Решение от 27 октября 2017 г. по делу № А32-7/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: koreyvo@krasnodar.arbitr.ru; info@krasnodar.arbitr.ru

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А32-7/2016

г. Краснодар «27» октября 2017 года


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Корейво Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чистяковой Я.В.,

при участии представителей:

от истца – главного специалиста юридического отдела ФИО1 (доверенность от 23 ноября 2016 года №36874.26)

от ответчика – адвоката Шумена А.Г. (доверенность от 20 февраля 2017 года №2),

рассмотрев в открытом судебном заседании с объявлением 18 октября 2017 года резолютивной части судебного решения исковое заявление Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар к Ассоциации «Краснодарская краевая коллегия адвокатов адвокатской палаты Краснодарского края» г. Краснодар о взыскании 1402777 рублей 13 копеек, об обязании освободить нежилые помещения,

установил:

истец обратился с требованиями о взыскании с ответчика 1402777 рублей 13 копеек – убытков, об обязании ответчика возвратить занимаемые помещения №№ 8, 8/1-8/9, 9/1, 12, 42, 42/1, 43-45 в литере А, а/4, а/5 общей площадью 179,2 м² по ул. Мира, 29 в городе Краснодаре.

В ходе судебного разбирательства представитель истца поддержал заявленные требования со ссылкой на прекращение арендных отношений, отсутствие правовых оснований занимать муниципальное имущество, причинение убытков в виде упущенной выгоды от сдачи помещений в аренду по рыночной стоимости.

Ответчик в письменном отзыве и в устных пояснениях представителя иск оспорил. Доводы ответчика сводятся к недоказанности истцом оснований заявленных требований.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, суд счел исковые требования не подлежащими удовлетворению, ввиду следующего.

Между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) подписан договор аренды муниципального имущества (нежилого помещения, здания, сооружения) от 25 августа 2009 года №88/1, по условиям которого в пользование ответчику были переданы помещения №№ 8, 8/1-8/9, 9/1, 12, 42, 42/1, 43-45 в литере А, а/4, а/5 общей площадью 179,2 м² по ул. Мира, 29/ ул. Рашпилевская, 24 в городе Краснодаре для использования в качестве юридической консультации.

Стороны определили срок действия договора на период с 12 января 2009 года по 11 января 2012 года. Ответчик обязывался оплачивать стоимость аренды в размере 46077 рублей 21 копейку в срок не позднее 10-го числа текущего месяца и вносить ежегодную плату за пользование земельным участком в сумме 11599 рублей 84 копеек.

По условиям п.3.2 договора обязанность по государственной регистрации договора возлагалась на арендатора.

Объекты аренды были переданы от арендодателя к арендатору по акту от 25 августа 2009 года.

По пояснениям сторон государственная регистрация соответствующих обременений арендой муниципального имущества не производилась.

Впоследствии между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) подписан договор аренды муниципального имущества (нежилого помещения, здания, сооружения) от 10 октября 2013 года №40/1, по условиям которого в пользование ответчику были переданы помещения №№ 8, 8/1-8/9, 9/1, 12, 42, 42/1, 43-45 в литере А, а/4, а/5 общей площадью 179,2 м² по ул. Мира, 29 в городе Краснодаре для использования в качестве юридической консультации.

Стороны определили срок действия договора на период с 27 сентября 2013 года по 26 сентября 2014 года.

Ответчик обязывался оплачивать стоимость аренды в размере 61916 рублей в срок до 10-го числа текущего месяца и вносить ежегодную плату за пользование земельным участком в сумме 26886 рублей 52 копеек.

Сторонами сделки подписан акт приема-передачи имущества арендатору с 27 сентября 2013 года.

Письмом от 27 мая 2015 года истец предложил ответчику в течение 3-х дней со момента получения письма подписать проект нового договора аренды в отношении спорных помещений с размером ежемесячной арендной платы – 141876 рублей, определенной оценочным путем (том 1, л.дела 34).

Проект нового договора ответчиком акцептован не был, при этом ответчик продолжает занимать спорное помещение, что подтверждается актами обследования и не отрицается сторонами спора.

Посчитав, что в связи с истечением срока действия договора аренды от 10 октября 2013 года №40/1 у ответчика наступила обязанность по возврату муниципального имущества, при этом, в период фактического пользования объектами аренды (с 27 сентября 2014 года по 30 ноября 2015 года) арендодатель недополучил арендной платы на сумму 1130101 рубля 33 копеек, и, как следствие – причитающейся неустойки за просрочку такой оплаты в сумме 162883 рублей 85 копеек за период с 11 июня 2015 года по 30 ноября 2015 года, а также платы за пользование земельным участком в сумме 109791 рубля 95 копеек, истец обратился за судебной защитой.

Разрешая настоящее дело, суд исходит из следующего.

Представитель ответчика инициировал в суде общей юрисдикции спор о признании недействительным договора аренды муниципального имущества (нежилого помещения, здания, сооружения) от 10 октября 2013 года №40/1, в связи с чем, производство по настоящему делу приостанавливалось на основании пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Первомайского районного суда города Краснодара по делу №2-18044/16 договор аренды муниципального имущества (нежилого помещения, здания, сооружения) от 10 октября 2013 года №40/1 признан ничтожной сделкой, Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар вменено в обязанность произвести перерасчет арендной платы за спорные помещения в соответствии с договором аренды муниципального имущества (нежилого помещения, здания, сооружения) от 25 августа 2009 года №88/1 в размере 46077 рублей в месяц и зачесть излишне полученные денежные средства в счет предстоящих платежей.

Согласно п.3 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно требованиям части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п.14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N13 от 25 января 2013 года "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N73 от 17 ноября 2011 года "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", в соответствии с п.2 ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Поскольку договор аренды муниципального имущества (нежилого помещения, здания, сооружения) от 10 октября 2013 года №40/1 вступившим в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции признан недействительной (ничтожной) сделкой, то есть не порождающим никаких прав и обязанностей для сторон, с учетом вышеприведенных норм, при рассмотрении настоящего спора следует исходить из наличия между сторонами обязательств, вытекающих из договора аренды муниципального имущества (нежилого помещения, здания, сооружения) от 25 августа 2009 года №88/1.

Стороны признали, что по окончании срока действия договора аренды муниципального имущества (нежилого помещения, здания, сооружения) от 25 августа 2009 года №88/1, начиная с 12 января 2012 года, арендатор продолжил пользование муниципальным имуществом в отсутствие возражений со стороны арендодателя, последний принимал и принимает арендную плату.

Означенный договор не содержит императивной оговорки о том, что его действие прекращается по истечении установленного срока (п.3.4).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно требованиям части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным в соответствии с частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 11 января 2002 года №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года №16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Однако, в данном деле истцом не произведена процедура прекращения договорно-обязательственных отношений, как после истечения срока его действия, так и в момент возникновения спора, в адрес ответчика не направлялось писем с предупреждением об отказе от договора аренды с соблюдением нормативно установленного срока.

Таким образом, суд констатирует, что на момент разрешения спора по существу договор аренды муниципального имущества (нежилого помещения, здания, сооружения) от 25 августа 2009 года №88/1 продолжает действовать.

В связи с изложенным, отсутствуют основания для возврата ответчиком спорных помещений.

Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса (пункт 2 названной статьи). Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Если лицо несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (например, пункт 3 статьи 401, пункт 1 статьи 1079 ГК РФ).

Таким образом, обратившись с требованием о возмещении убытков, истец по правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения причинителя ущерба, а также причинную связь между виновными действиями ответчика и убытками. Недоказанность хотя бы одного из элементов состава правонарушения является достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Как отмечено выше, обязанность по возврату помещений по требованию арендодателя у арендатора не возникла.

В данном случае истцом заявлено требование о взыскании убытков, возникших в период с 27 сентября 2014 года по 30 ноября 2015 года, в указанный период у арендатора отсутствовала обязанность по возврату помещений, поскольку договор был продлен на неопределенный срок, арендодатель возражений относительно продолжения отношений не заявлял.

Таким образом, оснований для взыскания убытков за указанный период не имеется.

При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

Истцом в материалы дела не представлено доказательств принятия каких-либо мер и совершения действий в целях передачи спорного имущества иным лицам в аренду по иным ставкам.

Следовательно, оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания убытков у суда также не имеется.

При таком исходе дела, в связи с освобождением истца от уплаты государственной пошлины, вопрос о ее распределении судом не рассматривается.

Руководствуясь статьями 110, 167 — 171, 176, 180, 181, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Отказать Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар в удовлетворении заявленных требований.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение месяца со дня его принятия, и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу.

Судья Е.В. Корейво