Решение от 20 мая 2018 г. по делу № А52-364/2018

Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А52-364/2018
город Псков
21 мая 2018 года
Резолютивная часть решения оглашена 15 мая 2018 года

Арбитражный суд  Псковской области в составе судьи  Будариной Ж.В.,   при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Великие Луки (место нахождения: 182113, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Афанасий» (место нахождения: 182107, <...>, ОГРН <***> ИНН <***>)

о взыскании задолженности и об обращении взыскании на заложенное имущество,

при участии в заседании:

лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены.

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Великие Луки (далее – истец, Комитет)  обратился с исковым заявлением к  обществу с ограниченной ответственностью «Афанасий» (далее – ответчик, Общество, ООО «Афанасий») о взыскании 2737313 руб. 11 коп. задолженности за период с 28.06.2017 по 14.11.2017 и пеней по состоянию на 14.11.2017;  обращении взыскания на заложенное по договору купли-продажи от 28.11.2013 №62 имущество, а именно: нежилое помещение №1001, площадью 75.9 кв.м., находящееся на первом этаже пятиэтажного жилого дома 1991 года постройки, расположенного по адресу: <...>; просит установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в сумме 2859902 руб. 50 коп. согласно отчету об оценке рыночной стоимости имущества; установить способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание: на публичных торгах, проводимых в форме аукциона в ходе исполнительного производства (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, протокольным определением).

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились, ответчик письменную позицию не представил.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление рассмотрено в отсутствие представителей сторон.

Исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

Между Комитетом (далее - продавец) и ООО «Афанасий» (далее - покупатель) заключен договор №62 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с ежеквартальной рассрочкой платежа от 28.11.2013 (далее - договор), по которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять с условиями данного договора нежилое помещение №1001, площадью 75 9 кв.м., находящееся на первом этаже пятиэтажного жилого дома 1991 года постройки, расположенного по адресу: <...> (далее - объект) (абз.1 п. 1.1 договора).

Согласно п.2.1 договора, цена продажи объекта составляет 2859902 руб. 50 коп.

Оплата объекта осуществляется с рассрочкой платежа на 36 месяцев с момента заключения договора путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца (п. 2.2 договора).

Согласно соглашению о внесении изменений в Договор №62 от 28.11.2013 купли-продажи нежилого помещения от 07.05.2014, срок рассрочки платежа увеличился и составил 60 месяцев. Покупатель обязуется оплатить цену продажи объекта в размере, сроки и порядке, установленные в разделе 2 договора (п. 3.2.1 договора).

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка и подлежащую перечислению в оплачиваемом периоде, составляющую второй и по следующий платежи, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на 31.10.2013 и составляющей 2,75 % годовых за период времени со дня заключения договора до даты платежа, установленной в договоре (п. 2.2 гл. 2 договора).

В соответствии с п. 4.1.1 договора, в связи с оплатой цены продажи объекта в рассрочку, в силу закона объект до полного исполнения обязательства покупателя по оплате цены продажи объекта признается находящимся в залоге у муниципального образования «Город Великие Луки» для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате цены продажи объекта.

В нарушение условий договора, ответчик не выполнил принятых на себя обязательств по своевременной и полной оплате купли-продажи нежилого помещения, в результате чего у него образовалась задолженность за период с 28.06.2017 по 14.11.2017 в сумме 261937 руб. 82 коп.

Условия договора предусматривают, что за нарушение срока внесения очередного платежа, покупатель выплачивает продавцу неустойку (пеню) в размере 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 6.2 договора).

За несвоевременное внесение платы по договору истец начислил пени, которые по состоянию на 14.11.2017 составляют 2475375 руб. 29 коп.

Решением Арбитражного суда Псковской области по делу №А52-1870/2015 от 06.08.2015 с ответчика было взыскано 739775 руб. 30 коп., из которых 274 695 руб. 51 коп. -  основной долг и 465079 руб. 79 коп. - пени. Также, решением Арбитражного суда Псковской области по делу №А52-2213/2017 от 08.08.2017 с ответчика  было взыскано 1630 68 руб. 05 коп., из которых 1082 261 руб. 46 коп. основной долг и 548406 руб. 59 коп. - пени. Оплата долга не была произведена.

На основании п.6.4 договора на объект может быть обращено взыскание в порядке, установленном Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ  "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке).

17.11.2017 ответчику направлено претензионное письмо №6319 с требованием об оплате задолженности по платежам за нежилое помещение.

Оставление ответчиком указанной претензии  без внимания,  послужило основанием для обращения истца  с настоящим иском.

Суд считает требование подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, отношения сторон возникли из договора купли-продажи, которые регулируются главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Согласно пункту 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи недвижимого имущества подписан сторонами без возражений и замечаний, зарегистрирован в установленном законом порядке, объект невидижимости обременен ипотекой в силу закона в пользу истца. Помещение передано по акту Обществу. Договор не признан недействительным в установленном порядке.

В нарушение условий договора ответчиком оплата стоимости нежилого помещения в установленный договором и графиком платежей срок не производилась, в связи с чем, задолженность за период с  28.06.2017 по 14.11.2017  составила 261937 руб. 82 коп.

Поскольку доказательства погашения долга ответчиком суду не представлены, суд считает обоснованным требование истца о взыскании задолженности по договору купли-продажи № 62 от 28.11.2013 в заявленной истцом сумме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу пункта 6.2 договора за нарушение срока внесения очередного платежа, установленного в приложении к договору, истец начислил ответчику неустойку в размере 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки. Сумма неустойки по расчету истца составила 2475375 руб. 29 коп. (с учетом уточнения).

Проверив расчет неустойки, суд признает его верным и подлежащим удовлетворению. Ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суду от Общества не поступало.

Истцом также заявлено требование об обращении  взыскания  на   заложенное по договору купли-продажи от 28.11.2013№62 имущество, а именно: нежилое помещение №1001, площадью 75,9 кв.м., находящееся на первом этаже пятиэтажного жилого дома 1991 года постройки, расположенного по адресу: <...> во исполнение обязательств общества с ограниченной ответственностью «Афанасий» по данному договору в общей сумме 5107756 руб. 46 коп. с установлением начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации в сумме 2859902 руб. 50 коп. и способом и порядком реализации заложенного имущества на публичных торгах.

Согласно пункту 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. В силу пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Пунктом 2.3 договора стороны предусмотрели, что в силу пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» с момента передачи покупателю объекта, приобретенного в рассрочку, и до момента его полной оплаты объект признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязательства по оплате объекта.

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее в актуальной редакции) взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Законом об ипотеке (здесь и далее в актуальной редакции) предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 50). Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 2).

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 5).

В статье 337 Кодекса установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно пункту 1 статьи 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Закона об ипотеке.

Так, подпунктом 4 пункта 2 указанной статьи предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Вместе с тем, согласно пункту 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" при обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке в решении суда должна указываться начальная продажная цена заложенного имущества.

Возражения в отношении способа и порядка реализации заложенного имущества, определения начальной продажной цены сторонами не заявлены.

Доказательства того, что указанная в договоре и установленная по соглашению залоговая стоимость недвижимого имущества не соответствует его действительной цене (рыночной стоимости) на момент вынесения настоящего решения, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком в материалы дела не представлены. Такие доводы не заявлены.

Согласно положениям статей 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о необходимости проведения экспертизы относится к компетенции суда, рассматривающего дело по существу, однако, ответчик при рассмотрении спора в суде не заявлял ходатайство о проведении судебной экспертизы для установления стоимости имущества. Тогда как в силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор купли-продажи  № 62 от 28.11.2013, установив, что истцом представлены доказательства неисполнения  покупателем обязательства по оплате переданного объекта – нежилого помещения, при этом покупатель в нарушение статьи 65  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств исполнения в полном объеме обязательств перед продавцом не представил, суд  пришел к выводу о наличии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласованная в пункте 2.1 договора рыночная стоимость объекта в размере 2859902 руб. 50 коп. признается ценой реализации (начальной продажной ценой)  предмета залога, а способ реализации имущества следует установить на торгах.

При принятии искового заявления к производству истцом госпошлина не оплачивалась, так как он в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты, в связи с чем согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167 - 171, 110  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Афанасий» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Великие Луки 2737313 руб. 11 коп., в том числе: 261937 руб. 82 коп. - задолженность за период с 28.06.2017 по 14.11.2017; 2475375 руб. 29 коп. пени.

Обратить взыскание на заложенное по договору купли-продажи от 28.11.2013№62 имущество, а именно: нежилое помещение №1001, площадью 75,9 кв.м., находящееся на первом этаже пятиэтажного жилого дома 1991 года постройки, расположенного по адресу: <...> во исполнение обязательств общества с ограниченной ответственностью «Афанасий» по данному договору в общей сумме 5107756 руб. 46 коп.

Установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в сумме 2859902 руб. 50 коп.

Установить способ и порядок реализации заложенного имущества на публичных торгах.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Афанасий» в доход федерального бюджета 42687 руб. 00 коп. госпошлины.

Выдать исполнительные листы.

На решение в течение месяца со дня принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.



Судья                                                                                      Ж.В. Бударина