Решение от 8 сентября 2020 г. по делу № А68-4817/2020

Именем Российской Федерации

Арбитражный суд Тульской области

300041, Россия, <...>

тел./факс <***>; http://www.tula.arbitr.ru


РЕШЕНИЕ

город Тула Дело № А68-4817/2020

Резолютивная часть решения объявлена 2 сентября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 8 сентября 2020 года

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Рыжиковой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования город Ефремов (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Вега» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 29.04.2014 № 2394 в размере 997 175 руб. 03 коп.; расторжении договора аренды земельного участка от 29.04.2014 № 2394; обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 71:08:040101:206, при участии в заседании: представителя ответчика – ФИО2 по доверенности от 27.07.2020, ФИО3 по доверенности от 01.07.2020, от истца – не явились, извещены,

установил:

администрация муниципального образования город Ефремов (далее по тексту решения также - министерство) обратилась в Арбитражный суд Тульской области с иском (с учетом уточнения) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Вега» (далее – ответчик) задолженности по арендной плате по договору аренды от 29.04.2014 № 2394 за период с 29.04.2014 по 10.04.2020 в размере 997 175 руб. 03 коп.; расторжении договора аренды земельного участка от 29.04.2014 № 2394; обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 71:08:040101:206.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором возражал против удовлетворения заявленных требований, заявил о пропуске срока исковой давности.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом; представил ходатайство об отложении судебного заседания в связи с невозможностью обеспечить явку представителя в судебное заседание.

На основании части 1 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд откладывает судебное разбирательство в случаях, предусмотренных АПК РФ, а также в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, если в отношении этого лица у суда отсутствуют сведения об извещении его о времени и месте судебного разбирательства.

В силу части 3 указанной статьи в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Из указанной процессуальной нормы следует, что даже в случае наличия уважительных причин неявки в судебное заседание лица, извещенного о времени и месте его проведения, отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

Обстоятельств, препятствующих проведению судебного заседания в отсутствие представителя истца, суд не усматривает.

Спор рассматривается по имеющимся материалам в отсутствие истца в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 29.04.2014 между администрацией муниципального образования город Ефремов (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды № 2394 земельного участка с кадастровым номером 71:08:040101:206, площадью 59 000 кв. м, расположенный по адресу: Тульская область, Ефремовский район, д. Рогачевка, для строительства и эксплуатации дорожного сервиса.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Тульской области 16.05.2014.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что настоящий договор действует до 23.04.2063.

В соответствии с пунктом 3.3.1 договора арендатор уплачивает арендные платежи ежемесячно до 10 числа текущего месяца.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы определяется в соответствии с действующим законодательством.

19.01.2015 между ФИО4 (цедент) и ООО «Вега» (цессионарий) заключен договор перенайма земельного участка, в соответствии с которым цедент обязуется передать цессионарию свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 29.04.2014 №2394, заключенному между цедентом и администрацией муниципального образования город Ефремов (пункт 1); цессионарий приобретает права и обязанности арендатора по договору аренды и становится ответственным перед арендодателем с момента государственной регистрации настоящего договора (пункт 4).

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Тульской области 16.02.2015.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, что так же предусмотрено пунктом 3.3.1 договора аренды.

Администрация, указывая, что у ответчика имеется задолженность по договору аренды за период с 29.04.2014 по 10.04.2020, направила в его адрес уведомления от 25.07.2019 № СБ2340/4741, от 07.04.2020 №НД23-40/2573, в которых просила уплатить задолженность по арендной плате и пени, с предложением расторгнуть договор аренды земельного участка, оставленные последним без ответа и удовлетворения.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы представителей ответчика, суд приходит к следующим выводам.

Возникшие между сторонами отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), определяющей правоотношения по договору аренды.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности по требованиям о взыскании долга и пени по договору аренды от 29.04.2014 № 2396.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.

Истец обратился в Арбитражный суд Тульской области с иском к ответчику о взыскании задолженности 29.06.2020, что подтверждается штампом Арбитражного суда Тульской области на исковом заявлении.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

Обстоятельства, прерывающие течение срока исковой давности, отсутствуют.

При таких обстоятельствах, исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате и пени за период с 29.04.2014 по 28.06.2017 удовлетворению не подлежат.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что по условиям договора аренды земельного участка арендатор уплачивает арендную плату за текущий месяц до 10 числа текущего месяца.

По мнению истца за период с 29.04.2014 по 10.04.2020 у ответчика имеется задолженность по арендным платежам по договору аренды от 29.04.2014 №2394, поскольку 19.01.2015 между ФИО4 и ООО «Вега» заключен договор перенайма земельного участка.

Согласно пункту 4 договора перенайма земельного участка от 19.01.2015 общество приобрело права и обязанности арендатора по договору аренды и ответственность перед арендодателем с момента государственной регистрации настоящего договора.

Учитывая, что данный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Тульской области 16.02.2015, то у общества возникли обязательства по арендным платежам по договору аренды от 29.04.2014 № 2394 с 16.02.2015.

Ответчиком в материалы дела представлены платежные документы, которые подтверждают перечисление арендной платы за земельный участок по договору аренды от 29.04.2014 № 2394.

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что ООО «Вега» взыскиваемая задолженность и пени по договору аренды земельного участка оплачены в полном объеме.

Рассматривая требование о расторжении договора аренды земельного участка от 29.04.2014 № 2394, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 6.1 договора договор расторгается на основании соглашения сторон (пункт 6.1.1), судом в случаях, установленных законом, и в случаях, указанных в пунктах 6.2, 6.3 договора.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора в срок и в порядке, указанные в пунктах 6.5, 6.6 договора, в следующих случаях: использование арендатором участка не в соответствии с его разрешенным использованием (пункт 6.2.1); невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежей (пункт 6.2.2); неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение пяти лет (пункт 6.2.3); иных предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях (пункту 6.2.4); нарушения арендатором какого-либо из обязательств, определенных пунктом 8.1 договора (пункту 6.2.5).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

На основании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу о том, что нарушений условий договора, выразившихся в несвоевременном внесении арендной платы ответчиком, не имеется.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исходя из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

В данном случае земельный участок предоставлялся для строительства и эксплуатации комплекса дорожного сервиса.

Из выписки из ЕГРН, представленной в материалы дела следует, что 24.12.2019 в Единый государственный реестр недвижимости внесены об объекте незавершенного строительства – комплекс дорожного сервиса площадью 92,6 кв. м, расположенный по адресу: Тульская обл., Ефремовский район, д. Рогачевка, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 10 %. Срок действия разрешения на строительство от 09.06.2014 объекта капитального строительства «Комплекс дорожного сервиса» продлен до 09.06.2023.

Данные документы свидетельствуют о том, что ООО «Вега» с момента получения права аренды земельного участка производит действия, необходимые для строительства.

Анализ положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом правовых позиций, изложенных в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» позволяет сделать вывод о том, что нормы вышеуказанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Целью предъявления иска является именно восстановление нарушенных прав.

Судом проверены и подтверждены обстоятельства оплаты арендной платы и пени до вынесения решения судом, таким образом, установлено устранение обстоятельств, послуживших основанием для подачи вышеуказанного иска.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

С учетом того, что арендные отношения сторон носят длящийся характер, задолженности по арендным платежам не имеется, земельный участок используется с соответствии с разрешенным использованием, расторжение договора в рассматриваемом случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

В связи с чем, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды.

При таких обстоятельствах, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Вопрос о распределении государственной пошлины судом не разрешался, поскольку истец от уплаты госпошлины освобожден в силу закона.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска администрации муниципального образования город Ефремов отказать.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия.

Судья Н.А. Рыжикова