Решение от 3 сентября 2025 г. по делу № А74-6431/2025

АРБИТРАЖНЫЙ   СУД   РЕСПУБЛИКИ   ХАКАСИЯ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-6431/2025
04 сентября 2025 года
г. Абакан



Резолютивная часть решения объявлена 26 августа 2025 года.

Решение в полном объёме изготовлено 04 сентября 2025 года.


Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Г.И.Субач при ведении протокола судебного заседания секретарем А.В.Лебедевой рассмотрел в открытом судебном заседании  исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «А119» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Алтайский район (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительными торгов, признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки,

при участии в судебном заседании представителей:

истца –  ФИО1 по доверенности от 02.06.2025;

ответчика -  ФИО2 по доверенности от 26.08.2025.


Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «А119» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к  Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Алтайский район (далее – ответчик) о признании недействительными торгов по лоту № 1 в форме аукциона №22000015370000000077 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 19:04:010303:4904,  расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, Алтайский муниципальный район, сельское поселение Белоярский сельсовет, <...> земельный участок 115А; о признании недействительным договора аренды земельного участка от 19.08.2024 № 2024.97565, заключенного по результатам торгов, и применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Алтайского района, возврата ответчиком истцу суммы задатка в размере 2 378 000  рублей.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, пояснил, что истец как участник торгов не был надлежащим образом уведомлен об отсутствии возможности технического присоединения к тепловым сетям; высокая стоимость технического присоединения к данным сетям выяснилась после заключения договора аренды, является неприемлемой для застройщика, если бы данная стоимость была известна до участия в аукционе истец бы отказался от участия в аукционе; застройщик был введен в заблуждение арендодателем в отношении технических характеристик участка, что в настоящее время привело к невозможности использования земельного участка по его назначению; представитель пояснил, что истцом не направлялось запросов в адрес организатора торгов с просьбой представить информацию о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Представитель ответчика исковые требования не признал, поддержал доводы, отраженные в отзыве, пояснил, что настоящее разбирательство инициировано истцом в целях уклонения от внесения арендной платы за участок; вся информация по предмету аукциона в соответствии со статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации была размещена в извещении; истец не обращался за разъяснением документации, перед участием в аукционе осмотрел участок; истец является профессиональным застройщиком и должен был оценить все риски заранее, понятие «введение в заблуждение» в данном случае не обоснованно применять к профессиональному застройщику; истец необоснованно просил об отсрочке уплаты арендных платежей, после отказа в предоставлении которой заявил иск о недействительности торгов.

Судом в соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2024 № 12 «О подготовке дела к судебному разбирательству в арбитражном суде» самостоятельно получены и с учетом мнения лиц, участвующих в деле, приобщены к материалам дела, необходимые для рассмотрения дела сведения из открытых источников, в частности из - Официальный сайт ГИС Торги в разделе электронного аукциона Лот №1 Извещение № 22000015370000000077 - электронный аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного в границах Алтайского района Республики Хакасия, получены: распоряжение от 03.07.2024 №127-р, извещение о проведении электронного аукциона №24, выписка из ЕГРН в отношении участка с кадастровым номером 19:04:010303:4904, протокол от 07.08.2024.

Исследовав представленные доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 08.07.2024 на официальном сайте http://torgi.gov.ru Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Алтайский район разместил извещение №22000015370000000077 о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, относящегося к категории земель - земли  населенных пунктов, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, Алтайский муниципальный район, сельское поселение Белоярский сельсовет, <...> земельный участок 115А, с видом разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка (код 2.5): лот № 1 - земельный участок с кадастровым номером 19:04:010303:4904, площадь земельного участка - 13 494 м2 , начальная цена - 11 861 226,00 ?, шаг аукциона - 355 836,78 ?  (3,00 %), размер задатка - 2 373 000,00 ?  (20,01 %).

В документации размещено извещение о проведении аукциона. Извещением регламентированы, в том числе: ограничения (обременения) на земельный участок; предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельного участка и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленные градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок; информация о возможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства; срок аренды земельного участка на период размещения (строительства и эксплуатации) многоквартирного дома.

В частности, раздел 6 Извещения «Информация о возможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства» содержит следующую информацию:

«Информация о возможности подключения (технологического присоединения) к системе теплоснабжения письмо ООО «Южно-Сибирская теплосетевая компании»;

Информация о возможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям связи письмо ООО «Центр междугородной связи;

Информация о возможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения МУП «Полигон»;

Информация о возможности подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения письмо ПАО «Россети Сибирь»-«Хакасэнерго»: технологическое присоединение к сетям Филиала может быть обеспечено для любых объектов Заявителя при наличии разработанных технических решений и определения объёмов расходной составляющей проекта технологического присоединения. Определение сроков, стоимости технологического присоединения требует наличия заявки, детализирующей категорию надежности электроснабжения, максимальную мощность и точки подключения энергопринимающих устройств заявителя.

Обращаем Ваше внимание, что Филиал разрабатывает технические условия только на основании поданной заявки, в строгом соответствии с «Правилами технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям», утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2004 № 861.

В случае заинтересованности в технологическом присоединении к электрическим сетям, необходимо подать заявку воспользовавшись личным кабинетом на сайте портал-тп.рф либо через мобильное приложение «Россети». 

В соответствии с действующим законодательством, в целях технологического присоединения многоквартирного дома к сетям теплоснабжения, электроснабжения, связи, водоснабжения и водоотведения, после проведения аукциона и заключения договора аренды, арендатору земельного участка необходимо заключить с ресурсоснабжающими организациями соответствующие договоры».

Ответчиком в материалы представлены письма: АО «Абаканская ТЭЦ» от 12.02.2024 №80 об отсутствии технической возможности подключения объекта строительства  к системе теплоснабжения в связи с отсутствием резерва мощности, что не является препятствием к обращению с соответствующим заявлением; МУП «Полигон» от 13.02.2024 №15 об отсутствии возможности подключения объекта строительства к сетям водоснабжения и водоотведения в связи с отсутствием сетей в районе застройки; ПАО «Россети Сибирь» от 15.02.2024 №17/19/327 о возможности технологического присоединения к сетям Филиала любых объектов заявителя при наличии разработанных технических решений и определении объёмов расходной составляющей проекта технологического присоединения; ООО «Центр междугородной связи» от 22.02.2024 №2 о наличии технической возможности присоединения к сетям связи.

Указанные письма, как пояснил ответчик, получены перед подготовкой аукциона непосредственно для его проведения, к извещению не прикреплялись, вместе с тем в извещении указано на их наличие.

Аукционной комиссией 07.08.2024 в соответствии с извещением №22000015370000000077 состоялось рассмотрение заявок на участие в аукционе. По лоту №1 земельный участок с кадастровым номером 19:04:010303:4904 подана одна заявка: ООО Специализированный застройщик «А101».

В соответствии с протоколом № U 22000015370000000077-1 об итогах аукциона от 07.08.2024 аукцион признан несостоявшимся, договор аренды земельного участка по лоту №1 (земельный участок 19:04:010303:4904) решено заключить с единственным заявителем -  ООО Специализированный застройщик «А101».

На основании решения единственного участника 05.08.2024 ООО Специализированный застройщик «А101» сменило наименование на ООО Специализированный застройщик «А119».

Договор аренды №2024.97565  подписан сторонами 19.08.2024.

По договору аренды Арендодатель (Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Алтайский район) сдает, а Арендатор (общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «А119») принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, относящийся к категории земель – земли населённых пунктов, площадью 13494 кв. м, с кадастровым номером 19:04:010303:4904 расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, Алтайский муниципальный район, сельское поселение Белоярский сельсовет, <...> земельный участок 115А (в дальнейшем именуемый - Участок). 1.2 Вид разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка (код 2.5).

Договор заключен сроком на 8 лет 8 месяцев.

Ежегодный размер арендной платы по договору определен в соответствии с Протоколом о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, в электронной форме № U22000015370000000077-1 (лот № 1) и составляет 11 861 226 рублей.

Арендная плата вносится ежемесячно равными платежами в срок до 15 числа текущего месяца.

Платежным поручением от 26.07.2024 №3 ООО СЗ «А101» внесло задаток в размере 2 378 000 рублей.

Участок передан истцу, используется им, начаты строительные работы.

Указывая на наличие оснований для признания аукциона и заключенного по итогам его проведения договора недействительными ввиду неполного указания сведений о предмете аукциона по лоту №1 - в извещении №22000015370000000077 о проведении аукциона в электронной форме не содержалось сведений о возможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Оценив представленные доказательства в соответствии со статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен в статьях 39.11 и 39.12 ЗК РФ.

Требования к содержанию извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлены в пункте 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

В силу подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства).

Согласно пункту 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Как установлено пунктом 3 статьи 447 ГК РФ в случаях, указанных в данном Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

На основании пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

К юридически значимым обстоятельствам для признания недействительными результатов торгов и сделки, заключенной по итогам их проведения, следует отнести наличие двух условий: нарушение закона при проведении торгов, которое могло повлечь искажение их результатов; наличие материально-правового интереса истца, который, будучи допущенным к участию в торгах, мог бы конкурировать с иными его участниками и предложить более выгодные условия (применительно к торгам, проводимым в форме конкурса). В каждом конкретном случае при рассмотрении данной категории споров суду необходимо устанавливать не только факт нарушения правил проведения торгов, но и оценивать данное нарушение с точки зрения того, находится ли оно в причинной связи с нарушением прав и законных интересов истца. Отсутствие хотя бы одного из указанных условий исключает удовлетворение иска о признании недействительными торгов и сделки, заключенной по их результатам.

Так, нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (пункт 12 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019).

В пункте 1 вышеуказанного Обзора, указано, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Поскольку основанием для признания торгов недействительными может служить не всякое нарушение, а лишь имеющее существенное влияние на результаты торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов заявителя, необходимо установить, что нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, и данные нарушения с учетом конкретных обстоятельств дела повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов иных лиц.

Оценив обстоятельства дела и имеющиеся доказательства с учетом вышеприведенного правового регулирования, установив, что истцом реализовано право на участие в аукционе, договор заключен с истцом, принимая во внимание, что обоснования того, каким образом существующая в извещении информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения повлияла на права истца последним в ходе рассмотрения дела не приведено, при этом в период срока подачи заявок на участие в аукционе данные сведения истцом не запрашивались при наличии у него такого права.

Суд отмечает, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Изложенное свидетельствует о том, что при оценке действительности торгов в настоящем случае с учетом приводимых истцом доводов суд должен исследовать, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов, а в конкретном случае - на возможность реализации им своего права на участие в торгах, выкуп права заключения договора аренды, поскольку приводимые обстоятельства могут свидетельствовать о нарушении прав и законных интересов истца как лица, имеющего интерес в приобретении права аренды спорного земельного участка.

Между тем, судом не установлено нарушений, допущенных организатором торгов, поскольку ответчик указал на наличие информации о возможности подключения к сетям (которая не опровергнута истцом в ходе рассмотрения дела), указано на обязанность победителя торгов самостоятельно заключить соответствующие договоры с ресурсоснабжающими организациями.

В письме АО «Абаканская ТЭЦ» от 12.02.2024 №80 указано на отсутствие технической возможности подключения объекта строительства к системе теплоснабжения в связи с отсутствием резерва мощности, что не является препятствием к обращению с соответствующим заявлением. Как таковая возможность присоединения имеется.

Тогда как из пояснений истца следует, что его не устраивает стоимость технического присоединения к сетям, а не его отсутствие как таковое.

Таким образом, судом установлено, что ответчиком не допущено искажений характеристик предмета публичных торгов, формирующего неправильное представление о самом объекте, и оказывающего влияние на права истца как непосредственного участка аукциона, конкретных доводов, раскрывающих позицию истца о нарушении его прав имевшим место порядком проведения торгов, не приведено.

При этом суд отмечает, что истцом не направлялось запросов в адрес организатора торгов с просьбой представить информацию о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в период срока подачи заявок на участие в аукционе.

Довод о невозможности  использовать арендованный участок по прямому назначению отклоняется судом, как не имеющий правового значения для заявленного предмета спора. Указанные нарушения защищаются иными способами.

В удовлетворении иска следует отказать.

Расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска относятся на истца и возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении иска.


На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия. Жалоба  подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.


Судья                                                                                                                                        Г.И.Субач