Решение от 17 июля 2020 г. по делу № А32-3137/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е


г. Краснодар Дело № А32-3137/2020


Резолютивная часть решения объявлена 29.06.2020. Полный текст решения изготовлен 17.07.2020.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Лилия-Р» (ИНН <***>, ОГРН <***>)к администрации муниципального образования город Новороссийск (ИНН <***> ОГРН <***>)

к Управлению имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск (ИНН <***> ОГРН <***>)о признании недействительным договора аренды земельного участка № 4700006868 от 26.07.2017, находящегося по адресу: г. Новороссийск, район ул. Рыбацкая, заключенного между администрацией муниципального образования город Новороссийск и обществом с ограниченной ответственностью «Лилия-Р»; о применении последствий недействительности сделки: о прекращении права аренды общества с ограниченной ответственностью «Лилия-Р» на недвижимое имущество, находящееся по адресу: г. Новороссийск, район ул. Рыбацкая, земельный участок с кадастровым номером 23:47:0000000:5149, площадью 5 015 кв. м, вид разрешенного использования «коммунальное обслуживание»,

при участии в заседании представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, установил следующее.


В Арбитражный суд Краснодарского края обратилось общество с ограниченной ответственностью «Лилия-Р» (далее – общество) с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Новороссийск (далее – администрация), Управлению имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск (далее – управление) о признании недействительным договора аренды земельного участка № 4700006868 от 26.07.2017, находящегося по адресу: г. Новороссийск, район ул. Рыбацкая, заключенного между администрацией муниципального образования город Новороссийск и обществом с ограниченной ответственностью «Лилия-Р»; о применении последствий недействительности сделки: о прекращении права аренды общества с ограниченной ответственностью «Лилия-Р» на недвижимое имущество, находящееся по адресу: г. Новороссийск, район ул. Рыбацкая, земельный участок с кадастровым номером 23:47:0000000:5149, площадью 5 015 кв. м, вид разрешенного использования «коммунальное обслуживание».

Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, по основаниям изложенным в отзыве на иск.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав материалы дела, оценив все представленные доказательства, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

26 июля 2017 года между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № 4700006868 (далее – договор).

По условиям договора, администрация обязуется предоставить во временное владение и пользование земельный участок площадью 5 015 кв.м, с видом разрешенного использования «коммунальное обслуживание», с кадастровым номером 23:47:0000000:5149, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, район ул. Рыбацкая.

В силу пункта 1.3 договора земельный участок передан арендатору с 23.05.2017.

Истец, полагает, что договор аренды не соответствует требованиям земельного законодательства Российской Федерации, поэтому является ничтожной сделкой в силу статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

В силу пунктов 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Порядок и основания признания сделок недействительными установлены § 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной сделкой является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования – территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы).

В соответствии с частью 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации к земельным участкам общего пользования относятся участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другим объектами.

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если участок расположен в границах земель общего пользования в силу пункта 18 части 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации каждый земельный участок должен принадлежать только к одной территориальной зоне.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При этом утвержденные в установленном порядке градостроительные и иные ограничения в использовании территории населенного пункта могут препятствовать размещению (строительству) на земельном участке определенного объекта капитального строительства (статьи 36 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень территорий общего пользования не является закрытым. В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 №15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 727/13).

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В силу части 1, 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На момент заключения договора аренды, земельный участок с кадастровым номером 23:47:0000000:5149, расположенный по адресу: г. Новороссийск, район ул. Рыбацкая, генеральным планом городского округа муниципального образования город Новороссийск, утвержденным решением городской Думы от 22.11.2011 №158 (в редакции от 21 июля 2015 г. № 493), был выделен в зону общественных пространств и зеленых насаждений общего пользования с высокой степенью благоустройства, в том числе размещение объектов спортивного назначения; зону делового, общественного и коммерческого назначения; зону размещения производственных объектов, объектов агропромышленного комплекса и объектов коммунально-складского назначения; зону размещения линейных объектов автомобильного транспорта; зону для которой градостроительный регламент не установлен.

Существующий вид разрешенного использования земельного участка «коммунальное обслуживание» не соответствует зоне общественных пространств и зеленых насаждений общего пользования с высокой степенью благоустройства.

Предоставляя спорный земельный участок в арендное пользование, администрация не приняла во внимание существующего порядка землепользования и фактически исключила возможность использования спорного земельного участка по назначению, тем самым нарушив права арендатора земельного участка.

В августе 2018 года общество обратилось в управление с заявлением о предоставлении альтернативного земельного участка.

Ответчик проигнорировал данное обращение, не ответив на него.

Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 03.10.2017 по делу № 307-КГ17-5121 регламентировал, что в соответствии с частью 6 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации к генеральному плану прилагаются материалы по его обоснованию в текстовой форме и в виде карт.

Статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. Из системного толкования положений части 3 статьи 9, частей 9, 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что законом установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлении от 08.09.2017 по делу № А32-17929/2016 высказана следующая позиция: «Градостроительным законодательством закреплен принцип первичности генерального плана поселения как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития, перед правилами землепользования и застройки. Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначение территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности. Таким образом, если правила застройки и землепользования не соответствуют генеральному плану, названные правила подлежат применению только в той части, которая не противоречит документу территориального планирования муниципального образования. При наличии указанных противоречий судам следовало исходить из того, что приоритет имеет документ территориального планирования муниципального образования (генеральный план города Краснодара). В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 727/13)».

Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования, анализ вышеназванных положений позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 №15248/10). Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 №727/13).

Таким образом, спорный земельный участок, сформированный за счет территории общего пользования, не мог быть предоставлен в аренду обществу в целях строительства объекта нежилого назначения.

Пунктом 1.3 договора установлено, что земельный участок передан арендатору с 23.05.2017.

Вместе с тем, фактически земельный участок находится во владении администрации.

На земельном участке с кадастровым номером 23:47:000000:5149 расположены элементы благоустройства (бульвар, каменное покрытие, прогулочная зона и т.д.), сооружений, препятствующих проходу через данный земельный участок, не имеется, каких-либо объектов – зданий, строений, сооружений, иного имущества, принадлежащего истцу, не имеется.

Указанные обстоятельства подтверждаются актом осмотра земельного участка управления муниципального контроля администрации от 18.10.2019 № 251 АБ с фотоматериалами.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Следует отметить, что спорный земельный участок первоначально был предоставлен обществу без соблюдения публичных процедур.

Таким образом, договор аренды следует квалифицировать в качестве ничтожной сделки, поскольку он заключен без предварительного информирования неопределенного круга лиц, а также направлен на предоставление в аренду земельного участка, расположенного на землях общего пользования в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Новороссийск.

При указанных обстоятельствах, требования истца признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской? Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской? Федерации следует отнести на администрацию.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 65, 71, 110, 170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор аренды земельного участка от 26.07.2017 № 4700006868.

Применить последствия недействительности сделки, прекратить право аренды общества с ограниченной ответственностью «Лилия-Р» на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0000000:5149, расположенный по адресу: г. Новороссийск, район ул. Рыбацкая, площадью 5 015 кв. м, вид разрешенного использования «коммунальное обслуживание».

Взыскать с администрации муниципального образования город Новороссийск(ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лилия-Р» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.


Судья О.Б. Куликов