Решение от 5 июня 2018 г. по делу № А32-231/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ 350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. (861) 293-81-03

сайт: http: //krasnodar.arbitr.ru/ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-231/2018
г. Краснодар
05 июня 2018 года
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Агирбовой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя Джиджилава Давида Николаевича (ИНН 232009972464, ОГРНИП 317237500320705), г. Сочи

к администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), г. Сочи о понуждении заключить договор аренды, при участии в судебном заседании: от истца – Грек Т.А. по доверенности, от ответчика – Перекрестов П.А. по доверенности,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель Джиджилава Давид Николаевич (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации города Сочи о понуждении заключить договор аренды.

Определением суда от 21.05.2018 удовлетворено ходатайство истца об уточнении заявленных требований с учетом, которого истец просит обязать заключить договор аренды земельного участка, изложив пункт 3.2 договора в следующе редакции: Размер годовой арендной платы составляет 109 800 руб. в год.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против заявленных требований.

Выслушав представителя истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что Кассационным определением от 24.11.2011 № 33- 26968/2011 Краснодарского краевого суда по делу № 33-26968/2011 было установлено обязать администрацию г. Сочи заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302038:1822.

31.12.2014 администрацией города Сочи во исполнение решения суда было вынесено Постановление № 2761 «О предоставлении ФИО1 в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, д. 105/8, с видом разрешенного использования«кафе».

На основании данного Постановления уполномоченным администрацией города Сочи органом - Департаментом имущественных отношений был подготовлен проект договора аренды земельного участка от 27.02.2015 года № 4900009773, площадью 850 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0302038:1822.

Истец, ознакомившись с содержанием проекта договора, не согласился с условием пункта 3.2. об установлении размера годовой арендной платы в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.01.2015 № 1-39/ОЗ-2014 и суммы 501 028 рублей в год.

Выразив своё несогласие с суммой выплат указанной в договоре, истец направил в адрес администрации города Сочи протокол разногласий к проекту договора аренды от 27.02.2015 № 4900009773, изложив свою редакцию вышеназванного пункта, однако ответ представлен не был.

При решении вопроса о законности и обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п.1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании п.3 ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.2 ст.26 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.

Поскольку, настоящий договор должен быть заключен на срок более 1 года, он также подлежит государственной регистрации.

При отсутствии государственной регистрации, договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникает не ранее заключения договора аренды.

Право аренды земельного участка является обязательственным, а не вещным и возникает только после заключения соответствующего договора. Непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникает не ранее заключения договора аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшим до 01.03.2015) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу положений пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей после 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и относится к категории регулируемых цен.

Спорный земельный участок расположен на территории города-курорта Сочи и в заявленный истцом период находился в собственности указанного муниципального образования.

К отношениям сторон подлежит применению постановление главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее - постановление № 210), которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009 - 2016 годы).

В соответствии с пунктом 2 постановления № 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пункту 5.7 постановления № 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления. В пунктах 5.1 - 5.5 постановления № 210 приведены случаи расчета арендной платы согласно постановлению № 791 (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления № 210).

Поскольку спорный земельный участок к упомянутым в пунктах 5.1 - 5.5 постановления № 210 категориям не относится, арендная плата за его использование подлежит определению исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления № 210).

Такое положение нормативно-правового акта органа местного самоуправления полностью соответствует положениям раздела 4 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 50 от 27.01.2011 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» (далее - постановление № 50), согласно которым, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка.

Поскольку в пункте 2 постановления № 210 нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 и постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 № 1061 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи» (далее - постановление № 1061).

Преамбулой к правилам, утвержденным постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 № 1061, допускалось их применение для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности. Пунктом 1.2. Правил установлено, что правила применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.

Пунктом 4.1. Правил предусмотрено, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: Ап = Р х С х Ки, где Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %; Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2. раздела 5 Правил.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - постановление Правительства № 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановление Правительства № 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос № 7)).

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении № 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу

подпункта 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2015 № 308-ЭС15-10694 по делу № А32-28593/2014, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2015 по делу № А32-12783/2014, от 11.03.2016 по делу № А32-30845/2015, от 28.04.2015 по делу № А32- 2133/2014, от 05.08.2016 по делу № А32-3085/2015, от 11.11.2016 по делу № А32- 31400/2015.

Согласно пункту 5.2 Правил № 1061 при расчете коэффициента инфляции Ки применяется коэффициент-дефлятор К1, ежегодно устанавливаемый Министерством экономического развития Российской Федерации для целей исчисления налоговой базы по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности. Коэффициент инфляции Ки определяется как произведение всех коэффициентов- дефляторов К1 годов, следующих за годом проведения рыночной оценки соответственно. При расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.

Однако, как следует из пункта 4.1 Правил № 1061, указанный пункт 5.2 подлежит применению только в случаях, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края.

Для муниципальных земельных участков индексация арендной платы установлена в пункте 9.2 постановления № 210, который предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат содержанию пункта 5.2 Правил, утвержденных постановлением № 50.

В период с 02.08.2016 размер арендной платы за земельные участки города – курорта Сочи, определялся в соответствии с постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов». Согласно пункту 2 постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», действующему с 02.08.2016 (далее - постановление № 1699), размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Пунктом 7 постановления № 1699 установлено арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка. Пункт 10 постановления № 1699 устанавливает, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на

очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Как указано выше, размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302038:1822, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, д.105/8 определяется на основании Отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.01.2015 № 1-39/ОЗ-2014.

После повторного Определения Арбитражного суда Краснодарского края от 15 марта 2018 о предоставлении ответчиком в материалы дела Отчета об оценке от 22.01.2015 № 1 - 39/ОЗ-2014, представителем Администрацией города Сочи в материалы дела было предоставлено официальное письмо адресованное Директору департамента имущественных отношений администрации муниципального образования г. Сочи ФИО2 от НПСО «Деловой Союз Оценщиков», в котором указано, что отчет об оценке № 1-39/ОЗ-2014 от 22.01.2015г оценщиком ФИО3 не составлялся и не подписывался. Таким образом Отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.01.2015 № 1-39/ОЗ-2014 не может считаться действительным.

В судебном заседании представитель истца ходатайствовал о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка. Представитель администрации не возражал против назначения экспертизы и предложенного истцом эксперта.

Проведение оценочной экспертизы по делу было поручено ФИО4, эксперту Региональный Союз Судебных Экспертов (ИНН <***>, 350001, РФ, <...>). На разрешение эксперту были поставлены следующие вопросы:

1. Определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302038:1822 по состоянию на 07.02.2015 г;

2. Определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302038:1822 в настоящее время.

В судебном заседании 21.05.2018 представитель истца ходатайствовал об уточнении исковых требований исходя из экспертного заключения, подготовленного на основании проведенной судебной экспертизы. Указанное ходатайство было удовлетворено.

Рыночная стоимость спорного земельного участка по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы составила на 02.05.2015 сумму в размере 7 320 000 рублей.

Таким образом расчет размера арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302038:1822 общей площадью 850 кв.м. определяется по формуле А=РхСхКи, и за 2015 год должен составлять:

7 320 000 руб х 1,5% х 1= 109 800 рублей.

С учетом приведенных норм, выводов судебной экспертизы, суд пришел к выводу о том, что размер годовой арендной платы, включенный арендодателем в спорный пункт договора, не обладает признаками достоверности, и счел возможным исходить из размера рыночной стоимости земельного участка и размера годовой арендной платы, определенных в рамках судебной экспертизы.

Согласно правовой позиции, высказанной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 31 января 2012 года No11657/11, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.).

Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Согласно ст.173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Согласно ст.110 АПК РФ государственная пошлина возлагается на ответчика, как и расходы на оплату экспертизы.

Руководствуясь ст.ст.167-170 АПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Обязать администрацию города Сочи заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 договор аренды от 25.02.2015 № 4900009773 земельного участка площадью 850 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0302038:1822, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, д.105/8, с видом разрешенного использования - «кафе», в новой редакции, изложив пункт 3.2. Договора в следующей редакции:

«Размер годовой арендной платы составляет 109 800 (сто девять тысяч восемьсот) рублей в год».

Взыскать с администрации муниципального образования город - курорт Сочи в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 317237500320705 ИНН <***>) судебные расходы по оплате стоимости проведения судебной экспертизы в размере 20 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.В. Семушин