Решение от 17 января 2017 г. по делу № А76-20507/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-20507/2016
18 января 2017 года
г. Челябинск


Резолютивная часть решения объявлена 11 января 2017 года

Решение изготовлено в полном объеме 18 января 2017 года

Арбитражный суд Челябинской области в составе судьи Наконечной О.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Марракеш», г.Магнитогорск (ОГРН <***>)

к администрации города Магнитогорска, г.Магнитогорск (ОГРН <***>)

о признании незаконным отказа от 04.08.2016 № 07052 от продления договора аренды и обязании совершить действия

при участии в заседании:

заявителя: ФИО2 – представителя по доверенности от 09.01.2017, паспорт; ФИО3 - представителя по доверенности от 09.01.2017, паспорт;

заинтересованного лица: ФИО4 - представителя по доверенности от 09.02.2016 № ОДП54/0586, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Марракеш» (далее – ООО «Марракеш») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации города Магнитогорска (далее – Администрация) от 04.08.2016 № 07052 от продления договора аренды земельного участка от 18.03.2013 № 7637 и обязании выдать ООО «Марракеш» постановление о заключении договора аренды земельного участка, общей площадью 2 209 кв.м, по адресу: <...>, кадастровый номер 74:33:0225001:3062 на период строительства административного здания кафе-ресторана, сроком на 18 месяцев.

В обоснование заявления указано, что оспариваемый отказ противоречит законодательству Российской Федерации и нарушает права и законные интересы заявителя при осуществлении экономической деятельности в сфере земельных отношений.

Администрация представила возражения на заявление от 02.12.2016, в которых требования ООО «Марракеш» находит необоснованными, а оспариваемый отказ – правомерным; просит отказать в удовлетворении заявления (л.д.78-80).

В судебном заседании представители сторон поддержали позиции, изложенные ими в заявлении и в возражениях на заявление соответственно.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд считает заявление подлежащим отклонению по следующим мотивам.

Из материалов дела следует, что между Администрацией и ООО «РМ-Центр» подписан договор аренды земельного участка от 18.03.2013 № 7637, по условиям которого Администрация предоставляет, а ООО «РМ-Центр» принимает в аренду земельный участок с к/н 74:33:0225001:3062, площадью 2 209 кв.м, по адресу <...> (л.д. 12-17).

В соответствии с пунктом 1.1. данного договора аренды земельный участок предоставлен для строительства административного здания кафе-ресторана.

На основании договора уступки прав по договору аренды от 11.04.2013 права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды переданы ООО «Марракеш», в связи с чем 11.06.2013 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 18.03.2013 № 7637 (л.д. 16-17).

Согласно пункту 2.1 договора аренды последний заключен на срок до 10.08.2016.

Уведомлением от 04.08.2016 Администрация отказала ООО «Марракеш» в продлении договора аренды от 18.03.2013 № 7637 земельного участка, общей площадью 2 209 кв.м, по адресу: <...>, кадастровый номер 74:33:0225001:3062 (л.д. 10).

Не согласившись с вышеуказанным отказом Администрации, полагая, что последний нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере, с соблюдением срока, установленного пунктом 4 статьи 198 АПК РФ, ООО «Марракеш» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса (в том числе аренда), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами (пункт 2 статьи 22, пункт 1 статьи 25 ЗК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Срок действия договора аренды от 18.03.2013 № 7637, подписанного между Администрацией и ООО «Марракеш», в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225001:3062, площадью 2 209 кв.м, по адресу <...> истёк 10.08.2016.

В рамках настоящего дела ООО «Марракеш» настаивает на наличии оснований для понуждения Администрации к заключению нового договора аренды, стремясь получить законное право осуществить строительство объекта (административного здания кафе-ресторана) по адресу: <...>.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Гражданским кодексом Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения, отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду частным лицам, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Следует отметить, что в соответствии с действующей с 01.03.2015 редакцией статьи 22 ЗК РФ из последней исключен пункт 3 о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ и вступившей в действие с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исключение из этого общего правила составляют положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с положениями пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с положениями подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с положениями пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В названных положениях законодателем предусмотрен обязательный юридический факт, наличие которого, в числе прочего, является основанием для приобретения застройщиком земельного участка права приобрести такой земельный участок в аренду для завершения строительства без проведения торгов, а именно: наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» даны следующие разъяснения.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В материалах настоящего дела отсутствуют доказательства того, что на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0225001:3062 имеется какой-либо объект незавершённого строительства, принадлежащий заявителю.

С учетом изложенного основания для приобретения ООО «Марракеш», как застройщиком земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225001:3062, данного земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов в соответствии с приведенными выше положениями закона отсутствуют.

Довод заявителя о том, что на протяжении всего срока действия договора Администрация обращалась в суд с различными исковыми требованиями в отношении спорного земельного участка, тем самым препятствовала использованию земельного участка по его предназначению – возведение административного здания кафе-ресторана, судом отклоняется.

Так, по мнению суда, в отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства в качестве недвижимой вещи доводы о добросовестности застройщика для применения положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ не имеют принципиального значения.

Также случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, с 01.03.2015 урегулированы также пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

На момент прекращения действия договора аренды от 18.03.2013 № 7637 оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, для предоставления ООО «Марракеш» без проведения торгов земельного участка для строительства в рассматриваемом случае также не имеется.

Данная правовая позиция нашла отражение также в постановлениях Арбитражного суда Уральского округа № Ф09-10956/16 от 16.12.2016, № Ф09-5726/16 от 20.06.2016, Определении Верховного Суда Российской Федерации № 304-ЭС16-6168 от 17.06.2016.

На основании статьи 71 АПК РФ, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу о том, что заявителем не доказано то, что оспариваемый отказ Администрации от 04.08.2016 № 07052 о продлении договора аренды земельного участка от 18.03.2013 № 7637 принят с нарушением действующего законодательства и с нарушением прав и законных интересов ООО «Марракеш» в экономической сфере.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению между сторонами в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Челябинской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья О.Г. Наконечная