №54-19-2024 согласовано строительство капитального объекта – здания магазина продовольственных товаров с торговым залом  в п. Криводановка  Новосибирской области ул. Советская общей площадью 484, 83 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 54:19:020103:2619.

Согласно техническому плану  на здание нежилое «Магазин продовольственных товаров»,  2025 года постройки, подготовленному кадастровым инженером ФИО3 по состоянию на 26.03.2025площадь здания составляет 485, 8   кв. м,   этажность -1

По результатам натурного обследования спорного объекта  ООО   «ДАЙМ» пришел к следующим выводам.

Объект строительства         нежилое здание Магазина продовольственных товаров по адресу: <...> площадью 485,8 кв.м., этажностью 1, соответствует требованиям строительных норм и правил; бъект не создает угрозу жизни и здоровью собственникам данного объекта и третьим лицам; не создает препятствий в пользовании собственникам соседних строений, а также третьим лицам; не нарушает, каким бы то ни было образом права и интересы третьих лиц;  пригоден для дальнейшей эксплуатации.

                                                                         Техническое состояние строительных конструкций и инженерного оборудования обеспечивает эксплуатацию объекта длительное время при соблюдении режима текущих и капитальных ремонтов, согласно ВСН 58-88.

Объемно-планировочные и конструктивные решения объекта способствуют   исключению   возможности   получения   травм   при нахождении в нем людей в процессе передвижения. Строительные конструкции обладают долговечностью и надежностью, а также устойчивостью к прогрессирующему обрушению.

Объект строительства — нежилое здание соответствует требованиям Федерального закона 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Дефекты и повреждения, влияющие на нормальную работу несущих конструкций, при визуальном освидетельствовании не выявлены, проведения детального обследования не требуется. Объект строительства - нежилое здание - Магазин продовольственных товаров, площадью 485,8 кв.м., этажностью 1, расположенное по адресу- <...> на земельном участке с кадастровым номером 54:19:020103:2619, соответствует строительным нормам и правилам. На момент обследования строительные работы полностью завершены. Объект капитального строительства является объектом завершенного строительства и пригоден для дальнейшей эксплуатации.

Согласно заключению от 31.03.2025 №25/03-31-1, подготовленному ООО  Группа Компаний «ЗемГеоКад» по результатам обследования нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастрвоым номером 54:19:020103:2619 по адресу <...> При проведении полевых работ на земельном участке с кадастровым номером 54:19:020103:2619, площадью 1 505 кв.м., категория земель: Земли населенных пунктов, расположенном по адресу: <...>  фактическое расположение одноэтажного здания, наименование: Магазин продовольственных товаров, назначение: Нежилое, площадью 485,8 кв.м определено в границах земельного участка.  Выявлено, что здание полностью расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 54:19:020103:2619.

Минимальный отступ от границ земельного участка с кадастровым номером 54:19:020103:2619 до здания составляет 3 м. Процент застройки земельного участка составляет 32%, что соответствует Правилам землепользования и застройки Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, утвержденным приказом Министерства строительства Новосибирской области от 29.10.2019 № 608.

Таким образом, параметры нежилого здания, площадью 485,8 кв.м., этажностью - 1 и земельного участка с кадастровым номером 54:19:020103:2619, соответствуют Правилам землепользования и застройки Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, утвержденным приказом Министерства строительства Новосибирской области от 29.10.2019 № 608.

Согласно выводам ООО «Пожарно-техническая экспертиза и безопасность», изложенным в заключении по результатам технического обследования на соответствие требованиям норм и правил пожарной безопасности от 01.04.2025  № 59/25, с учетом сложившейся  квартальной застройки, находится в удовлетворительном противопожарном состоянии и пригодно для дальнейшей эксплуатации.

Согласно выводам, изложенным в заключении ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области»,  Размещение нежилого здания - магазин продовольственных товаров, общей площадью 485,8кв.м., по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером: 54:19:020103:2619, соответствует требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов:

- СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов». Новая редакция, с изменениями от 28.02.2022г. (таб.7.1), утвержденными Постановлением №7 Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации.

- СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержаниютерриторий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде ипитьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям,эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий».

По вопросу увеличения площади спорного объекта по сравнению с согласованной в разрешении на строительство с 484, 83 до 485, 8, истец пояснил, что площадь увеличилась в результате выполнения работ внутри здания,  технические характеристики объекта по периметру здания не изменились.

Отказывая истцу в выдаче разрешения на ввод объекта  в эксплуатацию  Администрация указала на завершение  и строительства объекта  после окончания действия разрешения на строительство, на отсутствие акта о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, схемы, отображающей расположение построенного объекта, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочной организации земельного участка, технического плана объекта.

Исследование и оценка представленных  истцом в материалы дела доказательств  позволили арбитражному суду прийти к  выводу о том, что  истцом  устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа уполномоченным органом в выдаче разрешения  на ввод объекта в эксплуатацию.

Суд  полагает увеличение площади объекта незначительным (0,97 кв.м), не оказывающим негативного влияния на права иных лиц.

Согласно ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признаётся арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности.

Истец подтвердил факт получения разрешения на строительство, а также факт  обращения в уполномоченный орган для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и документов, необходимых для оформления самовольной постройки, наличие отказа уполномоченного органа в удовлетворении обращения; проверку самовольной постройки на соответствие предусмотренным законодательством нормам и правилам для решения вопроса о возможности ее сохранения.

Таким образом, истец предпринял все зависящие от него меры для легализации самовольной постройки в административном порядке при завершении строительства.

Совокупностью представленных в материалы дела документов подтверждается, что состояние строительных конструкций объектов оценивается как работоспособное, завершенный строительством объект может эксплуатироваться без ограничений, объект источником повышенной пожарной опасности по отношению к соседним зданиям не является, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует противопожарным нормам и правилам, а также соответствует требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, следовательно, единственным правовым препятствием для введения объектов в гражданский оборот является отсутствие у истца в настоящее время разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Применительно к спорной правовой ситуации судом исследованы все доказательства безопасности объекта и возможности его эксплуатации с учётом отсутствия нарушения прав третьих лиц и угрозы жизни и здоровью граждан.

Вследствие указанных обстоятельств суд пришел к выводу о наличии  правовых оснований для удовлетворения  иска.

Поскольку ответчик в материально-правовых отношениях с истцом не состоял, каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца не совершал, расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению   на    истца  на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181,  182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, Курганская область, Варгашинский район, село Верхнесуерское) на самовольную постройку – объект капитального строительства: здание, назначение: Нежилое; наименование: Магазин продовольственных товаров, количество этажей: 1;  площадь: 485, 8 кв. м, местоположение: Российская Федерация, Новосибирская область, Новосибирский район, Криводановский сельсовет, <...> расположенное на земельном участке с кадастровым номером  54:19:020103:2618.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


           Судья

О.В. Ануфриева