Решение от 19 октября 2025 г. по делу № А32-33246/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-33246/2025

Резолютивная часть решения оглашена 15.09.2025 года. Полный текст решения изготовлен 20.10.2025 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: администрация г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: ООО «Сочистройтранс» (ИНН <***>, ОГРН <***>), о расторжении договора аренды земельного участка от 28.10.2010 № 4900006100,

об указании, что решение суда по настоящему делу является основанием для погашения в ЕГРН записи о государственной регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402015:190,

при участии в заседании: от истца: ФИО1 – по доверенности, после перерыва не явились извещены,

от ответчика: ФИО2 – по доверенности, после перерыва ФИО3 – по доверенности,

У С Т А Н О В И Л :

Администрация г. Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Сочистройтранс» (далее – ответчик, общество) с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 28.10.2010 № 4900006100, об указании, что решение суда по настоящему делу является основанием для погашения в ЕГРН записи о государственной регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402015:190,

Представитель истца настаивал на требованиях.

Представитель ответчика возражал против требований, представил отзыв, пояснил, что участок используется по целевому назначению.

Суд в порядке ч. 4 ст. 137 АПК РФ завершает предварительное судебное заседание и открывает судебное заседание в первой инстанции.

В судебном заседании 01.09.2025 объявлен перерыв до 15.09.2025 в 17-00.

Истцу предложено представить возражения на отзыв ответчика, доказательства нецелевого использования спорного земельного участка.

После перерыва заседание продолжено.

Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте уведомлен надлежащим образом, протокольное определение суда не исполнил.

В представленном отзыве ответчик указал на то, что спорный земельный участок используется обществом по целевому назначению для эксплуатации нежилых зданий,

кроме того общество в 2012 году продало нежилое здание площадью 452,7, литер В Османову И. Е.О. по договору купли-продажи от 02.09.2012.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключён договор аренды от 28.10.2010 № 4900006100 (далее - договор), согласно которому арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402015:190 площадью 17 454 кв.м (далее – спорный земельный участок), расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло, 40-а, с видом разрешенного использования «нежилые здания производственные корпусы, контрольно-пропускной пункт, офис» (п. 1.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Срок действия договора устанавливается с момента государственной регистрации до 01.04.2055.

Управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ г. Сочи в ходе мониторинга сайтов продаж квартир (апартаментов) на территории Адлерского района г. Сочи выявлено, что ведутся продажи квартир и апартаментов на спорном земельном участке.

Визуальным осмотром из общедоступного места установлено, что в предполагаемых границах указанного земельного участка расположено эксплуатируемое здание, на момент осуществления осмотра строительные работы не велись.

Согласно сведениям государственной информационной системы обсечения градостроительной деятельности по состоянию на 08.05.2024 информация о выдаче уведомления, разрешения на строительство реконструкцию), вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0402015:190, по ул. Гастелло, 40-а, Адлерского района города Сочи отсутствует.

В связи с чем, по мнению истца имеются признаки использования спорного земельного участка не по целевому назначению.

Согласно п. 1.1. договора аренды, земельный участок предоставляется с видом разрешенного использования «нежилые здания-производственные корпусы, контрольно-пропускной пункт, офис».

Согласно п. 1.3. договора аренды, возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих здании и сооружений, без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

Согласно п. 4.1.1. договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в том числе при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных договором.

В соответствии с п. 5.1.1. договора арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с условиями договора.

Согласно п. 5.1.4. договора аренды, арендатор имеет право передавать в субаренду земельный участок либо его часть юридическим или физическим лицам на условиях, не выходящих за рамки настоящего договора, только с согласия Арендодателя. Договор субаренды участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и направляется Арендодателю для последующего учета в десятидневный срок со дня государственной регистрации.

Пунктом 5.2.1. договора предусмотрено, арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора.

Согласно п. 5.2.8. договора при эксплуатации земельного участка арендатор обязан при эксплуатации земельного участка строго соблюдать требования федерального,

краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления города Сочи.

В соответствии с п. 5.2.9. договора арендатор обязан использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных п.п. 1.1, 1.3., способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу.

Департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи в адрес общества направлено письмо от 08.05.2024 № 7226/02.01-44 с требованиями о необходимости в 30-дневный срок устранить вышеуказанные нарушения и

представить в адрес департамента документы, подтверждающие устранение выявленных нарушений.

В адрес департамента общество направило письмо от 26.09.2024 № 15937/02.01-44 о необходимости расторгнуть договор аренды по соглашению сторон.

Однако до настоящего времени ответ от арендатора не поступал.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

При решении вопроса об обоснованности исковых требований суд руководствуется следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

Согласно ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства, порождающих гражданские права и обязанности. К числу последних относятся гражданские права и обязанности, возникающие вследствие неосновательного обогащения.

В п. 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в

значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с нормой ч.1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Частью 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается, что истец в адрес ответчика направил письмо от 26.09.2024 № 15937/02.01-44.

Однако ответа на данное уведомление истцом получено не было. Таким образом, досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден.

Как следует из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 ГК РФ. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Судебная практика исходит из того, что расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Требования истца мотивированы тем, что спорный земельный участок используется ответчиком не по целевому назначению.

В исковом заявлении администрация ссылается на то, что согласно условиям договора спорный земельный участок предоставлен обществу с видом разрешенного использования «нежилые здания производственные корпусы, контрольно-пропускной пункт, офис» (п. 1.1. договора).

Управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ г. Сочи в ходе мониторинга сайтов продаж квартир (апартаментов) на территории Адлерского района г. Сочи выявлено, что ведутся продажи квартир и апартаментов на следующих интернет-порталах.

- купить квартиру-студию 27,6 кв.м по адресу: Сочи, улица Гастелло, 40а - id 5560414764247600961 - по цене 4 млн руб. на Яндекс. Недвижимости;

- уЛ Гастелло, 40а в Сочи: информация о доме, предложения о покупке и средняя цена квартир (avito.ru);

- купить вторичку на Гастелло 40а в Адлерском в Сочи — продажа квартир Найдено 938 объявлений на сайте Олан.ру (olan.ru).

По указанному в объявлениях адресному ориентиру установлено, что ведутся продажи квартир и апартаментов на спорном земельном участке.

Визуальным осмотром из общедоступного места установлено, что в предполагаемых границах указанного земельного участка расположено эксплуатируемое здание, на момент осуществления осмотра строительные работы не велись.

Согласно сведениям государственной информационной системы обсечения градостроительной деятельности по состоянию на 08.05.2024 информация о выдаче уведомления, разрешения на строительство реконструкцию), вводе в эксплуатацию

объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0402015:190, по ул. Гастелло, 40-а, Адлерского района города Сочи отсутствует.

В связи с чем, по мнению истца имеются признаки использования спорного земельного участка не по целевому назначению.

Согласно пункту 1 стать 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно статье 9 АПК РФ, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В судебном заседании 01.09.2025 истцу предложено представить доказательства нецелевого использования спорного земельного участка.

Однако администрацией протокольное определение суда не исполнено, доказательств нецелевого использования ответчиком спорного земельного участка не представлено, как не представлены доказательства того, что квартиры и апартаменты, указанные в вышеуказанных объявлениях, расположены именно на спорном земельном участке.

Администрацией не представлены доказательства использования спорного земельного участка не по целевому назначению именно ответчиком.

В связи с чем суд полагает, что истец в настоящем деле в нарушение 65 АПК РФ с бременем доказывания не справился.

На основании изложенного, в удовлетворении заявленных исковых требований надлежит отказать.

Истец в силу прямого указания закона, а именно ст. 333.37 Налогового кодекса РФ, освобожден от уплаты госпошлины при обращении в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Р.Ю. Савин