Решение от 26 января 2018 г. по делу № А82-6891/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-6891/2016
г. Ярославль
26 января 2018 года
Резолютивная часть решения оглашена «16» января 2018 года

Полный текст решения изготовлен «26» января 2018 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Марусина В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чудайкиной О.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "РТ-НЭО Ярославль" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Открытому акционерному обществу "Скоково" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительной ничтожной сделки - договора купли-продажи от 15 февраля 2016 г. №1, заключенного между ответчиками Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области, как продавцом, и Открытым акционерным обществом "Скоково", как покупателем, о продаже земельного участка общей площадью 601216 м2, категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения с кадастровым номером 76:17:204401:22, по адресу: Ярославская область, Некрасовский сельский округ, в районе дер. Скоково, предоставленного для размещения полигона бытовых и промышленных отходов,

о применении последствий недействительности указанной ничтожной сделки в форме двусторонней реституции: возвратить в муниципальную собственность Ярославского муниципального района Ярославской области спорный земельный участок с кадастровым номером 76:17:204401:22, об обязании ответчика КУМИ Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области, как продавца в указанной сделке, возвратить покупателю ОАО "Скоково" уплаченные последним 3278130,24 руб. цены указанного земельного участка (п. 2.1 спорного договора)

при участии:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 29.12.2017, ФИО2, представитель по доверенности от 19.04.2016,

от ответчика (ОАО «Скоково») – ФИО3, представитель по доверенности от 10.03.2017,

от ответчика (КУМИ) – не явился,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "РТ-НЭО Ярославль" обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковыми требованиями, уточненными в ходе рассмотрения дела в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области (далее по тексту также «КУМИ»), Открытому акционерному обществу "Скоково" о признании недействительной ничтожной сделки - договора купли-продажи от 15 февраля 2016 №1, заключенного между ответчиками, о продаже земельного участка общей площадью 601216 кв.м., категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с кадастровым номером 76:17:204401:22, расположенного по адресу: Ярославская область, Некрасовский сельский округ, в районе дер. Скоково, предоставленного для размещения полигона бытовых и промышленных отходов, и о применении последствий недействительности указанной ничтожной сделки в форме двусторонней реституции: обязании возвратить в муниципальную собственность Ярославского муниципального района Ярославской области спорный земельный участок, обязании возвратить покупателю ОАО "Скоково" уплаченные последним 3278130,24 руб. цены указанного земельного участка (п. 2.1 спорного договора).

Определением от 29.09.2016 производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта, которым закончится рассмотрение по существу дела № А82-3685/2016.

Определением от 04.04.2017 производство по делу приостанавливалось до вступления в силу судебного акта, которым закончится рассмотрение дела № А82-1252/2017.

В судебном заседании представители истца поддержали заявленные требования в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении и дополнениях к нему.

Представитель ответчика ОАО «Скоково» требования не признал, свои доводы изложил в письменном отзыве и дополнениях к нему.

Представитель ответчика КУМИ, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. В имеющемся в материалах дела письменном отзыве данный ответчик требования также не признал.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

По договору аренды земельного участка от 25.12.2001 № 236 Администрация Ярославского муниципального района Ярославской области передала ОАО «Скоково» в аренду земельный участок площадью 601216 кв.м., с кадастровым номером 76:17:204401:0022, расположенный по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Некрасовский сельсовет, д. Скоково, для размещения полигона бытовых и промышленных отходов.

27 мая 2015 года между истцом и ООО «РТ-НЭО Белгород» (впоследствии переименовано в ООО «РТ-НЭО Ярославль») заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № 1, согласно которому последнее приняло на себя права и обязанности арендатора по указанному выше договору аренды, заключенному в Администрацией.

Земельный участок передан истцу по акту приема-передачи от 27.05.2015.

Согласно пункту 1.4. договора о передаче прав на земельном участке расположено недвижимое имущество, принадлежащее ОАО «Скоково», а именно 1-этажное нежилое здание площадью 352,6 кв.м., лит. В. Право собственности правообладателя на вышеуказанное недвижимое имущество после заключения настоящего договора сохраняется. Условия и порядок пользования им части земельного участка, занятого недвижимым имуществом, определяются самостоятельным договором, заключаемым между сторонами.

В пункте 1.5. договора истец, помимо прочего, принял на себя обязательство по разработке в срок шесть месяцев проекта по модернизации полигона ТБО, принадлежащего ОАО «Скоково»

На момент заключения договора о передаче право на земельном участке с кадастровым номером 76:17:204401:0022 располагались принадлежащие АО «Скоково» объекты недвижимости: 1-этажное нежилое здание площадью 352,6 кв.м., лит. В, а также введенные в эксплуатацию, но не зарегистрированные цех по производству строительных материалов, весовой комплекс, очистные сооружения. Право собственности ОАО «Скоково» на данные сооружения зарегистрировано 08.02.2016.

01 декабря 2015 года право собственности на земельный участок с кадастровым номером 76:17:204401:22 зарегистрировано за Ярославским муниципальным районом.

По договору купли-продажи от 15.02.2016 № 1, заключенному ответчиками, земельный участок с кадастровым номером 76:17:204401:0022 передан в собственность ОАО «Скоково» в порядке абзаца 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Цена выкупа земельного участка составила 3278130,24 рублей.

Земельный участок передан покупателю по акту приема-передачи.

Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в установленном порядке.

Истец оспаривает указанную сделку купли-продажи земельного участка, указывая на ее несоответствие следующим требованиям законодательства:

1. По мнению истца, на момент заключения договора (15.02.2016) полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в силу пункта 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" осуществлялись органом местного самоуправления соответствующего поселения, в связи с чем КУМИ не могло выступать продавцом земельного участка;

2. Истец полагает, что, передав земельный участок, обремененный правами аренды иного лица, в собственность ОАО «Скоково», КУМИ, тем самым, нарушило требования подпункта 2 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ, согласно которому уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса;

3. Истец полагает, что площадь всего земельного участка с кадастровым номером 76:17:204401:0022 является излишней для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества, совокупная площадь которых составляет 584 кв.м., в связи с чем участок не мог быть предоставлен ОАО «Скоково» в собственность в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса РФ.

4. По мнению истца, оспариваемая сделка нарушает запрет, установленный пунктом 2 статьи 27 Земельного кодекса РФ, поскольку земельный участок, занятый полигоном бытовых отходов, имеет ограниченную оборотоспособность.

Нарушение своих прав арендатора в результате совершения сделки купли-продажи земельного участка истец усматривает в возможности наступления негативных последствий в результате смены собственника земельного участка, а именно: в возможности нового собственника, не являющегося публичным, требовать досрочного прекращения договора, изменения размера арендной платы, а также в невозможности передать права и обязанности по договору иному лицу при отсутствии согласия нового собственника, тогда как ранее данное право было предоставлено истцу положениями статьи 22 Земельного кодекса РФ.

Также в доказательство нарушение своих прав истец указывает на то, что земельный участок приобретался в аренду в целях заключения концессионного соглашения и дальнейшего строительства или модернизации на земельном участке мусороперерабатывающего комплекса. Реализация данных планов при замене собственника земельного участка на непубличного невозможна, кроме того, истец лишается права на выкуп в будущем соответствующей части земельного участка на правах собственника построенного объекта.

Ответчики занимают противоположную правовую позицию в оценке указанных выше обстоятельств, кроме того, полагают, что переход права собственности на земельный участок не нарушает права и законные интересы истца как его арендатора.

Оценивая материалы дела и доводы сторон, суд исходит из следующего.

Согласно положениям статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 3 статьи 166 Кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодека РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, переход права собственности в отношении арендованного имущества сам по себе не прекращает соответствующего арендного правоотношения и не затрагивает прав арендатора, который продолжает пользоваться этим имуществом на основании ранее заключенного договора.

Доводы истца в нарушении оспариваемой сделкой его прав и законных интересов как арендатора земельного участка не находят подтверждения в материалах дела.

Так, согласно пункту 3.4. договора аренды в редакции соглашения № 2 от 18.04.2012 при изменении ставок арендной платы размер арендной платы подлежит перерасчету в одностороннем порядке с уведомлением арендатора.

Таким образом, договорной механизм расчета размера арендной платы и его изменения аналогичен порядку определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 17 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" переход в частную собственность из публичной собственности земельного участка, который являлся предметом действующего договора аренды с регулируемой арендной платой, также не означает изменения условия этого договора об арендной плате. Стороны вправе в общем порядке изменить договор и установить иной размер или порядок определения арендной платы.

Таким образом, изменение собственника земельного участка не оказывает влияния на размер арендной платы по договору и порядок ее изменения.

Также из материалов дела следует, что договор аренды заключен на 49 лет.

Основания досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя указаны в пункте 5.4. договора, и не поставлены в зависимость от статуса арендодателя как публичного или частного собственника.

Запрет на передачу прав и обязанностей арендатора по договору третьим лицам содержится в пункте 2.4.3. договора, соответственно, не является обстоятельством, возникшим вследствие смены собственника земельного участка. При этом довод истца о создании ему в результате продажи участка препятствий в передаче прав по договору иным лицам противоречит доводу о невозможности застройки участка на основании концессионного соглашения.

Также суд отмечает, что согласно письму Управления Роспотребнадзора по Ярославской области от 24.03.2011 № СК-1520-11 основную территорию полигона «Скоково» занимает участок складирования, который устроен на естественной поверхности земли, без котлованов. Хозяйственная зона расположена в середине западной стороны полигона. В состав зданий и сооружений хоз. зоны входят административно-бытовые здания, весовая, бензоколонка со кладом ГСМ, ангар для ремонта техники, сварочный пост, площадка для стоянки автотранспорта, трансформаторная подстанция.

Как уже указано выше, в настоящее время за ОАО «Сковово» зарегистрировано право собственности на 1-этажное нежилое здание, цех по производству строительных материалов, весовой комплекс, очистные сооружения.

Из материалов дела не следует, что указанные выше объекты, как недвижимые, так и движимые, переданы истцу на каком-либо праве.

Лицензия на осуществление деятельности по размещению и захоронению отходов на полигоне оформлена ОАО «Сковово». Оно же осуществляет эксплуатацию полигона. Приказом Департамента энергетики и регулирования тарифов ЯО от 11.11.2016 N 131-тбо установлены тарифы на услугу захоронения твердых бытовых (коммунальных) отходов, оказываемую открытым акционерным обществом "Скоково", на 2017 - 2019 годы.

Согласно пункту 2 статьи 9 Федерального закона от 24.06.1998 N 89-ФЗ "Об отходах производства и потребления" индивидуальный предприниматель или юридическое лицо не вправе осуществлять деятельность по сбору, транспортированию, обработке, утилизации, обезвреживанию, размещению отходов I - IV классов опасности на конкретном объекте, если на этом объекте уже осуществляется такая деятельность другими индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющими лицензию на указанную деятельность.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что, передав права и обязанности арендатора по договору аренды истцу, ОАО «Скоково» фактически является землепользователем в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:17:204401:0022 и как собственник расположенных на нем объектов недвижимости, и как оператор по обращению с отходами.

Истец как арендатор земельного участка, сформированного и предоставленного в аренду в целях эксплуатации полигона ТБО, в указанных целях земельный участок не использует.

При этом пунктом 2.3.2. договора аренды от 25.12.2001 № 236 арендатору предоставлено право вести на земельном участке строительство, руководствуясь действующими строительными нормами и правилами и по согласованию с уполномоченными органами.

Однако следует отметить, что часть земельного участка, который фактически представляет собой полигон ТБО, предназначенная для застройки какими-либо объектами, в кадастровом учете не выделена, что противоречит правовой позиции, изложенной в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.

Доказательства осуществления истцом строительства на земельном участке, предназначенном для этих целей, суду не представлены, как и заключенное концессионное соглашение.

При таких обстоятельствах суд полагает, что исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку оспариваемая сделка не нарушает права и законные интересы истца как арендатора земельного участка.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья Марусин В.А.