Решение от 21 сентября 2019 г. по делу № А82-9025/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-9025/2019
г. Ярославль
21 сентября 2019 года
Резолютивная часть решения оглашена 16 сентября 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 21 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Марусина В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чудайкиной О.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании заявление Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью Промышленно-строительная компания "Квартал"

о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Ярославской области в регистрации прекращения договора от 27.03.2006 № 18656-мл аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора и договора от 14.07.2015 № 18656/1-мл аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора;

об обязании Управления Росреестра по Ярославской области внести в ЕГРН запись о прекращении договора от 27.03.2006 № 18656-мл аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора и договора от 14.07.2015 № 18656/1-мл аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора;

при участии:

от заявителя – ФИО1, представитель по доверенности от 19.03.2019;

от ответчика – не явился;

от третьего лица – не явился;

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Ярославской области в регистрации прекращения договора от 27.03.2006 № 18656-мл аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора и договора от 14.07.2015 № 18656/1-мл аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора; об обязании Управления Росреестра по Ярославской области внести в ЕГРН запись о прекращении договора от 27.03.2006 № 18656-мл аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора и договора от 14.07.2015 № 18656/1-мл аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью Промышленно-строительная компания "Квартал".

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал.

Представители ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, отзывы в суд не направили.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя заявителя, суд установил следующее.

27 марта 2006 года между заявителем (арендодатель) и ООО «Норскстройинвест» (арендатор) заключен договор № 18656-МЛ аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, в соответствии с которым арендатору предоставлено 13700 кв.м. из общей площади 24700 кв.м. земельного участка с кадастровым номером 76:23:011401:0445, расположенного по адресу: г. Ярославль, на пересечении ул. Строителей и ул. Бабича, для строительства 2-х блоков 4-этажных гаражей для индивидуального автотранспорта в комплексе с автомойкой, СТО, котельной, АЗС, магазином сопутствующих товаров, кафе и инженерными коммуникациями.

Договора заключен на срок по 24.12.2006.

Дополнительным соглашением № 6 от 21.12.2006 права и обязанности арендатора по договору переданы третьему лицу.

14 июля 2015 года между заявителем и третьим лицом заключен договор аренды того же земельного участка с той же целью (договор № 18656/1-МЛ) на срок с 02.07.2015 по 01.07.2018.

Письмом от 10.05.2018 № 4091 заявитель уведомил третье лицо об истечении 01.07.2018 срока действия договора аренды и необходимости после указанного срока возвратить земельный участок. Уведомление направлено ответчику по почте.

06 июля 2018 года заявитель обратился в Управление Росреестра по Ярославской области с заявлением № 76/001/005/2018-19498 о погашении записи о договоре аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:011401:445.

Уведомлением от 18.07.2018 № 76/001/005/2018-19498 ответчик приостановил государственную регистрацию в связи с непредоставлением необходимых документов, указав, что земельный участок находится в залоге у участников долевого строительства, при этом доказательства полного исполнения застройщиком своих обязательств перед участниками не представлено.

Уведомлением от 18.01.2018 № 76/001/005/2018-19498 ответчик отказал в государственной регистрации погашения записи о договоре аренды в отношении земельного участка в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации и неустранением его причин такого приостановления. Уведомление получено заявителем 25.02.2019.

Заявитель оспаривает данное решение ответчика, полагая, что представил на государственную регистрацию все необходимые документы, а залог права аренды в данном случае следует считать прекращенным на основании статьи 352 Гражданского кодекса РФ.

Оценивая представленные в дело доказательства и доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как уже указано выше, основанием для приостановления государственной регистрации являлось мнение государственного регистратора о непредоставлении необходимых для государственной регистрации документов.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В рассматриваемом случае договор аренды № 18656/1-МЛ заключен заявителем и третьим лицом на три года – с 02.07.2015 по 01.07.2018 в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ"О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно указанной норме закона в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" сформулирована правовая позиция, согласно которой договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Договор аренды № 18656/1-МЛ заключен в целях строительства, в связи с чем по истечении срока своего действия не мог быть возобновлен на неопределенный срок.

Более того, письмом от 10.05.2018 № 4091 заявитель уведомил третье лицо об истечении 01.07.2018 срока действия договора аренды и необходимости после указанного срока возвратить земельный участок, тем самым явно выразив намерение прекратить договорные отношения.

Все перечисленные выше документы государственному регистратору представлены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Согласно пункту 99 «Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка.

В пункте 1 статьи 13 Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14.01.2014 N 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на возврат денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В силу пункта 4 статьи 29 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона 16.07.1998 N 102-ФЗ установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства по заключенным договорам.

Наряду с этим в статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено иное основание для прекращения залога - прекращения заложенного права.

При таких обстоятельствах суд полагает, что у ответчика отсутствовали правовые основания для приостановления и, в дальнейшем, для отказа в государственной регистрации, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 167-170,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), выраженный в уведомлении от 18.10.2018 № 76/001/005/2018-19498 об отказе в государственной регистрации.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в установленный законом срок совершить регистрационные действия по заявлению Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 06.07.2018 № 19498.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья Марусин В.А.