Решение от 13 сентября 2022 г. по делу № А81-3829/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-3829/2022
г. Салехард
13 сентября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 12 сентября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 13 сентября 2022 года.


Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Садретиновой Н.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Прутовой И.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Орион» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об оспаривании внесения в ЕГРН записей о прекращении аренды в отношении земельных участков,

при участии в судебном заседании:

от заявителя - общества с ограниченной ответственностью «Орион» - ФИО1 по доверенности №305 от 13.05.2022 года (диплом ВСГ 3094895),

от заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу - ФИО2 по доверенности №3 от 10.01.2022 года (диплом ВСГ 4729587),

от третьих лиц:

Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (ИНН: <***>, адрес: 625000, <...>) - ФИО3 по доверенности от 17.11.2021 года (диплом 117205 0359942);

Общества с ограниченной ответственностью «Газпром добыча Надым» (ИНН: <***>, адрес: 629736, ЯНАО, <...>) – ФИО4 по доверенности от 31.03.2022 года №02/05/4-21; ФИО5 по доверенности от 07.02.2022 года №02/05/7-260;

Публичное акционерное общество «Газпром» (ИНН: <***>, адрес: 197229, г. Санкт-Петербург, вн. тер. <...>, стр. 1) – представитель не явился,

индивидуального предпринимателя ФИО6 - ФИО7 по доверенности от 01.08.2022 года б/н (диплом ВСГ 0370229),

от Министерства РФ по развитию Дальнего Востока и Арктики (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 109544, <...>) – представитель не явился.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Орион» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), в котором просило:

-признать незаконным внесение в ЕГРН записей о прекращении аренды истца в отношении земельных участков с кадастровыми номерами:

-89:03:000000:12,

-89:03:010808:478,

-89:03:010808:506

-обязать ответчика устранить допущенные нарушения путем внесения записей об аренде истца земельных участков с кадастровыми номерами:

-89:03:000000:12,

-89:03:010808:478,

-89:03:010808:506.

Определением по делу от 19.04.2022 года суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (ИНН: <***>, адрес: 625000, <...>);

- общество с ограниченной ответственностью «Газпром добыча Надым» (ИНН: <***>, адрес: 629736, ЯНАО, <...>);

- публичное акционерное общество «Газпром» (ИНН: <***>, адрес: 197229, г. Санкт-Петербург, вн. тер. <...>, стр. 1).

Определением по делу от 20.07.2022 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, индивидуального предпринимателя ФИО7

Определением по делу от 17.08.2022 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство РФ по развитию Дальнего Востока и Арктики (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 109544, <...>).

04.05.2022 года отзыв на заявленные требования поступил со стороны Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, в котором заинтересованное лицо просит отказать в удовлетворении предъявленных требований.

18.05.2022 года письменные пояснения по делу поступили со стороны третьего лица - ООО «Газпром добыча Надым», которое просит суд удовлетворить предъявленные требования.

18.05.2022 года отзыв на заявленные требования поступил со стороны Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе, в котором третье лицо настаивает на незаконности предъявленных требований.

ООО «Газпром добыча Надым» в письменных пояснениях по делу полагал необходимым изменить статус Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе с третьего лица на соответчика.

ООО «Орион», ПАО «Газпром» поддержали ходатайство указанного выше третьего лица.

В представленных суду 06.07.2022 года письменных пояснениях по делу Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе возражает против привлечения Управления в качестве соответчика.

Суд не усмотрел оснований для изменения статуса Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе с третьего лица на соответчика (определение по делу от 20.07.2022 года).

18.07.2022 года письменные пояснения по делу поступили со стороны ООО «Газпром добыча Надым».

19.07.2022 года письменные пояснения по делу поступили со стороны ПАО «Газпром» и ООО «Орион».

19.07.2022 года отзыв на заявленные требования поступил со стороны ИП ФИО7

В судебное заседание не явились представители третьих лиц: Министерства РФ по развитию Дальнего Востока и Арктики, а также ПАО «Газпром», о слушании дела указанные лица извещены надлежащим образом. Суд в силу ст.ст. 123, 156 АПК РФ считает возможным провести судебное заседание в отсутствие представителей третьих лиц: Министерства РФ по развитию Дальнего Востока и Арктики, а также ПАО «Газпром».

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представители заинтересованного лица, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе и индивидуального предпринимателя ФИО7 настаивали на незаконности предъявленных ООО «Орион» требований.

Представители ООО «Газпром добыча Надым» в судебном заседании поддержали доводы заявителя, просили заявленные требования удовлетворить.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, отзывы на заявленные требования, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 27 марта 2007 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее-Межрегиональное территориальное управление, Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Надымгазпром» (далее - Арендатор) заключен Договор аренды №27 земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации (далее - Договор аренды).

Согласно п. 1.1. Договора, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельные участки общей площадью 101 527 кв.м., категория земель - земли промышленности и иного специального назначения с кадастровыми номерами (Приложение №2), расположенные на территории Ямало-Ненецкого автономного округа, Ямальского района для размещения объектов обустройства Харасавейского ГКМ.

Согласно п. 2.1 договор заключен сроком на 5 (пять) лет: с 12 марта 2007 года по 11 марта 2012 года.

На основании соглашения от 30.12.2008г. об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельных участков, находящихся в собственности РФ № 27 от 27.03.2007г., заключенного между ООО «Газпром добыча Надым» (образованное в связи с изменением наименования ООО «Надымгазпром») (Сторона -1) и ОАО «Газпром» (Сторона - 2) Сторона - 1 передала свои права и обязанности по договору аренды земельных участков Стороне - 2.

Дополнительным соглашением от 14.02.2012 № 09-12, заключенным между МТУ Росимущества и ПАО «Газпром» срок договора аренды от 27.03.2007 № 27 был продлен до 11.03.2017 года.

10.09.2021 между ПАО «Газпром» (Арендатор) и ООО «ОРИОН» (Новый Арендатор) заключено Соглашение о переводе прав и обязанностей по Договору аренды №27 от 27.03.2007.

Согласно п. 1.1. соглашения от 10.09.2021 Арендатор уступает, а Новый Арендатор принимает на себя все права и обязанности Арендатора по Договору аренды №27 от 27.03.2007 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 89:03:000000:12, 89:03:010808:478, 89:03:010808:506.

В соответствии с п. 1.2. соглашение вступает в силу с момента государственной регистрации перехода права аренды в Едином государственном реестре недвижимости в установленном законом порядке.

Соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Московской области 10.11.2021, соответствующие записи о наличии обременении (аренды) внесены в ЕГРН в отношении каждого земельного участка.

На основании заявлений представителя Росимущества от 29.12.2021г. о прекращении ограничения права в виде аренды земельных участков, уведомления Росимущества от 29.12.2021г. Управлением Росреестра 10.01.2021г. осуществлена государственная регистрация прекращения ограничения права - аренда.

С чем не согласился заявитель, обратился в суд с заявлением, в котором просит:

-признать незаконным внесение в ЕГРН записей о прекращении аренды истца в отношении земельных участков с кадастровыми номерами:

-89:03:000000:12,

-89:03:010808:478,

-89:03:010808:506

-обязать ответчика устранить допущенные нарушения путем внесения записей об аренде истца земельных участков с кадастровыми номерами:

-89:03:000000:12,

-89:03:010808:478,

-89:03:010808:506

Суд исходит из следующих норм права и установленных обстоятельств.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, регулируются Законом о регистрации.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с частью 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Основания и порядок осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество предусмотрены главой 3 Закона N 218-ФЗ. Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды является государственной регистрацией прекращения права. Такая регистрация осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных статьей 21 Закона N 218-ФЗ.

В пункте 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе (пункт 9 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

В части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Статья 27 названного закона предусматривает, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

По правилам пункта 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Как следует из пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступлении в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В этой связи, с учетом положений статей 131, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекращение права аренды также подлежит государственной регистрации при условии, что возникновение права аренды подлежало государственной регистрации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В абзаце втором пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

Как разъяснено в абзаце втором пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

Следовательно, уведомление другой стороны об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, должно содержать волеизъявление на прекращение арендных отношений, быть сделано в письменной форме и передано контрагенту.

Согласно пункту 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с пунктом 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в ЕГРИП или в Едином государственном реестре юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Согласно абзацу второму пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица" юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 67 Постановлении N 25, в соответствии с которым извещение будет считаться доставленным адресату, если он не получил его по своей вине в связи с уклонением адресата от получения корреспонденции, в частности, если оно было возвращено по истечении срока хранения в отделении связи. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Как установлено судом регистрация прекращения ограничения права аренды осуществлено заинтересованным лицом на основании заявления Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе и письма Межрегионального территориального управления от 29.12.2021 года исх. №72-ЕБ-03/14606 (том 2 л.д. 56), адресованному и.о. генерального директора ООО «Газпром добыча Надым» ФИО8

В указанном письме от 29.12.2021 года исх. №72-ЕБ-03/14606 Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе, адресованном, как указал выше суд, ООО «Газпром добыча Надым», сообщает о прекращении действия договора аренды земельного участка от 27.03.2007 года №27 в связи с истечением срока и о том, что данное уведомление является основанием для прекращения права аренды в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Между тем, данное письмо межрегионального управления адресовано ООО «Газпром добыча Надым» - юридическому лицо, которое не является стороной договора аренды.

Так, как указано судом выше, 27 марта 2007 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ямало-Ненецкому автономному округу и Обществом с ограниченной ответственностью «Надымгазпром» заключен Договор аренды №27 земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации.

Однако, на основании соглашения от 30.12.2008г. об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельных участков, находящихся в собственности РФ № 27 от 27.03.2007г., заключенного между ООО «Газпром добыча Надым» (образованное в связи с изменением наименования ООО «Надымгазпром») (Сторона -1) и ОАО «Газпром» (Сторона - 2) Сторона - 1 передала свои права и обязанности по договору аренды земельных участков Стороне - 2.

Таким образом, с 30.12.2008 года ООО «Газпром добыча Надым» не является стороной вышеуказанного договора.

Более того, как установлено судом выше, 10.09.2021 между ПАО «Газпром» (Арендатор) и ООО «ОРИОН» (Новый Арендатор) заключено Соглашение о переводе прав и обязанностей по Договору аренды №27 от 27.03.2007.

Согласно п. 1.1. соглашения от 10.09.2021 Арендатор уступает, а Новый Арендатор принимает на себя все права и обязанности Арендатора по Договору аренды №27 от 27.03.2007 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 89:03:000000:12, 89:03:010808:478, 89:03:010808:506.

В соответствии с п. 1.2. соглашение вступает в силу с момента государственной регистрации перехода права аренды в Едином государственном реестре недвижимости в установленном законом порядке.

Соглашение было зарегистрировано Управлением Росреестра по Московской области 10.11.2021, соответствующие записи о наличии обременении (аренды) внесены в ЕГРН в отношении каждого земельного участка.

Как указано в п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Арендодатель вправе предъявить требование о возмещении убытков как меры защиты своих прав в случае несоблюдения арендатором этой обязанности (п. 16 постановления Пленума N 11).

Что и было сделано в рассматриваемом случае. Арендатор письмами №03/0911-9643 от 14.09.2021 года, №03/0911-12689 от 03.12.2021 года и Новый Арендатор письмом №1338-21 от 23.11.2021 года с приложением оригинального экземпляра соглашения от 10.09.2021 года с отметкой о госрегистрации, уведомляли МТУ Росимущество о замене стороны по договору аренды №27 от 23.03.2007 года.

Таким образом, МТУ Росимущества было своевременно надлежащим образом неоднократно уведомлено о переводе прав и обязанностей арендатора по Договору аренды №27 от 27.03.2007 на ООО «ОРИОН».

Поэтому с 10.11.2021 года стороной договора являлось ООО «Орион».

При этом, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе не направляло в адрес заявителя письмо от 29.12.2021 года исх. №72-ЕБ-03/14606 о прекращении действия договора аренды земельного участка от 27.03.2007 года №27.

Кроме того, данное письмо Межрегионального управления датировано 29.12.2021 года, между тем, государственная регистрация прекращения ограничения права – аренда осуществлена 10.01.2022 года, до истечения установленных законом сроков (три месяца).

Часть 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" устанавливает, в том числе основания для государственной регистрации прекращения прав.

Суд считает, что письмо межрегионального управления от 29.12.2021 года в силу закона не является основанием для регистрации прекращения права.

Вывод суда соответствует судебной практике (кассационное определение Верховного суда РФ от 17.11.2021 года №41-КАД21-18-К4).

Вопреки доводам заинтересованного лица, а также третьего лица – межрегионального управления, Земельным кодексом Российской Федерации и Законом N101-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениям, приведенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Данная позиция подтверждается Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденная Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020.

Согласно пункту 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 г., положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов. Если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Условия договора аренды N27 от 27.03.2007 года не исключают возможности применения правил части 2 статьи 621 ГК РФ и не содержат запрета на пролонгацию договора на неопределенный срок.

Таким образом, договор аренды земельного участка №27, правомерно заключенный без проведения конкурентных процедур, был возобновлен на тех же условиях.

Действительно, согласно представленным третьим лицом документам, ООО «Газпром добыча Надым» обращалось в адрес Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, ХМАО-Югре, ЯНАО с письмом от 02.04.2019 года исх. №11/211-2318, в котором ходатайствовало о приемке спорных земельных участков и расторжении договора аренды №27 от 01.04.2019 года.

Между тем, в письме от 19.08.2020 года исх. №72-ЕБ-03/8771 Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, ХМАО-Югре, ЯНАО сообщило о невозможности прекращения договорных отношений в связи с захламлением участков, а также сообщило о том, что расторжение договора станет возможным после приведения земельных участков в надлежащее состояние (том 3 л.д. 24).

Таким образом, в указанном выше письме от 19.08.2020 года Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, ХМАО-Югре, ЯНАО фактически подтверждает наличие договорных отношений в рамках договора №27.

Также суд считает необходимым отметить, что исходя из разъяснений, изложенных в пункте 11 (абзац 3) Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Материалы дела подтверждают тот факт, что по сути заявитель не согласен с расторжением договора аренды, у сторон фактически возник спор относительно возобновления действия договора на новый срок, наличия у ПАО «Газпром» прав на уступку прав по договору ООО «Орион», в связи с чем заинтересованное лицо обязано было предложить межрегиональному управлению представить согласие арендатора на прекращение договора. Данные обстоятельства подлежат проверке в ходе рассмотрения соответствующего спора о признании договора прекратившимся, решение суда по которому может служить основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Довод заинтересованного лица о невозможности пролонгации действия спорного договора со ссылками на нормы статей 39.6, 39.8 Земельного кодекса РФ, исключающие преимущественное право арендатора на заключение нового договора без проведения торгов, отклоняется судом как основанный на ошибочном толковании приведенных норм права и не учитывающий разъяснений пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ N 73.

Доводы ФИО7 о том, что соглашением о переуступке прав и обязанностей от 10.09.2021 года, заключенным ПАО «Газпром» и ООО Орион» земельный участок с кадастровым номером №89:03:000000:12 передан в размере 1261 кв.м., то есть не в полном объеме (площадь участка составляет 101216 кв.м.), поэтому непонятно в какой части был передан данный земельный участок, судом отклоняются как несостоятельные.

Как пояснили представители ООО «Орион» и ООО «Газпром добыча Надым» соглашением о переуступке прав и обязанностей от 10.09.2021 года, заключенным ПАО «Газпром» и ООО Орион» земельный участок с кадастровым номером №89:03:000000:12 передан площадью 101216 кв.м., соответствующая сделка была зарегистрирована в ЕГРН, при этом, в соглашении была допущена техническая ошибка в части размера передаваемой площади.

В соответствии с пунктами 53, 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

В рассматриваемом случае требования ООО "Орион " к Управлению Росреестра не являлись требованием об оспаривании зарегистрированного права или обременения; в данном деле Общество оспаривало действия по прекращению записи о государственной регистрации сделки аренды.

Согласно правовой позиции ВАС РФ, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.02.2013 N 12925/12, наличие спора о праве в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, не исключает возможности оспаривания соответствующих действий регистрирующего органа. Заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 12.11.2013 N 7206/13 указано, что заявленные арендатором требования к регистрирующему органу основывались на утверждении о ненадлежащем исполнении обязанности по проверке документов, представленных для государственной регистрации расторжения договора аренды. Рассмотрение требования о признании незаконными действий регистрирующего органа, основанных на утверждении арендодателя об их совершении при отсутствии к тому оснований - документов, свидетельствующих о расторжении договора аренды, не связано с разрешением спора имущественного характера.

В данном случае установлено, что нарушения допущены государственным регистратором - заинтересованным лицом, не проверившим обоснованность заявленного стороной одностороннего отказа от соглашения и совершившим регистрационные действия на основании необоснованного отказа, следовательно, спор подлежит рассмотрению в рамках главы 24 АПК РФ.

Суд отмечает, что орган регистрации прав не вправе самостоятельно вносить в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) какие-либо записи (в том числе о погашении регистрационной записи об аренде в связи с истечением указанного в договоре аренды недвижимости срока) за исключением случаев, установленных Законом о регистрации. Учитывая положения части 4 статьи 18 Закона о регистрации, к заявлению о прекращении аренды также должны быть приложены документы, необходимые для её проведения, то есть подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений.

Как утверждает заявитель и обратное не следует из материалов дела, поскольку документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений между ООО «ОРИОН» и МТУ Росимущества не подписывались, постольку действия по прекращению записи об аренде земельного участка внесены в ЕГРН заинтересованным лицом незаконно.

При этом право сторон гражданско-правового договора на разрешение спора, вытекающего из сделки, судом не исключено.

В силу изложенного суд считает, что заявленные требования в части оспаривания действий Управления Росреестра суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно части 5 статьи 201 АПК РФ (пункт 3) в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В качестве способа устранения прав и законных интересов заявитель просит обязать ответчика устранить допущенные нарушения путем внесения записей об аренде истца земельных участков с кадастровыми номерами: 89:03:000000:12, 89:03:010808:478, 89:03:010808:506.

Учитывая обстоятельства настоящего спора и предмет заявленных требований, суд, исходя из положений части 5 статьи 201 АПК РФ, считает соразмерным и адекватным способом устранения нарушения прав и законных интересов заявителя возложение на регистрирующий орган обязанности по восстановлению в ЕГРН записи о государственной регистрации права аренды заявителя на спорные земельные участки с кадастровыми номерами 89:03:010808:478, 89:03:010808:506.

Между тем, в части земельного участка с кадастровым номером 89:03:000000:12 суд не усматривает оснований для обязания Управления Росреестра восстановить запись об аренде истца, поскольку в настоящее время в отношении данного земельного участка с кадастровым номером 89:03:000000:12 в ЕГРН внесены сведения об обременении в виде аренды; лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости - ФИО7; арендодателем по договору №ГГ-23-5/2022 от 17.05.2022 года выступило Министерством РФ по развитию Дальнего Востока и Арктики. Таким образом, в ЕГРН в отношении данного участка имеется более поздняя запись, которая не признана недействительным, не отменена.

В силу изложенного суд частично удовлетворяет заявленные требования с отнесением на заинтересованное лицо расходов по уплате госпошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170, 201, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Заявленные требования удовлетворить частично.

Признать незаконным внесение в ЕГРН записей о прекращении аренды ООО «Орион» в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 89:03:000000:12, 89:03:010808:478, 89:03:010808:506.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Орион» путем внесения записей об аренде истца земельных участков с кадастровыми номерами 89:03:010808:478, 89:03:010808:506.

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу в пользу общества с ограниченной ответственностью «Орион» расходы по уплате госпошлины в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья

Н.М. Садретинова