Решение от 27 июля 2020 г. по делу № А41-32355/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-32355/19
27 июля 2020 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 20 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 27 июля 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья Г.И. Богатырёва, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Администрации городского округа Мытищи Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 27.12.2002, юридический адрес: 141008, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "СтройМонтажЭлектро" (ИНН <***>, ОГРН <***>, юридический адрес: 141004, <...>)

третье лицо:

Министерство имущественных отношений Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации: 25.12.2002, юридический адрес: 143407, <...>)

о взыскании задолженности по договору аренды № 7902 от 07.11.2011 за период с 01.11.2014 по 31.03.2019 в размере 3 059 812 руб. 55 коп. пени за период с 16.12.2014 по 17.01.2019 в размере 1 008 744 руб. 01 коп.; расторжении договора аренды и обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:12:0102306:20

и встречное исковое заявление

Обществу с ограниченной ответственностью "СтройМонтажЭлектро" (ИНН <***>, ОГРН <***>, юридический адрес: 141004, <...>)

к Администрации городского округа Мытищи Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 27.12.2002, юридический адрес: 141008, <...>)

третье лицо:

Министерство имущественных отношений Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации: 25.12.2002, юридический адрес: 143407, <...>)

об обязании Администрации городского округа Мытищи Московской области при расчете цены по договору аренды № 7902 от 07.11.2011 применить корректирующие коэффициенты: Кд-1,1;Пкд-1;Км-1,3; прозвести перерасчет размера арендной платы за период с 01.01.2017г. по 20.07.2020 – 10 415 руб. 05 коп. в квартал, (или 41 660 руб. 00 коп. в год)

при участии в судебном заседании - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "СтройМонтажЭлектро" (далее – общество) о взыскании задолженности по договору аренды № 7902 от 07.11.2011 за период с 01.11.2014 по 31.03.2019 в размере 3 059 812 руб. 55 коп. пени за период с 16.12.2014 по 17.01.2019 в размере 1 008 744 руб. 01 коп.; расторжении договора аренды и обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:12:0102306:20 (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Определением от 16.01.2020 к производству принято встречное исковое заявление, в котором общество просило суд обязать Администрацию городского округа Мытищи Московской области при расчете цены по договору аренды № 7902 от 07.11.2011 применить корректирующие коэффициенты и обязать произвести перерасчет (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании объявлен перерыв до 20.07.2020. После перерыва слушание дела продолжено в составе, согласно протоколу.

Представитель администрации поддержал требования по первоначальному иску, возражал в удовлетворении требований по встречному иску.

Представители общества поддержали требования по встречному иску, возражали в удовлетворении требований по первоначальному иску.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

На территории Мытищинского района Московской области расположен земельный участок с кадастровым номером 50:12:0102306:20, площадью 11 700 кв. м, вид разрешенного использования для производственно-складской деятельности, категория земель - земли населенных пунктов.

Участок относится к землям государственной неразграниченной собственности, что отражено в выписке из ЕГРН от 08.10.2018 (т. 1, л.д. 9).

Участок передан в аренду ООО "Строймонтажэлектро" по договору N 7902 от 07.11.2011, заключенному с Администрацией Мытищинского муниципального района (т. 1, л.д. 29).

Срок аренды установлен до 01.11.2060 (в редакции дополнительного соглашения от 08.08.2013 (т. 1, л.д. 26).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств договора со стороны общества, администрация в досудебной претензии №И-751 от 25.01.2019 потребовала оплатить задолженность и пени, а также предложила расторгнуть договор в добровольном порядке.

Оставление претензии без внимания послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

В обоснование встречного иска общество указал на то, что при расчете арендной платы администрация использует некорректные коэффициенты исходя из вида разрешенного использования «для размещения склада», полагает корректными коэффициенты для вида разрешенного использования «для размещения объектов строительной, научно-производственной и производственной деятельности, в том числе по добыче полезных ископаемых и природных ресурсов».

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования как по первоначальному иску, так и по встречному иску не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом, дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Судом установлено, что между сторонами имеется спор по значению коэффициентов Кд, Пкд, Км.

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с Приложением к Закону.

Как установлено судом, администрация полагает, что арендная плата рассчитывается исходя из вида разрешенного использования «для размещения склада», а общество полагает корректным вид разрешенного использования "для размещения объектов строительной, научно-производственной и производственной деятельности, в том числе, по добыче полезных ископаемых и природных ресурсов".

Согласно пункту 12 приложения к Закону N 23/96-ОЗ, при виде разрешенного использования земельного участка "для размещения склада" Кд составляет 4,2, а пунктом 17 для вида разрешенного использования "для размещения объектов строительной, научно-производственной и производственной деятельности, в том числе по добыче полезных ископаемых и природных ресурсов" Кд установлен в размере 1,1.

Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным Приложением к Закону и частью 3.1 ст. 14 Закона МО № 23/96-ОЗ.

В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.

Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.

Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.

В спорный период на территории Мытищинского района Пкд и Км регулировались Решением Совета депутатов Мытищинского муниципального района МО от 20.12.2012 N 63/20 "О принятии в новой редакции значений коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю на территории Мытищинского муниципального района" (с 01.01.2020 вступило в силу Решение Совета депутатов городского округа Мытищи МО от 19.12.2019 N 4/14 "Об установлении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за пользование земельными участками, расположенными на территории городского округа Мытищи").

Согласно пункту 12 приложения к Закону N 23/96-ОЗ, при виде разрешенного использования земельного участка "для размещения склада" Пкд=3; Км=2; а пунктом 17 для вида разрешенного использования "для размещения объектов строительной, научно-производственной и производственной деятельности, в том числе по добыче полезных ископаемых и природных ресурсов" Пкд=1; Км=1.

Суд соглашается с доводами администрации ввиду следующего.

В силу положений Закона МО № 23/96-ОЗ если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее (ст. 14).

Земельный участок, предоставленный обществу в аренду, имеет вид разрешенного использования: "для производственно-складской деятельности", то есть максимальный коэффициент Кд по такому участку составляет 4,2.

Таким образом, при расчете арендной платы за земельный участок, комитет принимал значение коэффициента Кд равного 4,2 в силу прямого указания данного Закона.

В соответствии с кодом разрешенного использования 6.9 "Склады" классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 01 сентября 2014 года N 540, к деятельности "склады" относится деятельность по размещению сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз.

Использование участка по назначению «производственная деятельность» не свидетельствует о невозможности использования участка как для складирования в своих производственных целях, так для хранения продукции иных лиц (услуги по складскому хранению).

В установленном порядке вид разрешенного использования земельного участка не изменялся, в связи с чем, доводы общества основаны на неверном толковании абз. 2 п. 3 ст. 14 Закона МО № 23/96-ОЗ.

Таким образом, администрация правомерно применяла Аб=2,37 и 2,49; Кд=4,2; Пкд=3; Км=2; S=11700.

Ответчик ходатайствовал о применении сроков исковой давности.

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Исходя из статьи 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения

Пунктом 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 15 от 12.11.2001, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 18 от 15.11.2001 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Судом установлено, что часть периода, заявленная ко взысканию задолженность находится за пределами трехлетнего срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно статье 207 ГК РФ, с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

Администрация представила расчет долга (2 049 117,26 руб.) и пени (483 633,99 руб.) за период с 10.04.2016 по 10.04.2019 с учетом заявленного ходатайства.

Обществом произведена оплата долга и пени в указанном размере. В ходе судебного разбирательства представитель администрации подтвердил оплату долга и пени, входящих в период срока исковой давности, однако правом заявить ходатайство об уточнении требований или отказа от требований не воспользовался.

В связи с частичном пропуском срока исковой давности, а также в связи погашением долга и пени, начисленных в период срока исковой давности, оснований для удовлетворения требований о взыскании по первоначальному иску не имеется.

Доводы, положенные в обоснование встречного иска, также отклонены судом, поскольку расчет арендной платы в уточненном иске произведен верно, в удовлетворении встречного иска надлежит отказать в полном объеме.

В рамках первоначального иска администрация также просила суд расторгнуть договор и обязать вернуть участок.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. Договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма Президиума от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Принимая во внимание, что заявленная администрацией ко взысканию задолженность полностью погашена общества, а на иные нарушения условий договора аренды земельного участка администрация в настоящем исковом заявлении не ссылается, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. С учетом длительного срока действия договора аренды, оплаты задолженности в добровольном порядке, расторжение договора по данному основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. В данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к обществу предусмотренных договором штрафных санкций, которые были им уплачены.

С учетом изложенного требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Поскольку в удовлетворении договора отказано, а договор является действующий, оснований для возврата участка не имеется. Данное требование по первоначальному иску не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований Администрации городского округа Мытищи Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "СтройМонтажЭлектро" о взыскании задолженности по договору аренды № 7902 от 07.11.2011, расторжении договора аренды № 7902 земельного участка с кадастровым номером 50:12:0102306:20 отказать.

В удовлетворении встречного иска ООО "СтройМонтажЭлектро" к Администрации городского округа Мытищи Московской области отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд.


Судья Г.И. Богатырёва