Решение от 17 июня 2022 г. по делу № А65-9541/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-9541/2022


Дата принятия решения – 17 июня 2022 года

Дата объявления резолютивной части – 16 июня 2022 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Савельевой А.Г.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Альгор-Недвижимость", г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Акционерному обществу "Тандер", г. Краснодар, (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды №КзФ/1062/13 от 26.12.2013г., при участии третьих лиц - ИП ФИО2 (ИНН <***>),

с участием:

от истца – ФИО3, доверенность о 21.12.2021г.,

от ответчика – ФИО4, доверенность от 21.06.2021г.,

от третьего лица – ФИО5, доверенность от 13.04.2022г.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Альгор-Недвижимость", г. Казань (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Акционерному обществу "Тандер", г. Краснодар (далее - ответчик) о расторжении договора аренды №КзФ/1062/13 от 26.12.2013г.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.04.2022г. к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований привлечена ИП ФИО2 (ИНН <***>).

В судебном заседании 01.06.2022г. истец представил письменные возражения на отзыв, указал, что не только по постоянной части арендной платы имелась просрочка более 2 раз, но и по коммунальным платежам у ответчика до сих пор имеется задолженность. Доказательства возникновения данной задолженности (счета, акты, доказательства вручения их ответчику), истец не представил.

Ответчик представил все платежи, произведенные им с момента смены арендодателя.

В судебном заседании 16.06.2022г. истец требования поддержал, представил запрошенные судом документы, указал, что ответчиком не были оплачены коммунальные платежи за январь и февраль 2022г.

Ответчик иск не признал, представил дополнение к отзыву.

Третье лицо поддерживает позицию истца.

Исследовав представленные документы, заслушав представителей сторон, суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований, в силу следующего.

Из материалов дела следует, что между ООО «Реал» (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №КзФ/1062/13 от 26.12.2013г., согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) следующие недвижимые имущества, именуемые в дальнейшем объект: нежилое помещение 1Н, назначение: объекты нежилого назначения, общей площадью 348,4 кв.м., номера на поэтажном плане 73, 73а, 74-81, 81а, 82, 82а, 83, 84, 86, 86а, 87-92, 93а, 94, 96-97, адрес местонахождения объекта – <...>, согласно поэтажному плану (приложение №1).

Согласно п. 5.1 договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, которая состоит из постоянной и переменной частей арендной платы.

Постоянная часть арендной платы с первого по второй месяц включительно срока аренды составляет 135000 руб. в месяц, без учета НДС, с третьего месяца 270000 руб., без учета НДС (п. 5.2.1 договора).

В соответствии с п. 5.2.3 договора оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа месяца, за который осуществляется платеж.

Переменная часть арендной платы текущего месяца эквивалентна стоимости потребленных арендатором электроэнергии, воды, тепла за предыдущий месяц, на основании смет и актов выполненных работ, согласованные с арендатором (п. 5.3.1 договора).

Факт передачи имущества подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от 26.12.2013г.

Право собственности перешло к третьему лицу ИП ФИО2 на основании договора дарения от 07.03.2018г., о чем в ЕГРН сделана запись регистрации №16:50:160203:2371-16/002/2018-4 от 26.04.2018г.

Дополнительным соглашением от 30.07.2019г. к договору аренды недвижимого имущества №КзФ/1062/13 от 26.12.2013г. третье лицо (арендодатель) и ответчик пришли к соглашению о дополнении пункта 5.2.1 договора следующим абзацем: в период с 01.01.2019г. по 30.04.2020г. постоянная часть арендной платы изменению не подлежит и составляет 145000 руб. в месяц, без учета НДС. С 01 мая 2020 года и за последующие месяцы постоянная часть арендной платы составляет 151000 руб. в месяц, без учета НДС.

07.07.2021г. истец (покупатель) и третье лицо (продавец) заключили договор купли-продажи №3-7/к-п от 07.07.2021г., согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора, следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, пом. 1Н, общей площадью 348,4 кв.м., расположенное на 1 (первом) этаже девятиэтажного жилого дома, кадастровый номер 16:50:160203:2371.

Пунктом 4.1 договора стороны предусмотрели, что право собственности возникает у покупателя с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости.

Право собственности зарегистрировано в ЕГРН за №16:50:160203:2371-16/203/2021-10 от 15.07.2021г.

04.08.2021г. в адрес арендатора направлено информационное письмо о смене собственника помещения-арендодателя, реквизиты для оплаты арендной платы.

В связи с ненадлежащим исполнением условий договора со стороны ответчика новый арендодатель (истец) обратился в суд с требованием о взыскании задолженности за период с 08.07.2021г. по 30.09.2021г. и о расторжении договора.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.12.2021г. по делу А65-24257/2021, оставленным без изменения Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2022г., в удовлетворении требований истца о взыскании было отказано, требования о расторжении договора оставлены без рассмотрения, в связи с несоблюдением претензионного порядка.

При этом, судом установлено, что ответчиком оплата арендной платы за период с 15.07.2021г. по 30.09.2021г. произведена в полном объеме, о чем истец не спорит, сообщает о том, что после частичного погашения, размер задолженности составлял 34096 руб. 78 коп.

Между тем, указанная задолженность образовалась за период с 08.07.2021г. по 14.07.2021г., тогда как право собственности за истцом зарегистрировано в ЕГРН 15.07.2021г.

Пунктом 4.1 договора купли-продажи №3-7/к-п от 07.07.2021г. установлено, что право собственности на объект недвижимости возникает у покупателя с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с положениями статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации в едином государственном реестре.

Ссылка истца на определение в пункте 1.3 договора купли-продажи между истцом и третьим лицом права на получение арендных платежей с момента передачи объекта по акту приёма-передачи, судом не принимается, поскольку ответчик не является стороной данных правоотношений и на него распространяется только общий порядок оплаты, в соответствии с которым он обязан производить оплату надлежащему лицу, в данном случае, собственнику. Изложенное не препятствует получению арендных платежей за указанный период предыдущим собственником, с последующей передачей их новому собственнику, применительно к договорённости, достигнутой в пункте 1.3 договора купли-продажи от 07.07.2021г.

Таким образом, арендная плата, начисленная за период с 08.07.2021г. по 14.07.2021г. не подлежит взысканию в пользу истца, в связи с тем, что право собственности на арендуемое по договору имущество, возникло у последнего 15.07.2021г.

Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу судебным актом и не подлежат повторному доказыванию в порядке статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

05.03.2022г. истец направил ответчику уведомление о расторжении договора №2.1, в котором сообщил на нарушение ответчиком обязательств по оплате аренды и наличии задолженности в размере 34096 руб. 78 коп. (л.д.28).

Довод ответчика о несоблюдении претензионного порядка рассмотрения спора судом отклоняется, в силу следующего.

Как при рассмотрении настоящего дела, так и при рассмотрении дела А65-24257/2021, судом было установлено намерение истца прекратить договорные отношения с ответчиком, в отношении чего последний возражал.

При рассмотрении вопроса об оставлении иска без рассмотрения суду необходимо учитывать цель претензионного порядка и перспективы досудебного урегулирования спора. Целью установления претензионного порядка разрешения спора, среди прочего, является экономия средств и времени сторон, сохранение между сторонами партнерских отношений, уменьшение нагрузки судов.

При этом претензионный порядок не должен являться препятствием к защите нарушенных прав в судебном порядке.

В поведении ответчика не усматривается намерение прекратить договорные отношения соглашением, урегулировав возникший спор, в связи с чем, формальное оставление иска без рассмотрения не способствовало бы достижению целей, которые имеет досудебное урегулирование спора, привело бы к необоснованному затягиванию его разрешения и ущемлению прав одной из его сторон.

В соответствии со статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

На основании изложенного, суд пришёл к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Вместе с тем, суд не находит оснований для расторжения договора, в силу следующего.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьёй 619 Гражданского кодекса Российской Федерации

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основанием для расторжения настоящего договора, истец указывает нарушение ответчиком пункта 3 указанной статьи.

Между тем, судом не установлено каких-либо нарушений по оплате со стороны ответчика.

В рамках дела А65-24257/2021 суд констатировал отсутствие задолженности ответчика перед истцом по состоянию на 30.09.2021г., последующие платежи также вносились ответчиком своевременно и в полном объёме, следовательно, нарушений, способных повлечь досрочное расторжение договора, ответчиком не допускалось.

В части задолженности по оплате коммунальных платежей за январь и февраль 2022г., суд также пришёл к выводу о её отсутствии на момент направления уведомления о расторжении договора от 05.03.2022г., в силу следующего.

Пунктом 5.3 договора аренды предусмотрен порядок возмещения коммунальных услуг, согласно которому возмещению подлежат только следующие коммунальные услуги: электроэнергия, вода, тепло. Иные коммунальные и прочие платежи в силу положений п.п.5.3, 5.7. возмещению не подлежат.

Пунктом 5.3.2 договора предусмотрено, что размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно не позднее 20 числа месяца, следующего за расчетным соглашением сторон путем, подписания Акта согласования переменной части арендной платы с прилолсением к нему заверенных Арендодателем, копий счетов, выставленных снабэюающимм организациями в адрес Арендодателя.

Пунктом 5.3.3 предусмотрен следующий срок оплаты переменной части арендной платы - в течение 10 дней с даты подписания Акта согласования переменной части арендной платы. При несвоевременном предоставлении документов оплата производится в течении 45 банковских дней по истечении месяца, следующего за месяцем, в котором были оказаны услуги.

Из вышеизложенных условий договора следует, что для оплаты переменной части арендной платы требуется согласовать ее размер с Арендатором, предоставить подтверждающие понесенные расходы документы (от снабжающих организаций) до 20 числа следующего месяца.

Из представленных истцом документов следует, что счет по переменной части арендной платы был вручен ответчику 01.03.2022г., а за февраль – 28.03.2022г., следовательно, на момент направления истцом уведомления о расторжении договора, у ответчика не возникла обязанность по их оплате, согласно условиям договора.

Кроме того, из пункта 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что наличие задолженности по возмещению коммунальных услуг не может повлечь за собой расторжение договора аренды.

На основании изложенного, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Доводы обеих сторон о злоупотреблении правом противоположной стороной, судом не принимаются, поскольку судом не установлено намерения ни со стороны арендодателя, ни со стороны арендатора причинить вред другой стороне договора.

Госпошлина по иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.


СудьяА.Г. Савельева