Решение от 17 апреля 2024 г. по делу № А40-115631/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-115631/23-191-918
г. Москва
18 апреля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 апреля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 18 апреля 2024 года


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи  Волковой Е.И., единолично

при ведении протокола помощником судьи Жировым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к ответчику АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ «ЗАВОД ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫХ ИЗДЕЛИЙ - 5» (109316, <...>, ЭТАЖ 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.10.2002, ИНН: <***>)

о взыскании 60 709 755 руб. 98 коп..,

при участии в заседании: согласно протоколу, 



УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ «ЗАВОД ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫХ ИЗДЕЛИЙ - 5» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 27.10.2009 № М-04-034423 в размере 60 709 755,98 руб., в т.ч. задолженность по арендной плате в размере 58 693 629,80 руб. за период с 01.07.2022 по 31.12.2022 и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.07.2022 по 31.12.2022 в сумме 2 016 126,18 руб.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме. Представил информационный расчет с учетом доводов ответчика. Истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.

Из изложенного следует, что вопрос о необходимости проведения экспертизы, установление круга вопросов, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы, определение экспертного учреждения, которому будет поручено проведение экспертизы, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу

Суд, изучив ходатайство истца, не находит целесообразным назначение экспертизы по представленным истцом вопросам, с учетом ранее вступивших в законную силу судебных актов по делам №№ А40-240969/21 и А40-13400/22.

Ответчик требования оспорил, в ранее представленном отзыве указал, что с 28.08.2019 договор аренды прекратил свое действие в отношении всех частей земельного участка, за исключением части земельного участка, необходимой для строительства и эксплуатации здания дошкольного образовательного учреждения, площадью 1 282 кв.м. Согласно расчету ответчик размер арендной платы, подлежащей уплате в спорный период (за 3-4 кварталы 2022г.) составляет 1 531 903 руб. 74 коп.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 27.10.2009 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № М-04-034423, по условиям которого последнему предоставлен в пользование на условиях аренды сроком до 01.10.2058 земельный участок с кадастровым номером 77:04:0001019:213 площадью 49 142 кв. м с адресными ориентирами: <...>, - для эксплуатации зданий под производственные цели и общежитие.

Согласно п. 1.4 договора на участке расположены  нежилые здания (стр. 1, 2, 3, 4,  5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19).

Размер арендной платы согласно п. 3.3 договора установлен в приложении № 1 к договору, из которого следует, что арендная плата начисляется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно п. 3.4 договора размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и (или) города Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в договор. В случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации, и (или) уведомления с расчетом платежей либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов в действие правовыми актами и без внесения изменений, дополнений в договор. Первый арендный платеж по новым правилам исчисления арендной платы производится арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после изменения правил исчисления арендной платы, включая при необходимости доплату за предыдущие периоды.

В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5-го числа первого месяца отчетного квартала.

Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени. Пени за просрочку платежа начисляются на сумму задолженности в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

В соответствии с дополнительным соглашением от 20.00.2013 земельный участок предоставлен сроком до 06.06.2019 для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 12.01.2011 № RU77-223000-003103, в том числе многоквартирных домов.

В соответствии с п. 1.4 соглашения арендная плата после изменения цели его предоставления для строительства (реконструкции) устанавливается в сумме 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка и 30 % от рыночной стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления с даты государственной регистрации соглашения, что составляет 1 164 811 398 руб. 01 коп.; за последние 2 года срока действия договора аренды размер годовой арендной платы устанавливается в размере 3 % от кадастровой стоимости земельного участка; во все остальное время срока действия договора аренды размер годовой арендной платы устанавливается в размере 1, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с п. 2 дополнительного соглашения за первый год срока аренды после изменения цели его предоставления уплачивается единовременно в течение 30-ти дней с даты государственной регистрации соглашения.

Из представленного истцом расчета, прилагаемого к исковому заявлению,  следует, что за период с 01.07.2022 по 31.12.2022 ответчик не уплатил арендную плату в размере 58 693 629,80 руб., допускал просрочки при уплате арендной платы в период действия договора, в связи с чем истец за период с 06.07.2022 по 31.12.2022 начислил неустойку в размере 2 016 126,18 руб.

Претензией от 18.01.2023 № 33-6-40051/23-(0)-1 ответчику предлагалось уплатить арендную плату и пени. Претензия оставлена без удовлетворения.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 329-330 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться различными способами, в том числе неустойкой (штрафом, пеней),  которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе  земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе  земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с п. 13 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме; земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме; в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; образование такого земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. П. 5 ст. 16 указанного Федерального закона устанавливает, что со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.05.2010 № 12-П, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Как разъясняется в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу ч. 3 и 4 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В рамках ранее рассмотренного спора по делу №А40-240969/21 судом установлено, что строительство объектов капитального строительства на арендованном ответчиком земельном участке велось поэтапно, многоквартирные дома в составе жилого комплекса вводились в эксплуатацию также поэтапно.

Так, по разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 30.09.2013 № RU77223000-005157 в эксплуатацию введен общественно-жилой комплекс (1-я очередь строительства, 1-й пусковой комплекс) – д. 3, корп. 5.

По разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 27.06.2014 № RU77223000-005749 в эксплуатацию введен общественно-жилой комплекс (1-я очередь строительства – наземная автостоянка, ЦТП, РТП, жилые секции 1-6, подземный гараж, 2-й пусковой комплекс, 1-я очередь строительства – секции 5 и 6) – д. 3, корп. 7.

По разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 12.03.2015 № RU77223000-006379 в эксплуатацию введен общественно-жилой комплекс (1-я очередь строительства – наземная автостоянка, ЦТП, РТП, жилые секции 1-6, подземный гараж, 3-й пусковой комплекс, 1-я очередь строительства – наземная автостоянка, ЦТП, РТП) – д. 3, корп. 8.

По разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 14.04.2015 № RU77223000-006449 в эксплуатацию введен общественно-жилой комплекс (2-я очередь строительства – жилые секции 7-18, ДОУ, подземный гараж под секциями 7-18, 1-й пусковой комплекс – жилые секции 7-10) – д. 3, корп. 3.

По разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2015 № 77-223000-007087-2015 в эксплуатацию введен общественно-жилой комплекс (1-я очередь строительства – наземная автостоянка, ЦТП, РТП, жилые секции 1-6, подземный гараж, 4-й пусковой комплекс) – д. 3, соор. 1.

По разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 30.06.2016 № 77-223000-007345-2016 в эксплуатацию введен общественно-жилой комплекс (2-я очередь строительства – жилые секции 7-18, ДОУ, подземный гараж под секциями 7-18, 2-й пусковой комплекс, 2-я очередь строительства – секции 11-14) – д. 3, корп. 2.

По разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 17.07.2019 № 77-223000-009024-2019 в эксплуатацию введен общественно-жилой комплекс (2-я очередь строительства – жилые секции 7-18, ДОУ, подземный гараж под секциями 7-18, 3-й этап, 1-й под этап – секции 15-18, подземная автостоянка секций 7-18) – д. 3, корп. 1.

Ответчик представил доказательства государственной регистрации права собственности на помещения в построенных и введенных в эксплуатацию домах.

С учетом ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 13 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ,  постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П,  постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 суд соглашается с мнением ответчика о том, что после государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирных домах, построенных и введенных в эксплуатацию на арендованном ответчиком земельном участке, часть этого участка, необходимая для эксплуатации жилого комплекса (многоквартирных домов, наземной автостоянки, подземной автостоянки), перешла в общую долевую собственность собственников помещений этих многоквартирных домов, в связи с чем основания для начисления ответчику арендной платы за эту часть земельного участка не соответствует закону.

Проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизой установлено, что площадь земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001019:213, используемого для эксплуатации построенного на земельном участке жилого комплекса в составе многоквартирных домов, наземной автостоянки, подземной автостоянки, составляет 21 520 кв. м.

Также в рамках ранее рассмотренного дела №А40-13400/22 судом установлено, что по состоянию на 01.01.2019 были введены в эксплуатацию все объекты недвижимости, создание которых предусматривалось в рамках первой очереди строительства (многоквартирные жилые дома (корпусы 5-7, кадастровые номера 77:04:0001019:10113, 77:04:0001019:10112, 77:04:0001019:1053), наземная автостоянка (корпус 8, кадастровый номер 77:04:0001019:11135), подземная автостоянка (сооружение 1, кадастровый номер 77:04:0001019:11706), а также многоквартирные жилые дома корпусы 2-3, кадастровые номера 77:04:0001019:11410, 77:04:0001019:10859, созданные в рамках второй очереди строительства.

Судом принят довод истца (ответчика по настоящему делу) о прекращении договора аренды с 01.01.2019, когда были введены в эксплуатацию МКД и состоялась государственная регистрация прав на объекты недвижимости, в том числе многоквартирные жилые дома.

В рамках указанного дела судом была назначена судебная экспертиза по делу, которой установлено, что по состоянию на 29.08.2019 все объекты 1-ой и 2-ой очередей строительства общественно-жилого комплекса введены в эксплуатацию, за исключением дошкольного образовательного учреждения корп. 4 (ДОУ). Площадь частей земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001019:213, используемых для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости 1-ой и 2-ой очередей строительства, введенных в эксплуатацию по состоянию на 29.08.2019, составляет 21520 кв.м, площадь части земельного участка, занятой территориями общего пользования (внутриквартальными проездами, элементами благоустройства, озеленениями и т.п.), относящимися к 1-ой и 2-ой очередям строительства, составляет 24 122 кв.м (9354 кв.м + 14 768 кв.м). Суммарно 45 642 кв.м.

Дополнительно 1282 кв.м - ДОУ, не введённое в эксплуатацию; 2218 кв.м - ранее возведенный МКД с кадастровым номером 77:04:0001019:1023. Указанный МКД был введен в эксплуатацию в 1957 году (по сведениям ЕГРН) и обеспечен отдельным от исследуемого комплекса территорией, включающей проезды и благоустройства, и не являющийся объектом общественно-жилого комплекса.

Согласно заключению проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы, необходимая для завершения строительства и эксплуатации последнего из предусмотренных проектом строительства ОЖК - здания ДОУ, составляет 1282 кв.м., оставшаяся территория арендуемого земельного участка, за исключением указанной огороженной части, занята территориями общего пользования и объектами (элементами) вспомогательного назначения: внутриквартальными проездами, элементами благоустройства, озеленения, детскими площадками и т.п.; не используется и не может быть использована арендатором для строительства объектов недвижимости, является территориями общего пользования.

Согласно п.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно информационному расчету истца исходя из площади 1 282 кв.м., составленному с учетом заключения эксперта, в спорном периоде задолженность по арендной плате составляет 1 531 179 руб. 72 коп., с которой согласился ответчик, оплату не произвел.

Таким образом требование истца о взыскании долга по арендной плате за период с 01.07.2022 по 31.12.2022 признается судом обоснованным в размере 1 531 179  руб. 72 коп. В остальной части иска по долгу следует отказать.

В соответствии со статьями 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) определенной договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Истец представил информационный расчёт, согласно которому размер пени за период с 06.07.2022 по 31.12.2022 составил 52 596 руб. 03 коп. Информационный расчет истца судом проверен и признан верным.

Расчет ответчика, произведенный за период со 02.10.2022 по 31.12.2022 судом признан неверным, поскольку в спорном периоде не подлежат применению положения постановления Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами", поскольку финансовые санкции не начисляются в период действия моратория (с 01.04.2022 до 01.10.2022) на требования, возникшие до введения моратория. В данном случае требования являются текущими.

Учитывая изложенное исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Расходы по госпошлине в порядке ст. 110 АПК РФ распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 309. 310, 330, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 9, 41, 65, 110, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд 



РЕШИЛ:

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА «ЗАВОД ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫХ ИЗДЕЛИЙ - 5» (109316, <...>, ЭТАЖ 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.10.2002, ИНН: <***>) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) задолженность по арендной плате за период с 01.07.2022 по 31.12.2022 в размере 1 531 179 (один миллион пятьсот тридцать одна тысяча сто семьдесят девять) руб. 72 коп. и пени за период с 06.07.2022 по 31.12.2022 в размере 52 596 (пятьдесят две тысячи пятьсот девяносто шесть) руб. 03 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА «ЗАВОД ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫХ ИЗДЕЛИЙ - 5» (109316, <...>, ЭТАЖ 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.10.2002, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 1 (один) руб. 92 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

Е.И. Волкова