Решение от 15 февраля 2026 г. АС Нижегородской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-37171/2025

г. Нижний Новгород 13 февраля 2026 года

Резолютивная часть решения объявлена 27.01.2026.

Полный текст решения изготовлен 13.02.2926.

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Кузнецовой А.В.,

(шифр дела 19-879), при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хохловой Е.В., рассмотрев в судебном заседании с использованием системы веб - конференции дело по иску предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), г. Новосибирск,

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Альбион-2002»

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>), г. Нижний Новгород,

о внесении изменений в договор субаренды нежилого помещения №453/20 от 16.11.2020,

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО2 по доверенности от 31.10.2025,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 26.12.2025,

установил:

предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Альбион-2002" о внесении изменений в договор субаренды нежилого помещения №453/20 от 16.11.2020, и изложения пунктов 4.2.2, 4.2.4 в следующей редакции:

«4.2.2. Размер постоянной части арендной платы рассчитывается исходя из стоимости 1 кв.м. арендуемой площади, а именно - 1 200,00 рублей, и составляет 262 560,00 рублей в месяц, НДС не облагается.

Стороны настоящего договора договорились, что:

- постоянная часть арендной платы за первый полный календарный месяц аренды составляет 10 000,00 рублей в месяц, НДС не облагается;

- постоянная часть арендной платы за второй полный календарный месяц аренды составляет 10 000.00 рублей в месяц. НДС не облагается;

- постоянная часть арендной платы за третий полный календарный месяц аренды составляет 10 000.00 рублей в месяц. НДС не облагается;

- постоянная часть арендной платы за четвертый полный календарный месяц аренды составляет 46 300,00 рублей в месяц, 11ДС не облагается».

«4.2.4. Пересмотр постоянной части арендной платы возможен по соглашению Сторон, не чаще одного раза за год аренды, исходя из рыночной арендной платы за объект недвижимого имущества, определяемой посредством оценки объекта, проводимой в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 730 дней с даты начала начисления постоянной части арендной платы, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения.

Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до даты предполагаемого изменения.

Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору».

Исковые требования основаны на статьях 12, 421, 424, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В процессе рассмотрения спора истец настаивал на удовлетворении заявленных требований, представил письменные возражения на отзыв ответчика.

Ответчик, в свою очередь, предъявленный иск отклонил, указав, что изменение условий договора аренды возможно только по соглашению сторон; предложенный истцом размер изменения постоянной части арендной платы значительно превышает предельный размер пересмотра (4%), согласованный сторонами в договоре аренды; изменение рыночной стоимости арендной платы объектов коммерческой недвижимости в регионе истца не является основанием для пересмотра согласованного сторонами в договоре размера постоянной части арендной платы; включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год, в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части; правовые основания для внесения изменений в договор аренды в судебном порядке отсутствуют.

Подробно возражения ответчика изложены в отзыве на иск и поддержаны устно в ходе судебного разбирательства.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

16.11.2020 между ИП ФИО1 (Арендодатель) и ООО «Альбион – 2002» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №453/20, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на правах аренды нежилое помещение по адресу: <...>, общей площадью 218,8 кв.м., этаж 1.

Пунктом 2.2.4 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату в соответствии с условиями раздела 4 договора.

Согласно пункту 4.1 договора арендная плата складывается из двух частей: постоянная и переменная части арендной платы.

Пунктом 4.2.2. договора установлено, что размер постоянной части арендной платы рассчитывается исходя из стоимости 1 (одного) кв.м. арендуемой площади, а именно – 348,72 руб., и составляет 76 300 руб. в месяц, НДС не облагается.

Дополнительным соглашением №1 от 15.04.2024 постоянный размер арендной платы изменен сторонами и составил 79 352 руб. в месяц.

В соответствии с п. 4.2.4 договора субаренды пересмотр постоянной части арендной платы возможен по соглашению сторон, не ранее чем через два года с даты начала начисления постоянной части арендной платы, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения, исходя из размера ежегодного базового индекса потребительских цен, а при его отсутствии - индекса потребительских цен на товары и услуги, установленного Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики за декабрь к декабрю предшествующего года, не более чем на 4% от размера постоянной части арендной платы, действующего в предыдущий период аренды.

Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

Истец полагает, что указанное ограничение нарушает права арендодателя в части возможности приведения арендной платы в соответствии с инфляционными процессами и рыночной арендной платой.

Справкой о рыночной арендной плате объекта коммерческой недвижимости №5-148-02-00132 от 15.08.2025 установлена рыночная арендная плата объекта на дату проведения исследования в размере 1200 руб. за кв.м. в месяц.

Повышение арендной платы за помещение обосновано факторами роста издержек арендодателя и изменением рыночной стоимости права аренды недвижимого имущества на сопоставимых условиях.

02.09.2025 истцом в адрес ответчика направлено уведомление об изменении арендной платы и проект дополнительного соглашения №2 к договору аренды об увеличении с ноября 2025 года арендной платы за помещение, согласно которому постоянная часть арендной платы составляет 262 560 руб. в месяц.

Данное дополнительное соглашение №2 к договору аренды об изменении (увеличении) размера арендной платы со стороны ответчика не подписано. Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны, но при определенных условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Инфляционные процессы не относятся к существенным изменениям обстоятельств.

Стороны, вступая в договорные отношения, должны были спрогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (часть 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из части первой статьи 431 Гражданского кодекса, осуществляя толкование условий договора, суд анализирует буквальное значение содержащихся в тексте договора слов и выражений (буквальное толкование).

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела (пункт 43 Постановления N 49).

Условия договора, определяющие взаимоотношения сторон, являются согласованными частями одного документа, на основе которого должно строиться обязательственное отношение, в соответствии с частью 1 статьи 431 Гражданского кодекса значение конкретного условия договора подлежит установлению судом путем сопоставления с другими условиями этого договора, смыслом договора в целом, а также с учетом существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (системное толкование).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду и не позволяло какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 4.2 договора стороны согласовали следующее: "пересмотр постоянной части арендной платы по соглашению сторон, но не чаще одного раза за год аренды, исходя из размера ежегодного базового индекса потребительских цен, а при его отсутствии - индекса потребительских цен на товары и услуги, установленного Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики за декабрь к декабрю предшествующего года, не более чем на 4% от размера постоянной части арендной платы, действующего в предыдущий период аренды.

Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с даты начала начисления постоянной арендной платы, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения.

Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору".

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Таким образом, буквальное толкование названного пункта договора аренды свидетельствует о том, что изменение величины арендной платы может быть осуществлено лишь путем заключения двустороннего соглашения и арендодатель не обладает безусловным правом на одностороннее изменение условий обязательства в части арендной платы.

Иное толкование условий договора аренды является необоснованным.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 38 Постановления N 49 разъяснил, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании вышеизложенного, поскольку стороны согласовали порядок увеличения постоянной составляющей арендной платы - только по соглашению сторон, у арендодателя не возникло права на безусловное одностороннее изменение размера постоянной части арендной платы.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Вас РФ от 13.104.2010 №1074/10, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 ст. 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора, который предполагает согласование без какого – либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Поскольку сторонами при подписании договора не было достигнуто соглашение о возможности изменения арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя, применяется диспозитивные нормы, в связи с чем оснований для понуждения ответчика к подписанию дополнительного соглашения к договору с предложенной истцом редакции не имеется.

При этом ответчик, не согласившийся на соответствующее предложение истца об увеличении арендной платы, действует в рамках установленных договором прав сторон, что не может характеризоваться злоупотреблением правом.

Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о том, что спорное условие было навязано истцу арендатором либо истец имел намерение заключить договор на ином условии. Предприниматель при заключении договора действовал по своей воле и в своем интересе, самостоятельно под свою ответственность принимал все необходимые решения и оценивал все риски последствий заключенного договора.

То обстоятельство, что ответчик представляет собой крупную торговую сеть, разработал и представил истцу на подписание проект заключенного сторонами договора аренды, а последствие направил в адрес истца отказ на увеличение арендной платы, не свидетельствует о злоупотребление ответчиком своими гражданскими правами или недобросовестности последнего.

С учетом изложенного правовых оснований для удовлетворения требований Предпринимателя о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения №453/20 от 16.11.2020 у суда не имеется.

Более того, заключенный сторонами договор аренды не является публичным, поэтому рассмотрение разногласий, переданных на разрешение суда, возможно только при наличии соответствующего соглашения сторон. Такое соглашение в данном случае отсутствует. Предложенный истцом в дополнительном соглашении №2 от 26.08.2025 размер ежемесячной арендной платы противоречит (превышает) условиям пункта 4.2.2 договора аренды.

Расходы по делу в виде государственной пошлины в силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.В. Кузнецова