Решение от 2 ноября 2023 г. по делу № А41-14509/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-14509/23
02 ноября 2023 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 02 ноября 2023 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.А. Раужевой, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 05.09.2002, юридический адрес: 143003, <...>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Рестр Консалтинг Плюс» (143185, Россия, Московская обл., Одинцовский г.о., Звенигород г., Звенигород г., Нахабинское <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.11.2009, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды от 01.03.2019 № 09 за период с 01.07.2022 по 31.12.2022 в размере 657 777,64 руб., пени за период с 01.07.2022 по 31.12.2022 в размере 202 022,23 руб.,

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Рестр Консалтинг Плюс» с требованиями о взыскании задолженности по договору аренды от 01.03.2019 № 09 за период с 01.07.2022 по 31.12.2022 в размере 657 777,64 руб., пени за период с 01.07.2022 по 31.12.2022 в размере 202 022,23 руб.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против заявленных требований.

От представителя заявителя поступило ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А41-34600/22.

Указанное ходатайство рассмотрено и отклонено судом.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого арбитражным судом.

В настоящем случае таких обстоятельств судом не установлено, имеющиеся в деле доказательства являются достаточными для рассмотрения дела по существу.

Исследовав материалы по делу, заслушав представителя ответчик, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды от 01.03.2019 № 09 земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010107:1406, площадью 2 160 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для объектов народного образования, расположенный по адресу: <...> на срок с 01.03.2019 по 28.02.2022.

Согласно п. 3.2 договора аренды размер арендной платы определяется в соответствии с приложением № 1 к договору, который является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с п. 3.3. договора аренды арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Пунктом 3.6 договора аренды арендная плата изменяется в зависимости от изменения базового размера арендной платы (Аб), значений повышающего коэффициента (Пкд), коэффициента, учитывающее местоположение земельного участка на территории муниципальном) образования (Км) категории, разрешенного вида использования, и в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации, законодательством Московской области.

Согласно п. 3.7 договора аренды арендная плата изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения (введения) базового размера арендной платы коэффициентов полномочным органом государственной власти Московской области и орган местного самоуправления, без согласования с арендатором и без внесения изменений и дополнений в настоящий договор путем направления соответствующего уведомления арендатору.

В соответствии с п. 3.8 договора аренды размер арендной платы считается измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта изменении категории, разрешенного вида использования земельного участка, коэффициента соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательством Московской области.

Согласно п. 5.3 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензией от 22.12.2022 Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа уведомил ООО «Рестр Консалтинг Плюс» об образовавшейся задолженности за период с 01.07.2022 по 31.12.2022 в размере 657 777,64 руб. и неустойки за период с 01.07.2022 по 31.12.2022 в размере 202 022,23 руб. и необходимости их оплаты.

Так как в добровольном порядке задолженность погашена не была, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.



Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно расчету истца, размер задолженности по арендной плате по договору за период с 01.07.2022 по 31.12.2022 составил 657 777,64 руб.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что истцом неверно рассчитывается размер арендной платы.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.


В пункте 19 названного постановления Пленума также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

В Московской области порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлен положениями Закона № 23/96-ОЗ.

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Из указанной формулы следует, что одним из составляющих показателей, используемых для расчета, является коэффициент, соответствующий виду разрешенного использования земельного участка.

Ответчик указывает, что истцом неверно применены коэффициенты Кд и Пкд при расчете арендной платы.

Согласно пункту 3 статьи 14 Закона № 23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Изменение установленных видов разрешенного использования земельных участков осуществляется в общем порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Так, статьей 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений, определяет градостроительный регламент территориальной зоны (часть 2 статьи 85 ЗК РФ).

По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, части 2 и 6 статьи 30 ГрК РФ).

Из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 ЗК РФ, пункта 9 статьи 1, частей 1 и 2 статьи 37 ГрК РФ следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Согласно части 1 статьи 37 ГК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

В силу части 2 статьи 37 ГК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. В силу нормы пункта 4 части 5 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости.

Согласно правовым позициям, сформированным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11, от 29.05.2012 № 12919/11 и от 29.05.2012 № 13016/11, содержание понятия «вид разрешенного использования» раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Ранее действовал приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Принятие Классификатора обусловлено положениями статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации и направлено на упорядочение составления правил землепользования и застройки, упорядочение государственного кадастрового учета объектов недвижимости, ведения единого автоматизированного документооборота на всей территории Российской Федерации, упрощение землепользования.

Обращаясь с настоящим заявлением, истец ссылается на то, что при расчете арендной платы на 2022 год арендодателем был применен Кд равный 3, Пкд равный 3 «для размещения иных объектов коммерческого назначения»; на 2021 год Кд и Пкд также установлены в размере 3 - «для размещения иных объектов коммерческого назначения», в связи с чем комитетом произведен расчет арендной платы за период с 01.07.2022 по 31.12.2022 с применением названного коэффициента Кд и Пкд.

По мнению ответчика, данный расчет неправомерен, поскольку в соответствии с условиями договора аренды вид разрешенного использования земельного участка «для объектов народного образования», участок предоставлен согласно пункту 1.3 для объектов народного образования, в пункте 1.4 договора указано, что на земельном участке с кадастровым номером 50:49:0010107:1406 расположен объект незавершённого строительства, назначение – здание «Детский центр творчества», с кадастровым номером 50:49:0010107:1784, площадью 1 031, 2 кв.м., со степенью готовности – 50%, какой-либо коммерческой деятельности ответчик не осуществляет.

В связи с этим ответчик полагает, что пункт 41 «для размещения объектов досуга и отдыха детей и подростков» Приложения к Закону № 23/96-ОЗ (в редакции Закона от 01.12.2020 № 242/2020-ОЗ) наиболее подходящая категория по аналогии с установленным видом разрешенного использования арендуемого обществом земельного участка, в связи с чем при расчете арендной платы за спорный период должен быть применен коэффициент Кд равный значению -1, соответственно, Пкд также, равный 1, в соответствии с решениями Совета депутатов Одинцовского городского округа от 28.12.2020 № 14/21.

В соответствии с частью 3 статьи 14 Закона № 23/96-ОЗ, значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с Приложением к указанному Закону.

«Кд» коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке, установлен приложением к Закону в редакции Закона Московской области от 01.12.2020 № 242/2020-ОЗ и применяется строго в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка земельного участка, указанном в документах о его формировании, независимо от фактической деятельности, осуществляемой на земельном участке.

Как следует из выписки ЕГРН на земельный участок, вид разрешенного использования земельного участка «для объектов народного образования».

Согласно договору аренды от 01.03.2019 №09, цель предоставления обществу земельного участка – для объектов народного образования, совпадает с видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010107:1406.

Между тем коэффициент Кд для такого вида разрешенного использования, как «для объектов народного образования» Законом № 23/96-ОЗ не предусмотрен.

Фактическое использование земельного участка в рамках предоставленного вида разрешенного использования земельного участка определяется арендатором (обществом) самостоятельно, однако, размер арендной платы не зависит от того каким образом фактически используется земельный участок, поскольку коэффициент Кд определяется исходя из вида разрешенного использования земельного участка, а не из его фактического использования.

В решении Арбитражного суда Московской области от 15.07.2022 по делу № а41-84990/21 судом установлено, что до 01.01.2020 комитетом при заключении договора аренды при расчете арендной платы на 2019 год применялся коэффициент Кд-1,5, при этом оснований для применения данного коэффициента комитетом не приведено, равно как и обоснования для применения при расчете арендной платы на 2020 и 2021 год коэффициента Кд=3 «для размещения иных объектов коммерческого назначения», при установленном для земельного участка виде разрешенного использования «для объектов народного образования» и имеющемся на нем объекта незавершенного строительства – здание «Детский центр творчества».

Учитывая изложенное, при расчете арендной платы должны применять коэффициент Кд равный 1 (для объектов для размещения объектов досуга и отдыха детей и подростков), Пкд равный 1.

Таким образом, размер арендной платы в 2022 году составил: 29,94 x 1 x 1 x 2,5 x 2160 = 161676 руб. Размер месячной платы составляет 13473 руб.

Ответчиком за спорный период вносилась арендная плата, что подтверждается платежным поручением от 11.07.2022 № 575 на сумму 34882,18 руб., от 06.09.2022 № 675 на сумму 34882,18 руб., от 25.04.2023 № 336 на сумму 134730 руб.

При таких установленных по делу обстоятельствах, исходя из предмета и оснований заявленных требований и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, принимая во внимание неверный расчет истцом арендной платы, а также платежные поручения, судом установлено отсутствие у ответчика основной задолженности по договору аренды от 01.03.2019 № 9 и, соответственно, неустойки, в связи с чем суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья В.С. Желонкин