Решение от 24 апреля 2024 г. по делу № А66-10841/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А66-10841/2022
г.Тверь
24 апреля 2024 года


(резолютивная часть решения от 21 марта 2024 года)

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Сердюк С.В., при ведении аудиозаписи и протокола судебного заседания помощником судьи Смирновой О.С., при участии представителя истца в режиме «онлайн» - ФИО1 по доверенности, от ответчика – ФИО2 по доверенности, рассмотрев в судебном заседании дело № А66-10841/2022, поступившее на новое рассмотрение из суда кассационной инстанции, возбужденное по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Регионстрой», <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации18.11.2004,

к ответчику: Администрации города Твери, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации17.06.1992,

третье лицо: ГКУ "Центр управления земельными ресурсами", г. Тверь, неимущественный спор,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Регионстрой» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к администрации города Твери (далее – ответчик, Администрация), о признании договора аренды земельного участка от 31.07.2014 № 061-з/14 прекращенным.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 13.03.2023 требования Общества удовлетворены.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2023 данное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 октября 2023 года решение Арбитражного суда Тверской области от 13.03.2023 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2023 по делу № А66-10841/2022 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области в ином судебном составе.

В предварительном судебном заседании истец требования поддержал в полном объеме, возражал против перехода к рассмотрению спора по существу требований непосредственно после завершения предварительного судебного заседания.

Ответчик возражал против удовлетворения иска по прежним доводам, устно пояснил свою позицию.

Определением от 15 января 2024 года суд удовлетворил ходатайство ответчика о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ГКУ "Центр управления земельными ресурсами", г. Тверь.

Определением от 15 февраля 2024 года суд принял уточнение исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, согласно которому истец просит суд признать договор аренды земельного участка от 31.07.2014 № 061-з/14 прекращенным с 13.04.2022 года.

Судебное заседание проводится в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица.

В материалы дела до начала судебного заседания от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнения к отзыву на исковое заявление (вх. от 20.03.2024 г.); от истца 21.03.2024 поступили пояснения истца по иску.

Указанные документы приобщены судом к материалам дела.

Истец поддержал заявленные требования по доводам иска, с учетом ранее принятого уточнения. Устно пояснил позицию по делу.

Истец пояснил, что последний платеж за аренду земельного участка произведен им 14.04.2022 года ( п/п № 374 от 14.04.2022 на сумму 29903,00 руб.), земельный участок возвращен арендодателю по акту приема- передачи (подписан в одностороннем порядке), земельным участком истец с тех пор не пользуется, платежи не вносит, претензий об оплате аренды со стороны ответчика не поступало.

Ответчик возражает относительно удовлетворения заявленных требований по доводам отзыва и дополнений к нему.

Третьим лицом отзыв не представлен.

Истец пояснил, что требования предъявляет только к Администрации города Твери.

Доводов о ненадлежащем ответчике сторонами не заявлено.

Стороны ходатайств не имеют, дело рассматривается по имеющимся доказательствам.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области (далее – Министерство) от 18.03.2013 № 497 «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка» и протокола от 29.04.2023, составленного по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, для комплексного освоения в целях жилищного строительства Министерство (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в

целях жилищного строительства от 14.05.2013 № 093-з/13.

В соответствии с пунктом 1.1 договора от 14.05.2013 № 093-з/13 арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование, а арендатор принял земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 28 425,20 кв. м, кадастровый номер 69:40:0300347:60, в границах согласно кадастровому паспорту, находящийся примерно в 130 м северо-западнее, расположенного за пределами участка ориентира – дома 22, корп. 2, по ул. Громова в г. Твери.

Согласно пункту 1.2 договора от 14.05.2013 № 093-з/13 участок предоставлен арендатору для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участка и документацией по планировке территории.

В ходе исполнения договора от 14.05.2013 № 093-з/13 постановлением Администрации от 11.03.2014 № 293 утверждена документация по планировке территории в границах земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300347:60, в соответствии с которой из этого участка предусматривалось образование семи участков, в том числе земельного участка площадью 2009 кв. м с кадастровым номером 69:40:0300347:2719.

Впоследствии договор от 14.05.2013 № 093-з/13 был расторгнут по соглашению сторон от 31.07.2014; земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300347:60 27.08.2014 снят с кадастрового учета. В отношении вновь образованных в ходе исполнения договора от 14.05.2013 № 093-з/13 семи земельных участков Министерство и Общество 31.07.2023 заключили самостоятельные договоры аренды – № 056-з/14, 057-з/14, 058- з/14, 059-з/14, 060-з/14, 061-з/14, 062-з/14.

По условиям пункта 1.1 договора от 31.07.2014 № 061-з/14 (далее – Договор № 061-з/14) Министерство (арендодатель) передало, а Общество (арендатор) приняло в аренду из земель населенных пунктов земельный участок площадью 2009 кв. м с кадастровым номером 69:40:0300347:2719 в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, находящийся примерно в 130 м северо-западнее расположенного за пределами участка ориентира – дома 22, корп. 2, по ул. Громова в г. Твери. Участок предоставлен арендатору под многоэтажное жилищное строительство (пункт 1.2). Пунктом 2.1 Договора № 061-з/14 от 31.07.2014 № 061-з/14 установлен срок аренды участка – с 31.07.2014 по 11.03.2020.

Общество, посчитав, что в силу положений статьи пункта 2 статьи 621 ГК РФ действие Договора № 061-з/14 после его истечения было возобновлено на неопределенный срок, направило Администрации письмо от 13.01.2022 № 7, в котором предложило расторгнуть этот договор.

В письме от 15.02.2022 № 44 Общество, ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300347:2719 не используется и к использованию не планируется, повторно предложило Администрации расторгнуть Договор и принять указанный земельный участок по акту приема-передачи. Общество, указывая на невозможность в отсутствие подписанного со стороны Администрации соглашения о расторжении Договора № 061-3/14 внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о прекращении аренды в отношении земельного

участка с кадастровым номером 69:40:0300347:2719, полагая при этом, что арендные отношения по Договору № 061-3/14 прекращены с 13.04.2022, обратилось в арбитражный суд с иском.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 13 марта 2023 года, оставленным без изменения Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2023 года, исковые требования удовлетворены. Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 октября 2023 года указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в ином составе суда.

Суду надлежит проанализировать содержание писем арендодателя от 13.01.2022 исх. № 7 и от 15.02.2022 исх. № 44; дать оценку на предмет возможности отнесения их к документам, позволяющим установить волю арендатора на односторонний отказ от Договора № 061-3/14, должным образом исследовать и установить фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, а также распределить расходы по госпошлине.

Рассматривая дело, суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ и статьи 11 ГК РФ обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь целью их восстановление.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

Следовательно, лицо, право которого нарушено, может избрать способ защиты, указанный в статье 12 ГК РФ, либо предусмотренный иными нормами действующего законодательства. При этом под способами защиты нарушенных или оспоренных гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление нарушенных или оспоренных прав.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе и земельные участки. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В статье 30.2 ЗК РФ в редакции, действовавшей в период заключения договора аренды земельного участка от 31.07.2014 № 061-з/14, предусмотрено, что земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 10 настоящей статьи

В силу пункта 5 статьи 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду либо, если указанные земельные участки образованы из предусмотренного пунктом 10 настоящей статьи земельного участка, в аренду.

Материалами дела подтверждается, что во исполнение требований закона и условий договора земельный участок, арендуемый на основании договора аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 14.05.2013 № 093-з/13, разделен арендатором на самостоятельные земельные участки, в отношении

образованных земельных участков с истцом заключены договоры аренды от 31.07.2014 № 056-з/14, 057-з/14, 058-з/14, 059-з/14, 060-з/14, 061-з/14, 062- з/14.

В силу пунктов 6, 8 статьи 30.2 ЗК РФ (действовали до 01.03.2015) собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ (действовали до 01.03.2015).

В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 этой статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с ЗК РФ и гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды. Аналогичный вывод содержится в пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пункте 1 постановления Пленума № 73 разъяснено, что нарушение максимальных сроков жилищного строительства, являющихся как условием аукциона, так и условием договора аренды земельных участков, является обстоятельством, исключающим продление договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Общество 10.10.2019 просило Департамент управления имуществом и земельными ресурсами Администрации продлить срок действия договора аренды земельного участка от 31.07.2014 № 061-з/14. В продлении срока действия договора отказано со ссылкой на статьи 39.14 - 39.17 ЗК РФ (письмо от 31.10.2019 № 30/5854-и). Отказ не обжалован.

При первоначальном и последующем рассмотрении дела судом установлено, материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что с момента заключения договора аренды земельного участка от 31.07.2014 № 061-з/14 и до настоящего времени проектная документация на

строительство не разработана, разрешение на строительство не выдавалось, строительство объектов не начато. В ходе рассмотрения дела Общество заявило об отсутствии у него намерения осуществлять какие-либо мероприятия по освоению территории в рамках спорного договора. Администрация до настоящего времени не предприняла действий, направленных на понуждение Общества выполнить взятые по договору аренды земельного участка от 31.07.2014 № 061-з/14 обязательства. При повторном рассмотрении дела ответчик на вопросы суда пояснил, что претензий к истцу относительно неисполнения им договора аренды не имеет, арендную плату не взыскивает.

В силу пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент истечения максимального срока осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участка) для реализации арендатором преимущественного права на заключение нового договора требуется совокупность следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды земельного участка подано до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; на момент заключения нового договора аренды земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого заключен без проведения торгов.

На момент истечения срока действия договора не имелось оснований, предусмотренных подпунктами 1– 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Земельные участки, образованные из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, передаются в аренду без торгов лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, однократно непосредственно после образования новых земельных участков. Повторное предоставление земельного участка на основании подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ законодательством не предусмотрено.

Суд также соглашается с доводами истца, приведенными им в дополнительных пояснениях, о том, что разъяснения, содержащиеся в абзаце 12 пункта 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прямо указывают на то, что при направлении арендатору уведомления о прекращении договора, на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение стороны отказаться от договора.

Как следует из материалов дела и выводов суда кассационной инстанции, после истечения срока аренды, предусмотренного договором, его действие было возобновлено на неопределенный срок, в связи с чем, в силу

статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть прекращен в одностороннем порядке, а арендодатель, направив арендатору спорное уведомление, реализовал предоставленное ему законом право на односторонний отказ.

Истец неоднократно в судебных заседаниях давал суду пояснения относительно его воли, выраженной в письмах от 13.01.2022 исх. № 7 и от 15.02.2022 исх. № 44. В дополнительных пояснениях истец также указал, что поскольку подмена терминологии не влечет за собой порока воли арендатора на прекращение договора аренды, изложенное в первоначальном уведомлении свидетельствует о воле ООО «Регионстрой» на отказ от договора аренды и его прекращение, а последующие письма, учитывая бездействие Администрации, были направлены на документальное закрепление прекращения договора для снятия обременения в ЕГРП.

Ответчиком обратного не доказано, доводы отзыва судом отклоняются. Интереса сторон к исполнению договора судом не установлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что поскольку действие спорного договора прекращено, а направленное арендатору уведомление соответствует требованиям статьи 450.1, абзацу второму пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор является прекращенным с 13.04.2022 года. Дата прекращения договора определена с учетом трехмесячного срока с момента вручения ответчику уведомления арендатора о прекращении договора письмом исх. № 7 от 13.01.2022 и обусловлена волей арендатора на отказ от договора.

Требования истца являются законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению, с учетом уточнения иска.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Признать договор аренды земельного участка от 31 июля 2014 года № 061-з/14, заключенный между министерством имущественных и земельных отношений Тверской области (правопредшественником администрации города Твери, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации17.06.1992) и обществом с ограниченной ответственностью «Регионстрой», <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 18.11.2004, прекращенным с 13.04.2022 года.

Взыскать с администрации города Твери, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации17.06.1992, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Регионстрой», <...>, ОГРН

<***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации18.11.2004, 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Вологда, в месячный срок со дня его принятия.

Судья С.В. Сердюк