Решение от 2 октября 2017 г. по делу № А46-8020/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-8020/2017
03 октября 2017 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 02 октября 2017 года

Решение в полном объёме изготовлено 03 октября 2017 года


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Яркового С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рейтер М.А.,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стройсервисомск+» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска  (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Кайзер Ю.В., о признании недействительным выраженного в письме от 27.02.2017 № ИСХ-ДИО/2554 одностороннего внесудебного отказа от договора аренды от 02.05.2007 № Д-Кр-31-6923 земельного участка с кадастровым номером 55:36:190140:1532 с местоположением в 13 м западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица Мельничная, 91, в судебном заседании приняли участие:

от истца – Кайзер Ю.В., по доверенности от 01.04.2017, личность удостоверена паспортом,

от ответчика – ФИО1, по доверенности от 24.07.2017, удостоверение; ФИО2, по доверенности от 01.04.2017, личность удостоверена паспортом,

от третьего лица – Кайзер Ю.В., личность удостоверена паспортом, 



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Стройсервисомск+» (далее – ООО «Стройсервисомск+», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением о признании недействительным выраженного в письме от 27.02.2017 № ИСХ-ДИО/2554 одностороннего внесудебного отказа от договора аренды от 02.05.2007 № Д-Кр-31-6923 земельного участка с кадастровым номером 55:36:190140:1532 с местоположением в 13 м западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица Мельничная, 91.

Определением суда от 10.03.2016 к участию в настоящем деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Кайзер Ю.В.

В судебном заседании стороны высказались согласно письменным пояснениям.

Рассмотрев представленные в материалы дела документы, выслушав доводы участвующих в деле лиц, суд установил следующие обстоятельства.

В соответствии с постановлением Мэра города Омска от 28.02.2007 № 127-п Департаментом был заключён договор аренды № Д-Кр-31-6923 находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в города Омске, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок, расположенный в г. Омске, относящийся к категории земель населённых пунктов общей площадью 10 725 кв.м, с кадастровым номером 55:36:190140:1532, расположенный по адресу ул. Мельничная (Кировский административный округ), с местоположением установлено в 13 м западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: ул. Мельничная, 91 в Кировском АО г. Омска, для жилищных нужд под строительство жилых домов.

Пунктом 5.2 договора установлено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке путем подписания письменного уведомления арендатору, отказаться от договора аренды за 1 месяц до предполагаемой даты его расторжения в случаях:

- допущения арендатором задолженности по арендной плате за два месяца;

- использования участка не по целевому назначению;

- предоставления участка в субаренду без письменного согласования с арендодателем;

- иного неоднократного нарушения арендатором обязательств по настоящему договору.

ООО «Стройсервисомск+» вступило в право арендатора обозначенного выше земельного участка по результатам заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, зарегистрированного в установленном законом порядке 18.08.2012.

По истечении срока договор аренды считался возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок в связи с использованием Обществом земельного участка по окончании срока действия договора и отсутствием возражений со стороны арендодателя в соответствии со статьёй 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Письмом от 27.02.2017 № ИСХ-ДИО/2554 Департамент известил Общество об отказе от договора аренды земельного участка от 02.05.2007 № Д-Кр-31-6923 в порядке статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Полагая указанный отказ незаконным, Общество обратилось в суд с настоящим требованием за защитой нарушенного права.

Суд находит требование истца подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В данном случае между сторонами сложились правоотношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (аренда).

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право аренды земельных участков.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как было указано ранее, в письме от 27.02.2017 № ИСХ-ДИО/2554 Департамент известил Общество об отказе от договора аренды земельного участка от 02.05.2007 № Д-Кр-31-6923 в порядке статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также и по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08 отмечено, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации). В рассматриваемом случае судом установлено, что департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Омска 01.11.2007 заявителю было выдано разрешение № 55-340 на строительство квартала жилых домов, впоследствии продленное до 01.05.2017.

В деле имеется заключение кадастрового инженера от 11.07.2017 № 1 общества с ограниченной ответственностью «СибТерра». По результатам геодезического обследования, а также данных государственного кадастра недвижимости, выявлено, что на земельном участке частично имеются строительные конструкции, выполненные из кирпича, напоминающие фундамент. Доказательства того, что указанные конструкции не являются объектом недвижимого имущества, в материалах дела отсутствуют.

Общество, выступая застройщиком, заключило договоры долевого участия в строительстве с физическими лицами, зарегистрированные в установленном порядке.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, возведение которого осуществляется на основании действующего разрешения на строительство.

Доказательств того, что Общество не имеет намерений достигнуть цель, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду, ответчиком не представлено.

Доводы Департамента о нарушении сроков оплаты по договору аренды, что является основанием для его расторжения согласно условиям, несостоятельны, т.к. данное основание не указано в оспариваемом письме. Следовательно, в силу изложенного выше, основания для прекращения договора отсутствуют, и отказ Департамента от договора является незаконным.

В связи с чем, суд установил отсутствие оснований для прекращения договора аренды земельного участка. При указанных обстоятельствах уведомление Департамента об одностороннем отказе от договора аренды от 27.02.2017 № ИСХ-ДИО/2554, является неправомерным. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суд от 25.08.2016 при рассмотрении дела № А46-425/2016 со схожими обстоятельствами.

В связи с удовлетворением заявленных требований бремя несения судебных расходов, с учетом положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возлагается на ответчика.

С учетом характера заявленных обеспечительных мер, наложенных определением  суда от 29.05.2017, срок их действия сохраняется до вступления решения суда в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 



РЕШИЛ:

требование общества с ограниченной ответственностью «Стройсервисомск+» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Признать недействительным выраженный в письме от 27.02.2017 № ИСХ-ДИО/2554 односторонний внесудебный отказ от договора аренды от 02.05.2007 № Д-Кр-31-6923 земельного участка с кадастровым номером 55:36:190140:1532 с местоположением в 13 м. западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица Мельничная, 91.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройсервисомск+» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 9 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, и в течение указанного срока может быть обжаловано путём подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья                                                                                                         С.В. Ярковой