Решение от 12 мая 2023 г. по делу № А32-11776/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-11776/2023
г. Краснодар
12 мая 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 12.05.2023.

Полный текст решения изготовлен 12.05.2023.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Анапа, (далее - истец, управление)

ответчик 1: общество с ограниченной ответственностью "Терра Менеджмент-2" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Москва (далее - ответчик 1, ООО "Терра Менеджмент-2", общество)

ответчик 2: общество с ограниченной ответственностью "РПК ПРОМ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Москва (далее - ответчик 2, ООО "РПК ПРОМ")

о признании отсутствующим права

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Краснодар,

- администрация муниципального образования город - курорт Анапа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Анапа,

- межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Краснодар (далее – территориальное управление),

- Федеральное государственное бюджетное научное учреждение "СевероКавказский федеральный научный центр садоводства, виноградарства, виноделия" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Краснодар,

- филиал Публично-правовой компании "Роскадастр" по Краснодарскому краю (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Краснодар,

- ФИО2, Новокубанский район, с. Коноково,

при участии в судебном заседании:

от истца и третьего лица: ФИО3, по доверенности, диплом;

от ответчика 1: ФИО4, по доверенности, диплом;

от территориального управления: ФИО5, по доверенности, диплом;

от иных лиц: не явились, извещены,



УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском, согласно которого просит:

- признать отсутствующим право аренды ООО "Терра Менеджмент-2", в отношении земельных участков с кадастровыми номерами:

23:37:0109002:5483, площадью 22 876 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Анапский, г. Анапа, с видом разрешенного использования – "дошкольное, начальное и среднее общее образование";

23:37:0000000:2772, площадью 7 317 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Анапский, г. Анапа, с видом разрешенного использования – "парки культуры и отдыха";

23:37:0000000:1329, площадью 138 793 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Анапский, г. Анапа, с видом разрешенного использования – "Комплексная жилая и общественно-деловая застройка",

- признать отсутствующим право обременения в виде ипотеки в пользу ООО "РПК ПРОМ", в отношении земельных участков с кадастровым номерами:

23:37:0109002:5483, площадью 22 876 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Анапский, г. Анапа, с видом разрешенного использования – "дошкольное, начальное и среднее общее образование";

23:37:0000000:2772, площадью 7 317 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Анапский, г. Анапа, с видом разрешенного использования – "парки культуры и отдыха";

23:37:0000000:1329, площадью 138 793 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Анапский, г. Анапа, с видом разрешенного использования – "Комплексная жилая и общественно-деловая застройка",

- указать, что данное решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении права в виде аренды за ООО "Терра Менеджмент-2" в отношении земельных участков с кадастровыми номерами:

23:37:0109002:5483, площадью 22 876 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Анапский, г. Анапа, с видом разрешенного использования – "дошкольное, начальное и среднее общее образование";

23:37:0000000:2772, площадью 7 317 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Анапский, г. Анапа, с видом разрешенного использования – "парки культуры и отдыха";

23:37:0000000:1329, площадью 138 793 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Анапский, г. Анапа, с видом разрешенного использования – "Комплексная жилая и общественно-деловая застройка".

- указать, что данное решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении права в виде ипотеки за ООО "РПК ПРОМ", в отношении земельных участков с кадастровыми номерами:

23:37:0109002:5483, площадью 22 876 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Анапский, г. Анапа, с видом разрешенного использования – "дошкольное, начальное и среднее общее образование";

23:37:0000000:2772, площадью 7 317 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Анапский, г. Анапа, с видом разрешенного использования – "парки культуры и отдыха";

23:37:0000000:1329, площадью 138 793 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Анапский, г. Анапа, с видом разрешенного использования – "Комплексная жилая и общественно-деловая застройка".

ООО "Терра Менеджмент-2" возражает относительно удовлетворения иска. Указывает на то, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права: в данном случае необходимо также оспаривать договоры. Истец неправомерно ссылается на недействительность договора аренды от21.07.2006. Указывает на то, что преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора имеют решения Анапского городского суда от 10.03.2011 к делу № 2-145/2011, от 25.10.2021 к делу №2-3220/2021.

Ходатайство ООО "РПК ПРОМ" об отложении судебного заседания судом рассмотрено и отклонено.

Так, в силу части 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине. Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий (часть 5 указанной статьи).

У ответчика имелось достаточное количество времени для подготовки правовой позиции по настоящему спору.

Предусмотренные частью 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания отсутствуют, уважительных причин, по которым необходимо отложить судебное разбирательство, суд не усматривает.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 26.04.2023 объявлен перерыв до 14-30 часов 03.05.2023. После перерыва судебное заседание продолжено.

В силу части 2 статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса могут участвовать в судебном заседании путем использования системы веб-конференции при условии заявления ими соответствующего ходатайства и при наличии в арбитражном суде технической возможности осуществления веб-конференции.

Однако, по техническим причинам онлайн-заседание 03.05.2023 не проводилось.

Следует отметить, что, заявляя ходатайство о проведении судебного заседания в режиме онлайн, участник процесса принимает на себя риски, связанные с вероятностью технической невозможности участия в таком судебном заседании по различным причинам технического характера - отсутствие Интернет-соединения, достаточной скорости, программные и иные технические неполадки устройства связи.

В судебном заседании продлен перерыв до 14-30 часов 12.05.2023. После перерыва судебное заседание продолжено в порядке онлайн-заседания.

Как следует из материалов дела, а также установлено судами в рамкахдел №А32-46666/2019, №А32-45053/2021 на основании государственного акта КК-2 № 203802000699 Северо-Кавказскому зональному научно-исследовательскому институту садоводства и виноградарства в постоянное (бессрочное) пользование предоставлен земельный участок площадью 5 775,83 га, для сельхозиспользования.

Согласно распоряжения главы муниципального образования город-курорт Анапа от 17.07.2006 № 496-р "О предоставлении земельного участок в аренду ГНУ СевероКавказский зональный научно-исследовательский институт садоводства и виноградарства вдоль Анапского и Супсехского шоссе г. Анапа" на основании постановления главы города-курорта Анапа от 15.07.1999 № 799 "Об утверждении плана границ землепользования СКЗНИИСиВ", государственного акта на право бессрочного (постоянного) пользования землей серия КК-2 № 203802000699, приказов комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 29.06.2006 №№ 1474, 1475 "Об утверждении размеров и границ земельного участка вдоль Анапского и Супсехского шоссе г. Анапа" государственному научному учреждению Северо-Кавказский зональный научно-исследовательский институт садоводства и виноградарства в аренду сроком на 25 лет предоставлены земельные участки из земель поселений, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, вдоль Анапского и Супсехского шоссе:

общей площадью 976 144 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0109002:0025;

общей площадью 353 728 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0109002:0026.

На основании указанного выше распоряжения комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования город-курорт Анапа (арендодатель) и государственное научно учреждение Северо-Кавказский зональный научно-исследовательский институт садоводства и виноградарства Российской академии сельскохозяйственных наук (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 21.07.2006 № 3700002953 (далее - договор от 21.07.2006 № 3700002953). Согласно пункт 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 23:37:0109002:0025, для сельхозиспользования, общей площадью 976 144 кв. м. Срок аренды установлен до 17.07.2031 (пункт 2.1 договора).

29 июня 2007 года в связи с государственной регистрацией права собственности Российской Федерации на земельный участок площадью 976 144 кв. м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:37:0109002:0025 между территориальным управлением и администрацией заключено соглашение о переводе на Российскую Федерацию в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного использования от 21.07.2006 № 3700002953.

27 марта 2008 года ГНУ СКЗНИИСиВ в соответствии с соглашением № 3-97Г/2008 уступило ООО "Открытые инвестиции" все права и обязанности арендатора по договору аренды от 21.07.2006 № 3700002953.

На основании соглашения от 09.02.2009 № 97Г/2009 ООО "Открытые инвестиции" уступило права и обязанности арендатора по договору аренды от 21.07.2006 № 3700002953 ФИО6

Согласно служебной записки управления имущественных отношений от 22.04.2020 № 2705-2730 земельный участок с кадастровым номером 23:37:0109002:25 преобразован в земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1329.

05 сентября 2014 года между управлением имущественных отношений и ФИО6 заключено соглашение, согласно которого пункт 1.1 договора от 21.07.2006 № 3700002953 изложен в следующей редакции: арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 976 144 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, г. Анапа, вдоль Анапского и Супсехского шоссе, с видом разрешенного использования: "комплексная жилая и общественно-деловая застройка".

По акту, утвержденному 13.03.2015 во исполнение распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 13.03.2015 № 183-р "О безвозмездной передаче земельного участка из федеральной собственности в собственность муниципального образования город- курорт Анапа" территориальное управление передало администрации земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1329, площадью 976 144 кв. м.

Решением от 17.08.2016 № 1/2016 единственного участника ООО "Терра Менеджмент-2" в уставный капитал общества внесен вклад в виде прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 21.07.2006 № 37000002953.

В рамках дела № А32-46666/2019 установлено, что Единый государственный реестр недвижимости содержит сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:37:0109002:25 (статус сведений - "архивный"). Данный земельный участок был образован из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0109001:36 (статус сведений - "архивный"). Из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0109002:25 были образованы и 06.06.2007 поставлены на кадастровый учёт земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0109002:35 (статус сведений - "архивный") и 23:37:0109002:36 (статус сведений - "архивный"). В результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0109002:26 (статус сведений - "архивный"), 23:37:0109002:35 (статус сведений - "архивный") и 23:37:0109002:36 (статус сведений - "архивный") были образованы и 02.07.2014 поставлены на кадастровый учёт земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0000000:1328 (статус сведений - "учтённый") и 23:37:0000000:1329 (статус сведений - "учтённый"). По сведениям ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:1329 были образованы следующие земельные участки:

Кадастровый номер

Статус сведений

Дата постановки на учёт

Кадастровый номер

Статус сведений

Дата постановки на учёт

23:37:0109002:108

учтенный

08.08.2016

23:37:0109002:118

учтенный

21.09.2016

23:37:0109002:109

учтенный

08.08.2016

23:37:0109002:119

архивный

21.09.2016

23:37:0109002:110

учтенный

08.08.2016

23:37:0109002:120

учтенный

21.09.2016

23:37:0109002:111

учтенный

08.08.2016

23:37:0109002:121

учтенный

21.09.2016

23:37:0000000:2151

архивный

21.09.2016

23:37:0109002:122

учтенный

21.09.2016

23:37:0000000:2152

учтенный

21.09.2016

23:37:0109002:123

архивный

21.09.2016

23:37:0000000:2153

учтенный

21.09.2016

23:37:0109002:124

учтенный

21.09.2016

23:37:0000000:2154

учтенный

21.09.2016

23:37:0109002:125

учтенный

21.09.2016

23:37:0000000:2155

учтенный

21.09.2016

23:37:0109002:126

учтенный

21.09.2016

23:37:0109002:112

учтенный

21.09.2016

23:37:0109002:127

учтенный

21.09.2016

23:37:0109002:113

учтенный

21.09.2016

23:37:0109002:128

учтенный

21.09.2016

23:37:0109002:114

учтенный

21.09.2016

23:37:0109002:129

учтенный

21.09.2016

23:37:0109002:115

учтенный

21.09.2016

23:37:0109002:130

учтенный

21.09.2016

23:37:0109002:116

архивный

21.09.2016

23:37:0109002:131

архивный

21.09.2016

23:37:0109002:117

учтенный

21.09.2016

23:37:0109002:132

архивный

21.09.2016

Согласно сведениям, предоставленным Роскадастр от 24.04.2023 № 27-08519-ГС/2 в рамках настоящего дела, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0109002:5483 (с категорией земель: "земли населенных пунктов"; с видом разрешенного использования: "дошкольное, начальное и среднее общее образование"; с площадью: "22 876 кв. м") был поставлен на кадастровый учет 12.03.2020 в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером 23:37:0109002:123 на основании заявления о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости от 17.01.2020 №23-0-1-201/3002/2020-26 и межевого плана от 15.01.2020.

По состоянию на 24.04.2023 изменений площади, вида разрешенного строительства и категории земель земельного участка с кадастровым номером 23:37:0109002:5483 в ЕГРН не выявлено.

Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:2772 (с категорией земель: "земли населенных пунктов"; с видом разрешенного использования: "парки культуры и отдыха"; с площадью: "7 317 кв. м") был поставлен на кадастровый учет 12.03.2020 в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:2151 на основании заявления о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости от 17.01.2020 №23-0-1-201/3002/2020-26 и межевого плана от 15.01.2020.

По состоянию на 24.04.2023 изменений площади, вида разрешенного строительства и категории земель земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:2772 в ЕГРН не выявлено.

Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1329 (с категорией земель: "земли населенных пунктов"; с видом разрешенного использования: "комплексная жилая и общественно-деловая застройка"; с площадью: "976 144 кв. м") был поставлен на кадастровый учет 02.07.2014 в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0109002:26, 23:37:0109002:35 и 23:37:0109002:36 на основании заявления о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости от 26.06.2014 №23-0-1-153/3001/2014-5503 и межевого плана от 17.06.2014.

В дальнейшем, 24.11.2016 площадь земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:1329 была изменена с "976 144 кв. м" на "699 685 кв. м".

В последующем, 02.12.2016 площадь земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:1329 была изменена с "699 685 кв. м" на "138 793 кв. м".

По состоянию на 24.04.2023 иных изменений площади, вида разрешенного строительства и категории земель земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:1329 в ЕГРН не выявлено.

На основании постановления администрации муниципального образования город- курорт Анапа от 19.05.2016 № 1902 "Об утверждении проекта межевания территории, включающей земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1329, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, г. Анапа, вдоль Анапского и Супсехского шоссе" (далее - постановление от 19.05.2016 № 1902) соглашением от 21.04.2017 в пункт 1.1 договора от 21.07.2006 № 3700002953 внесены изменения: "Арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 138 793 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, г. Анапа, вдоль Анапского и Супсехского шоссе, с кадастровым номером 23:37:00000001329, с видом разрешенного использования: комплексная жилая и общественно-деловая застройка".

На основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 24.12.2019 № 3545 "О внесении в постановление администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 12.02.2016 №407 "Об утверждении проекта планировки территории, включающей земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1329, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, г. Анапа, вдоль Анапского и Супсехского шоссе" и в постановление администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 19 мая 2016 года № 1902 "Об утверждении проекта межевания территории, включающей земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1329, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, г. Анапа, вдоль Анапского и Супсехского шоссе" между управлением (арендодатель) и ООО "Терра Менеджмент-2" (арендатор) заключены договоры аренды земельного участка от 19.03.2020 № 3700008742 (далее – договор № 3700008742), № 3700008744 (далее – договор № 3700008744).

Согласно пункту 1.1 договора № 3700008742 арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:37:0000000:2772, площадью 7 317 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, вдоль Анапского и Супсехского шоссе, с видом разрешенного использования – "парки культуры и отдыха".

Из пункта 1.1 договора № 3700008744 следует, что арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:37:0109002:5483, площадью 22 876 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, вдоль Анапского и Супсехского шоссе, с видом разрешенного использования – "дошкольное, начальное и среднее общее образование".

На основании договора ипотеки от 13.10.2016 № 2199/И-З, договора уступки прав требований от 30.06.2020 № Ц-142 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0000000:1329, 23:37:0000000:2772, 23:37:0109002:5483 зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ООО "РПК ПРОМ".

Так, в рамках дела А32-46666/2019 рассматривались исковые требования управления имущественных отношений администрации города Анапа предъявленные ООО "Терра Менеджмент-2" о расторжении договора аренды от 21.04.2017 № 3700007711 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0109002:117, общей площадью 52 195 кв. м. Также истец просил указать, что решение суда является для управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.03.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2021, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.11.2021 признано отсутствующим право аренды ООО "Терра менеджмент-2" в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0109002:117. В остальной части в иске отказано.

Суды исходили из того, что в 2006 году спорный земельный участок незаконно выбыл из федеральной собственности и права постоянного (бессрочного) пользования федерального научного учреждения и был вовлечен в гражданский оборот администрацией города Анапа. В связи с ничтожностью договора аренды от 21.07.2006 № 3700002953 последующие сделки в отношении спорного земельного участка являются недействительными.

Истец, указывая на то, что спорные участки также предоставлены ответчику по ничтожным договорам аренды, обратился в суд с настоящим иском.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости " (далее - Закон № 218-ФЗ), пункт 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов № 10/22)).

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста (пункт 2 постановления Пленумов № 10/22).

С учетом разъяснений, приведенных в пунктах 52, 58 постановления Пленумов № 10/22, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11, в пунктах 1, 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" (далее - информационное письмо № 153), выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права отсутствующим имеет узкую сферу применения. Он не может заменять виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.03.2016 № 19-КГ15-47).

Возможность обращения с требованием о признании права (обременения) на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 № 5-КГ15-36). Удовлетворение соответствующего требования лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав на это имущество, что является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании права (обременения) отсутствующим.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса (пункт 34 постановления Пленумов № 10/22).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.12.1994 № 51-ФЗ, действующей в момент заключения договора аренды от 21.07.2006) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку иного законом не было в указанное время установлено, сделка, нарушавшая требования закона или иного правового акта, являлась ничтожной.

Согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 25.10.2001 № 136-ФЗ, действующей в 2006 году), пункт 1: "В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления". Согласно пункту 4 той же статьи граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 24 постановления от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил следующее: "Пунктом 4 статьи 20 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу пункта 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками. В связи с этим после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка".

Как следует из материалов дела спорные земельные участки образованы из земельного участка изначально предоставленного на основании государственного акта КК-2 № 203802000699 Северо-Кавказскому зональному научно-исследовательскому институту садоводства и виноградарства в постоянное (бессрочное) пользование предоставлен земельный участок площадью 5 775,83 га, для сельскохозяйственного использования.

Согласно распоряжения главы муниципального образования город-курорт Анапа от 17.07.2006 № 496-р "О предоставлении земельного участок в аренду ГНУ СевероКавказский зональный научно-исследовательский институт садоводства и виноградарства вдоль Анапского и Супсехского шоссе г. Анапа" на основании постановления главы города-курорта Анапа от 15.07.1999 № 799 "Об утверждении плана границ землепользования СКЗНИИСиВ", государственного акта на право бессрочного (постоянного) пользования землей серия КК-2 № 203802000699, приказов комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 29.06.2006 №№ 1474, 1475 "Об утверждении размеров и границ земельного участка вдоль Анапского и Супсехского шоссе г. Анапа" государственному научному учреждению Северо-Кавказский зональный научно-исследовательский институт садоводства и виноградарства в аренду сроком на 25 лет предоставлены земельные участки из земель поселений, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, вдоль Анапского и Супсехского шоссе:

общей площадью 976 144 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0109002:0025;

общей площадью 353 728 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0109002:0026.

На основании указанного выше распоряжения комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования город-курорт Анапа (арендодатель) и государственное научно учреждение Северо-Кавказский зональный научно-исследовательский институт садоводства и виноградарства Российской академии сельскохозяйственных наук (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 21.07.2006 № 3700002953, согласно пункт 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 23:37:0109002:0025, для сельхозиспользования, общей площадью 976 144 кв. м. Срок аренды установлен до 17.07.2031 (пункт 2.1 договора).

В силу пункта 1 статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации (в применимой к спору редакции) учреждение - организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера и финансируемая им полностью или частично. Права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со статьей 296 данного Кодекса.

На юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, возлагалась обязанность по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобретению земельных участков в собственность, на религиозные организации, кроме того, по переоформлению на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.01.2010 в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом в силу пункта 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации (в действовавшей на момент заключения договора аренды от 21.04.2006 № 3700002953 редакции) в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставлялись государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

При таких обстоятельствах право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, принадлежащее федеральному научному учреждению, не могло быть прекращено и переоформлено в право аренды, в том числе, и согласия собственника (от имени которого в указанное время выступали одновременно Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом и Российская академия сельскохозяйственных наук).

При таких обстоятельствах муниципальное образование не вправе было прекратить право постоянного (бессрочного) пользования и предоставить земельный участок в аренду (соответствующая правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.08.2006 № 16465/05).

Таким образом, действия управления имущественных отношений по переоформлению ограниченного вещного права СКЗНИИСиВ на земельный участок на право аренды являлись незаконными, в связи с чем договор аренды от 21.04.2006 № 3700002953 недействителен (ничтожен) в силу статьи 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции закона, действовавшей на день заключения договора). Ничтожная сделка не влечет никаких правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

При этом согласно государственному акту КК-2 №203802000699 земельный участок площадью 5 775,83 га предоставлен для сельхозиспользования.

05 сентября 2014 года между управлением имущественных отношений и ФИО6 заключено соглашение, согласно которого пункт 1.1 договора от 21.07.2006 № 3700002953 изложен в следующей редакции: арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 976 144 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, г. Анапа, вдоль Анапского и Супсехского шоссе, с видом разрешенного использования: комплексная жилая и общественно-деловая застройка".

В отсутствие в государственном акте указания на возможность использования спорного земельного участка в целях жилищного строительства, свидетельствует о том, что договор аренды земельного участка в целях жилищного строительства мог быть заключен только на торгах с предварительным прекращением в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13).

Поскольку договор аренды от 21.04.2006 №3700002953 является ничтожной сделкой, то и ничтожными являются дополнительные соглашения, договоры уступки прав и иные сделки к нему, в том числе ипотека.

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как указано выше, вступившими в законную силу судебными актамипо делу №А32- 46666/2019 договор аренды от 21.07.2006 № 3700002953 и последующие сделки признаны ничтожными.

Суды указали, действия управления имущественных отношений по переоформлению ограниченного вещного права СКЗНИИСиВ на земельный участок на право аренды являлись незаконными, в связи с чем договор аренды от 21.04.2006 № 3700002953 недействителен (ничтожен) в силу статьи 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции закона, действовавшей на день заключения договора). Ничтожная сделка не влечет никаких правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

При этом согласно государственному акту КК-2 № 203802000699 земельный участок площадью 5 775,83 га предоставлен для сельхозиспользования.

В отсутствие в государственном акте указания на возможность использования спорного земельного участка в целях жилищного строительства, свидетельствует о том, что договор аренды земельного участка в целях жилищного строительства мог быть заключен только на торгах с предварительным прекращением в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13).

Указанные судебные имеют преюдициальное значение, то есть обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного решения суда, являются установленными для разрешения спора в настоящем процессе.

Таким образом, факт недействительности (ничтожности) сделки установлен и доказыванию не подлежит.

В данном случае последующие сделки невозможно рассматривать как самостоятельные сделки в отрыве от договора аренды от 21.07.2006 № 3700002953.

Кроме того, договоры аренды спорных земельных участков не могут быть заключены, учитывая ничтожность ранее заключенного договора аренды от 21.07.2006 № 3700002953, иначе как путем конкурсных процедур. Однако, доказательства соблюдения конкурсных процедур в материалы дела не представлены. Более того, спорные договоры заключены вследствие раздела земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:1329 (на основании постановления администрации муниципального образования город- курорт Анапа от 19.05.2016 № 1902 "Об утверждении проекта межевания территории, включающей земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1329, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, г. Анапа, вдоль Анапского и Супсехского шоссе" и постановления администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 24.12.2019 № 3545 "О внесении в постановление администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 12.02.2016 №407 "Об утверждении проекта планировки территории, включающей земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1329, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, г. Анапа, вдоль Анапского и Супсехского шоссе" и в постановление администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 19 мая 2016 года № 1902 "Об утверждении проекта межевания территории, включающей земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1329, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, г. Анапа, вдоль Анапского и Супсехского шоссе").

Ссылка на обстоятельства, установленные в решении Анапского районного суда от 10.03.2011 по делу № 2-145/2011, не принимается во внимание, поскольку положения статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации касаются лишь вопросов освобождения от доказывания обстоятельств дела, а не их правовой квалификации. Преюдициальное значение могут иметь только фактические обстоятельства, установленные при рассмотрении дела судами и имеющие отношение к лицам, участвующим в деле. Юридическая квалификация отношений, возникших между сторонами, преюдициальной не является. Арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и толковании правовых норм. Данная правовая позиция сформирована Верховным Судом Российской Федерации (определение от 14.06.2016 № 309-ЭС16-1553) и Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации (постановление Президиума от 17.07.2007 № 11974/06).

Также не имеет преюдициального значения решение Анапского городского суда Краснодарского края от 25.10.2021 к делу №2-3220/2021 в силу того, что предметом рассмотрения были исковые требования участников долевого строительства многоквартирного жилого комплекса в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0109002:120 и 23:37:01089002:125. Указанные земельные участки предметом настоящего спора не являются.

Из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 24.01.2012 №12576/11, следует, что иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством (иски о признании права, о применении последствий недействительности сделки, об истребовании имущества из - узкого незаконного владения и т.д.).

Из приведенных разъяснений следует, что применение такого способа защиты, как признание зарегистрированного права отсутствующим, является допустимым и в тех случаях, когда соответствующее право ответчика было внесено в ЕГРП в отсутствие правового основания, чем нарушаются имущественные права истца, и при этом у истца отсутствует необходимость в восстановлении фактического владения вещью.

Иными словами, данный способ защиты доступен лицу, не нуждающемуся в защите и восстановлении фактического владения объектом недвижимости.

Поскольку примененный способ защиты права муниципальной собственности является надлежащим лишь при отсутствии у истца потребности в восстановлении фактического владения земельными участками вопрос о том, кем на момент рассмотрения спора осуществляется фактическое владение спорными участками входит в предмет доказывания по делам.

Согласно актам осмотра от 31.03.2023 спорные участки не используются ответчиком, объекты капитального и некапитального строительства в границах участков отсутствуют.

Кроме того, поскольку спорные земельные участки были предоставлены обществу в аренду по недействительным (ничтожным) сделкам, соответственно земельные участки в любом случае не выбывал из владения истца.

Само по себе не соблюдение порядка предоставления в аренду обществу спорных земельных участков не позволяет констатировать выбытие участков как объектов гражданского оборота из владения истца.

В рассматриваемом случае ответчик, не имея титула на использование земельных участков, предпринимая меры по сохранению за ним записи о регистрации права аренды на земельные участки в ЕГРН, действует недобросовестно и злоупотребляет правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Судебная защита прав истца, как публичного собственника в отношении спорных земельных участков, не может быть поставлена в зависимость от недобросовестного поведения ответчика.

В отсутствие доказательств соблюдения установленной законодательством публичной процедуры предоставления земельных участков в аренду, сформулированный в пункте 5 статьи 166 ГК РФ принцип эстоппеля к этим сделкам неприменим (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.05.2019 по делу № А32-8704/2017; постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2020 по делу № А32-23058/2017).

Исходя из вышеуказанных обстоятельств исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход федерального бюджета надлежит взыскать государственную пошлину.


Руководствуясь статьями 4, 9, 41, 69, 110, 156, 163, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



РЕШИЛ:

Признать отсутствующим право аренды общества с ограниченной ответственностью "Терра Менеджмент-2" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Москва, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами:

23:37:0109002:5483, площадью 22 876 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Анапский, г. Анапа, с видом разрешенного использования – "дошкольное, начальное и среднее общее образование";

23:37:0000000:2772, площадью 7 317 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Анапский, г. Анапа, с видом разрешенного использования – "парки культуры и отдыха";

23:37:0000000:1329, площадью 138 793 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Анапский, г. Анапа, с видом разрешенного использования – "Комплексная жилая и общественно-деловая застройка".


Признать отсутствующим право обременения в виде ипотеки в пользу общества с ограниченной ответственностью "РПК ПРОМ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Москва, в отношении земельных участков с кадастровым номерами:

23:37:0109002:5483, площадью 22 876 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Анапский, г. Анапа, с видом разрешенного использования – "дошкольное, начальное и среднее общее образование";

23:37:0000000:2772, площадью 7 317 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Анапский, г. Анапа, с видом разрешенного использования – "парки культуры и отдыха";

23:37:0000000:1329, площадью 138 793 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Анапский, г. Анапа, с видом разрешенного использования – "Комплексная жилая и общественно-деловая застройка",


Настоящее решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении права в виде аренды за обществом с ограниченной ответственностью "Терра Менеджмент-2" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Москва, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами:

23:37:0109002:5483, площадью 22 876 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Анапский, г. Анапа, с видом разрешенного использования – "дошкольное, начальное и среднее общее образование";

23:37:0000000:2772, площадью 7 317 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Анапский, г. Анапа, с видом разрешенного использования – "парки культуры и отдыха";

23:37:0000000:1329, площадью 138 793 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Анапский, г. Анапа, с видом разрешенного использования – "Комплексная жилая и общественно-деловая застройка".


Настоящее решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении права в виде ипотеки за обществом с ограниченной ответственностью "РПК ПРОМ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Москва, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами:

23:37:0109002:5483, площадью 22 876 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Анапский, г. Анапа, с видом разрешенного использования – "дошкольное, начальное и среднее общее образование";

23:37:0000000:2772, площадью 7 317 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Анапский, г. Анапа, с видом разрешенного использования – "парки культуры и отдыха";

23:37:0000000:1329, площадью 138 793 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Анапский, г. Анапа, с видом разрешенного использования – "Комплексная жилая и общественно-деловая застройка".


Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Терра Менеджмент-2" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации 18 000,00 рублей государственной пошлины.


Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "РПК ПРОМ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации 18 000,00 рублей государственной пошлины.


Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.





Судья

О.С. Левченко