Постановление от 22 ноября 2022 г. по делу № А65-9541/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-24675/2022

Дело № А65-9541/2022
г. Казань
22 ноября 2022 года
Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,

при участии представителей:

истца – ФИО1, доверенность от 21.12.2021,

ответчика – ФИО2, доверенность от 26.05.2022,

в отсутствие:

третьего лица – извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альгор-Недвижимость»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.06.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2022

по делу № А65-9541/2022

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альгор-Недвижимость», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к акционерному обществу «Тандер», г. Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды, при участии третьего лица, индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Альгор-Недвижимость» (далее – ООО «Альгор-Недвижимость»), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к акционерному обществу «Тандер» (далее – АО «Тандер») о расторжении договора аренды от 26.12.2013 № КзФ/1062/13.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.04.2022 к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований привлечена индивидуальный предприниматель ФИО3.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.06.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «Альгор-Недвижимость» просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, заявленные требования удовлетворить, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, между ООО «Реал» (арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 26.12.2013 №КзФ/1062/13, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) следующие недвижимые имущества, именуемые в дальнейшем объект: нежилое помещение 1Н, назначение: объекты нежилого назначения, общей площадью 348,4 кв. м, номера на поэтажном плане 73, 73а, 74-81, 81а, 82, 82а, 83, 84, 86, 86а, 87-92, 93а, 94, 96-97, адрес местонахождения объекта – <...>, согласно поэтажному плану (приложение №1).

Согласно пункту 5.1 договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, которая состоит из постоянной и переменной частей арендной платы.

Постоянная часть арендной платы с первого по второй месяц включительно срока аренды составляет 135 000 руб. в месяц, без учета НДС, с третьего месяца 270 000 руб., без учета НДС (пункт 5.2.1 договора).

В соответствии с пунктом 5.2.3 договора оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа месяца, за который осуществляется платеж.

Переменная часть арендной платы текущего месяца эквивалентна стоимости потребленных арендатором электроэнергии, воды, тепла за предыдущий месяц, на основании смет и актов выполненных работ, согласованные с арендатором (пункт 5.3.1 договора).

Факт передачи имущества подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от 26.12.2013.

Право собственности на объект недвижимости перешло к ИП ФИО3 на основании договора дарения от 07.03.2018, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации №16:50:160203:2371-16/002/2018-4 от 26.04.2018.

Дополнительным соглашением от 30.07.2019 к договору аренды недвижимого имущества от 26.12.2013 № КзФ/1062/13 предприниматель (арендодатель) и ответчик пришли к соглашению о дополнении пункта 5.2.1 договора следующим абзацем: в период с 01.01.2019 по 30.04.2020 постоянная часть арендной платы изменению не подлежит и составляет 145 000 руб. в месяц, без учета НДС. С 01 мая 2020 года и за последующие месяцы постоянная часть арендной платы составляет 151 000 руб. в месяц, без учета НДС.

ООО «Альгор-Недвижимость» (покупатель) и ИП ФИО3 (продавец) заключили договор купли-продажи от 07.07.2021 № 3-7/к-п, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора, следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, пом. 1Н, общей площадью 348,4 кв. м, расположенное на 1 (первом) этаже девятиэтажного жилого дома, кадастровый номер 16:50:160203:2371.

Пунктом 4.1 договора стороны предусмотрели, что право собственности возникает у покупателя с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости.

Право собственности зарегистрировано в ЕГРН за №16:50:160203:2371-16/203/2021-10 от 15.07.2021.

04 августа 2021 года в адрес арендатора направлено информационное письмо о смене собственника помещения-арендодателя, реквизиты для оплаты арендной платы.

В связи с ненадлежащим исполнением условий договора со стороны АО «Тандер» новый арендодатель (ООО «Альгор-Недвижимость») обратился в суд с требованием о взыскании задолженности за период с 08.07.2021 по 30.09.2021 и о расторжении договора.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.12.2021 по делу № А65-24257/2021 в удовлетворении требований истца о взыскании задолженности отказано, требования о расторжении договора оставлены без рассмотрения, в связи с несоблюдением претензионного порядка.

Судом, в рамках дела № А65-24257/2021, установлено, что АО «Тандер» арендная плата за период с 15.07.2021 по 30.09.2021 внесена в полном объеме. Суд пришел к выводу, что с учетом требований статей 131, 164, 308 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) ООО «Альгор-Недвижимость» имеет право на получение арендной платы только с момента возникновения права собственности на объект недвижимости (право собственности за истцом зарегистрировано в ЕГРН 15.07.2021), тогда как заявленная ко взысканию задолженность в размере 34 096 руб. 78 коп. образовалась за период с 08.07.2021 по 14.07.2021. Суд также отметил, что определение в пункте 1.3 договора купли-продажи от 07.07.2021 № 3-7/к-п между ООО «Альгор-Недвижимость» и ИП ФИО3, права на получение арендных платежей с момента передачи объекта по акту приёма-передачи, не является основанием для взыскания с ответчика платы, поскольку АО «Тандер» не является стороной данных правоотношений и на него распространяется только общий порядок оплаты, в соответствии с которым он обязан производить оплату надлежащему лицу, в данном случае, собственнику. Суд пришел к выводу, что арендная плата, начисленная за период с 08.07.2021 по 14.07.2021, не подлежит взысканию в пользу истца, в связи с тем, что право собственности на арендуемое по договору имущество, возникло у последнего 15.07.2021

Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу судебным актом и не подлежат повторному доказыванию в порядке статьи 69 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В рамках дела № А65-24257/2021 суд констатировал отсутствие задолженности ответчика перед истцом по состоянию на 30.09.2021, последующие платежи также вносились ответчиком своевременно и в полном объёме, следовательно, нарушений, способных повлечь досрочное расторжение договора, ответчиком не допускалось.

В части задолженности по оплате коммунальных платежей за январь и февраль 2022 года, суд также пришёл к выводу о её отсутствии на момент направления уведомления о расторжении договора от 05.03.2022. Кроме того, отметил, что из пункта 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что наличие задолженности по возмещению коммунальных услуг не может повлечь за собой расторжение договора аренды.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установив отсутствие каких-либо нарушений по оплате со стороны АО «Тандер», суд пришел к выводу, что в рассматриваемом случае ООО «Альгор-Недвижимость» не доказало наличие обстоятельств, указывающих на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, таким образом оснований для расторжения договора аренды не имеется, в связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы подателя кассационной жалобы основаны на неправильном толковании норм, регулирующих спорные правоотношения, применительно к установленным судами обстоятельствам дела и исследованным доказательствам.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены принятых по делу судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.06.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2022 по делу № А65-9541/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судьяВ.А. Карпова

СудьиР.В. Ананьев

С.Ю. Муравьев