Решение от 12 июля 2024 г. по делу № А40-73754/2024

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-73754/24-93-570
12 июля 2024 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 19 июня 2024 года

Полный текст решения изготовлен 12 июля 2024 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судьи Позднякова В.Д.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кашировым Е.В.

с использованием средств аудиозаписи в ходе судебного заседания.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по заявлению ООО "Эйфория" (ГОРОД МОСКВА, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ИП ФИО1 (ОГРНИ 311774631501320, ИНН <***>)

к Управления Росреестра по Москве (ГОРОД МОСКВА, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>, КПП: 772601001)

3-е лицо:

Департамент городского имущества города Москвы (ГОРОД МОСКВА, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

о признании незаконным решений, выраженных в уведомлениях от 06.06.2024 №КУВД-001/2024-8513604/3 и от 06.06.2024 №КУВД-001/2024-8513604/4 об отказе государственной регистрации прав

при участии:

от заявителя – 1) ФИО2 дов. от 01.03.2024, диплом. 2) ФИО2 дов. от 03.07.2021, диплом.

от ответчика – ФИО3 дов. от 15.01.2024, диплом.

от третьего лица –ФИО4 дов. от 05.12.2023, диплом.

УСТАНОВИЛ:

ООО "Эйфория" и ИП ФИО1 обратились в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконными решений Управления Росреестра по Москве, изложенных в уведомлениях от 06.06.2024 №КУВД-001/2024-8513604/3 и от 06.06.2024 №КУВД-001/2024-8513604/4 об отказе государственной регистрации прав (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Управлением Росреестра по Москве представлен отзыв на заявление, согласно доводам которого возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на необходимость проведения конкурентных процедур при передаче государственного и муниципального имущества.

Департаментом городского имущества города Москвы представлены письменные пояснения.

Представитель заявителей в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал, поддерживал позицию, изложенную в отзыве.

Представитель третьего лица, Департамента городского имущества города Москвы

Исследовав материалы дела, выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы заявления и отзыва на него, суд признает заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ срок на обжалование оспариваемого решения заявителем не пропущен.

Как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «ЭЙФОРИЯ» был заключен договор купли-продажи недвижимости от 10.03.2023 (учетный № 59-9119 от 22.12.2023).

В силу п. 1.1 Договора купли-продажи недвижимости от 10.03.2023 (учетный № 59-9119 от 22.12.2023) продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости (далее объект), расположенный по адресу: <...>. ном. 3/1 с кадастровым номером 77:02:0025016:1600, общей площадью 157.9 кв. м.

ООО «ЭЙФОРИЯ» обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении согласия на отчуждение объекта недвижимости в соответствии со ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Г'К РФ), на вышеуказанные помещения.

В свою очередь Департамент согласовал передачу прав и обязанностей по договору купли-продажи от 10.03.2023 (учетный № 59-9119 от 22.12.2023).

Согласие Департамента выражено в письме от 27.02.2024 № ДГИ-Э-19497/24-1.

Переход права собственности на выкупаемую недвижимость от продавца к покупателю состоялся с обременением в виде залога в силу закона.

Между ООО "Эйфория" и ИП ФИО1 заключен Договор передачи договора купли-продажи недвижимости (с поручительством) от 10.08.2023 №59-9119..

ООО "Эйфория" и ИП ФИО1 обратились в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности с обременением в виде залога в отношении объекта недвижимости (далее объект), расположенный по адресу: <...>. ном. 3/1 с кадастровым номером 77:02:0025016:1600, общей площадью 157.9 кв. м.

06.03.2024 Управлением Росреестра по Москве приняты решения, изложенные в уведомлениях №КУВД-001/2024-8513604/1 и №КУВД-001/2024-8513604/2 о приостановлении государственной регистрации прав

06.06.2024 в связи с истечением срока приостановления, Управлением Росреестра по Москве приняты решения, изложенные в уведомлениях №КУВД-001/2024-8513604/3 и №КУВД-001/2024-8513604/4 об отказе в государственной регистрации права.

Не согласившись с принятым решением, заявитель обратилось в суд с настоящим заявлением.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Таким образом, собственник имеет право на распоряжение своим имуществом и был вправе совершить сделку по отчуждению своего имущества третьим лицам.

В соответствии с п.1 ст.1 закона №159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Из статьи 4 закона №159-ФЗ, на которую сослался государственный регистратор в обоснование оспариваемого решения, следует, что предметом ее регулирования является порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества, то есть касается правоотношений между арендатором публичного имущества и собственником этого имущества.

ООО "Эйфория", заключив с Департаментом Договор купли-продажи, реализовало свое преимущественное право на приобретение нежилого помещения, в связи с чем данное помещение с момента государственной регистрации Договора купли-продажи является собственностью ООО "Эйфория" и не является государственной или муниципальной собственностью, а действие ФЗ № 159 не распространяется на стороны Договора купли-продажи

После состоявшегося отчуждения имущества из государственной собственности его бывшему арендатору, публичный интерес обеспечивается с использованием иного механизма, а именно, за счет установления залога на это имущества в обеспечение оплаты стоимости отчужденного имущества.

В соответствии со ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

По смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу.

В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»).

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Таким образом, последующее отчуждение приватизированного имущества не влечет утрату его статуса как находящегося в залоге, чем продолжает обеспечиваться публичный интерес, состоящий в полной уплате цены имущества государству.

ООО "Эйфория" обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении согласия на отчуждение объекта недвижимости

В свою очередь Департамент согласовал передачу прав и обязанностей по договору купли-продажи

Переход права собственности на выкупаемую недвижимость от продавца к покупателю состоялся с обременением в виде залога в силу закона.

Согласно п. 1 ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ) лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Согласно п. 2.4 договора купли-продажи недвижимости от 10.03.2023 (учетный № 59-9119 от 22.12.2023) покупатель вправе без согласия, но с письменного уведомления Продавца продать или иным способом произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта), передав приобретателю комплекс прав и обязанностей по Договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (ст. 392.3 ГК РФ), при этом Покупатель и новый покупатель (новые покупатели), а также все последующие покупатели до полного исполнения обязательств по оплате по Договору несут солидарную ответственность перед Продавцом за надлежащее выполнение новым покупателем обязательств по Договору до их полного исполнения (ст. 323 ГК РФ ) в соответствии с толкованием, данным п. п. 29 и 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки».

Одновременно с Объектом (объектами недвижимости, возникшими в результате раздела или иного преобразования Объекта) Покупатель передает Договор новому покупателю. При этом стороной по Договору становится новый покупатель (новые покупатели) (в данном случае внесение изменений в указанной части в Договор не требуется).

В этом случае ипотека на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта) сохраняется до момента полного исполнения обязательств Покупателя и (или) нового покупателя (новых покупателей) по Договору.

Покупатель и (или) новый покупатель (новые покупатели) обязаны проинформировать Продавца о завершении мероприятий по государственной регистрации перехода права собственности к новому покупателю (новым покупателям) на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта), направив Продавцу копию(и) выписки(ок) из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую(ие) сведения о новом правообладателе.

До момента погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записи об ипотеке в силу закона солидарно обязанными по оплате по Договору в любом случае считаются Покупатель и все лица, записи о праве собственности которых на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта) сделаны после записи о праве собственности Покупателя.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что решения Управления Росреестра по Москве, выраженные в уведомлениях от 06.06.2024 №КУВД-001/2024-8513604/3 и от 06.06.2024 №КУВД-001/2024-8513604/4 об отказе государственной регистрации прав, не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя и третьих лиц.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Учитывая, что решение по данному делу принято в пользу заявителя, в соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине взыскиваются с ответчика в пользу заявителя, поскольку законодательством не предусмотрено освобождение государственных или муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу (п.21 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 71, 75, 110, 167-170, 176, 198, 200, 201 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Признать незаконными решения Управления Росреестра по Москве, выраженные в уведомлениях от 06.06.2024 №КУВД-001/2024-8513604/3 и от 06.06.2024 №КУВД-001/2024-8513604/4 об отказе государственной регистрации прав.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить в десятидневный срок со дня вступления в законную силу судебного акта допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации прав на основании заявления от 04.03.2024 №КУВД-001/2024-8513604.

Проверено на соответствие ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН <***>) в пользу ООО "Эйфория" (ОГРН: <***>) расходы по оплате госпошлины в размере 2700 (две тысячи семьсот) руб.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН <***>) в пользу ИП ФИО1 (ОГРНИ 311774631501320) расходы по оплате госпошлины в размере 300 (триста) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия (изготовления в полном объеме) в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

В.Д. Поздняков