Решение от 7 апреля 2026 г. АС Воронежской области

Арбитражный суд Воронежской области

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Воронеж Дело №А14-20668/2023

«8» апреля 2026 года

Резолютивная часть оглашена 16.03.2026 г.

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Тимашова О.А.

при ведении протокола судебного заседания судьей Тимашовым О.А. (до перерыва с согласия сторон), секретарем Пашукевич О.В. (после перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа город Воронеж, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Сеть розничной торговли – Воронеж», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о сносе самовольной постройки,

третьи лица:

1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>),

2. Индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Воронеж (ОГРНИП <***>, ИНН <***>);

3. Индивидуальный предприниматель ФИО2, г. Воронеж (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

4. ФИО3 г. Воронеж

при участии:

от истца: ФИО4, представителя по доверенности №109/2025-с от 10.11.2025, диплом, документ удостоверяющий личность паспорт гражданина РФ;

от ответчика: ФИО5, представителя по доверенности от 09.07.2023, диплом, документ удостоверяющий личность паспорт гражданина РФ;

от третьего лица 2: ФИО6, представителя по доверенности от 26.01.2024, диплом, документ удостоверяющий личность паспорт гражданина РФ;

от третьего лица 4: ФИО7, представителя по доверенность от 08.08.2023, диплом, документ удостоверяющий личность паспорт гражданина РФ;

от третьих лиц 1, 3: представители в судебное заседание не явились, доказательства надлежащего извещения в материалах дела имеются;

установил:

в Арбитражный суд Воронежской области посредством почтового отправления (согласно отметке канцелярии) поступило исковое заявление Администрации городского округа город Воронеж (далее по тексту – истец, Администрация) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее по тексту – ответчик, ИП ФИО1), в котором просит:

1. Признать объект капитального строительства, нежилое здание, площадью 648,7 кв. м, расположенный на земельном участке по адресу: ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:28 -самовольной постройкой.

2. Обязать ФИО1 самостоятельно, за счет собственных денежных средств, в 30-ти дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, осуществить снос объекта капитального строительства, нежилого здания, площадью 648,7 кв. м, расположенного на земельном участке по адресу: ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:28.

3. В случае отказа ФИО1 самостоятельно, за счет собственных денежных средств, в 30-ти дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, осуществить снос объекта капитального строительства, нежилого здания, площадью 648,7 кв. м, расположенного на земельном участке по адресу: ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:28, предоставить администрации городского округа города Воронеж право осуществить работы по сносу указанных зданий с последующим взыскание расходов, связанных с выполнением данных работ.

Определением суда от 05.12.2023 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьего лица, без самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>), предварительное судебное заседание, судебное разбирательство по делу назначены на 30.01.2024.

Кроме того определением суда от 05.12.2023 приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области осуществлять регистрационные действия, направленные на переход права собственности и осуществлять действия по изменению вида разрешенного использования и функционального назначения объектов капитального строительства с кадастровыми номера 36:34:0202014:28, 36:34:0202014:201 и иных объектов расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 36:34:0202014:28.

Определением суда от 30.01.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2, судебное заседание отложено на 13.03.2024.

В судебном заседании представитель ответчика заявил ходатайство о замене ответчика ИП ФИО1 на ответчика ИП ФИО2

Определением суда от 18.03.2024 произведена замена ненадлежащего ответчика индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) на надлежащего – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), а также в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>).

Определением суда от 01.07.2024 произведена замена ненадлежащего ответчика индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) на надлежащего – Общество с ограниченной ответственностью «Сеть розничной торговли – Воронеж», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>); к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ИП ФИО2 и ФИО3

Судебное заседание откладывалось.

Определением суда от 10.12.2024 в порядке ст. 49 АПК РФ приняты уточненные требования истца, в соответствии с которыми истец просит:

1. Признать объект капитального строительства, нежилое здание, площадью 554,8 кв.м., с кадастровым номером 36:34:0202014:201, расположенный по адресу: <...> Задонье, кв-л 14, позиция 258, д. 11 – самовольной постройкой.

2. Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Сеть розничной торговли – Воронеж», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) самостоятельно, за счет собственных денежных средств, в 30-ти днейвный срок с момента вступления решения суда в законную силу, осуществить снос объекта капитального строительства, нежилого здания площадью 554,8 кв.м., с кадастровым номером: 36:34:0202014:201, расположенный по адресу: <...> Задонье, кв-л 14, позиция 258, д. 11.

3. В случае отказа Общества с ограниченной ответственностью «Сеть розничной торговли – Воронеж» самостоятельно, за счет собственных денежных средств, в 30-ти дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, осуществить снос объекта капитального строительства, нежилого здания площадью 554,8 кв.м., с кадастровым номером: 36:34:0202014:201, расположенный по адресу: <...> Задонье, кв-л 14, позиция 258, д. 11, предоставить администрации городского округа города Воронеж право осуществить работы по сносу указанных зданий с последующим взысканием расходов, связанных с выполнением данных работ.

4. Исключить из ЕГРН записи о прекращении права собственности на объект капитального строительства, нежилое здание площадью 554,8 кв.м., с кадастровым номером: 36:34:0202014:201, расположенный по адресу: <...> Задонье, кв-л 14, позиция 258, д. 11.

В судебном заседании 10.12.2024 представителем истца заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, перед экспертом просит поставить следующие вопросы:

1. Соответствует ли объект, расположенный на земельном участке по ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:28, требованиям СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89 градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», региональных нормативов градостроительного проектирвоания Воронежской области и Правилам землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденным решением Воронежской городской Думы от 20.04.2022 №466-V?

2. Размещен ли объект, расположенный на земельном участке по ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:28, в зоне с особыми условиями использования территорий или в охранной зоне инженерных сетей? Соблюдены ли ограничения, установленные для зон с особыми условиями использования территорий?

3. Нарушает ли сохранение объекта, расположенного на земельном участке по ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:28, права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан?

Определением от 31.01.2025 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» (394006, <...>) ФИО8 и ФИО9, на разрешение эксперта поставить вопросы:

«1. Соответствует ли объект, расположенный на земельном участке по ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:28, требованиям СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89 градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», региональных нормативов градостроительного проектирования Воронежской области и Правилам землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденным решением Воронежской городской Думы от 20.04.2022 №466-V?

2. Размещен ли объект, расположенный на земельном участке по ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:28, в зоне с особыми условиями использования территорий или в охранной зоне инженерных сетей? Соблюдены ли ограничения, установленные для зон с особыми условиями использования территорий?

3. Нарушает ли сохранение объекта, расположенного на земельном участке по ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:28, права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан?».

На время проведения экспертизы производство по делу приостановлено.

08.07.2025 нарочным (согласно отметке канцелярии) поступило заключение эксперта №949-950/6-3-25 от 27.06.2025 и счет на оплату экспертизы №731 от 27.06.2025.

Определением суда от 10.07.2025 судебное заседание назначено на 11.08.2025.

Определением суда от 11.08.2025 судебное заседание отложено на 09.09.2025.

Определением суда от 09.09.2025 производство по настоящему делу возобновлено, судебное заседание отложено на 07.10.2025.

Определением суда от 07.10.2025 судебное заседание отложено на 09.12.2025.

Определением суда от 12.12.2025 в порядке ст. 49 АПК РФ приняты уточненные требования истца, в соответствии с которыми истец просит:

1. Признать объект капитального строительства, нежилое здание, площадью 554,8 кв.м., с кадастровым номером 36:34:0202014:201, расположенный по адресу: <...> Задонье, кв-л 14, позиция 258, д. 11 – самовольной постройкой.

2. Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Сеть розничной торговли – Воронеж», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) самостоятельно, за счет собственных денежных средств, в 30-ти дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, осуществить снос объекта капитального строительства, нежилого здания площадью 554,8 кв.м., с кадастровым номером: 36:34:0202014:201, расположенный по адресу: <...> Задонье, кв-л 14, позиция 258, д. 11.

3. В случае отказа Общества с ограниченной ответственностью «Сеть розничной торговли – Воронеж» самостоятельно, за счет собственных денежных средств, в 30-ти дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, осуществить снос объекта капитального строительства, нежилого здания площадью 554,8 кв.м., с кадастровым номером: 36:34:0202014:201, расположенный по адресу: <...> Задонье, кв-л 14, позиция 258, д. 11, предоставить администрации городского округа города Воронеж право осуществить работы по сносу указанных зданий с последующим взысканием расходов, связанных с выполнением данных работ.

4. Исключить сведения из ЕГРН о праве собственности на объект капитального строительства, нежилое здание площадью 554,8 кв.м., с кадастровым номером: 36:34:0202014:201, расположенный по адресу: <...> Задонье, кв-л 14, позиция 258, д. 11.

Судебное заседание откладывалось.

Судебное заседание, в порядке ст. 156 АПК РФ, проводилось в отсутствие надлежащим образом неявившихся представителей извещенных лиц, участвующих в деле.

Представитель истца просил удовлетворить иск в соответствии с принятыми уточнениями.

Представитель ответчика возражал против иска, ссылаясь на то, что ответчиком строительство и реконструкция спорного объекта не осуществлялась, критериям самовольной постройки спорный объект не соответствует.

Представитель ФИО1 возражала против иска, ссылаясь на то, что ФИО2 производились ремонтные работы, направленные на перепланировку спорного объекта, что подтверждается экспертным заключением №12/23-19 от 19.12.2023 изготовленным ООО «ЭкспертТехПроект». Также в обоснование возражений представитель третьего лица 2 ссылается на выводы судебной экспертизы.

В письменном пояснении представитель третьего лица ФИО2 возражает против иска с аналогичными возражениями.

Представитель третьего лица ФИО3 поддержал позицию истца. Согласно его пояснениям спорный объект возведен с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, возведен без получения необходимых согласований и разрешений, нарушает права и интересы третьих лиц. Спорный объект возведен с нарушением предельных параметров, фактически является капитальным коммерческим объектом (торговым центром) и не подпадает под исключения ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Спорный объект возведен в непосредственной близости к земельному участку третьего лица 4, что указывает на несоблюдение минимального трехметрового отступа от границ смежного участка, предусмотренного градостроительным регламентом. Также представитель третьего лица 4 ссылается на ответ Управления административно технического контроля Администрации городского округа г. Воронеж от 04.09.2023 №22091147, согласно которому спорный объект возведен без получения необходимых согласований и с нарушением градостроительных норм. С учетом принципа пропорциональности и невозможности устранения нарушений без демонтажа, применение последствий в виде сноса является соразмерной и законной мерой.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании 03.03.2026 объявлялся перерыв до 16.03.2026 до 17 час. 30 мин. Информация о времени и месте продолжения судебного заседания размещалась на доске объявлений в здании арбитражного суда и в информационном окне в сети интернет на сайте Арбитражного суда Воронежской области.

Из материалов дела следует, что как следует из акта осмотра (обследования) объекта на земельном участке по ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 11 от 11.10.2023 подписанного заместителем начальника отдела по осуществлению контроля в сфере строительного законодательства ФИО10 - земельный участок площадью 800 кв.м по адресу: ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:28 с разрешенным использованием «отдельно стоящие индивидуальные жилые дома на одну, две семьи, коттеджи; магазины товаров первой необходимости, универсамы» принадлежит на праве собственности ФИО1.

Ранее на вышеуказанном земельном участке располагался 3-этажный (включая 1 подземный этаж) индивидуальный жилой дом площадью 303,3 кв.м 2003 года постройки по адресу: ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, дом 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:24, снятый с государственного кадастрового учета 06.05.2022.

12.05.2022 ФИО1 в администрацию городского округа город

Воронеж было направлено уведомление о планируемом сносе и уведомление о

завершении сноса индивидуального жилого дома с кадастровым номером

36:34:0202014:24, расположенного по адресу: ж/м Задонье, квартал 14, позиция

258, дом 11.

06.05.2022 в Едином государственном реестре недвижимости был учтен двухэтажный гараж площадью 648,7 кв.м 2022 года постройки с кадастровым номером 36:34:0202014:201, расположенный на земельном участке по ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:28. В отношении указанного гаража 06.05.2022 было зарегистрировано право собственности ФИО1 в упрощенном порядке на основании технического плана здания от 04.05.2022 и декларации об объекте недвижимости от 04.05.2022.

Однако, по результатам осмотра, проведенного 10.08.2022 сотрудником управления административно-технического контроля в рамках рассмотрения обращений собственника смежного земельного участка, было установлено, что на земельном участке по ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 11 был расположен индивидуальный жилой дом, указанный ФИО1 как снесенный согласно направленному уведомлению о завершении сноса индивидуального жилого дома от 12.05.2022.

При этом 2-этажный гараж площадью 648,7 кв.м, учтенный с 06.05.2022 в Едином государственном реестре недвижимости, на вышеуказанном земельном участке отсутствовал.

24.08.2022 ФИО1 были направлены рекомендации о необходимости направления в управление разрешительной документации в области строительства администрации городского округа город Воронеж заявления о выдаче разрешения на строительство с приложением необходимых документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, в случае строительства на вышеуказанном земельном участке объекта нежилого назначения. Кроме того, ФИО1 была разъяснена необходимость соблюдения - параметров разрешенного строительства объектов капитального строительства, установленных Правилами землепользования и застройки городского округа город Воронеж.

В результате осмотра, проведенного 21.04.2023 в рамках рассмотрения повторного обращения собственника смежного земельного участка, было установлено, что ранее существовавший индивидуальный жилой дом был снесен, на момент проведения осмотра строительные работы не проводились, на территории земельного участка были размещены строительные материалы (бетонные плиты, арматура), объекты капитального строительства отсутствовали.

По результатам осмотра, проведенного 11.10.2023 в рамках рассмотрения уведомления о выявлении самовольной постройки от 11.10.2023, установлено, что на земельном участке по ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 1 1 производится строительство 1-этажного нежилого здания, при этом возводимый объект на момент осмотра строительством не завершен.

Следует отметить, что возводимый объект не является гаражом, более того, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости в отношении 2-этажного гаража 2022 года постройки с кадастровым номером 36:34:0202014:201 не соответствуют фактическому состоянию, установленному в результате осмотра, государственный кадастровый учет выявленного объекта незавершенного строительства и регистрация права собственности ФИО1 проведены 06.05.2022 в отношении объекта, завершенного строительством.

По информации управления главного архитектора администрации городского округа город Воронеж в соответствии с Правилами землепользования я застройки городского округа город Воронеж, утвержденными решением Воронежской городской Думы от 20.04.2022 № 466-V, рассматриваемый земельный участок расположен в территориальной зоне ЖИ - зоне индивидуальной жилой застройки.

Вид разрешенного использования «отдельно стоящие индивидуальные жилые дома на одну, две семьи, коттеджи; магазины товаров первой необходимости, универсамы» Правилами землепользования и застройки городского округа город Воронеж не предусмотрен.

Вместе с тем, градостроительным регламентом территориальной зоны ЖИ для строительства магазинов установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства:

- минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, для жилой застройки - 3 м;

- предельная высота зданий, строений, сооружений - 15 м, предельное количество надземных этажей - 4 этажа;

- максимальный процент застройки в границах земельного участка - 45%, максимальный процент плотности застройки в границах земельного участка -90%.

С учетом данных Единого государственного реестра недвижимости объект незавершенного строительства возводится в нарушение установленного

градостроительным регламентом 3-метрового отступа от границ земельного участка.

При этом, учитывая площадь застройки земельного участка по ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 11 (566 кв.м), фактический процент застройки данного земельного участка составляет 70%, что превышает максимально допустимый процент застройки для размещения магазинов (45%), установленный градостроительным регламентом территориальной зоны ЖИ.

На территорию жилого массива Задонье имеется разработанная и согласованная в установленном порядке градостроительная документация -генеральный план жилого поселка в районе комплекса Политехнического института по Задонскому шоссе в г. Воронеже, разработанный институтом «Воронежгражданпроект» в 1993 году.

Генеральный план жилого массива Задонье на основании положительного заключения экспертизы был принят заказчиком данной градостроительной документации - МП «Коминтерновское», правопреемником которого является ЖСК «Задонье».

Генеральным планом жилого массива Задонье на рассматриваемом земельном участке предусмотрено размещение индивидуального жилого дома.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ», до приведения в соответствие с Градостроительным кодексом РФ законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территорий, архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства и действующих на территории РФ, законы и иные нормативные правовые акты РФ, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории РФ в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством РФ, применяются постольку, поскольку они не противоречат Градостроительному кодексу РФ.

Документация по планировке территории, предусмотренная ст. 41, 42, 43, 45, 46 Градостроительного кодекса РФ, в границах которой расположен рассматриваемый земельный участок, ранее не разрабатывалась и не утверждалась.

По информации управления разрешительной документации в области строительства администрации городского округа город Воронеж разрешительная документация на строительство объекта на земельном участке по ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 11 в порядке, установленном ст. 51, 55 Градостроительного кодекса РФ, администрацией городского округа город Воронеж не выдавалась.

Следует отметить, что государственный кадастровый учет и регистрация права собственности в отношении рассматриваемого объекта были осуществлены как на объект вспомогательного использования, для строительства которого в соответствии с ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется.

Однако, из определения Высшего Арбитражного Суда РФ от 03.12.2012 № ВАС-15260/12, определений Верховного Суда РФ от 11.03.2015 № 308-ЭС15-1282, от 10.12.2018 № 306-ЭС18-20002 следует, что объекты вспомогательного использования предназначены для обслуживания основного объекта и критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения.

Таким образом, учитывая отсутствие (согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости) на земельном участке основного здания (индивидуального жилого дома), основания для регистрации права собственности ФИО1 на 2-этажный гараж отсутствовали. Указанные обстоятельства свидетельствуют об умышленном пренебрежении ФИО1 установленного действующим законодательством порядка получения разрешения на строительство объекта. К вышеуказанному акту прилагается фотоматериал.

Как следует из материалов дела 25.11.2023 между ИП ФИО1 (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка ж/м Задонье (т.1, л.д. 87), квартал 14, позиция 258, участок 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:28 площадью 800 кв. м и нежилого здания (гараж) здания площадью 556,3 кв.м., с кадастровым номером: 36:34:0202014:201, расположенный по адресу: <...> Задонье, кв-л 14, позиция 258, д. 11.

Согласно п. 3.1 договора цена земельного участка 1 500 000 руб., согласно п. 3.2 цена гаража 7 500 000 руб. Оплата стоимости гаража производится покупателем в течении 30 рабочих дней с момента заключения договора. Вышеуказанное имущество передано по акту приема-передачи от продавца к покупателю 25.11.2023 (т.1, л.д. 89) и зарегистрировано в установленном законом порядке (т.1, л.д. 90-96).

27.12.2023 г. между ИП ФИО2 (продавец) и ООО «Сеть розничной торговли-Воронеж» (покупатель) заключен договор купли-продажи (т.1, л.д. 115) земельного участка ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:28 площадью 800 кв. м и нежилого здания площадью 554,8 кв.м., с кадастровым номером: 36:34:0202014:201, расположенный по адресу: <...> Задонье, кв-л 14, позиция 258, д. 11.

Согласно п. 3.1 договора цена земельного участка 1 500 000 руб., согласно п. 3.2 цена гаража 9000 000 руб. Оплата стоимости здания производится покупателем в течении 30 рабочих дней с момента заключения договора. Вышеуказанное имущество передано по акту приема-передачи от продавца к покупателю 27.12.2023 (т.1, л.д. 118) и зарегистрировано в установленном законом порядке.

Ссылаясь на то, что спорный объект возведен и реконструирован без разрешения на строительство с нарушением градостроительных норм и правил истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции считает требования иска подлежащими удовлетворению на основании нижеследующего.

В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания права.

В соответствии с частью 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно части 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (часть 2 статьи 260 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

При этом частью 1 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта 9 капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом (подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов закреплено статьей 11 Земельного кодекса, пунктом 3 статьи 8 ГрК РФ, подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

В пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление N 44) указано, что вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Пунктом 1 статьи 213 ГК РФ установлено, что в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вместе с тем, согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 N 8-П, определениях от 25.03.2004 N 85-О, от 03.07.2007 N 595-О-П, от 13.10.2009 N 1276-О-О, от 19.10.2010 N 1312-О-О, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление N 44)).

В пункте 2 Постановления N 44 указано, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление N 44) определено, что в силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем, исходя из принципа пропорциональности, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

С учетом приведенных норм права и их толкования для правильного разрешения настоящего спора суду, при установлении факта возведения стороной спора самовольной постройки, надлежит определить меру гражданско-правовой ответственности, которую возможно применить сообразно обстоятельствам данного дела: привести строение в соответствие с требованиями закона или снести его в полном объеме, если первое невозможно.

Как следует из пункта 29 постановления Пленума N 44, и уже указывалось выше, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. К существенным относятся, например, неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения статьи 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав. Кроме того, как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, суды выясняют, учтены ли при возведении самовольной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и местоположения объекта.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Из смысла и содержания указанных норм права следует, что нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Как следует из заключения экспертов ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы министерства юстиции РФ» ФИО8, ФИО9 №949-950/6-3-25 от 27.06.2025 г.

Соответствует ли объект, расположенный на земельном участке по ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:28, требованиям СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89 градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», региональных нормативов градостроительного проектирования Воронежской области и Правилам землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденным решением Воронежской городской Думы от 20.04.2022 №466-V?

Нежилое здание магазина, расположенное на земельном участке по ж/м Задонье, кв. 14, позиция 258, участок 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:28, регламентируй требованиями норм и правил (исходя из поставленного вопроса) по следующим показателям:

1) По расположению относительно границ земельного участка, исследуемое здание магазина, расположенное на земельном участке по ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:28, не соответствует требованиям п.7.1 ст. 22 Решения Воронежской городской Думы от 20.04.2022 N 466-V "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж", т.к. с южной и восточной границ располагается с отступом не соответствующим нормативным требованиям.

2) Здание магазина, расположенное на земельном участке по ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:28, соответствует основ виду разрешенною использования земельного участка, согласно Решении Воронежской городской Думы от 20.04.2022 N 466-V "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж" в редакции до 19.03.2025г., действующей на дату составления выписки из ЕГРН и дату регистрации, при этом в настоящее время относится к условно разрешенным видам разрешенного использования для данной территориальной зоны согласно Решения Воронежской городской Думы от 20.04.2022 N 466-V "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж" в редакции от 28.05.2025г.

По предельным размерам земельных участков и предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, нежилое здание магазина, расположенное на земельном участке по ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:28 не соответствует требованиям для зоны ЖИ-167, Решения Воронежской городской Думы от 20.04.2022 N 466-V "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж", т.к. коэффициент застройки составляет 75% при максимально допустимых 45%, по иным параметрам (высоте, этажности, плотности застройки) - соответствует нормативным требованиям; по количеству парковочных мест, не соответствует нормативным требования, при этом расчетное (нормативное) количество парковочных мест, может быть обеспечено на смежном земельном участке пл. 580 кв.м. (ранее предоставляемым по приказу №2513з от 24.12.2021г.).

По вопросу №2: Размещен ли объект, расположенный на земельном участке по ж/м Заданье, квартал 14, позиция 258, участок 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:28, в зоне с особыми условиями использования территорий или в охранной зоне инженерных сетей? Соблюдены ли ограничения, установленные для зон с особыми условиями использования территорий?

Объект исследования (магазин), расположенный на земельном участке по ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:28, располагается в зоне с особыми условиями использования территорий (приаэродромная территория с подзонами) и не располагается в охранной зоне инженерных сетей.

Ограничения, установленные для зон с особыми условиями использования территорий, для объекта исследования (магазина), расположенного на земельном участке по ж/м Задонье. квартал 14, позиция 258, участок 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:28, полностью соблюдены.

По вопросу №3: Нарушает ли сохранение объекта, расположенного на земельном участке по ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 11 с кадастровым номером 16:34:0202014:28, права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан?

Нежилое здание магазина, расположенное на земельном участке по ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258. участок 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:28, регламентируется требованиями норм и правил (исходя из поставленного вопроса) по следующим показателям:

2) По противопожарным нормам, исследуемое нежилое здание магазина, расположенное на земельном участке по ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:28, соответствует нормам по эвакуационным путям и выходам, требованиям Приказа МЧС России от 19.03.2020 N 194 "Об утверждении свода правил СП 1.13130 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" (вместе с "СП 1.13130.2020 Свод правил...")) и соответствует номам по противопожарным расстояниям (разрывам) и противопожарным проездам, требованиям СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (утв. Приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288), т.к. противопожарные разрывы составляют более 6,0м. (минимально допустимое расстояние), а с учетом того что, стены магазина с северной и западной сторон могут быть отнесены к противопожарным первого типа, то в соответствии с п. 4.11 СП 4.13130.2013. противопожарное расстояние не регламентируется (не нормируется).

2) По организации кровли, нежилое здание магазина, расположенное на земельном участке по ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:28, соответствует СП 17.13330.2017. Свод правил. Кровли.

Актуальная редакция СНиП П-26-76" (утв. Приказом Минстроя России от 31.05.2017 N 827/пр). т.к. на кровле здания имеется противооблединение и система снегозадержания.

3) По санитарным нормам (освещённости, и оборудованию инженерными системами), помещения нежилого здания магазина, расположенное на земельном участке по ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:28, соответствуют требованиям СанПиН 2.1.3684-21 "Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий". Исследуемое нежилое здание магазина, расположенное на земельном участке по ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:28, не предусматривает в соответствии с Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 N 74 "О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" (Зарегистрировано в Минюсте России 25.01.2008 N 10995), установление санитарно-защитной зоны.

4) Нежилое здание магазина, расположенное на земельном участке по ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:28 расположено в границах земельного участка (см. схема №1 приложение).

5) По строительной части, нежилое здание магазина, расположенное на земельном участке по ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:28 соответствует СП 70.13330.2012. Свод правил. «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87» (утв. Приказом Госстроя от 25.12.2012 N 109/ГС), т.к. в строительстве применение типовые конструктивные и архитектурно -планировочные решения, материалы и конструкции, объект исследования не имеет строительных дефектов. По несущим и ограждающим конструкциям исследуемого объекта, по конструкциям стен, кровли, установлено их соответствие нормативным требованиям.

6) Согласно проведенного обследования, нежилого здания магазина, расположенное на земельном участке по ж/м Задонье, квартал 14, позиция 258, участок 11 с кадастровым номером 36:34:0202014:28, было установлено, что конструкции данного здания (на момент экспертного осмотра) не имеют повреждений (прогибы, перекосы, деформации) влияющих на несущую способность конструкций, что соответствует требованиям ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2009 года №384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Архитектурно-планировочное решение исследуемого здания соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2009 года №384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Планировочное решение и расположение данного здания в части эвакуационных путей и выходов, противопожарных разрывов и противопожарных проездов, соответствует требованиям ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2009 года №384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и ст. 80 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", исходя из чего отсутствует угроза жизни и здоровья граждан в строительном плане при использовании и эксплуатации объекта исследования, а также в противопожарном плане по эвакуационным путям и выходам и противопожарным расстояниям (разрывам).

При проведении обследования, собственник (не представилась) жилого дома по адресу Воронежская обл., г Воронеж, жилой массив "Задонье участок 10, квартал 14, позиция 277, сообщила, что у нее происходит намокание кирпичного забора (смежный забор относительно объекта исследования), в результате стока атмосферных осадков. При исследовании данного параметра, установлено, что вдоль забора выполнена отмостка с уклоном от забора, а также продольный уклон территории, отводит осадки от границы данного земельного участка, со стоком на улицу.

Также, ею было заявлено, что у нее происходит затенение жилых помещений жилого дома (доступ предоставлен не был), однако по результатам внешнего обследования, жилой дом позиция 277 имеет оконные проемы, обращенные в строну исследуемою магазина только на эркере (предположительно лестница).

В судебном заседании 07.10.2025 заслушаны пояснения эксперта ФИО9

Согласно частям 4, 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами, на что неоднократно указывал Верховный Суд РФ в своих определениях от 25.04.2025 N 305-ЭС24-23344, от 13.12.2024 N 305-ЭС24-14865, от 22.07.2015 N 305-ЭС15-1819.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 12, 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу положений частей 4 и 5 названной статьи заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, судебной экспертизой подтверждено нарушение градостроительных регламентов, в том числе допустимого коэффициента застройки и несоблюдение минимальных отступов от границ земельного участка, что свидетельствует о возведении спорного объекта с признаками самовольной постройки.

Кроме того, согласно материалам дела предыдущим собственником ФИО11 (покупатель) по договору купли-продажи от 12.10.2021 г. у ФИО12 (продавец) был куплен земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство) площадью 800+/- 9,8, кадастровый номер 36:34:0202014:28 и расположенный на нем жилой дом, назначение жилое, количество этажей 3 , в том числе подземный 1, площадь 303,3 кв.м, кадастровый номер 36:34:0202014:28-36/069/2019-2.

06.05.2022 в ЕГРПН был учтен двухэтажный гараж площадью 648,7 кв.м с кадастровым номером 36:34:0202014:201, 06.05.2022 зарегистрировано право собственности ФИО1

В материалах реестрового дела на спорный объект представлены технический план, изготовленный кадастровым инженером ФИО13 с целью постановки на кадастровый учет гаража по адресу: Воронежская область и г. Воронеж, жилой массив Задонье, квартал 14, позиция 258, д. 11 на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0202014:28 и декларация об объекте от 04.05.2022 г.

Кадастровый инженер ФИО13 указывает в заключении, что разрешение на строительство не требуется.

12.05.2022 г. ФИО1 направлено уведомление о планируемом сносе и уведомление о завершении сноса индивидуального жилого дома.

10.08.2022 при осмотре установлено, что на участке был расположен индивидуальный жилой дом, указанный как снесенный, при этом учтенный в ЕГРН гараж отсутствовал.

Соответственно, правовых оснований для регистрации гаража площадью 648,7 кв.м на основании п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ не имелось.

В результате осмотра, проведенного 21.04.2023 в рамках рассмотрения повторного обращения собственника смежного земельного участка, было установлено, что индивидуальный жилой дом был снесен, на момент проведения осмотра строительные работы не проводились, на территории земельного участка были размещены строительные материалы.

Согласно осмотру, проведенному 11.10.2023 в рамках рассмотрения уведомления о выявлении самовольной постройки от 11.10.2023 установлено, что на земельном участке по жилому массиву Задонье квартал 14, позиция 258, участок 11 производится строительство одноэтажного нежилого здания, строительство не завершено.

Данные обстоятельства подтверждаются также фотоматериалом, представленным истцом и третьим лицом ФИО3

На основании декларации от 19.11.2023 и технического плана, поданных ФИО1 были зарегистрированы изменения в конфигурации внутренних помещений здания, площадь объекта составила 556,3 кв.м.

Впоследствии ИП ФИО1 по договору купли-продажи от 25.11.2023 передает спорный объект и земельный участок с кадастровым номером 36:34:0202014:28 в собственность ИП ФИО2

На основании заявления ФИО2 от 14.12.2023 были зарегистрированы изменения в назначении здания, изменен вид разрешенного использования.

Согласно выписки из ЕГРН №КУВИ -001/2024-267453362 переход права собственности на земельный участок и спорный объект зарегистрирован 07.12.2023, то есть после вынесения определения о принятии обеспечительных мер от 05.12.2023.

Спорный объект фактически является капитальным коммерческим объектом и используется по своему функциональному назначению.

Доказательств, подтверждающих, что спорный объект в соответствии с нормативными актами относится к объектам, не требующим разрешения на строительство, равно как и доказательств получения разрешения на строительство, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено.

Возведение самовольной постройки коммерческого назначения без принятия надлежащих мер по получению разрешения на строительство, в отсутствие проектной документации, является явным и намеренным недобросовестным поведением (статья 10 Гражданского кодекса).

По смыслу ст. 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе является лицо, осуществившее самостоятельно или по заказу строительство самовольной постройки. В случае, когда владелец самовольной постройки не осуществлял строительство, ответчиком должно выступать лицо, которое было бы собственником, если бы постройка не была самовольной, то есть его правопреемники, а также добросовестные приобретатели.

Следует отметить, что в силу пункта 1 статьи 2 АПК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, обратившихся в суд.

Роль суда заключается в пресечении недобросовестных действий сторон, недопустимости формального подхода к рассмотрению дела, необходимости дать оценку всем доводам сторон для определения законного положения каждого из них.

На недопустимость формального подхода при рассмотрении судебных споров указано в определении ВАС Российской Федерации от 25 февраля 2014 года № ВАС19843/13 по делу №А40-10604/2013.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений статей 46 (часть 1), 52, 53 и 120 Конституции Российской Федерации вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда (определения от 17 июля 2007 года N 566-О-О, от 18 декабря 2007 года N 888-О-О, от 15 июля 2008 года N 465-О-О и др.).

При рассмотрении спора суд не может абстрагироваться от особенностей содержания имевших место в конкретных делах правоотношений. Эти особенности в определенных случаях могут иметь значение в качестве фактора, влияющего на формирование правоприменительной практики, с учетом оценки которого принимается решение по делу.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской, суд приходит к выводу о том, что в деле отсутствуют объективные и допустимые доказательства, подтверждающие соответствие спорного объекта градостроительным, строительным нормам и правилам, санитарным, противопожарным и иным требованиям, что в свою очередь ставит под сомнение вывод эксперта о том, что объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, материалы дела также не содержат сведений об обращении за выдачей разрешения на реконструкцию и (или) получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции, что не позволяет расценить действия ответчика как добросовестные.

Иные доводы сторон, с учетом установленного и изложенного выше, не принимаются судом во внимание, поскольку не подтверждаются представленными в дело доказательствами и не имеют правового значения для рассмотрения данного спора по существу.

В силу части 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Согласно разъяснениям, изложенным в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", удовлетворяя негаторный иск, суд может возложить на нарушителя обязанность совершить определенные действия (например, вывезти мусор), а также воздержаться от действий (например, прекратить размещать отходы производства на земельном участке). При неисполнении ответчиком обязанности совершить действия на основании решения суда истец вправе совершить их самостоятельно, предварительно или впоследствии взыскав с ответчика денежные средства по правилам об изменении способа и порядка исполнения судебного акта (статья 324 АПК РФ) или по правилам части 3 статьи 174 АПК РФ, если им заявлялось требование о взыскании денежных средств в случае неисполнения судебного акта об обязании совершить действие в определенный срок.

Поскольку ответчик не доказал правомерность основания внесения записей в Единый государственный реестр недвижимости о праве собственности на спорный объект соответствующие сведения следует исключить.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Применительно к ст. 110 АПК РФ госпошлина в сумме 15 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета РФ, 210 444 руб. расходы за проведение экспертизы следует взыскать с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь положениями ст. ст. 9, 65, 71, 109, 110, 167-171, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать объект капитального строительства, нежилое здание, площадью 554,8 кв.м., с кадастровым номером 36:34:0202014:201, расположенный по адресу: <...> Задонье, кв-л 14, позиция 258, д. 11 – самовольной постройкой.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Сеть розничной торговли – Воронеж», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) самостоятельно, за счет собственных денежных средств, в 30-ти дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, осуществить снос объекта капитального строительства, нежилого здания площадью 554,8 кв.м., с кадастровым номером: 36:34:0202014:201, расположенный по адресу: <...> Задонье, кв-л 14, позиция 258, д. 11.

В случае отказа Общества с ограниченной ответственностью «Сеть розничной торговли – Воронеж» самостоятельно, за счет собственных денежных средств, в 30-тидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, осуществить снос объекта капитального строительства, нежилого здания площадью 554,8 кв.м., с кадастровым номером: 36:34:0202014:201, расположенный по адресу: <...> Задонье, кв-л 14, позиция 258, д. 11, предоставить администрации городского округа города Воронеж право осуществить работы по сносу здания с последующим взысканием расходов, связанных с выполнением данных работ.

Исключить сведения из ЕГРН о праве собственности на объект капитального строительства, нежилое здание площадью 554,8 кв.м., с кадастровым номером: 36:34:0202014:201, расположенный по адресу: <...> Задонье, кв-л 14, позиция 258, д. 11.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сеть розничной торговли – Воронеж», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 15 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сеть розничной торговли – Воронеж», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Администрации городского округа город Воронеж, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные издержки в размере 210 444 руб. на оплату заключения эксперта №949-950/6-3-25 от 27.06.2025 на основании счета №731 от 27.06.2025.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья О.А. Тимашов