Решение от 4 декабря 2020 г. по делу № А74-7303/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-7303/2020
04 декабря 2020 года
г. Абакан



Резолютивная часть решения объявлена 02 декабря 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 04 декабря 2020 года.


Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Г.И. Субач при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО4 Аёмиддина (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, открытого акционерного общества «Курорт «Озеро Шира»,

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО3 по доверенности от 24.07.2020.


Индивидуальный предприниматель ФИО4 Аёмиддин (далее по тексту – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее по тексту – ответчик) о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание кадастровый номер 19:11:020204:118, расположенное по адресу: Республика Хакасия, <...>.

Представитель истца поддержал заявленные требования.

Ответчик в судебное заседание не явился, отзыв на иск не направил, судебные извещения, направленные судом по юридическому адресу ответчика, не востребованы адресатом и возвращены в суд почтовым отделением по истечении срока хранения с соблюдением порядка, установленного Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 № 234 (в ред. от 27.03.2019) «Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи».

На основании пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает ответчика надлежащим образом извещённым о рассмотрении дела.

На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, заслушав устные пояснения истца, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Из имеющихся в деле доказательств следует, что на основании договора о передаче имущества от 06.04.1999 Федерация профсоюзов Республики Хакасия в соответствии с учредительным договором о создании АОЗТ «Курорт «Озеро Шира» передала в качестве вклада в уставный капитал общества принадлежащую Федерации долю в размере 90% имущества курорта «Озеро Шира» остаточной стоимостью 446 308 382 рубля, в том числе здание конторы, числящееся в графе «Другие здания и сооружения» акта приёма-передачи имущества от 06.04.1999.

В соответствии с протоколом от 14.08.2002, совет директоров ЗАО «Курорт «Озеро Шира» решил продать ЧП ФИО2 имущество подсобного хозяйства и оборудование пекарни за 5,5 млн. рублей. На основании договора купли-продажи от 16.08.2002 ЗАО «Курорт «Озеро Шира» (продавец) передало в собственность предпринимателя ФИО2 (покупателя) имущество, в том числе объект «Контора, фундамент каменный, стены деревянные, кровля шиферная, строительная кубатура 246 куб.м., общая площадь 79,8 кв.м., площадь основного назначения 56 кв.м.». Сумма договора составила 501 100 рублей. Актом приёма-передачи от 16.08.2002 указанный объект передан ФИО2, покупателю выдана справка от 16.08.2002 о том, что контора, указанная в договоре от 16.08.2002 принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора о передачи имущества от 06.04.1999, отражена в строке «Другие здания и сооружения» (лист 2 акта приёма-передачи).

В соответствии со справкой Отдела архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Ширинский район от 17.06.2019 №153 изменено наименование объекта недвижимости «Контора», расположенная по адресу: Республика Хакасия, <...>, на «Магазин» без выполнения реконструкции.

Постановлением администрации Жемчужненского сельсовета Ширинского района от 03.10.2019 №218 магазину, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 19:11:020204:139, присвоен адрес: Российская Федерация, Республика Хакасия, Ширинский район, сельское поселение Жемчужненский сельсовет, <...>.

По сведениям конкурсного управляющего ОАО «Курорт «Озеро Шира», поступившим в материалы дела 16.11.2020, спорное нежилое здание передано в уставный капитал общества, отражено в акте приёма-передачи от 06.04.1999 в строке «Другие здание и сооружения». На основании договора от 16.08.2002 спорный объект продан ФИО2, расчёт произведён полностью, актом от 16.08.2002 объект передан покупателю. Спорное здание в конкурсную массу должника не включалось в связи с отсутствием оснований к тому.

Согласно представленному в материалы дела договору купли-продажи от 14.03.2019 индивидуальный предприниматель ФИО2 (продавец) передал в собственность индивидуального предпринимателя ФИО4 Аёмиддина (покупатель) объект недвижимости – нежилое здание кадастровый номер 19:11:020204:118, расположенное по адресу: Республика Хакасия, <...>, площадью 100,5 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 19:11:020204:139.

Имущество передано на основании договора, который в силу пункта 3.3 имеет силу акт приёма-передачи. Покупателем произведена оплата приобретенного объекта недвижимости в полном объёме, согласованном в договоре (150 000 рублей пункт 2.1), что подтверждается распиской от 14.03.2019 и указание на данный факт в договоре (пункт 2.2).

Требованиями от 13.05.2019 и от 03.09.2019 истец приглашал ответчика явиться в регистрационный орган для подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на спорное здание.

В связи с нежеланием продавца обращаться в регистрирующий орган, истец 10.07.2020 самостоятельно обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о государственной регистрации прав в отношении нежилого объекта площадью 100,5 кв.м. с кадастровым номером 19:11:020204:118, расположенного по адресу: Республика Хакасия, <...>, приложив договор от 14.03.2019.

Уведомление от 20.10.2020 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации прав, поскольку Единый государственный реестр недвижимости не содержит записи о праве собственности ФИО2 на указанное здание, заявление ФИО2 о регистрации права с необходимыми для такой регистрации документами также не представлено.

Регистрация права собственности покупателя на объект недвижимости не произведена. Выписка из ЕГРН в отношении спорного объекта недвижимости от 03.08.2020, представленная в материалы дела, не содержит сведений о правообладателях в отношении объекта. Право собственности ни за кем не зарегистрировано (сведения раздела 2 отсутствуют).

В качестве доказательств, подтверждающих несение бремени содержания и использования имущества, истцом в материалы дела представлены: копия договора от 12.12.2013 №254 аренды земельного участка с кадастровым номером 19:11:020204:139, заключённого с ФИО2 и соглашение от 18.04.2019 о перенайме прав по договору от 12.12.2013 №254, заключённое между ФИО2 (арендатор) и ФИО4 (приобретатель прав); разрешение на строительство от 05.11.2019 в отношении спорного объекта; разрешение на ввод в эксплуатацию от 29.11.2019.

Полагая, что сделки купли-продажи спорного объекта ЗАО «Курорт «Озеро Шира» и ИП ФИО2, а также ИП ФИО2 и истца состоялись, договоры был исполнены сторонами, покупателями оплачено имущество, а продавцы передали спорный объект недвижимости по актам приёма-передачи, истец, ссылаясь на пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Оценив доводы искового заявления, а также представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьёй 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закреплённые законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определённый способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, используя данный способ защиты, истец должен доказать наличие следующих условий: совершения сделки в надлежащей форме, исполнения обязательства продавца по передаче имущества, уклонения контрагента от ее регистрации.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ) государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

При отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации ранее возникшего права собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество по правилам пункта 2 статьи 6 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ покупатель обязан доказать наличие права собственности у продавца на приобретаемое у него недвижимое имущество и наличие законных оснований для перехода данного права к покупателю.

Приобретение права собственности на имущество по договору купли-продажи относится к вторичным способам приобретения права собственности. Покупатель имущества может быть признан действующим разумно и добросовестным, если при заключении договора он убедился, что продавец обладает полномочиями по отчуждению имущества.

В рассматриваемом случае право собственности ФИО2 на отчуждаемое имущество не зарегистрировано в ЕГРН; не представлены документы, подтверждающие наличие у продавца ранее возникшего права собственности на отчуждаемое имущество.

Кроме того, право собственности на спорный объект ни за кем-либо из его предыдущих приобретателей по цепочке договоров купли-продажи не зарегистрировано, хотя права, переданные и ЗАО «Курорт «Озеро Шира», и ИП ФИО2, уже подлежали государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившим в силу с 31.01.1998.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что поскольку продавец ИП ФИО2 не обладал правом собственности на спорное имущество, он не имел права его отчуждать. Таким образом, договор купли-продажи от 14.03.2019 нельзя признать надлежащим основанием возникновения права собственности истца на спорное имущество. В случае проявления истцом минимальной степени осмотрительности, которая от него требовалась в сложившейся ситуации, – получение выписки на приобретаемый объект недвижимости в целях подтверждения его правообладателя, он с неизбежностью узнал бы о том, что продажа осуществляется лицом, права которого не содержатся в ЕГРН. Поэтому истец не вправе подтверждать свою позицию по иску ссылками на добросовестность его действий по приобретению имущества и пользованию в настоящее время.

В ходе рассмотрения настоящего дела суд установил, что никто из участников сделок по передаче спорного имущества не ликвидирован.

С учётом данного обстоятельства суд пришёл к выводу о том, что у истца не возникло права собственности на спорный объект и требование о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание не подлежит удовлетворению.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований.


На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с момента его принятия. Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.


Судья

Г.И. Субач