Решение от 3 ноября 2023 г. по делу № А40-40558/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А40-40558/23-180-318
03 ноября 2023 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 30 октября 2023 г. Решение в полном объеме изготовлено 03 ноября 2023 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично) протокол ведет секретарь Бобров П.С. рассмотрев в судебном заседании дело по иску истец:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "УПРАВЛЕНИЕ ЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНОВ" (123056, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.02.2008, ИНН: <***>)

ответчик:

СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "КУТУЗОВСКИЙ, 16" (121170, Г МОСКВА, КУТУЗОВСКИЙ ПРОЕЗД, Д. 16, СТР. 4Б, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.05.2011, ИНН: <***>)

О признании сделки недействительной, применении последствия недействительности сделки, в виде признания договора инвестирования действующим, обязании направить приложение № 1 к Договору в приложенной редакции, не позднее 5 (пяти) дней с даты вступления в законную силу судебного акта по делу.

В судебное заседание явились: От истца – ФИО1, дов. от 16.03.2022г., ФИО2, дов. от 26.09.2022г.

От ответчика – ФИО3, дов. от 08.08.2023г., ФИО4, дов. от 08.08.2023г.

Судебное заседание проводилось с перерывом с 23.10.2023 по 30.10.2023

УСТАНОВИЛ:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "УПРАВЛЕНИЕ ЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНОВ" обратилось в арбитражный суд г.Москвы с исковым заявлением к СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "КУТУЗОВСКИЙ, 16" с учетом

принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований, в котором просит суд:

1. Признать недействительной одностороннюю сделку ООО «СЗ «Кутузовский, 16» по одностороннему (внесудебному) отказу от исполнения договора инвестирования от 05 июня 2015 г. № б/н между АО «СЗ «УЭЗ» и ООО «СЗ «Кутузовский, 16» , выраженному в уведомлении от 30.11.2022 № 2022/11-18;

2. Применить последствия недействительности сделки в виде признания договора инвестирования от 05 июня 2015 г. № б/н между АО «СЗ «УЭЗ» и ООО «СЗ «Кутузовский, 16», действующим;

3. Обязать ООО «СЗ «Кутузовский, 16» направить АО «СЗ «УЭЗ» Приложение 1 к Договору в приложенной редакции, определяющее порядок и условия оплаты инвестиционного взноса, не позднее 5 (пяти) дней с даты вступления в законную силу судебного акта по делу.

Приложение № 1 о порядке и условиях

оплаты инвестиционного взноса к Договору

инвестирования от 05 июня 2015 г. № б/н

г. Москва « » 2023г.

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик

«Кутузовский, 16» (ранее - ООО «Электромагнитное поле»), в лице ________________________________ , действующего на основании _________________________________________________________________ , далее именуемое «Инвестор-Застройщик», с одной стороны, и

Акционерное общество «Специализированный застройщик «Управление

экспериментальной застройки микрорайонов», в лице ______________________________________ , действующего на основании ____________________________________________________ , далее именуемое «Соинвестор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны»,

на основании вступившего в законную силу судебного акта Арбитражного суда по делу № А40-40558/23-180-318, обязывающего Инвестора-Застройщика подписать Приложение № 1 в указанной редакции, Стороны подписывают Приложение № 1 к Договору инвестирования от 05 июня 2015 г. № б/н (далее - Договор инвестирования) о порядке и условиях оплаты инвестиционного взноса: ___________________________________________________

№

Наименование платежа

Сумма

Порядок и условия оплаты

1

Оплата доли Соинвестора,

приходящейся на изменение

вида разрешенного

использования земельного

участка

В соответствии с правовым

актом уполномоченного органа

Правительства Москвы,

устанавливающего размер

платы за изменение вида

разрешенного использования

земельного участка

Осуществляется в соответствии с

правовым актом уполномоченного

органа Правительства Москвы,

устанавливающего размер платы

за изменение вида разрешенного

использования земельного участка,

но не ранее двух месяцев с даты

заключения Инвестором-Застройщиком с Соинвестором

ДДУ

2

Оплата доли Соинвестора,

приходящейся на оплату

работ по проектированию

На основании первичных

документов, подтверждающих

факт выполнения работ.

В течение срока реализации

проекта равными ежемесячными

платежами, начиная с первого

месяца следующего за месяцем

заключения Инвестором

'Застройщиком с Соинвестором

ДДУ

3

Оплата доли Соинвестора,

приходящейся на

выполнение

строительно-монтажных

работ, а также иных работ и

услуг, необходимых для

исполнения Договора, за

исключением

проектирования

На основании первичных

документов, подтверждающих

факт выполнения работ.

На основании первичных

документов, подтверждающих

факт выполнения работ или услуг,

поставку материалов и

оборудования

4

Оплата доли Соинвестора,

приходящейся на

компенсацию затрат на

приобретение

земельного участка и

объектов недвижимости,

расположенных на нем (п.4.1

Договора инвестирования)

675 000 000

Не позднее ввода Объекта в

эксплуатацию -

не позднее 31 сентября 2027

года*

Примечание:

* Согласно п. 1.2 Договора инвестирования Объект — это многофукциональный жилой комплекс в составе жилых корпусов, подземной стоянки, школы и детского сада. Как следует из Проектной декларации, размещенной на сайте https://наш.дом.рф/. Объект реализуется в 2 этапа, получение разрешения на ввод последнего этапа Объекта - 3 квартал 2027 года.

Инвестор-Застройщик: Соинвестор:

23.10.2023 принят к рассмотрению встречный иск о признании договора инвестирования прекращенным в связи с невозможностью его исполнения с 31.10.2018г.

В судебном заседании истец первоначальные исковые требования поддерживал, возражал против удовлетворения встречного иска, ответчик поддерживал встречные исковые требования, возражал против удовлетворения первоначального иска.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению частично, встречный иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

В целях реализации инвестиционного проекта по строительству многофункционального жилого комплекса в составе жилых корпусов, подземной автостоянки и детского суда на земельном участке, расположенном по адресу: <...> был заключен договор инвестирования от 05 июня 2015 г. № б/н ( далее - Договор) между АО «СЗ «УЭЗ» (Соинвестор, Истец) и ООО «СЗ «Кутузовский, 16» (Инвестор - Застройщик, Ответчик).

В соответствии с п. 4.4 Договора инвестирования Соинвестор оплачивает инвестиционный взнос в порядке и на условиях, предусмотренных Приложением № 1 к Договору, которое подписывается сторонами не позднее получения разрешения на строительство Объекта с учетом следующих условий:

- оплата доли Соинвестора, приходящейся на изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с правовым актом уполномоченного органа Правительства Москвы, устанавливающего размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка, но не ранее двух месяцев с даты заключения Инвестором - Застройщиком с Соинвестором ДДУ;

- оплата доли Соинвестора, приходящейся на оплату работ по проектированию осуществляется Соинвестором на основании первичных документов, подтверждающих факт выполнения работ, в течение срока реализации проекта равными ежемесячными платежами, начиная с первого месяца следующего за месяцем заключения Инвестором - Застройщиком с Соинвестором ДДУ;

- оплата доли Соинвестора, приходящейся на выполнение строительно-монтажных работ, а также иных работ и услуг, необходимых для исполнения Договора, за исключением проектирования, осуществляется на основании первичных документов, подтверждающих факт выполнения работ или услуг, поставку материалов и оборудования;

- оплата доли Соинвестора, приходящейся на компенсацию затрат на приобретение земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, осуществляется Соинвестором до начала второго квартала 2021 года, но не позднее ввода Объекта в эксплуатацию.

Согласно Проектной декларации, размещенной на портале Единая информационная система жилищного строительства (наш.дом.рф) разрешение на строительство объекта было получено 28.04.2022 г.

21.11.2022 г. Истцом в адрес Ответчика было направлено требование № УЭЗ- Исх-6184/22 о предоставлении Приложения № 1 к Договору соинвестирования, определяющее порядок и условия оплаты Инвестиционного взноса. Ответчик оставил данное основанное на Договоре требование без ответа.

08.12.2022 (исх. № 2022/11-18 от 30.11.2022) от Ответчика поступило уведомление об одностороннем (внесудебном) отказе от исполнения Договора (далее - Уведомление). В обоснование данного Уведомления ответчиком указано, что срок по получению проекта планировки территории (далее - ППТ), который в соответствии с дополнительным соглашением от 20.04.2017 г. № 2 к Договору должен быть получен в срок до 30.09.2017 г., просрочен более 13 (Тринадцати) месяцев, что в соответствии с п. 11.2 Договора дает право на одностороннее внесудебное расторжение договора.

ППТ на территорию, ограниченную Северным дублером Кутузовского проспекта, рекой Москвой, ул. Кульнева и ул. 1812 года, утвержден постановлением Правительства Москвы от 31.10.2018 г. № 1332-ПП.

Вместе с тем Ответчиком не учтено, что срок получения ППТ в соответствии с дополнительным соглашением к Договору от 30.06. 2018 г. № 3 был продлен до 30.11.2018 г. 30.12.2022 Истцом было направлено письмо № УЭЗ - Исх-7003/22 с выражением несогласия с односторонним расторжением Договора.

Истец считает, что основание в виде нарушения срока выхода ППТ, указанное в Уведомлении, как оспариваемой сделке, для одностороннего (внесудебного) расторжения Договора, отсутствовало.

Исходя из содержания статей 153, 154 ГК РФ и разъяснений, приведенных в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оспариваемое решение об одностороннем отказе от исполнения договора является односторонней сделкой и может быть признано недействительным по правилам оспаривания сделок.

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не

следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 51 указанного Пленума установлено, что согласно п. 2 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена. Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное договором право на односторонний I отказ от договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как следует из п. 4 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, других законов, иных правовых актов или договоров. Верховный Суд РФ в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих ' положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснил, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения сторона должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 ГКРФ).

Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии с п. 2 ст. 407 ГК РФ прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных Законом или договором.

Истец считает, что у ответчика отсутствовали основания для расторжения договора, указанные в уведомлении от 30.11.2022 № 2022/11-18, в связи с чем просит признать недействительной одностороннюю сделку ООО «СЗ «Кутузовский, 16» по одностороннему (внесудебному) отказу от исполнения договора инвестирования от 05 июня 2015 г. № б/н между АО «СЗ «УЭЗ» и ООО «СЗ «Кутузовский, 16», выраженному в уведомлении от 30.11.2022 № 2022/11-18, применить последствия недействительности сделки в виде признания договора инвестирования от 05 июня 2015 г. № б/н между АО «СЗ «УЭЗ» и ООО «СЗ «Кутузовский, 16», действующим и обязать ООО «СЗ «Кутузовский, 16» направить АО «СЗ «УЭЗ» Приложение 1 к Договору в приложенной редакции, определяющее порядок и условия оплаты инвестиционного взноса, не позднее 5 (пяти) дней с даты вступления в законную силу судебного акта по делу.

Во встречном иске ответчик (истец по встречному иску) ссылается на то, что между АО «СЗ «УЭЗ» (Соинвестор) и Обществом (Инвестор-Застройщик) заключен под отлагательным условием Договор, предметом которого является привлечение инвестиционных средств Соинвестора для совместной реализации инвестиционного проекта (пункт 3.1. Договора) на территории ЗАО города Москвы по строительству

объекта на земельном участке с кадастровым номером 77:07:0006005:5727 (пункты 1.1., 3.3. Договора). Пунктом 3.2. Договора установлены ориентировочные характеристики объекта, создаваемого в результате реализации инвестиционного проекта - жилой комплекс с детским садом и школой по адресу: г. Москва, Кутузовский проезд, д. 16.

Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером 77:07:0006005:5727 (далее - Земельный участок), на котором предполагалось строительство объекта по Договору принадлежит Обществу на праве долгосрочной аренды по договору аренды земельного участка № М-07-044872 от 05.05.2014 года (пункт 1.5. Договора). В дальнейшем стороны подписывали дополнительные соглашения к Договору № 2 от 20.04.2017 года и № 3 от 30.06.2018 года соответственно, не редактируя условия Договора в части параметров и характеристик Земельного участка, объекта (пункт 1.2. Договора) и инвестиционного проекта в целом (пункт 1.1. Договора).

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Органы исполнительной власти города Москвы осуществляют распоряжение земельными участками, находящимися в собственности города Москвы; земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена; иными земельными участками в соответствии с федеральным законодательством (часть 2 статьи 4 Закона города Москвы «О землепользовании в городе Москве» № 48 от 19.12.2007 года).

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в ом числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (части 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

В целях реализации Генерального плана города Москвы, в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 06.04.2010 года № 270-ПП «Об утверждении Положения о составе, порядке подготовки, согласования и представления на утверждение проектов планировки территорий в городе Москве» (в редакции, действующей на момент подписания Договора) и решением Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (пункт 2 протокола от 06.08.2015 года № 25), Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы принял Распоряжение № 168 от 16.10.2015 года «О подготовке проекта планировки территории, ограниченной Северным дублером Кутузовского проспекта, рекой Москвой, улицей Кульнева и улицей 1812 года» за счет средств ООО «Электромагнитное поле» (пункт 1 Распоряжения Москомархитектуры № 168 от 16.10.2015 года).

По заявлению Истца Государственное унитарное предприятие города Москвы «Главное архитектурно - планировочное управление Москомархитектуры» (ГУП «ГлавАПУ») в 2015 году произвело анализ градостроительного потенциала комплексного развития территории, ограниченной Северным Дублером Кутузовского проспекта, рекой Москвой, ул. Кульнева и ул. 1812 года (площадь проектируемой территории 23,66 га). После одобрения проекта планировки территории Градостроительно-земельной комиссией и проведения публичных слушаний проект планировки территории (ППТ) района Дорогомилово Западного административного округа города Москвы был утвержден постановлением Правительства Москвы от 31.10.2018 года № 1332-ПП «Об утверждении проекта планировки территории,

ограниченной Северным дублером Кутузовского проспекта, рекой Москвой, Улицей Кульнева и улицей 1812 года».

Вследствие принятия Федерального закона от 23.06.2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 года № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы» и постановления Правительства Москвы от 31.10.2018 года № 1332-ПП «Об утверждении проекта планировки территории, ограниченной Северным дублером Кутузовского проспекта, рекой Москвой, Улицей Кульнева и улицей 1812 года» (далее - ППТ № 1332) исполнение обязательств по строительству объекта с ориентировочными характеристиками, предусмотренными пунктом 3.2. Договора, на Земельном участке стало невозможным (как в связи со значительным уменьшением размеров Земельного участка (уменьшился в 6 раз), так и с невозможностью осуществления строительства объекта в зоне охраны объекта культурного наследия в границах зоны с реестровым номером 77:07-6.255 от 21.12.2020 года, а также с установленным видом разрешенного использования Земельного участка с кодом 12.0.2 - Улично-дорожная сеть).

Изменение характеристик Земельного участка публичным образованием, по мнению ответчика (истца по встречному иску), является публично-правовым ограничением, то есть объективным обстоятельством, исключающим дальнейшую динамику договорного правоотношения по воле сторон, стороны не могут реализовать свои права и обязанности в отношении Земельного участка в соответствии с условиями заключенного ими ранее Договора, в связи с чем, ответчик считает, что обязательства должны быть прекращены на основании статей 416, 417 ГК РФ.

Условиями Договора (пункт 5.1) предусматривалось изменение вида разрешенного использования (далее - ВРИ) Земельного участка в течение двух месяцев с момента получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) и проекта планировки территории (ППТ), предусматривающее возможность строительства Объекта.

Однако в связи с принятием ППТ № 1332 установлен вид разрешенного использования Земельного участка ( № 12 на ППТ № 1332) с кодом 12.0.2, то есть Улично-дорожная сеть, согласно пункту 12 раздела «2. Таблица «Участки территории (зоны) планируемого размещения объектов» (к плану «Функционально-планировочная организация территории» и плану «Границы зон планируемого размещения объектов» и плану «Функционально-планировочная организация территории») и плану «Границы зон планируемого размещения объектов» (чертёж 1 «Функционально-планировочная организация территории и объекты капитального строительства») ППТ № 1332 (страницы 8 и 17). ППТ № 1332 не предполагает расположение на Земельном участке каких-либо объектов капитального строительства, поскольку он является зоной размещения инженерных коммуникаций (страница 18), территорий общего пользования, в том числе Участков проездов, проходов и зеленых насаждений (страница 19).

Более того, использование Земельного участка ограничено в связи с тем, что он полностью расположен в зоне охраны объекта культурного наследия в границах зоны с реестровым номером 77:07-6.255 от 21.12.2020 года, вид/наименование: Зона регулирования застройки № 54, тип: Зона охраны объекта культурного наследия, в отношении которой установлен Режим использования земель в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 года № 73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации», Постановлением Правительства Москвы № 1215 от 28.12.1999 года, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 08.10.2023 года № КУВИ-001/2023-228729108.

В соответствии с распоряжением Департамента имущества города Москвы от 20.08.2021 рода № 35846 пользование Земельным участком ограничено на основании (1) публичного Сервитута для строительства линейного объекта улично-дорожной сети Северного дублера Кутузовского проспекта; (2) публичного сервитута для обеспечения Строительства линейного объекта «Строительство нового железнодорожного моста на 6 км ПК8 Смоленского направления Московской железной дороги» в целях реализации объекта федерального значения, в соответствии с распоряжением Департамента имущества города Москвы от 22.12.2022 года № 75013 (лист 29 выписки из ЕГРН от 08.10.2023 года).

Также в границах Земельного участка расположены охранные зоны объектов электросетевого хозяйства, предусматривающие установление особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, которые Ограничивают строительство зданий и сооружений без письменного решения, запрета на размещение объектов, закрывающих доступ к объектам электросетевого хозяйства, в охранных зонах объектов более 1000 вольт установлен запрет: на размещение детских, спортивных площадок (листы 29-37 выписки из ЕГРН от 08.10.2023 года).

Реализовывая градостроительные планы, собственник - город Москва, утверждая ППТ № 1332, уменьшил размер Земельного участка до 3,86 га, что следует из пункта 12 раздела «2. Таблица «Участки территории (зоны) планируемого размещения объектов»» (к плану «Функционально-планировочная организация территории» и плану «Границы зон планируемого размещения объектов») и плана «Границы зон планируемого размещения объектов» (чертёж 1 «Функционально-планировочная организация территории и объекты капитального строительства») ППТ № 1332 (страницы 8 и 17).

В соответствии с частью 1 статьи 417 ГК РФ изложенное свидетельствует о том, что обязательства сторон по Договору прекращены с даты принятия постановления Правительства Москвы от 31.10.2018 года № 1332-ПП «Об утверждении проекта планировки территории, ограниченной Северным дублером Кутузовского проспекта, рекой Москвой, Улицей Кульнева и улицей 1812 года» вследствие невозможности их исполнения.

Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (пункт 1 статьи 416 ГК РФ). По смыслу статьи 416 ГК РФ невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц (пункт 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 года № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее - Постановление № 6). По общему правилу, если обязанность одной стороны прекратилась невозможностью исполнения согласно части 1 статьи 416 ГК РФ, то прекращается и встречная обязанность другой стороны (часть 1 статьи 328 ГК РФ) (пункт 39 Постановления № 6).

Пунктом 11.2. Договора в его первоначальной и последующих редакциях, утвержденных Дополнительным соглашением № 2 от 20.04.2017 года и Дополнительным соглашением № 3 от 30.06.2018 года, предусмотрено право Инвестора-Застройщика «в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора», в том числе в случае наступления события, связанного с «принятием государственным или муниципальным органом власти решения(ий), препятствующих реализации Инвестиционного проекта с характеристиками, указанными в статье 3 Договора» (абзац 9 пункта 11.2. Договора).

С учетом изложенного, ответчик (истец по встречному иску) просит суд признать договор инвестирования от «05» июня 2015 года между АО «СЗ «УЭЗ» и ООО "СЗ «Кутузовский, 16" прекращенным в связи с невозможностью его исполнения с «31» октября 2018 года.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходит из следующего. Согласно официальному интернет-ресурсу

https://наш.дом.рф/сервисы/единый-реестр-застройщиков/застройщик/13733 ООО «СЗ «Кутузовский,16» начало реализацию инвестиционного проекта по строительству жилых домов по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Дорогомилово, ул. Кульнева, д.3, стр.1 (River Park Towers Кутузовский).

В публичном доступе размещены Проектные декларации № 77-002477 и иные разрешительные документы, необходимые для строительства объектов капитального строительства.

В Проектных декларациях (п. 1.1.1) указано, что Застройщиком является ООО «СЗ «Кутузовский, 16», а учредителем застройщика является Общество с ограниченной ответственностью «АЕОН Холдинг Девелопмент», имеющее 100 % голосов в высшем органе управления (п. 3.1.1 - 3.1.4 Декларации), на официальном интернет - сайте последнего также размещен реализуемый проект ООО «СЗ «Кутузовский, 16».

ООО «СЗ «Кутузовский, 16» начало реализацию строительства в соответствии с параметрами жилищного строительства, непосредственно закрепленными ПП Москвы № 1332-ПП от 31.10.2018, что подтверждается следующими представленными к отзыву на встречное исковое заявление документами.

Из Таблицы 2 - приложение к ПП Москвы № 1332- ПП от 31.10.2018, следует, что для участков территорий планируемого размещения объектов №№ 1 (а,б), 2, 5 (частично), 12 (частично) установлен вид разрешенного использования (ВРИ) 2.6.0 - в виде размещения жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой девять и выше этажей, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир); благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок; размещение подземных гаражей и наземных автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки -во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома, в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома суммарной поэтажной площадью наземной части в габаритах наружных стен 183,86 тыс. кв.м.; 2.6.0 - Размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой девять и выше этажей, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир); благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок; размещение подземных гаражей и наземных автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома, в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома; 3.5.1.0 - Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для просвещения, I дошкольного, начального и среднего общего образования (детские ясли, детские сады, школы, школы-интернаты, лицеи, гимназии, художественные, музыкальные школы, образовательные кружки и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению) суммарной поэтажной площадью наземной частью в габаритах наружных стен 10,44 тыс. кв.м.; 12.0.1 -Размещение береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, парков, садов, велодорожек и объектов велотранспортной инфраструктуры, малых архитектурных

форм; 12.0.2 - Размещение объектов улично-дорожной сети: проездов, площадей, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров, пешеходных переходов, набережных, искусственных сооружений, велодорожек и объектов велотранспортной инфраструктуры. Указанные территории планируемого размещения объектов также размещены на Плане межевания территорий, который также утвержден указанным постановлением (Приложение 2 к отзыву).

Согласно Градостроительному плану земельного участка № RU77129000-031551 от 30.06.2017 г. (кадастровый номер земельного участка 77:07:0006005:5727) (далее - ГПЗУ 2017 г.).

Подзона № 3 предназначена для жилой застройки с суммарной поэтажной площадью объекта в габаритах наружных стен (кв.м.) - 183890,7.

Указанная Подзона № 3 также отображена на Чертеже градостроительного плана земельного участка (стр. 2, 3). Именно эта часть земельного участка предназначена для жилой застройки с установленными ТЭП.

Из п. 5.1. Договора следует, что стороны приняли на себя совместное обязательство получить ППТ и ГПЗУ с параметрами застройки Объекта, обозначенными в п. 3.2 Договора.

Пунктом 8.5 Договора стороны согласовали, что в случае если Инвестор-застройщик по своей инициативе в одностороннем внесудебном порядке отказался от исполнения Договора по иным основаниям, нежели указанным в п. 11.2 Договора, а также в случае необоснованного уклонения Инвестором-застройщиком от заключения ДДУ в предусмотренном ст. 6 порядке и, при условии, что в рамках реализации инвестиционного проекта получены ГПЗУ И ППТ на общую наземную площадь Объекта более 121,5 тыс. кв.м., то Инвестор-застройщик обязан заплатить Соинвестору штраф в размере 320 млн. рублей ( в ред. дополнительного соглашения № 3 от 30 июня 2018 года).

Сторонами Договора получен ГПЗУ от 2017 г. с суммарной поэтажной площадью наземной части в габаритах наружных стен - 183,86 тыс. кв.м.

Таким образом, стороны Договора вопреки позиции Истца по встречному иску, в связи с принятием постановления Правительства Москвы от 31.10.2018 года № 1332- ПП получили возможность строительства Объектов жилой застройки в габаритах наружных стен суммарной поэтажной площадью наземной части в габаритах наружных стен 183,86 тыс. кв.м.

На основании обращения ООО «СЗ «Кутузовский, 16» от 21.01.2022 Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы был подготовлен Градостроительный план земельного участка № РФ-77-4-53-3-18-2022-0695 (далее - ГПЗУ от 2022 г.), в котором указаны предельные параметры разрешенного строительства на данном земельном участке в габаритах наружных стен суммарной поэтажной площадью в размере - 183,86 тыс. кв.м., то есть ранее установленные ГПЗУ от 2017 г., утв. приказом Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 30.06.2017 № 3555 и ПП Москвы № 1332- ПП от 31.10.2018.

Строительство объекта также ведется в соответствии с проектной документацией, получившей Положительного заключения государственной экспертизы № МГЭ/38297-1/4 от 25.01.2022 года, разделом 2.1.3 заключения МГЭ закреплены технико-экономических показателях объекта капитального строительства: «Многофункциональный жилой комплекс по адресу: <...> район Дорогомилово, земельный участок 16А/1» с суммарной поэтажной площадью наземной части в габаритах наружных стен 183,86 тыс. кв.м., что соответствует ПП Москвы № 1332- ПП от 31.10.2018.

На официальном интернет-ресурсе http://наш.дом.рф/сервисы/единый-реестр- застройщиков/застройщик/13733 размещено Разрешение на строительство от 28.04.2022 № 77-129000-020178-2022, выданное ООО «СЗ «Кутузовский, 16» для

строительства многофункционального жилого комплекса на земельном участке с кадастровым номером 77:07:0006005:6834.

Указанный земельный участок сформирован в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в составе проекта планировки территории (GGМ № 1332-ПП от 31.10.2018) путем выделения из земельного участка с кадастровым номером 77:07:0006005:5727. Согласно заключенному сторонами Договору, именно указанный земельный участок принадлежал Застройщику на праве долгосрочной аренды (п.3.3 Договора).

Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН на земельные участки с кадастровыми номерами 77:07:0006005:6834, 77:07:0006005:6833.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что Истец реализует инвестиционный проект по строительству жилых домов в соответствии с ТЭП и на земельном участке в соответствии с условиями, предусмотренными Договором, в связи с чем суд не усматривает оснований для удовлетворения встречного иска.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования частично, суд исходит из того, что в оспариваемом уведомлении о расторжении договора от 30.11.2022, ответчик указал в качестве причины расторжения пункт 11.2 договора, согласно которого (в редакции дополнительных соглашений № 2 и № 3): Инвестор-Застройщик вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора и расторгнуть его без обращения в судебные органы без применения к Инвестору-Застройщику каких-либо штрафных санкций, пений, процентов и иных санкций в случае наступления любого из перечисленных ниже событий:

- неполучения ГПЗУ в рамках реализации Инвестиционного проекта в срок до 30 июня 2017 года;

- получение ГПЗУ на Общую наземную площадь Объекта менее 121.500 (сто двадцать одна тысяча пятьсот) кв.м;

- неполучения Постановления Правительства об утверждении ППТ в рамках реализации Инвестиционного проекта в срок до 30 декабря 2018 года;

- получение ППТ на Общую наземную площадь Объекта менее 121.500 (сто двадцать одна тысяча пятьсот) кв.м;

- получение ГПЗУ и ППТ на Объект с разными технико-экономическими параметрами и/или показателями и/или характеристиками;

- ненадлежащее исполнения обязательств Соинвестора по настоящему Договору (в частности по внесению Инвестиционного взноса на условиях настоящего Договора);

- ненадлежащее исполнение Соинвестором обязательств, предусмотренных в настоящем Договоре (в частности обязательств по подписанию 11РП);

- принятие государственным или муниципальным органом власти решения(ий), препятствующих реализации Инвестиционного проекта с характеристиками, указанными в ст. 3 настоящего Договора.

В результате проведенной работы Инвестор-застройщик и Соинвестор получили желаемые параметры застройки в согласованные Договором сроки.

Ссылка ответчика на пункт 8.5 договора, где указывается на возможность Инвестора-застройщика по своей инициативе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора по иным основаниям, нежели в п. 11.2 Договора с обязанностью Инвестора-Застройщика заплатить штраф, в данном случае не может быть признана обоснованной, принимая во внимание буквальное толкование документа и ссылку Ответчика в спорном уведомлении на п.11.2 договора.

Ответчик в последнем абз. стр. 2 отзыва от 16.08.2023 указывает следующее: «Таким образом, у Ответчика имелись основания, предусмотренные ст. 450.1. ГК РФ, для одностороннего отказа от Договора, в том числе немотивированного, в соответствии с п. 11.1 Договора, о чем общество уведомило Истца письмом от 30 ноября 2022 года (исх. № 2022/11-18). Ссылаясь на письмо от 30 ноября 2022 года (исх. № 2022/11-18), АО «СЗ УЭЗ» (Истец) ошибочно рассматривает односторонний отказ

(абзац 2 письма от 30.11.22 года), как мотивированный, предусмотренный пунктом 11.2 Договора и не принимает во внимание абз. 4 указанного письма, исходя из содержания которого Ответчик уведомил Истца об одностороннем отказе от исполнения договора».

Указанные доводы ответчика подлежат отклонению, принимая во внимание, что суд исходит из того, что указано ответчиком в спорном документе, а также принимая во внимание, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Ответчик, отказываясь от Договора через направление уведомления от 30 ноября 2022 года (исх. № 2022/11-18), в обоснование отказа указал конкретный пункт Договора - 11.2 в редакции дополнительного соглашения № 2 от 20.04.2017, указав, следующее: «Застройщик вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора и расторгнуть его без обращения в судебные органы без применения к застройщику каких-либо штрафных санкций, пени, процентов и иных санкций в случае неполучения проекта планировки территории, подготовленного и утвержденного согласно законодательству РФ (далее - ППТ) в срок до 30.09.2017г.

ППТ на территории, ограниченной Северным дублером Кутузовского проспекта, рекой Москвой, ул. Кульнева и ул. 1812 года, утвержден постановлением Правительства Москвы от 31.10.2018 г. № 1332-ПП, то есть с просрочкой более 13 (Тринадцати) месяцев от предельного срока, предусмотренного Договором».

Таким образом, суд соглашается с доводами истца о том, что отказ от исполнения договора от 30 ноября 2022 года (исх. № 2022/11-18) мотивирован

конкретным обстоятельством - существующей просрочкой получения ППТ сроком более 13 (Тринадцати) месяцев, что, по мнению ответчика, позволяет ответчику выйти из Договора без каких-либо штрафных санкций в соответствии с п. 11.2 Договора.

В данном споре рассматриваются не абстрактные возможности по одностороннему и внесудебному выходу Инвестора-Застройщика из договора, а конкретные обстоятельства дела — его уведомление от 30 ноября 2022 года, имеющее определенное содержание и отсылку на пункт договора о выходе из обязательства без применения штрафных санкций.

В отзыве на иск, ответчик указывает, что в соответствии с пунктом 12.1. Договора, стороны поставили вступление в силу Договора в целом в зависимости от наступления отлагательного условия, а именно: «после получения Соинвестором одобрения крупной сделки в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ и устава Соинвестора». При этом, стороны Договора не согласовали срок, в течение которого наступление такого условия может ожидаться, и не установили условий, обязывающих стороны исполнять отдельные обязательства до или по прошествии определенного срока. Следовательно, отсутствие соответствующего уведомления, направленного и полученного надлежащим образом (пункты 12.6., 12.8. Договора), означает для Ответчика, что стороны лишены полноценного договора и находятся на стадии оферты и ожидания акцепта соответственно.

Данная крупная сделка была Соинвестору (истцу) одобрена решением своего Совета директоров № 4/15 от 30 июля 2015 года, что подтверждается соответствующим Протоколом.

Утверждение ответчика, что он полагает, что стороны находящимися на стадии оферты и ожидания акцепта опровергается тем, что стороны неоднократно подписывали дополнительные соглашения к заключенному Договору инвестирования, в том числе и с разницей во времени в три года - дополнительное соглашение № 3 к Договору инвестирования б/н от 05 июня 2015 года от 30 июня 2018 года.

Кроме того, стороны настоящего судебного спора, в рамках работы совместно созданного Тендерного комитета реализовывали принятые на себя Договором инвестирования обязательства: Протокол тендерного комитета № 150806/03 от 06 августа 2015 года (выбор ряда_подрядчиков» указанных в п. 2 Протокола), № 150811/04 от 11 августа 2015 года (выбор дополнительных подрядчиков по разработке предварительной архитектурной концепции), № 151223/05 от 23 декабря 2015 года (о выборе ООО «Проект СПиЧ» для разработки архитектурной концепции), № 160302/06 от 19 февраля 2016 года (выбор ООО «Архвижн-групп» по визуально-ландшафтному анализу проектируемого Объекта), № 161122/06 от 25 ноября 2016 года (выбор генерального проектировщика в лице ООО «Проект СПиЧ»), № 161209/06 от 09 декабря 2016 года (выбор исполнителя для организации услуг при проведении публичных слушаний в лице ООО «Мегаполис»).

Данные документы подтверждают, что стороны признавали Договор заключенным и действующим.

В судебном заседании ответчик со ссылкой на п.11.2 договора указывал на то, что до настоящего времени истцом никакие денежные средства не вносились, однако в п.4.4 указаны сроки внесения денежных средств: Соинвестор оплачивает Инвестиционный взнос в порядке и на условиях, предусмотренных Приложением № 1 к Договору, которое подписывается Сторонами не позднее получения разрешения на строительство Объекта с учетом следующих условий:

- оплата доли Соинвестора, приходящейся на изменение вида разрешенного использования Земельного участка осуществляется в соответствии с правовым актом уполномоченного органа Правительства Москвы, устанавливающего размер платы за изменение вида разрешенного использования Земельного участка, но не ранее двух месяцев с даты заключения Инвестором - Застройщиком с Соинвестором ДДУ;

- оплата доли Соинвестора, приходящейся на оплату работ по проектированию осуществляется Соинвестором на основании первичных документов, подтверждающих факт выполнения работ, в течение срока реализации проекта равными ежемесячными платежами, начиная с первого месяца следующего за месяцем заключения Инвестором -Застройщиком с Соинвестором ДДУ;

-оплата доли Соинвестора, приходящейся на выполнение строительно-монтажных работ, а также иных работ и услуг, необходимых для исполнения Договора, за исключением проектирования, осуществляется на основании первичных документов,

подтверждающих факт выполнения работ или услуг, поставку материалов и оборудования;

- оплата доли Соинвестора, приходящейся на компенсацию затрат на приобретение Земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, осуществляется Соинвестором до начала второго квартала 2021 года, но не позднее ввода Объекта в эксплуатацию.

При указанных обстоятельствах, суд соглашается с доводами истца о том, что с учетом достигнутых сторонами договоренностей, отсутствует просрочка внесения платежей.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

С учетом изложенного, принимая во внимание представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что истцом не было допущено нарушений п.11.2 договора, в связи с чем у ответчика отсутствовали основания для его расторжения, поэтому исковые требования в части признания недействительной одностороннюю сделку ООО «СЗ «Кутузовский, 16» по одностороннему (внесудебному) отказу от исполнения договора инвестирования от 05 июня 2015 г. № б/н между АО «СЗ «УЭЗ» и ООО «СЗ «Кутузовский, 16» , выраженному в уведомлении от 30.11.2022 № 2022/11-18 и применения последствий недействительности сделки в виде признания договора инвестирования от 05 июня 2015 г. № б/н между АО «СЗ «УЭЗ» и ООО «СЗ «Кутузовский, 16», действующим, подлежат удовлетворению.

В удовлетворении требований в части обязания ООО «СЗ «Кутузовский, 16» направить АО «СЗ «УЭЗ» Приложение 1 к Договору в приложенной редакции, определяющее порядок и условия оплаты инвестиционного взноса, не позднее 5 (пяти) дней с даты вступления в законную силу судебного акта по делу, суд отказывает, принимая во внимание, что условия указанного приложения 1 полностью дублируют п.4.1 и 4.4 Договора, уже и так действующие между сторонами.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в установленном порядке.

При этом указанное лицо вправе использовать способы защиты гражданских прав, предусмотренные статьей 12 ГК РФ.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, которые предусмотрены данной нормой права и иными законами.

Таким образом, суд не усматривает необходимости и целесообразности повторного подписания документа уже ранее согласованного сторонами и действующего в рамках заключенного сторонами договора.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 9, 65, 68, 71, 110-112, 167-170 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

По первоначальному иску:

Признать недействительной одностороннюю сделку ООО «СЗ «Кутузовский,

16» по одностороннему (внесудебному) отказу от исполнения договора инвестирования

от 05 июня 2015 г. № б/н между АО «СЗ «УЭЗ» и ООО «СЗ «Кутузовский, 16» , выраженному в уведомлении от 30.11.2022 № 2022/11-18.

Применить последствия недействительности сделки в виде признания договора инвестирования от 05 июня 2015 г. № б/н между АО «СЗ «УЭЗ» и ООО «СЗ «Кутузовский, 16», действующим.

В остальной части первоначального иска отказать.

Взыскать с СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "КУТУЗОВСКИЙ, 16" (121170, Г МОСКВА, КУТУЗОВСКИЙ ПРОЕЗД, Д. 16, СТР. 4Б, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.05.2011, ИНН: <***>) в пользу АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "УПРАВЛЕНИЕ ЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНОВ" (123056, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.02.2008, ИНН: <***>) 12 000 руб. расходов по госпошлине.

Взыскать с АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "УПРАВЛЕНИЕ ЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНОВ" (123056, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.02.2008, ИНН: <***>) в доход Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 6 000 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Т.А.Ламонова