Решение от 8 октября 2020 г. по делу № А09-5788/2020

Арбитражный суд Брянской области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Решение

Дело №А09-5788/2020
город Брянск
08 октября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 05.10.2020

Решение в полном объёме изготовлено 08.10.2020

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Азарова Д.В.

при ведении протокола помощником судьи Когиновым В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Олимп» к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

при участии

от истца: ФИО1 – директор;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 26.11.2019 № 29/04-80,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Олимп» (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее также – общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее также – Управление) об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи от 24.03.2020 № 578 в части величины выкупной стоимости нежилого помещения общей площадью 66,5 кв.м. (подвал, этаж №1), государственный кадастровый учётный номер 32:28:0011703:1915 по адресу: <...>.

Определением от 10.07.2020 исковое заявление оставлено без движения. Определением от 31.07.2020 исковое заявление принято к производству.

Судебное разбирательство продолжено после перерыва объявленного в судебном заседании от 01.10.2020 (ст. 163 АПК РФ).

В судебном заседании истец требования поддержал. Ответчик требования не признал.

Изучив материалы дела, заслушав доводы сторон, арбитражный суд установил следующее.

Общество на основании договоров аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска: от 11.01.2016 № 454БД-2016 и от 10.01.2020 № 2Б-2020 является арендатором нежилого помещения, общей площадью 66,5 кв.м. (подвал, этаж №1), государственный кадастровый учётный номер 32:28:0011703:1915 по адресу: <...> (далее также – нежилое помещение № 32:28:0011703:1915).

В соответствии с регистрационной записью №32-32-01/086/2010-063, внесённой в единый государственный реестр недвижимости 16.11.2010, нежилое помещение № 32:28:0011703:1915 является объектом права собственности муниципального образования городской округ город Брянск (л.д. 91-92).

В 2020 году общество, реализуя преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также – ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ) обратилось с заявлением о выкупе нежилого помещения.

10.03.2020 Брянской городской администрацией по результатам рассмотрения заявления общества вынесено Постановление № 622-п, в соответствии с которым принято решение о приватизации нежилого помещения путём его отчуждения обществу по договору купли – продажи по цене 1 745 000 руб. (без учёта НДС) (л.д. 8).

Во исполнение Постановления № 622-п от 10.03.2020, Управление направило в адрес общества проект договора купли–продажи нежилого помещения от 24.03.2020 № 578 (далее также – договор купли-продажи от 10.03.2020 № 622-п, договор), по условиям которого выкупная цена имущества определена в размере 1 745 000 руб. (без учёта НДС) на основании отчёта об оценке № 69-20, выполненного независимым оценщиком ИП ФИО3 (п.п. 1.3, 2.1 договора, л.д. 9-16).

Общество, рассмотрев проект договора, не согласилось с выкупной стоимостью имущества, предложенной продавцом (п.п. 1.3, 2.1 договора), направило в адрес Управления протокол разногласий к договору купли–продажи, предложив заключить договор по цене приобретения имущества в размере 759 402 руб. 42 коп.(без учёта НДС), определённой на основании отчёта об оценке от 16.04.2020 № 11Б-0/2020, выполненного ООО «Оценка+» (л.д. 17-18, 28-101).

Письмом от 24.04.2020 № 29/04-5651 Управление отказало обществу в урегулировании возникших разногласий, указав на отсутствие сведений о недостоверности размера стоимости нежилого помещения, определённой в отчёте об оценке № 69-20, выполненного независимым оценщиком ИП ФИО3 (л.д. 19).

Констатируя недостижение соглашения (наличие разногласий) по условиям п.п. 1.3, 2.1 договора купли–продажи от 24.03.2020 № 578 общество обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском об урегулировании разногласий.

Требование истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ, либо по соглашению сторон, условия договора по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормами), действующими в момент его заключения (ч. 1 ст. 446 ГК РФ, ст. 422 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов РФ или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ, статьёй 3 которого предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – ФЗ от 29.07.1998 N135-ФЗ).

При этом субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (ч. 4.1, п. 2 ч. 8 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 N159-ФЗ).

Из положений ст.ст. 12-13 ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ в их совокупности с разъяснениями, приведёнными в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92, следует, что оспаривание достоверности величины оценки путём предъявления самостоятельных исков возможно при обязательности такой оценки, только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридическим лицом). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определённой независимым оценщиком, путём предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения.

Таким образом доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства в этом случае, в том числе в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со ст. 445 - 446 ГК РФ.

Поскольку возникшие разногласия сторон по существу сводятся к определению рыночной стоимости нежилого помещения № 32:28:0011703:1915, определением от 25.08.2020 была назначена судебная оценочная экспертиза с целью выяснения вопроса о рыночной стоимости нежилого помещения № 32:28:0011703:1915.

Согласно заключения эксперта ФИО4 от 28.09.2020 № 290-09/20Э величина рыночной стоимости нежилого помещения № 32:28:0011703:1915 (без учёта НДС) по состоянию на 10.03.2020 составляет 1 017 500 руб. (стр. 55 заключения).

Суд, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ заключение эксперта от 28.09.2020 № 290-09/20Э в его совокупности с иными доказательствами по делу приходит к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого помещения № 32:28:0011703:1915 (без учёта НДС) по состоянию на 10.03.2020 составляет 1 017 500 руб.

Заключение эксперта от 28.09.2020 № 290-09/Э составлено в соответствии с нормами действующего законодательства, регламентирующего производство судебных экспертиз, выводы эксперта согласуются с иными собранными по делу доказательствами и установленными судом обстоятельствами. Доказательств недостоверности заключения эксперта от 28.09.2020 № 290-09/20Э сторонами не представлено.

При таких обстоятельствах спорные условия п.п. 1.2, 2.1 договора купли–продажи от 24.04.2020 № 578 суд полагает правомерным определить в следующей редакции: п. 1.3 «Рыночная стоимость объекта составляет 1 017 500 (один миллион семнадцать тысяч пятьсот) руб. без учёта НДС»; п. 2.1 «Продавец продал, а покупатель купил Объект за 1 017 500 (один миллион семнадцать тысяч пятьсот) руб. без учёта НДС».

Истцом при обращении с иском в доход федерального бюджета уплачено 6 000 руб. государственной пошлины (чек-ордер ПАО Сбербанк Брянское отделение 8605/139, сведения об операции № 15 от 31.07.2020, л.д. 126); кроме этого истцом понесены издержки на выплату вознаграждения эксперту за проведение судебной экспертизы в размере 15 000 руб (платёжное поручение от 31.08.2020 № 109711).

В силу ст. 110 АПК РФ расходы судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. При соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением.

В судебном заседании сторонами достигнуто соглашение о пропорциональном распределении понесённых истцом 21 000 руб. судебных расходов из расчёта 50/50, о чём в протокол судебного заседание внесена соответствующая запись.

Таким образом, расходы истца в размере 10 500 руб. относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца в качестве возмещения судебных расходов, в оставшейся части понесённые истцом расходы возмещению за счёт ответчика не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

Решил:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия между ООО «Олимп» и Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, возникшие при заключении договора купли-продажи № 578 от 24.03.2020, изложив спорные условия договора в следующей редакции:

«1.3. Рыночная стоимость Объекта составляет 1017500 (один миллион семнадцать тысяч пятьсот) руб. без учёта НДС».

«2.1. Продавец продал, а Покупатель купил Объект за 1017500 (один миллион семнадцать тысяч пятьсот) руб. без учёта НДС».

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации в пользу общества с ограниченной ответственностью «Олимп» 10500 руб. в возмещение судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Брянской области.

Судья Д.В. Азаров