Решение от 24 марта 2023 г. по делу № А45-16586/2021

365/2023-82265(2)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ



дело № А45-16586/2021
город Новосибирск
24 марта 2023 года
резолютивная часть решения объявлена 22 марта 2023 года в полном объёме решение изготовлено 24 марта 2023 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью СТИМУЛ

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

об обязании заключить договор аренды земельного участка о взыскании задолженности за пользование земельным участком

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2

к обществу с ограниченной ответственностью СТИМУЛ об установлении общей долевой собственности на земельный участок

третьи лица: администрация города Карасука Карасукского района Новосибирской области, администрация Карасукского района Новосибирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, публично-правовая компания РОСКАДАСТР в лице его филиала по Новосибирской области

при участии в судебном заседании представителей


общества с ограниченной ответственностью СТИМУЛ: ФИО3 по доверенности от 24.11.2022, паспорт, диплом, ФИО4 по доверенности от 08.03.2023, паспорт, диплом

индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО5 по доверенности от 21.12.2021, удостоверение адвоката

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области: ФИО6 по доверенности от 23.01.2023, паспорт

эксперты: ФИО7, ФИО8 установил

Общество с ограниченной ответственностью СТИМУЛ обратилось с иском об обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 заключить договор аренды земельного участка, взыскании с ответчика 2 047 500 рублей задолженности за фактическое пользование частью земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61.

Индивидуальным предпринимателем ФИО2 предъявлено встречное исковое заявление, уточнённое в процессе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о выделе из земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 части площадью 117 кв. м, признании права собственности на выделенный земельный участок.

Первоначальные исковые требования обоснованы фактом нахождения части объекта ответчика на земельном участке, принадлежащем на праве собственности истцу (обществу с ограниченной ответственностью СТИМУЛ).

Встречный иск основан на принципе единства судьбы земельного участка и объекта, расположенного на нём, и невозможности в этой связи государственной регистрации права собственности ответчика (общества с ограниченной ответственностью СТИМУЛ) на земельный участок, необходимый для эксплуатации здания, принадлежащего на праве


собственности индивидуальному предпринимателю ФИО2.

В судебном заседании были заслушаны эксперты ФИО7, ФИО8, пояснившие, что при проведении экспертизы ими было установлено, что часть объекта, принадлежащего индивидуальному предпринимателю ФИО2 (здание фотографии), расположена на земельном участке с кадастровым номером 54:08:010232:61, площадь, необходимая для эксплуатации части здания фотографии составляет 117 кв. м, граница между земельными участками определена по границе стены смежных зданий, при этом экспертами учтены необходимые отступы, правило о недопустимости вклинивания и вкрапливания, минимальные площади земельных участков согласно требованиям местных градостроительных правил.

Представители общества с ограниченной ответственностью СТИМУЛ поддержали первоначально заявленные требования, против удовлетворения встречного иска возражали, поддержали ранее заявленные ходатайства о назначении повторной экспертизы, о назначении экспертизы в целях определения рыночной стоимости аренды.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 против первоначально заявленных требований возражал, поддержал доводы встречного иска, против назначения повторной экспертизы и экспертизы об определении рыночной стоимости аренды возражал, заявление о взыскании судебных расходов просил не рассматривать.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области дал пояснения относительно предмета спора, против назначения повторной экспертизы и экспертизы об определении рыночной стоимости аренды возражал.

Ходатайства о назначении повторной экспертизы и экспертизы об определении рыночной стоимости аренды судом рассмотрены и признаны не подлежащими удовлетворению ввиду отсутствия необходимости совершения таких процессуальных действий.


По существу спора судом установлены следующие фактические обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью СТИМУЛ является собственником земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 площадью 352 кв. м из категории: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 02.08.2021 № КУВИ-999/2021-590908.

На указанном земельном участке расположена часть нежилого одноэтажного здания с кадастровым номером 54:08:010232:168 общей площадью 161, 7 кв. м (площадь наложения на земельный участок составляет 90 кв. м).

Факт нахождения части здания на земельном участке общества с ограниченной ответственностью СТИМУЛ подтверждается представленными в материалы дела документами: актом определения границ земельного участка от 16.01.2014, топографической съёмкой, выполненной обществом с ограниченной ответственностью МЕЖРАЙОНПРОЕКТ в октябре 2021 года, экспертным заключением, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Новосибирский экспертно-правовой центр» в порядке судебной экспертизы.

В связи с нахождением части объекта ответчика на части земельного участка истца 01.07.2010 между обществом с ограниченной ответственностью СТИМУЛ и администрацией города Карасук (предыдущий правообладатель здания с кадастровым номером 54:08:010232:168) был заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель (общество с ограниченной ответственностью СТИМУЛ) предоставляет, а арендатор (администрация города Карасук) принимает в аренду 90 кв. м земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61, расположенного по адресу: <...>.

Пунктом 3.1 договора установлен размер арендной платы 4 680 рублей ежемесячно.


В соответствии с пунктом 3.4 договора стоимость аренды подлежит индексации. Индексация производится с учётом реальных рыночных цен в городе Карасук и осуществляется приказом директора общества с ограниченной ответственностью СТИМУЛ.

15.07.2010 на основании пункта 3.4 договора арендатору было вручено уведомление об индексации стоимости аренды, установлен размер арендной платы 650 рублей за 1 кв. м начиная с 20.07.2010.

Таким образом, с 20.07.2010 арендная плата за часть земельного участка площадью 90 кв. м составила 58 500 рублей в месяц.

На основании договора купли-продажи здания и земельного участка от 24.12.2010 № 03.7.1/2010-мк, заключённого с администрацией города Карасук, индивидуальный предприниматель ФИО2 приобрёл нежилое одноэтажное здание фотографии площадью 161, 7 кв. м и занимаемый зданием и необходимый для его использования земельный участок площадью 133 кв. м с кадастровым номером 54:08:010232:115, расположенные по адресу: <...>.

Право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на здание фотографии с кадастровым номером 54:08:010232:168 и земельный участок с кадастровым номером 54:08:010232:115, расположенные по адресу: <...>, подтверждается выписками из единого государственного реестра недвижимости от 14.09.2021 № КУВИ-999/2021- 844831, № КУВИ-999/2021-844833.

С тех пор, как утверждает истец по первоначальному иску, ответчик без внесения какой-либо платы пользуется частью земельного участка, находящегося в собственности общества с ограниченной ответственностью СТИМУЛ, в связи с чем на стороне индивидуального предпринимателя ФИО2 возникла задолженность за пользование земельным участком, размер которой с 01.04.2018 (36 месяцев) согласно расчёту истца составил 2 047 500 рублей.


При оценке доводов первоначального иска судом установлено, что вступившим в законную силу судебным актом по делу № А4511721/2021, принятым по спору между теми же лицами, судом был сделан вывод о том, что условие об индексации, предусмотренное пунктом 3.4 договора, не соответствует требованиям законодательства. В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации «уведомление» (изменение условий договора) является ничтожным, согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации юридических последствий не влечёт.

Основания для иных выводов у суда при рассмотрении настоящего спора отсутствуют, поскольку вывод о ничтожности уведомления об изменении арендной платы сделан судом на основании установленных фактических обстоятельств с применением норм гражданского законодательства, действовавших на период времени совершения сделки, признанной судом ничтожной. Действовавшая в указанный период редакция статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривала ничтожность сделки, не соответствующей закону.

Более того, при рассмотрении настоящего дела судом установлена ничтожность договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 от 01.07.2010, заключённого между обществом с ограниченной ответственностью СТИМУЛ и администрацией города Карасук (в части земельного участка, на которой расположен объект с кадастровым номером 54:08:010232:168)

Земельным кодексом Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Указанный принцип имеет целью достичь стабильности гражданских правоотношений и исключить противоречия в правах собственников объектов и земельных участков, минимизировав возможные споры между ними.


Исходя из названного принципа, при заключении договора купли-продажи здания и земельного участка от 24.12.2010 № 03.7.1/2010-мк администрацией города Карасук должны были быть произведены действия по формированию земельного участка, необходимого для эксплуатации здания фотографии, а правовых оснований для заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 от 01.07.2010 в части, на которой расположен объект с кадастровым номером 54:08:010232:168, не имелось.

С учётом изложенного суд пришёл к выводу о том, что у общества с ограниченной ответственностью СТИМУЛ не могло возникнуть прав на земельный участок под зданием фотографии, поскольку только собственник этого здания имеет право на приобретение земельного участка под ним и необходимого для его эксплуатации, в связи с чем требования об обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 заключить договор аренды земельного участка, взыскании с ответчика 2 047 500 рублей задолженности за фактическое пользование частью земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 признаны не подлежащими удовлетворению.

При оценке доводов встречного иска судом установлено следующее.

По смыслу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей на момент приватизации земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта.


Соответствующая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 № 5361/12.

По этой причине земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

В случае, если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьёй 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка.

Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нём объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями статей 36 Земельного кодекса Российской Федерации и 244 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьёй 36 Земельного кодекса Российской Федерации, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации).


Если в рамках рассмотрения требования об установлении права общей долевой собственности на земельный участок хотя бы один из собственников расположенных на земельном участке объектов недвижимости заявляет о разделе (выделе) земельного участка, то суд в силу пункта 2 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации в том же процессе должен рассмотреть и это требование.

Поскольку земельные участки, в отношении которых установлена общая долевая собственность, разделяются с сохранением общей долевой собственности (если соглашением не установлено иное), а выдел осуществляется с возникновением единоличной собственности на каждый из образуемых земельных участков (статьи 11.4 и 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации), то суд решает вопрос о выделе земельного участка заявившему об этом лицу.

В силу статьи 35 федерального закона «О кадастровой деятельности» кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда, а в случаях, предусмотренных законодательством, на основании определения суда.

Если кадастровые работы уже выполнены и их результаты представлены в суд в виде межевого плана с актом согласования местоположения внутренних границ земельных участок, образуемых в границах ранее поставленного на кадастровый учёт исходного земельного участка, подписанным всеми собственниками объектов недвижимости, суд принимает решение в соответствии с результатами таких кадастровых работ.

Если кадастровые работы не проводились, либо проводились по инициативе одного или нескольких собственников объектов недвижимости, но границы между образуемыми земельными участками не были согласованы, суд вправе сам назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным статьёй 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для назначения экспертизы.

Резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков (раздел, выдел,


недействительность в части сделки приватизации), должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 1 статьи 7 федерального закона «О кадастровой деятельности»: площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения (сейчас перечень этих сведений указан в действующей статье 7 федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Кроме того, при удовлетворении иска собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, об установлении (признании) права общей долевой собственности на этот земельный участок, ответчик вправе предъявить иск, в том числе как встречный, о возврате неосновательного обогащения. Оно в любом случае включает соответствующую часть выкупной цены по сделке приватизации земельного участка, а также расходы, понесённые ответчиком как титульным собственником в отношении изъятой у него доли (части) участка за три года, предшествующих году вступления решения суда в законную силу.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 и общество с ограниченной ответственностью СТИМУЛ относятся к лицам, которые имели в силу закона возможность выбрать право собственности или право аренды на причитающийся земельный участок.

Срок для этого выбора законодателем не ограничен, поэтому право на выбор каждого из них не может быть погашено вследствие нарушения, допущенного как любым сторонним лицом, так и собственником иного объекта недвижимости, расположенного на том же земельном участке.

По результатам исследования истории формирования земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 на основании материалов кадастровых и реестровых дел, с учётом выводов судебной экспертизы судом установлено, что увеличение площади этого участка на 90 кв. м произошло в результате уточнения в 2010 году по инициативе общества его границ.


После такого уточнения площадь земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 увеличилась на 90 кв. метров, занятых частью здания фотографии 1956 года постройки.

Достоверная причина такого увеличения площади судом не установлена. По предположению кадастровых инженеров, проводивших исследование в рамках назначенной по делу судебной экспертизы и давших разъяснения по этому поводу в судебном заседании, такой причиной мог стать умысел в действиях администрации либо общества, а также банальная ошибка кадастрового инженера, проводившего кадастровые работы.

Таким образом, в результате допущенной ошибки по уточнению границ земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 его площадь увеличилась на 90 кв. м за счёт площади участка, на котором размещён объект недвижимого имущества, не принадлежащий обществу с ограниченной ответственностью СТИМУЛ.

То есть площадь земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 увеличилась в отсутствие к тому каких-либо правовых оснований.

Кроме того, эта площадь не была оплачена обществом с ограниченной ответственностью СТИМУЛ, доказательств обратного материалы дела не содержат.

Незаконное увеличение площади земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 привело к тому, что в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество было зарегистрировано право общества с ограниченной ответственностью СТИМУЛ на земельный участок, часть из которого не могла быть приобретена им ни на каком праве, поскольку не являясь собственником здания фотографии, общество с ограниченной ответственностью СТИМУЛ не имело права на включение в состав участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 той его части, которая находится под зданием фотографии.

При оценке спорных правоотношений и представленных в материалы дела доказательств суд полагает необходимым отметить следующее.


Сам факт заключения 01.06.2010 обществом с ограниченной ответственностью СТИМУЛ с администрацией города Карасука (правообладатель здания фотографии на момент уточнения границ участка с кадастровым номером 54:08:010232:61) договора аренды спорной части земельного участка подтверждает его осведомлённость о том, что часть участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 (в уточнённых границах) занята частью здания фотографии, то есть не принадлежащим ему объектом.

Из топографической съемки общества с ограниченной ответственностью МЕЖРАЙОНПРОЕКТ видно, что часть земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61, занятая частью здания фотографии, не является необходимой для размещения и эксплуатации здания котельной, принадлежащей обществу с ограниченной ответственностью СТИМУЛ, при этом данная часть необходима для размещения и эксплуатации здания фотографии.

В процессе судебного разбирательства судом по ходатайству индивидуального предпринимателя ФИО2 в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью НОВОСИБИРСКИЙ ЭКСПЕРТНО-ПРАВОВОЙ ЦЕНТР, экспертам ФИО7, ФИО8.

В заключении экспертами сделаны следующие выводы:

1) установлена историческая (хронологическая) цепь событий: нежилое

производственное здание - котельная, расположенное по улице ФИО9

в городе Карасуке, было построено в 1960 году. Информация о

реконструкции, изменении местоположения здания с момента постройки

отсутствует. На основании договора купли-продажи от 02.11.1995, акта

приёма-передачи имущества от 02.11.1995 ТОО «Стимул» приобрело в

собственность нежилое производственное здание - котельную,

расположенное по улице ФИО9, год постройки 1960. Постановлением

администрации города Карасука от 14.11.1996 № 79 «Об отводе


земельных участков под строительство» земельный участок по улице ФИО9, 5, площадью 320 кв. м, занимаемый котельной, приобретённой ТОО «Стимул», был передан администрацией города Карасука в бессрочное (постоянное) пользование ТОО «Стимул». ТОО «Стимул» был выдан государственный акт № НСО-08-12-000377 о предоставлении земельного участка площадью 320 кв. м в постоянное (бессрочное) пользование. В составе государственного акта имеется чертёж предоставленного обществу с ограниченной ответственностью СТИМУЛ земельного участка, в котором отображена конфигурация предоставленного участка. На основании постановления администрации города Карасука от 22.11.2005 № 836 нежилому помещению котельной (ТОО «Стимул» перерегистрировано на основании постановления главы территориальной администрации Карасукского района Новосибирской области от 29.06.1999 № 187 в общество с ограниченной ответственностью СТИМУЛ) присвоен почтовый адрес: <...>. 18.12.2005 на основании перечня ранее учтённых земельных участков в границах кадастрового квартала 54:08:010232 по состоянию на 01.01.2003, утверждённого руководителем Карасукского рай (гор) комзема 17.02.2003, поставлен на кадастровый учёт земельный участок с кадастровым номером 54:08:010232:61. На основании постановления администрации города Карасука от 27.12.2005 № 993 между администрацией города Карасука и обществом с ограниченной ответственностью СТИМУЛ был заключён договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:0061 по адресу: <...>, участок принят покупателем по акту от 27.12.2005. Согласно договору купли-продажи от 27.12.2005 (пункт 1.1) площадь земельного участка составляет 320 кв. м, границы участка не уточнены (сведения о координатах границ отсутствуют в едином государственном реестре недвижимости). Исходя из постановления № 993 - участок предоставляется в границах, указанных в кадастровом плане участка. Исходя из кадастрового плана земельного участка от


16.02.2006, площадь участка составляет 320 кв. м, границы участка не уточнены, конфигурация участка - прямоугольник. 29.12.2008 муниципальным проектным производственным архитектурно-планировочным бюро выполнено землеустроительное дело материалов межевания № 1388, объект землеустройства: уточнение границ земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:0061, местоположение: <...>. В состав землеустроительного дела включён проект границ земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61, адрес: <...>, площадь земельного участка составляет 352 кв. метра. На схеме проекта границ видно, что в состав уточняемого земельного участка включена территория, занятая зданием, не являющимся частью здания котельной. При этом адрес здания, фрагмент которого оказался согласно проекту на земельном участке с кадастровым номером 54:08:010232:61, указан как ФИО9, 7; назначение - магазин. На основании межевого плана от 26.10.2009, межевого плана от 03.12.2009, подготовленных кадастровым инженером В.В. Макевичем, произведено уточнение местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 по адресу: <...>. На схеме расположения земельных участков, включённой в состав межевого плана (лист 11), отображено фактическое местоположение объектов недвижимости, как на уточняемом земельном участке, так и на прилегающих территориях. Сопоставление схемы и чертежа земельных участков и их частей (лист 12 межевого плана) позволяет установить, что в состав уточняемого земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 кадастровым инженером была включена территория, занятая иным зданием (не зданием котельной). В результате кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка изменилась площадь участка - составила 352 кв. м (площадь участка при выделении - 320 кв. м), а


также конфигурация участка (отличается от конфигурации участка при его выделении, а также при заключении договора купли-продажи земельного участка от 27.12.2005). На основании письма администрации Карасукского района Новосибирской области от 06.08.2021 № 6259/79 в единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о наличии связи ранее учтённого объекта недвижимости с кадастровым номером 54:08:010232:182 (назначение - нежилое, наименование - котельная, год завершения строительства1976, этажность - 1, площадь 57, 7 кв. м, собственник – общество с ограниченной ответственностью СТИМУЛ) с земельным участком 54:08:010232:61, на котором указанное здание расположено, то есть на момент уточнения местоположения границ земельного участка в единый государственный реестр недвижимости не были внесены сведения о существующем на земельном участке здании и его топографическом контуре. Здание фотографии, расположенное по улице ФИО9, 5А, в городе Карасуке, построено в 1956 году. Информация о реконструкции, изменении зданием местоположения с момента постройки отсутствует. На основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 54:08:010232, утверждённой постановлением администрации Карасукского района Новосибирской области 15.02.2010 № 145-з, межевого плана от 16.02.2010, подготовленного кадастровым инженером ФИО10, сведения о координатах границ земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:115 были внесены кадастр недвижимости. Площадь образованного земельного участка составила 133 кв. м, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - для эксплуатации здания фотографии. На момент образования земельного участка в единый государственный реестр недвижимости не были внесены сведения о существующем на земельном участке здании фотографии и его границах. На основании договора № 03.7.1/2010-мк купли-продажи здания и земельного участка от 24.12.2010, акта приёма-


передачи земельного участка от 16.02.2011 ФИО2 приобрёл в собственность одноэтажное кирпичное здание, год постройки 1956, наименование объекта: «здание фотографии», согласно акту приёма-передачи здания и земельного участка от 16.02.2011 имущество передано в удовлетворительном состоянии. Исходя из кадастрового паспорта здания от 11.03.2008, решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки от 22.0.2011 № 2, акта 26.07.2011 № 48 приёмочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, постановления администрации города Карасука от 28.07.2011 № 336 об утверждении акта приёмочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, кадастрового паспорта здания от 18.07.2011, свидетельства о государственной регистрации права от 08.08.2011, здание фотографии было перепланировано ФИО2, в результате чего площадь здания уменьшилась с 161, 7 кв. м до 155, 9 кв. метров.

Хронологическая последовательность указанных выше обстоятельств, содержание изученных документов позволили кадастровым инженерам сделать следующие выводы:

На момент уточнения местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 здание фотографии располагалось на месте его постройки в 1956 году, находилось в удовлетворительном состоянии, было нанесено на графический материал, использованный при уточнении местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 (с ошибочным адресом и назначением). Учитывая данное обстоятельство, а также тот факт, что на момент уточнения местоположения границ земельного участка в единый государственный реестр недвижимости не были внесены сведения о существующем на земельном участке с кадастровым номером 54:08:010232:61 здании и о его границах, кадастровый инженер должен был выехать на место и произвести съёмку фактических границ образуемого участка, сопоставить фактическую ситуацию с имеющейся в


его распоряжении схемой расположения земельных участков, включённой в состав межевого плана (лист 11). В межевом плане сведений о закреплении поворотных точек участка и сведений о прохождении его границ не содержится (чем закреплены угловые точки, какое установлено ограждение и т.п). В заключении кадастрового инженера такая информация также отсутствует. Следовательно, не известно, на основании каких данных кадастровый инженер ФИО10 определил на местности фактические границы участка с кадастровым номером 54:08:010232:61, что ставит под сомнение не только их существование в физическом смысле на местности на момент проведения кадастровых работ, но и сам факт проведения полевого обследования. Полагаем, что при полевом обследовании кадастровым инженером должно было быть обнаружено существующее на момент проведения кадастровых работ здание фотографии, так как материалы дела подтверждают его существование в данный период времени. Однако тот факт, что в результате кадастровых работ по уточнению местоположения земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 в его границы будет включена часть здания, не связанного функционально со зданием котельной, не являющегося его частью, был проигнорирован кадастровым инженером при полевом обследовании уточняемого участка (если оно производилось). В связи с этим часть здания фотографии оказалась расположенной на земельном участке с кадастровым номером 54:08:010232:61;

2) для определения координат поворотных точек и площади части земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61, занятой частью здания с кадастровым номером 54:08:010232:168 и необходимой для его эксплуатации, были проведены исследования: осуществлён визуальный осмотр земельного участка. В ходе визуального осмотра проводилось координирование углов поворотных точек фактических границ здания, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61. Точность определения координат


характерных точек не превысила 1, 2 см. В результате обработки данных с помощью программного обеспечения Leica Geo office combined были получены координаты поворотных точек, соответствующих фактической границе здания. Эксперт отмечает, что фактические границы земельных участков на местности отсутствуют. Согласно сведениям, полученным в результате геодезической съёмки, и сведениям единого государственного реестра недвижимости была составлена схема расположения исследуемого объекта на кадастровом плане территории (далее - схема расположения). На схеме расположения зелёным цветом показаны реестровые границы земельных участков, чёрным цветом показаны границы зданий, красным цветом показан земельный участок, необходимый для обслуживания части здания фотографии (54:08:010232:168), синим цветом схематично показано здание котельной. Площадь земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61, занятая частью здания с кадастровым номером 54:08:010232:168 и необходимая для его эксплуатации (обеспечение доступа - прохода/проезда к зданию, его капитального или текущего ремонта), составляет 117 кв. метров. Координаты поворотных точек части земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61, занятой частью здания с кадастровым номером 54:08:010232:168 и необходимой для его эксплуатации, определены и указаны в таблице 1.

Координаты характерных точек указаны в системе координат МСК НСО, зона 2.

номер точки

X

Y


1

343026.51

2269793.53


2

343016.15

2269796.21


Н3

343016.4

2269797.16


Н4

343013.59

2269797.92


Н5

343011.23

2269788.91


6

343024.38

2269785.31



3) 4) в ходе исследований по вопросу 2 экспертом было установлено, что площадь земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61, занятая частью здания с кадастровым номером 54:08:010232:168 и необходимая для его эксплуатации (обеспечение доступа - прохода/проезда к зданию, его капитального/текущего ремонта), составляет 117 кв. метров. Исходя из Правил землепользования и застройки города Карасука (статья 25) предельные размеры земельных

участков для размещения объектов делового, общественного и коммерческого назначения принимаются в соответствии с СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*. Разрешённое использование земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 - для эксплуатации котельной. СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* не содержит требований о минимально допустимом размере земельного участка, необходимого для строительства/эксплуатации котельной. В то же время в случае выделения из состава земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 его части, занятой частью здания фотографии, оставшаяся часть земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 площадью 235 кв. м будет достаточной для эксплуатации здания котельной, расположенной на участке с кадастровым номером 54:08:010232:61, доступ к зданию от земель общего пользования не будет затруднён или ограничен. В то же время выделение из земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 его части, занятой зданием фотографии, позволит обеспечить принцип единства судьбы земельного участка и здания, расположенного на нём (статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действующая на момент формирования земельных участков 54:08:0102320:61 и 54:08:010232:115, уточнения их границ).


Таким образом, выделение в виде самостоятельного земельного

участка из состава земельного участка с кадастровым номером

54:08:0102320:61 его части в координатах, установленных при

исследовании по второму вопросу, возможен, не приведёт к ухудшению

технического состояния земельного участка с кадастровым номером

54:08:0102320:61 и невозможности его использования по назначению

(участок с кадастровым номером 54:08:0102320:61 является делимым);

5) исследования по данному вопросу проводились кадастровым инженером,

назначенным руководителем экспертного учреждения, согласно

определения о назначении судебной экспертизы по делу А45165861/2021. Кадастровый инженер считает нужным пояснить, что в

данном случае межевой план по образованию двух земельных участков

изготавливается путём перераспределения земельных участков с

кадастровыми номерами 54:08:010232:61 и 54:08:010232:115. Межевой

план содержится в приложении 2 к настоящим исследованиям.

Экспертное заключение от 26.12.2022, подготовленное экспертами общества с ограниченной ответственностью НОВОСИБИРСКИЙ ЭКСПЕРТНО-ПРАВОВОЙ ЦЕНТР ФИО7, ФИО8, судом исследовано и признано относимым, допустимым, достоверным доказательством применительно к обстоятельствам, подлежащим доказыванию в рамках настоящего спора. Заключение соответствует требованиям действующего законодательства, отвечает на все поставленные перед экспертами вопросы, ответы даны с достаточной степенью обоснованности, исследование построено на имевшихся у экспертов документах с непосредственным осмотром земельного участка и объектов, расположенных на нём. Опечатка в дате заключения (20.12.2020) является очевидно технической и не влияет на полноту исследования и качество выполненного экспертного заключения. Документы, подтверждающие надлежащий уровень квалификации экспертов, к заключению приложены, документ о поверке использованного при проведении фактических измерений средства измерения (аппаратура геодезическая спутниковая) представлен.


Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, регламентированном статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришёл к выводу о возможности и необходимости выдела в натуре из земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 земельного участка площадью 117 кв. м, необходимого для эксплуатации здания фотографии, с признанием права собственности на него за индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Сохранение записи о праве собственности общества с ограниченной ответственностью СТИМУЛ на часть земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 площадью 117 кв. м противоречит фактическим правоотношениям сторон и действующему законодательству в регулируемой сфере правоотношений, принципу единства судьбы земельных участков и объектов, расположенных на нём.

По этой причине встречные исковые требования, предъявленные индивидуальным предпринимателем ФИО2, признаны судом подлежащими удовлетворению.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в судебном заседании пояснил, что предлагаемые в экспертном заключении координаты поворотных точек выделяемого земельного участка проверены специалистами Роскадастра, установлена достоверность этих координат и возможность выдела из земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 участка площадью 117 кв. метров.

Вопрос возмездности приобретения индивидуальным предпринимателем ФИО2 права собственности на земельный участок площадью 117 кв. м, выделенный из земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61, в рамках настоящего дела не рассматривался, поскольку о наличии соответствующего спора участниками процесса не заявлено. При возникновении такой спор может быть разрешён в порядке отдельного судебного разбирательства.


Ссылка общества с ограниченной ответственностью СТИМУЛ на решение Карасукского районного суда Новосибирской области от 25.08.2015 по делу № 2-794/2015 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда по делу № 33-9760/2015 судом отклонена, поскольку указанные судебные акты не обладают силой преюдиции по отношению к обстоятельствам, подлежащим доказыванию в рамках настоящего спора. Судами был рассмотрен спор с иным предметом и иным составом лиц, участвующих в деле.

Судебные расходы по делу распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учётом результатов его рассмотрения относятся на общество с ограниченной ответственностью СТИМУЛ, включая расходы по государственной пошлине по первоначальному иску (была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины), расходы по государственной пошлине по встречному иску и заявлению о принятии обеспечительных мер.

Излишне уплаченная государственная пошлина по встречному иску подлежит возврату индивидуальному предпринимателю ФИО2.

Иные судебные расходы между сторонами не распределяются по ходатайству сторон, но могут быть предметом рассмотрения в порядке и в сроки, предусмотренные частью 2 статьи 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

По первоначальному иску: в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью СТИМУЛ в доход федерального бюджета 39 238 рублей государственной пошлины.

По встречному иску: иск удовлетворить.


Выделить в натуре из земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 земельный участок площадью 117 кв. м в указанных координатах поворотных точек:

№ характерной точки границы

координаты, м



X

У


1

2

3


1

343026,51

2269793,53


2

343016,15

2269796,21


Н3

343016,4

2269797,16


Н4

343013,59

2269797,92


Н5

343011,23

2269788,91


6

343024,38

2269785,31


Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО2

Станиславом Александровичем право собственности на выделенный земельный участок площадью 117 кв. метров.

Решение является основанием для постановки на кадастровый учёт выделенного земельного участка площадью 117 кв. м и регистрации на него права собственности за индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью СТИМУЛ в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 15 000 рублей расходов по государственной пошлине.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу по заявлению взыскателя.

Перечислить с депозитного счёта Арбитражного суда Новосибирской области на расчётный счёт общества с ограниченной ответственностью СТИМУЛ 28 000 рублей.

Перечислить с депозитного счёта Арбитражного суда Новосибирской области на расчётный счёт индивидуального предпринимателя ФИО2 6 000 рублей.


Выдать индивидуальному предпринимателю ФИО2 справку на возврат из федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья В.А. Полякова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 21.02.2023 5:19:00

Кому выдана Полякова Василина Альбертовна