Решение от 24 июня 2025 г. по делу № А51-791/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-791/2024
г. Владивосток
25 июня 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена  10 июня 2025 года .

Полный текст решения изготовлен  25 июня 2025 года.

            Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарь судебного заседания Федосеева Е.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «Тихоокеанская торгово-производственная компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>)   

к  краевому государственному бюджетному учреждению «Агентство по использованию и сохранению имущества Приморского края» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным решения,

третьи лица: Министерство имущественных и земельных отношения Приморского края, Управление Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю

при участии: 

от истца: ФИО1, доверенность от 15.06.2024, паспорт, диплом

от ответчика: ФИО2, доверенность от 02.12.2024, паспорт, диплом

от МИЗО: ФИО3, доверенность от 24.12.2024, удостоверение, диплом,

установил:

акционерное общество «Тихоокеанская торгово-производственная компания» обратилось в суд с иском к краевому государственному бюджетному учреждению «Агентство по использованию и сохранению имущества Приморского края» о признании незаконным отказа от 20.10.2023 №6/1465.

Истец неоднократно в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) уточнял исковые требования. Окончательно судом приняты уточнения исковых требований, согласно которым истец просит признать недействительной одностороннюю сделку КГБУ «Агентство по использованию и сохранению имущества Приморского края» по отказу от исполнения и продления договора арены с АО «Тихоокеанская торгово-производственная компания», выраженной в письме от 20.10.2023 №6/1465.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительное предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношения Приморского края, Управление Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю.

Представитель Управления Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Суд на основании статьи 156 АПК РФ проводит  судебное заседание без участия представителя указанного лица.

            Истец на заявленных требованиях настаивал, указывая, что общество обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

            Ответчик  по иску возражал, пояснил, что в отношении спорного недвижимого имущества принято решение об использовании в иных целях, что является основанием для отказа в заключении договора аренды на новый срок. Кроме того обратил  внимание, что в оспариваемом письме фактически не указано об отказе в продлении договора аренды.

УФАС по Приморскому краю представило в материалы дела письменный отзыв, по тексту которого указало на отсутствие у ответчика оснований для предъявления АО «ТТПК» требований об освобождении нежилых помещений.

Министерство имущественных и земельных отношений иск оспорило, указав, что учреждением принято решение об использовании нежилых помещений в иных целях, кроме того, полагает, что действующим законодательством не предусмотрена обязанность арендодателя неоднократно перезаключать договоры аренды на срок не менее трех лет.

Изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил следующее.

01.08.2009 между КГУП по эксплуатации недвижимости Приморского края «Госнедвижимость»  и ЗАО «Тихоокеанская торгово-производственная компания» по результатам проведенного аукциона заключен договор аренды №53/09, в соответствии с условиями которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество, являющееся памятником истории и культуры: нежилые помещения общей площадью 1405,80 кв.м в здании (ГУМа, лит.1) (этажи: подвальный; междуэтажное помещение; подвал-цокольный этаж; номера на поэтажном плане: 7-15; 1-6; 1-7, 10-23 (1)), расположенное по адресу: <...>, согласно плану помещений с экспликацией, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.

Цель использования имущества: организация торговли, производство кондитерской и кулинарной продукции, предоставление  бытовых услуг.

Срок действий договора устанавливается с 01.08.2009 по 31.07.2019 (пункт 1.2 договора).

В силу пункта 2.2.13 договора арендатор обязан освободить имущество не позднее трех дней после его расторжения или окончания срока его действия. При неисполнении арендатором данного условия договор не считается продленным на неопределенный срок.

Помещения преданы арендатору по акту приема-передачи от 01.08.2009.

Дополнительным соглашением №4 к договору аренды №53/09 стороны согласовали, что срок действия договора аренды устанавливается с 01.08.2009 по 31.07.2022.

С  01.08.2019 арендная плата  за имущество в месяц, определенная на основании отчета об оценке №889, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО4, составляет 921 565 рублей (пункт 2 дополнительного соглашения).

Письмом от 17.06.2022 №30 указывая на надлежащее исполнение принятых на себя по договору аренды обязательств, АО «ТТПК» просило о перезаключении договора аренды на новый срок.

17.10.2022 истцом получен проект договора аренды №14/22.

Не согласившись с отдельными положениями проекта договора №14/22, истец направил в адрес арендодателя протокол разногласий.

Поскольку арендодатель не согласился с редакцией договора, предложенной арендатором, разногласия сторон по условиям договора аренды №14/22 были переданы на рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края. Делу присвоен номер А51-766/2023.

Как указывает истец, в процессе судебного разбирательства арендатором получено письмо КГБУ «АИС ПК» №6/1465 от 20.10.2023 об освобождении занимаемых помещений, по тексту которого арендодатель сообщает о том, что в связи с истечением шестимесячного  срок действия отчета об оценке от 02.08.2022 №1027-9, договор аренды №14/22 не может быть заключен, просил освободить занимаемые помещения.

Истец, полагая, что письмо №6/1465 от 20.10.2023 является  односторонней сделкой по отказу от исполнения и продления договора аренды, которая не соответствует положениям действующего законодательства, обратился с исковыми требованиями по настоящему делу в арбитражный суд.

Суд, исследовав материалы дела, считает исковые требования неподлежащими удовлетворению  по следующим основаниям.

Фактически между сторонами сложились обязательственные правоотношения, регулируемые главой 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Истец мотивирует рассматриваемые требования наличием своего правомочия по продлению договора аренды, встречной обязанностью ответчика по заключению договора аренды на новый срок.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Как установлено судом, спорные нежилые помещения находятся в собственности Приморского края, закреплены на праве оперативного управления за КГБУ «АИС ПК».

Пунктом 1 статьи 296 ГК РФ предусмотрено, что учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

В силу пункта 3 статьи 298 ГК РФ бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 названного Закона заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, в силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, может быть заключен на новый срок с арендатором без проведения конкурса, аукциона.

Таким образом, законодатель определил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества для определенных категорий субъектов при их соответствии ряду критериев.

Иной подход позволял бы арендодателям немотивированно отказывать в реализации права, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, что приводило бы к ситуации, при которой надлежащим образом исполнившие свои обязанности арендаторы лишались бы установленных законом гарантий, что не соответствует закрепленным в статье 1 целям принятия указанного Закона.

В силу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Следует отметить, что нормой части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции не определено, в какой форме арендодатель должен принять решение об ином распоряжении имуществом.

Из материалов дела следует, что решение о целесообразности заключения нового  договора аренды  АО «ТТПК» принято комиссией о целесообразности передачи в аренду (безвозмездное пользование) объектов недвижимого имущества, закрепленных на праве оперативного управления за КГБУ «АИС ПК», что отражено в протоколе комиссии № 4 от 07.04.2022 (вопрос №1).

Между тем, на заседании комиссии, состоявшемся 17.10.2023, комиссией принято решение об использовании спорного имущества в иных целях. Решение по 1 вопросу протокола заседания комиссии от 07.04.2022 №4 отменено (вопрос №1, отраженный в протоколе комиссии № 4 от 17.10.2023).

Письмом от 20.11.2023 №20/13554 Министерство имущественных и земельных отношений сообщило АО «ТТПК» о необходимости использования спорного имущества Приморским краем, сослалось на истечение срока действия договора аренды, просило освободить нежилые помещения.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что в отношении спорных объектов недвижимости собственником, правообладателем принято решение об ином порядке распоряжении имуществом, что в силу действующего законодательства является одним из оснований для отказа в заключении договора аренды на новый срок.

Помимо изложенного, суд отмечает, что по общему правилу выбор способа защиты нарушенного права предоставляется заявителю, если только в самом законе не указывается на возможность применения лишь конкретной меры и мер защиты.

Вместе с тем, избранный способ судебной защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушений, а в результате применения соответствующего способа защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

По смыслу положений статей 49, 133, 135 АПК РФ арбитражный суд не может выйти за пределы заявленных требований и разрешить иное требование, не заявлявшееся лицом, обратившимся в суд.

Как следует из уточненного искового заявления, общество просит признать недействительной сделку по отказу от исполнения и продления договора аренды, выраженную в письме от 20.10.2023 №6/1465 .

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Между тем из спорного письма следует, что КГБУ «АИС ПК» уведомляет общество о том, что договор аренды №14/22 не может быть заключен с обществом; в связи с истечением срока действия договора №53/09 просит освободить нежилые помещения. Из письма не усматривается выражение воли арендодателя на отказ от исполнения и продления  какого-либо договора аренды, на прекращение или возникновение каких-либо отношений между сторонами.

Напротив арендодатель лишь уведомляет общество об истечении срока действия ранее существовавшего договора аренды (что не оспаривается сторонами), а также уведомляет об отсутствии оснований для заключения нового договора аренды.

Из позиции истца судом установлено, что мотивом его обращения в суд явилось намерение по продлению арендных отношений путем нового договора аренды, от заключения которого, по его мнению, арендодатель отказывается.

При этом, уд считает необходимым отметить, что новый договор между сторонами не заключен и между ними имеется спор об урегулировании разногласий по условиям.

В случае необоснованного уклонения контрагента от заключения договора, действующим законодательством предусмотрен особой порядок защиты нарушенного права, регламентированный статей 445 ГК РФ.

Так в силу пункта 4 названной статьи если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, обращение в суд с требованием о признании письма от 20.10.2023 №6/1465 недействительным свидетельствует об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права. Удовлетворение исковых требований не повлечет возникновения каких-либо прав АО «ТТПК» на спорное имущество, не прекратит и не изменит взаимных прав и обязанностей сторон, возникших в рамках сложившихся арендных отношений.

Данные обстоятельства являются самостоятельными и достаточными основаниями для отказа в удовлетворении исковых требований.

Расходы по уплате госпошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ в полном объеме относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и  в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.


Судья                                                                                       Понкратенко М.В.