Решение от 23 сентября 2020 г. по делу № А32-10946/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-10946/2018

23.09.2020

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 21.09.2020

Мотивированное решение изготовлено 23.09.2020

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Саградян К.А. рассмотрел в судебном заседании дело по иску

ЖСК «Триумф», г. Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея г. Краснодар (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

третьи лица:

ЗАО «Агрофирма «Кудепста», г. Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

администрация города Сочи – исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1036

при участи в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 19.05.2020.

ЖСК «Триумф» обратился в Арбитражный суд Краснодарского края и просит обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея перезаключить с Жилищно-строительным кооперативом «ТРИУМФ» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1036 общей площадью 155 265 кв. м с видом разрешенного использования – для застройки микрорайона «Кудепста-3» и жилого комплекса – земли населенных пунктов, имеющего адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, участок №18.

Истец изменял предмет иска и в окончательной редакции просит суд обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республики Адыгея в 10-дневный срок со дня вступления судебного решения в законную силу заключить с ЖСК «ТРИУМФ» (ИНН <***>) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1036 общей площадью 155 224 кв. м, с видом разрешенного использования: для застройки микрорайона «Кудепста-3» и жилого комплекса, категорией земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, г. Сочи, район Адлерский на срок до 27.04.2055, установив размер годовой арендной платы в размере 2 процента от кадастровой стоимости земельного участка 23:49:0402056:1036.

Требование мотивировано тем, что Территориальное управление в нарушение закона и прав товарищества уклоняется от заключения сделки аренды.

Суд апелляционной инстанции в своем постановлении от 08.08.2019 признал обязательный досудебный порядок урегулирования спора по настоящему делу истцом соблюденным.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон в судебных заседаниях, суд установил следующее.

На основании постановления N 5/1 "Об утверждении материалов землеустройства и выдаче государственных актов на право постоянного (бессрочного) пользования землей сельскохозяйственным предприятиям города" от 09.01.1997 администрацией города Сочи выдан АО агрофирма "Кудепста" государственный акт КК-2 N 426001766 от 14.05.1998 о предоставлении обществу земельного участка площадью 716,07 га в бессрочное (постоянное) пользование для сельскохозяйственного использования.

Территориальным управлением Федерального агентства по управлению имуществом по Краснодарскому краю в городе Сочи было принято решение в форме распоряжения от 22.03.2006 №04-04/1123С о переоформлении открытому акционерному обществу «Агрофирма «Кудепста» права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в Адлерском и Хостинском районах города Сочи на право аренды сроком на 49 лет. Земельные участки расположены во второй зоне округа санитарной охраны курорта, частью в зоне курортных парков и других земельных насаждений общего пользования, частью в зоне сельскохозяйственного использования, частью в зоне жилой застройки, рекреационного жилья по генплану города Сочи. Участки имели категорию земли поселений и находились частично в Адлерском, частично в Хостинском районах. Целью предоставления их в аренду обществу являлась застройка микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса. В перечень участков по распоряжению входил и земельный участок N 18 площадью 155 384 кв. м.

24.04.2006 Территориальным управлением и обществом подписан договор №04-24/194/С аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:04 08 000:0013 общей площадью 155 384 кв. м, имеющего адрес: Краснодарский край, г, Сочи, Адлерский район, участок № 18 с целью предоставления: для застройки микрорайона «Кудепста - 3» и жилого комплекса, в границах указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью. Стороны установили срок действия договора с 27.04.2006 по 27.04.2055 (п.2.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке уполномоченным государственным органом.

Участок передан во владение арендатора актом от 27.04.2006.

18.06.2006 АО «Агрофирма «Кудепста» и Жилищно-строительным кооперативом «Монолит» подписан договор передачи прав и обязанностей арендатора.

С момента регистрации сделки арендатором в договор аренды вступил кооператив.

20.12.2006 сторонами сделки уступки подписано дополнительное соглашение № 04-26/12С, которым стороны согласовали переход прав и обязанностей по договору к новому арендатору с 18.07.2006.

АО «Агрофирма «Кудепста» исключено из реестра юридических лиц 19.03.2012 без правопреемников в результате завершения процедуры банкротства.

12.03.2007 ЖСК «Монолит» передал договором № 18/18 права и обязанности арендатора Жилищно-строительному кооперативу «ТРИУМФ».

Во исполнение распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 19.06.2012 № 520-р «Об изъятии земельного участка для федеральных нужд в целях размещения: олимпийского объекта федерального значения», земельный участок с кадастровым номером 23:49:0408000:0013 был разделен на два участка. Его часть площадью 60 кв. м, была изъята, первоначальный земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 23:49:0402056:1036 площадью 155 265 кв. м.

20.08.2012 истцом и Государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта подписано соглашение № 1722-520-1 о возмещении убытков в связи с изъятием части участка.

Этим соглашением право аренды истца было прекращено.

С целью заключения договора на оставшуюся часть земельного участка кооператив обратился с соответствующим заявлением № 172 от 16.10 2016 в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае.

Письмом № 09/19399 от 15.12.2016 в перезаключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1036 заявителю было отказано с указанием на то, что такое решение может быть принято Территориальным управлением только по поручению Росимущества.

Кроме того истцом Территориальному управлению направлялись письма № 13 от 31.01.2017, № 21 от 22.02.2017, № 56 от 19.06.2017 с аналогичными требованиями, которые не были удовлетворены последним по причине непредоставления заявителем необходимых документов.

В то же время, судом установлено, что истец такие документы публичному органу передавал.

Как было указано выше, переданный по договору аренды от 27.04.2006 земельный участок был поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 23:49:04 08 000:0013 общей площадью 155 384 кв. м.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю письмом от 10.04.2019 № 13-266/13987 (вх. № 05111 от 17.04.2019), сообщил суду следующее.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 23:49:0408000:13, расположенный по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Адлерский (земельный участок № 18), был поставлен на кадастровый учет 03.04.2006 на основании заявки о постановке на государственный кадастровый учет от 03.04.2006№49/06-01-0643 и приложенных документов (распоряжение филиала территориального Управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Краснодарскому краю в городе Сочи №04-04/1123С от 22.03.2006 «О переоформлении открытому акционерному обществу «Агрофирма «Кудепса» права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в Адлерском и Хостинском районах города Сочи»; описание земельных участков от 13.03.2006), с категорией земель: «земли населенных пунктов» и разрешенным использованием: «для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса». В соответствии с приказом Управления Роснедвижимости по Краснодарскому краю от 13.08.2007 № 475-П «Об утверждении материалов по описанию прохождения границ кадастровых кварталов кадастрового района город Сочи №23:49» кадастровый номер земельного участка 23:49:0408000:13 изменился на 23:49:0402056:1006. В дальнейшем, на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от 30.01.2012 № 2349/1-0/12-246 и приложенного межевого плана от 26.01.2012, на кадастровый учет 01.02.2012 были поставлены земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0402056:1035, с категорией земель: «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием: для размещения олимпийского объекта: «Воздушные линии (110 кВ) от станции «Псоу» до подстанции «Адлер», от подстанции «Адлер» до подстанции «Кудепста», от подстанции «Кудепста» до подстанции «Хоста» (проектные и искательские работы, реконструкция)» и 23:49:0402056:1036, с категорией земель: «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием: «для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса», образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1006. Иных изменений категории земель и разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0402056:1006 (ранее присвоенный номер 23:49:0408000:13), 23:49:0402056:1035 и 23:49:0402056:1036 в ЕГРН не выявлено.

Возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (в действовавшей в спорный период редакции; далее - Земельный кодекс) право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками сохраняется. Предоставленное землепользователям до введения в действие Земельного кодекса право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками соответствует праву постоянного (бессрочного) пользования. Юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести их в собственность по своему желанию до 01.01.2012 (статья 20 Земельного кодекса, пункты 2, 9, 12 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Переоформив право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, ОАО «Агрофирма «Кудепста» воспользовалось предоставленным ему законом правом.

Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1036 следует, что он входит в границы населенного пункта - город-курорт Сочи (категория земельного участка – земли населенных пунктов), изменение назначения исходного земельного участка осуществлено уполномоченным органом по заявлению представителя его (земельного участка) собственника до заключения договора аренды от 27.04.2006.

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, в том числе земли населенных пунктов, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством.

Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", вступившим в силу 10.01.2005, Земельный кодекс дополнен статьей 30.1, согласно которой продажа права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства осуществлялась только на аукционах. Предоставление земельного участка для целей, связанных с жилищным строительством, на неконкурентных условиях не допускалось.

В силу действовавшей в момент раздела исходного земельного участка редакции пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, в случае образования земельного участка из земельного участка, используемого на основании договора аренды, осуществляющее такое использование лицо имело преимущественное право на заключение договора аренды образуемого земельного участка без проведения торгов на прежних условиях.

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (статья 445 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии со статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 5 статьи 65 ЗК РФ, с учетом положений ст. 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Истец, обосновывая размер арендной платы, сослался на подпункт д) пункта 3 Основных принципов, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта и пункте 5 настоящих Правил.

В то же время в силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Поскольку содержащиеся в Законе N 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

Намерение истца заключить в судебном порядке договор аренды обусловлено, в настоящем случае, изъятием и разделом арендовавшегося им ранее земельного участка. Такое предоставление не может быть признано первоначальным предоставлением, а представляет собой, по существу, внесение изменений в ранее заключенный договор ввиду изменения его предмета. Указанное подтверждается, в частности, сохранением срока аренды, определенного для первоначального арендатора в момент переоформления права бессрочного пользования.

Существенным для результата рассмотрения дела обстоятельством является то, что истец заключил 12.03.2007 не новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0408000:0013, а вступил арендатором в договор аренды, заключенный в порядке переоформления первоначального права на новое.

То есть он пользуется всеми установленным законом льготами для лиц, переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на право аренды.

В договоре от 27.04.2006 указано, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0408000:0013 (первоначальный земельный участок) расположен в границах второй зоны округа санитарной охраны курорта Сочи. Спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1036, является производным он него и также расположен в указанной зоне округа санитарной охраны курорта.

В статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий ограничены в обороте.

Курортом является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры (пункт 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N ЗЗ-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N ЗЗ-ФЗ), статья 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О при родных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ).

В целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной или горно-санитарной охраны (п. 2 ст. 32 Закона N 33-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 3 Закона N 26-ФЗ определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

В постановлении Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", установлено, что курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

При этом признание утратившим силу распоряжения N 591-р (распоряжением от 21.04.2011 N 685-р) не отменяет режима особо охраняемой природной территории в отношении курортов федерального значения.

Таким образом, к взаимоотношениям сторон необходимо применять расчет в виде произведения кадастровой стоимости земельного участка и ставки в размере 1,5%.

Суд считает, что заявленное требование следует удовлетворить в указанной части.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея г. Краснодар (ИНН: <***> ОГРН: <***>) в течение десяти дней с момента вступления настоящего решения в законную силу заключить с ЖСК «Триумф», г. Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1036 общей площадью 155 224 кв. м, с видом разрешенного использования: для застройки микрорайона «Кудепста-3» и жилого комплекса, категории земель: земли населенных пунктов, имеющего адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, г. Сочи, район Адлерский на срок до 27.04.2055, установив годовую арендную плату в размере два процента от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1036.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея г. Краснодар (ИНН: <***> ОГРН: <***>) в пользу ЖСК «Триумф», г. Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>) 6 000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья М.М. Данько