Решение от 4 мая 2022 г. по делу № А23-706/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248600, г. Калуга, ул. Ленина, 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457;

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: arbitr@kaluga.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А23-706/2019
04 мая 2022 года
г. Калуга
Резолютивная часть решения объявлена 25 апреля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 04 мая 2022 года.


Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Ивановой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Москва, ОГРНИП 304770001296800, ИНН <***>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО3, г. Москва, ОГРНИП 311774628401287, ИНН <***>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО4, 117292, г. Москва, ОГРНИП 307770000079794, ИНН <***>,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (248000, <...>); Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калужской области), 248002, <...>; индивидуального предпринимателя ФИО5, финансового управляющего ФИО6, 115191, <...>, Общероссийской общественной организации инвалидов «Всероссийское общество глухих» (123022, <...>),

о признании отсутствующим права собственности, права собственности, недействительным (ничтожным) договора купли-продажи и недействительной запись о государственной регистрации права,


при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО7 по доверенности от 04.10.2021 сроком действия на 5 лет,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – первый ответчик), о признании:

- отсутствующим права собственности на нежилое помещение № 6 (лестницы, лестничные клетки): 1 этаж, 2 этаж, 3 этаж, с кадастровым номером 40:26:000300:1645, общей площадью 29,7 кв. м, расположенное в Строении 1а, 1в административного здания по адресу: <...>;

- права общей долевой собственности на лестницу с кадастровым номером 40:26:000300:1645, площадью 29,7 кв.м., которая расположена на 1-3 этажах в Строении la, 1 в нежилого административного здания по адресу: <...> и именуется как помещение № 6;

- недействительным (ничтожным) договора купли-продажи нежилого помещения № 6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645 по адресу: <...> заключенного 17.01.2018 между ФИО4 и ФИО3;

- недействительной запись от 23.10.2012 и от 17.01.2018 о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение №6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645, согласно договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенному между ФИО4 и ФИО3 и обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Калужской области аннулировать записи о регистрации.

Определением суда от 19.04.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области; Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калужской области); индивидуальный предприниматель ФИО4; 4) индивидуальный предприниматель ФИО5.

05.06.2019 от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области поступил отзыв на исковое заявление, в котором оно указало, что 17.01.2018 на основании представленных в орган регистрации прав с заявлением № 40/001/089/2017-2161 документов, в частности договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.12.2017, осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 40:26:000300:1645 от ФИО4 к ФИО3. При проведении правовой экспертизы документов, основания, препятствующие проведению государственной регистрации прав, государственным регистратором не установлены. Право собственности ФИО4 на указанное помещение было зарегистрировано 23.10.2012, на основании представленных в орган регистрации прав с заявлением № 01/064/2012-286 документов, в частности договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.10.2011. В удовлетворении исковых требований в части обязания Управления Росреестра по Калужской области аннулировать запись о государственной регистрации просило отказать.

Определением суда от 05.08.2019 к участию в деле как соответчик привлечен индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – второй ответчик).

26.08.2019 от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области поступил отзыв на исковое заявление, в котором оно указало, что ЕГРН содержит сведения о помещении, назначение: нежилое, общая площадь 29,7 кв.м, этаж 1, этаж № 2, этаж № 3, с кадастровым номером 40:26:000300:1645, в отношении которого 17.01.2018 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.12.2017 зарегистрировано право собственности ФИО3.

Определением суда от 29.08.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен финансовый управляющий ФИО6.

В судебном заседании от 30.10.2019 представитель истца заявил письменное ходатайство об уточнении заявленных исковых требований, просил суд:

1. Признать недействительной (оспоримой) сделку - договор купли-продажи нежилого помещения № 6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645, общей площадью 29,7 кв. м, расположенного по адресу: <...>, заключенного 17.01.2018 между ФИО4 и ФИО3, о чем в ЕГРН 23.01.2019 сделана запись № 40:26:000300:1645-40/0012019-1 и применить последствия ее недействительности.

2. Устранить нарушение права ФИО2, не соединенных с лишением владения путем:

- исключения записи в ЕГРН о праве на нежилое помещение №6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645, общей площадью 29,7 кв. м по адресу: <...> за ФИО3 от 23.01.2019 за № 40:26:000300:1645-40/0012019-1;

- исключения записи в ЕГРН о праве на нежилое помещение №6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645, общей площадью 29,7 кв. м по адресу: <...> за ФИО4 от 23.10.2012 за №40-40-01/064/2012-286;

- внесения сведений в ЕГРН об объекте на нежилое помещение №6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645, общей площадью 29,7 кв. м по адресу: <...> следующих изменений: в наименование объекта - лестница, лестничная клетка, назначение объекта - помещение общего пользования.

3. Признать за ФИО2 долю в праве на общее имущество - нежилое помещение №6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645, общей площадью 29,7 кв. м, расположенного по адресу: <...> равной пропорционально площади находящихся в собственности у нее помещений в здании по адресу: <...> а, Лит б, Лит в.

Определением Арбитражного суда Калужской области от 22.04.2021 по делу №А23-706/2019 назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы имущества «АБАШ» ФИО8 и ФИО9, производство по делу приостановлено.

В суд 17.09.2021 поступило экспертное заключение, в связи с чем суд посчитал возможным назначить судебное заседание по рассмотрению вопроса о возможности возобновления производства по делу.

02.12.2021 от Общероссийской общественной организации инвалидов «Всероссийское общество глухих» поступило ходатайство о привлечении ее к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, поскольку она является собственником недвижимого объекта и земельного участка, расположенного по адресу: <...>.

Определением суда от 03.12.2021 производство по делу возобновлено, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Общероссийская общественная организация инвалидов «Всероссийское общество глухих».

11.02.2022 представитель истца в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просил суд:

1) признать недействительной сделку - договор купли-продажи нежилого помещения № 6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645, общей площадью 29,7 кв. м, расположенного по адресу: <...> заключенный 17.01.2018 между ФИО4 и ФИО3, о чем в ЕГРН 23.01.2019 сделана запись № 40:26:000300:1645-40/0012019-1;

2) признать за ФИО2 долю в праве на общее имущество - нежилое помещение № 6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645, общей площадью 29,7 кв. м, расположенное по адресу: <...> равной пропорционально площади находящихся в собственности у нее помещений в здании по адресу: <...> лит а, лит б, лит в, применив устранение нарушение права ФИО2, не соединенных с лишением владения путем:

- исключения записи в ЕГРН о праве на нежилое помещение №6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645, общей площадью 29,7 кв. м по адресу: <...> за ФИО3 от 23.01.2019 за № 40:26:0003 00:1645-40/0012019-1;

- исключения записи в ЕГРН о праве на нежилое помещение №6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645, общей площадью 29,7 кв. м по адресу: <...> за ФИО4 от 23.10.2012 за №40-40-01/064/2012-286;

- внесения сведений в ЕГРН об объекте на нежилое помещение №6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645, общей площадью 29,7 кв. м., по адресу: <...> следующих изменений: в наименование объекта - лестница, лестничная клетка, назначение объекта - помещение общего пользования.

Ответчики, иные третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания с учетом ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются уведомленными надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в их отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме с учетом их уточнения.

В судебном заседании 13.04.2022 был объявлен перерыв до 20.04.2022 до 09 час. 30 мин. После перерыва судебное заседание было продолжено.

Представитель истца в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме с учетом их уточнения.

В судебном заседании 20.04.2022 был объявлен перерыв до 25.04.2022 до 16 час. 15 мин. После перерыва судебное заседание было продолжено.

Представитель истца в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме с учетом их уточнения, при этом указал, что от требования о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение № 6 (лестницы, лестничные клетки) не отказывается.

Суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял заявленные истцом уточнения.

Исследовав представленные доказательства, заслушав представителя истца, суд установил следующее.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Согласно техническому паспорту по состоянию на 17.12.2007 года трехэтажное нежилое административное здание (Строение 1) с инв. № 7964, состоит из следующих строений по литерам: Строение 1а - основное строение, строение 16 - основное строение, строение 1 в -подвал, общей площадью 1 938,8 кв. м, которые расположены по адресу: <...>.

Ранее целое нежилое административное здание (Строение 1) с инв. № 7964 принадлежало ФИО4, которое было им приобретено по договору купли-продажи нежилого имущества 10.10.2011 года.

Впоследствии ФИО4 был осуществлен раздел нежилого административного здания путем выдела помещений как объектов технического и кадастрового учета, которые стали самостоятельными объектами гражданских прав в Строении 1а, 1в и 16 административного здания, которые были зарегистрированы, а затем проданы частично двум приобретателям: ФИО2 и ФИО5. Своим решением, будучи собственником общего нежилого административного здания, ФИО4 прекратил право на данное здание как целое.

В здании существуют помещения, предназначенные для самостоятельного использования, а также иные помещения, связывающие несколько основных помещений в здании, которые являются общим имуществом собственников всего здания строение 1 Лит а, Лит, б, Лит в., расположенного по адресу: <...>.

В результате осуществления сделок, имущество распределилось следующим образом:

- ФИО4 владеет нежилыми помещениями Строения 16 в нежилом административном здании, инв. № 7964/1, Лит.А, общей площадью 304, 2 кв.м., расположенными на 2-м этаже, по кадастровому учету как помещение № 4, кадастровый номер 40:26:000300:1643, запись о регистрации №40-40-01/064/2012-285 от 23.10.2012; нежилыми помещениями Строения 16 в административном нежилом здании, инв. № 7964/1, Лит.А, общей площадью 316,7 кв.м., расположенное на 3-м этаже, по кадастровому учету помещение №5, кадастровый номер 40:26:000300:1648, запись о регистрации №40-40-01/064/2012-283 от 23.10.21012, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 40:26000300:1719

- ФИО5 владеет нежилыми помещениями Строения 16 в административном нежилом здании инв. № 7964/1, Лит.А, общей площадью 312, 4 кв.м., расположенное на 1-м этаже, по кадастровому учету помещение № 3, кадастровый номер 40:26:000300:1644, принадлежат на праве собственности, приобретены по договору купли-продажи недвижимого имущества, запись о регистрации № 40-40-01/074/2012-156 от 03.12.2012, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 40:26000300:1719

- ФИО2 владеет нежилым помещением № 1 в нежилом здании, назначение - нежилое, общая площадь 945, 7 кв.м. по адресу: <...>, кадастровый номер объекта недвижимости 40:26:000300:1612. Право собственности на указанный объект недвижимости возникло на основании договора купли-продажи от 03.07.2012, зарегистрированного в ЕРГН от 13.07.2012 г. № 40-40-01/040/2012-915. Указанное помещение согласно данному договору и выписке из ЕГРН от 23.01.2019, относится ко строению 1 и состоит из Лит в - подвала № 1, Лит а - основное строение, состоящее из 1, 2, 3 этажей. Нежилые помещения Строения 1а, 1в административного здания расположены на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000300:1624, согласно свидетельству о государственной регистрации права на земельный участок за номером 40КЛ №.578613, выданному 14 августа 2013 года.

По обе стороны от помещения № 1, в строение 1 Лит а, Лит в, принадлежащего ФИО2, находятся 2 лестницы. Согласно техническому паспорту на целое здание «Домовладение № 15 по ул. Пестеля» с инвентарным номером 7964 по состоянию от 17.12.2017 к строению Лит 1 а по всем этажам, в том числе и подвалу, относится лестничная клетка - № 6 по помещению по плану №А в подвале и на 1, 2 этажах, №29 на 3 этаже, площадью 13,2 кв.м. на каждом этаже, а также лестничная клетка № 1 по помещению № Б по плану на всех этажах площадью по 13,1 кв.м. на каждом этаже.

Как следует из материалов дела, ФИО4 был выполнен раздел помещений путем выдела лестничной клетки в качестве самостоятельного помещения, предназначенного для связывания нескольких основных помещений, находящихся в том числе, в собственности у истца, а также используемого в качестве эвакуационного выхода (эвакуационный путь).

Данное помещение под № 6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645 - лестничные площадки, лестницы, общей площадью 29,7 кв.м., расположенное на этажах № 1, 2, 3 в Строение 1а нежилого административного здания, ФИО4 зарегистрировал 23.10.2012, в связи с чем, органом Росреестра по Калужской области также незаконно внесена запись в ЕГРН за №40-40-01/064/2012-286.

В последствии, между ФИО4 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.12.2017, предметом которого являлось помещение под № 6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645 - лестничные площадки, лестницы, общей площадью 29,7 кв.м., расположенное на этажах № 1, 2, 3 в Строение 1а нежилого административного здания, что подтверждается записью в ЕГРН от 17.01.2018 года № 40:26:000300:1645- 40/001/2019-1.

Индивидуальный предприниматель ФИО2, ссылаясь на то, что действия со стороны ФИО4 повлекли грубое нарушение норм и правил, законодательства Российской Федерации в области противопожарного режима, нарушение прав общего имущества, а также нарушение иных имущественных прав и законных интересов правообладателей помещений, обратилась в суд с настоящими исковыми требованиями.

Суд, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защита субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов осуществляется путем применения надлежащих способов защиты.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - постановление Пленума № 64), отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

Следовательно, в силу закона собственнику отдельного нежилого помещения в здании также во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Возникновение права общей долевой собственности на общее имущество здания неразрывно связано с возникновением права собственности на нежилое помещение в этом здании.

Из пункта 2 постановления Пленума № 64 следует, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В пункте 3 постановления Пленума № 64 установлено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (абзац 2 пункта 5 постановления Пленума № 64).

Таким образом, индивидуальный предприниматель ФИО2, став собственником нежилых помещений в здании, в силу вышеприведенных норм права приобрело долю в праве собственности на общее имущество здания, независимо от государственной регистрации права на указанную долю.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 1457/11, нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество; право общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество.

В пункте 9 постановления Пленума № 64 разъяснено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Между тем, если лицо, в отношении которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в здании, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений к категории общего имущества либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались: предназначены ли они для обслуживания, использования и доступа в более чем одно помещение в данном здании, связаны ли с указанным зданием функциональным назначением.

Определением от 22.04.2021, в целях определения предназначения спорного объекта, судом было удовлетворено ходатайство истца о назначении экспертизы, проведение которой было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы имущества «АБАШ» ФИО8 и ФИО9 с постановкой перед экспертами следующих вопросов:

1. Предназначено ли было первоначально помещение № 6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645 общей площадью 29,7 кв.м, для обслуживания более одного помещения в здании расположенном по адресу: <...>?

2. Было ли предназначено первоначально помещение № 6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645, общей площадью 29,7 кв.м, для использования в качестве самостоятельных объектов собственности на дату возведения и ввода в эксплуатацию здания, расположенного по адресу: <...>?

3. Имеется ли доступ всех собственников здания, расположенного по адресу: <...>, в помещение № 6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645 общей площадью 29,7 кв.м?

4. Имеется ли необходимость для доступа всех собственников помещений в здании, расположенного по адресу: <...>, в помещение № 6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645, общей площадью 29,7 кв.м?

5. Каково техническое назначение (предназначение) помещение № 6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645 общей площадью 29,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>?

6. Имеется ли в помещении №6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645 оборудование, коммуникации и иное имущество, в том числе общее, предназначенное для использования и/или обслуживания иных (более одного) помещений, принадлежащих владельцам помещений, расположенных в здании по адресу: <...>?

Согласно выводам экспертного заключения № 24-05/104/21 было установлено, что:

- помещение № 6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645 общей площадью 29,7 кв.м. первоначально запроектировано и выполнено для обслуживания всех помещений в здании расположенном по адресу: <...>;

- помещение № 6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645, общей площадью 29,7 кв.м., является нежилым помещением, предназначено для общего пользования и входит в состав административного здания (строение 1 по техпаспорту), расположенного по адресу: <...>. Следовательно, помещение № 6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645, общей площадью 29,7 кв.м., на дату возведения и ввода в эксплуатацию здания, расположенного по адресу: <...>, не было предназначено для использования в качестве самостоятельного объекта собственности;

- помещение является эксплуатируемым, капитально отремонтировано и предназначено для общего пользования. Все помещения на этажах соединены дверными проемами с эвакуационными выходами (коридорами), которые, в свою очередь, через дверные проемы имеют доступ в лестничную клетку (помещение № 6). Следовательно, все собственники помещений здания, расположенного по адресу: <...>, имеют доступ в помещение № 6 с последующим выходом на прилегающую территорию;

- учитывая, что в здании, расположенном по адресу: <...>, в противоположном от помещения № 6 крыле имеется другая лестничная клетка с такими же функциями прямого доступа на этажи и эвакуации людей, то для части собственников помещений возможен доступ по второй лестнице. Следовательно, необходимость доступа всех собственников в помещение № 6 отсутствует, кроме случаев аварийной эвакуации;

- техническое назначение (предназначение) помещения № 6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645 общей площадью 29,7 кв.м. приведено в нормативных требованиях к лестничным клеткам и направлено на обеспечение доступа в помещения здания, расположенного по адресу: <...>, а также для безопасной и своевременной эвакуации людей в случае экстремальной ситуации;

- как видно из прилагаемых фотодокументов и материалов дела в помещении № 6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645, общей площадью 29,7 кв.м расположены коммуникации и приборы (радиаторы) центрального отопления, сети и приборы электроосвещения, в том числе электрощитовая, имеющие общую связь с коммуникациями всего здания расположенного по адресу: <...> (т. 4, л.д. 21-22).

Процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям, содержит сведения о примененных методах исследования и выводы по поставленному судом вопросу.

Оснований сомневаться в обоснованности выводов эксперта у суда не имеется. Заключение эксперта истцом не опровергнуто, ходатайство о проведении повторной экспертизы истец не поддержал, ввиду чего судом оно рассматривается.

В силу положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, в том числе заключение эксперта, сделанного по результатам проведения судебной экспертизы, пояснения сторон, суд приходит к выводу о том, что нежилое помещение № 6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645, общей площадью 29,7 кв. м, расположенное по адресу: <...> являющиеся предметом иска, предназначено для обслуживания всего здания, по своим техническим характеристикам относится к общему имуществу, создано для обеспечения доступа в помещения здания, расположенного по адресу: <...>, а также для безопасной и своевременной эвакуации людей в случае экстремальной ситуации.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для распространения на спорное нежилое помещение правового режима общего имущества и его признания общей долевой собственностью собственников помещений в здании.

Поскольку спорное помещение является общим имуществом собственников нежилых помещений, так как предназначено для обслуживания всех помещений в здании и имеет исключительно вспомогательное значение, то все собственники помещений в здании обладают правом общей долевой собственности на указанный объект.

Возможность определения доли в праве долевой собственности установлена ст. 245 ГК РФ. Определяя долю в помещении, суд должен исходить из пропорции площади, принадлежащей истцу на праве собственности, к общей площади здания.

Нарушение права общей долевой собственности на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество. Данное нарушение может также проявляться, например, в препятствовании осуществления прав всех сособственников предоставлять общее имущество здания в пользование третьим лицам (пункт 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64).

Заявленные индивидуальным предпринимателем ФИО2 требования о признании права общей долевой собственности направлены именно на устранение нарушения ее права общей долевой собственности, выразившегося в наличии в ЕГРН записи об индивидуальном праве собственности.

Удовлетворение требований о признании права собственности на общее имущество означает, что право собственности ответчиков на спорное имущество отсутствует (не существует и никогда не существовало). Признание права общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности ответчика на спорное имущество.

Таким образом, требование о признании за ФИО2 доли в праве на общее имущество - нежилое помещение № 6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645, общей площадью 29,7 кв. м, расположенное по адресу: <...> равной пропорционально площади находящихся в собственности у нее помещений в здании по адресу: <...> лит а, лит б, лит в, равно как и требование об исключении записи в ЕГРН о праве на нежилое помещение № 6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645, общей площадью 29,7 кв. м по адресу: <...> за ФИО4 от 23.10.2012 за №40-40-01/064/2012-286, подлежат удовлетворению.

Аналогичные правовые подходы изложены в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2016 № 10АП-15168/2015 по делу № А41-67751/14, Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 29.09.2016 № Ф06-16944/2013 по делу № А12-3539/2013.

Относительно требования о признании недействительной сделки - договора купли-продажи нежилого помещения № 6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645, общей площадью 29,7 кв. м, расположенного по адресу: <...> заключенного 17.01.2018 между ФИО4 и ФИО3, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Пунктом 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В силу статьи 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В нарушение требований правил статей 135, 246, 247 ГК РФ индивидуальный предприниматель ФИО4 продал, а индивидуальный предприниматель ФИО3 приобрел в собственность помещение, которое относится к общему имуществу и находится в долевой собственности собственников помещений в здании, в связи с чем договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.12.2017, предметом которого являлось помещение под № 6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645 - лестничные площадки, лестницы, общей площадью 29,7 кв.м., расположенное на этажах № 1, 2, 3 в Строение 1а нежилого административного здания, является недействительной (ничтожной) сделкой на основании статьи 168 ГК РФ, поскольку продавец не являлся собственником общего имущества и не обладал полномочиями по распоряжению имуществом, предусмотренными статьей 209 ГК РФ.

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, признание договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.12.2017 недействительным влечет применение последствий в виде возврата кредитором должнику земельных участков и восстановления задолженности должника.

Вместе с тем, истцом не заявлено ни об истребовании имущества из чужого незаконного владения на основании ст. 302 Гражданского кодекса РФ, ни о применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 № 132 указано, что в связи с тем, что вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт, то отказ в государственной регистрации права в этом случае является незаконным.

В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 № 132 также указано, что судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. При этом если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о возврате имущества во владение его собственника, то такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРН.

Как следует из установленных судом обстоятельств, зарегистрированные права собственности ответчиков основаны на незаконных действиях по совершению сделки купли-продажи.

Таким образом, факт признания сделки купли-продажи недействительной является достаточным основанием для восстановления прав истца и внесения записи в реестр об аннулировании сведений о ФИО10, как о собственнике нежилого помещения.

На основании изложенного, суд находит заявленные исковые требования в данной части также обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В то же время требование истца о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение № 6 (лестницы, лестничные клетки) является необоснованным и не подлежит удовлетворению, поскольку в пункте 52 Постановления № 10/22, указано, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), то оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При этом способ защиты нарушенного права, указанный в пункте 52 Постановления № 10/22 (о признании права собственности отсутствующим), является специальным (не дополнительным) по отношению к таким способам защиты права, как признание права собственности (в том числе о признании права общей долевой собственности) или истребование имущества из чужого незаконного владения.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу указанного пункта постановления является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Как разъяснено в п. 58, 59 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ) (Определение Верховного Суда РФ от 13.09.2018 N 305-ЭС18-13135 по делу № А40-74412/2017).

На основании вышеизложенного, в данном случае оснований для удовлетворения иска о признании права отсутствующим, с учетом п. 52 Постановления № 10/22, не имеется.

Требование о внесении сведений в ЕГРН об объекте на нежилое помещение №6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645, общей площадью 29,7 кв. м., по адресу: <...> следующих изменений: в наименование объекта - лестница, лестничная клетка, назначение объекта - помещение общего пользования, также не подлежат удовлетворению, в силу следующего.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 13 июля 2015 г. К218-ФЗ № «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации) Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из: реестра объектов недвижимости; реестра прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества; реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социальноэкономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий; реестровых дел; кадастровых карт; книг учета документов.

В соответствии с п.1 ст. 8 ГК РФ, п.5 ст. 14 Закона о регистрации вступившие в законную силу решения арбитражных судов и судов общей юрисдикции (далее — судебные акты) являются одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исходя из смысла ст. 15 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит заявительный характер.

Государственная регистрация на основании решений суда, вступивших в законную силу, осуществляется согласно ст. 58 Закона о регистрации и Методическим рекомендациям о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденным Приказом Федеральной регистрационной службы от 07.06.2007г. №112 (далее — Рекомендации).

Согласно п.6 вышеуказанных Рекомендаций права на недвижимое имущество, прекращение прав на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Следовательно, заявитель должен представить в регистрирующий орган соответствующее заявление с приложением необходимых документов в соответствие с требованиями ст. 18 и 21 Закона о регистрации.

Кроме того, в данном случае дело рассматривается в порядке искового производства, процессуальное положение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области определено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, и, соответственно, суд не вправе возлагать на лицо, не являющееся ответчиком, какие либо обязательства.

Признание права общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на спорное помещение, решение по настоящему делу будет основанием для изменения сведений в ЕГРН, в том числе и для внесении изменений в сведения в ЕГРН об объекте на нежилое помещение №6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645 в части наименования и назначения объекта.

Определением суда от 22.04.2021 по делу №А23-706/2019 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы имущества «АБАШ». В определении суд установил стоимость экспертизы в размере 80 000 (восьмидесяти тысяч) рублей.

Денежные средства для оплаты экспертизы внесены на депозитный счет Арбитражного суда Калужской области индивидуальным предпринимателем ФИО2 в размере 80 000 руб. по чек-ордеру от 26.03.2021 (т. 3, л.д. 144).

В соответствии со статьей 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проведение экспертизы подлежит оплате путем перечисления денежных средств на счет учреждения, вопрос об оплате будет разрешен отдельным судебным актом.

Положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера (п. 21 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Расходы по оплате государственной пошлины с учетом требований статьи 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распределяются с учетом удовлетворения или отказа в удовлетворении каждого искового требования в отдельности.

Расходы на проведение судебной экспертизы с учетом требований статьи 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распределяются, а также с учетом того, что в основу удовлетворения требований в части признания за истцом доли в праве на общее имущество и требования о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества были положены выводы, содержащиеся в заключении экспертов, подлежат отнесению на ответчиков в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

признать недействительной сделку - договор купли-продажи нежилого помещения № 6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645, общей площадью 29,7 кв. м, расположенного по адресу: <...> заключенный 17.01.2018 между индивидуальным предпринимателем ФИО4 и индивидуальным предпринимателем ФИО3.

Признать за ФИО2 долю в праве на общее имущество - нежилое помещение № 6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645, общей площадью 29,7 кв. м, расположенное по адресу: <...> равной пропорционально площади находящихся в собственности у нее помещений в здании по адресу: <...> лит а, лит б, лит в.

Аннулировать запись в Едином государственном реестре недвижимости о праве на нежилое помещение № 6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645, общей площадью 29,7 кв. м по адресу: <...> за ФИО3 от 23.01.2019 за № 40:26:0003 00:1645-40/0012019-1.

Аннулировать запись в Едином государственном реестре недвижимости о праве на нежилое помещение № 6 с кадастровым номером 40:26:000300:1645, общей площадью 29,7 кв. м по адресу: <...> за ФИО4 от 23.10.2012 за №40-40-01/064/2012-286.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3, г. Москва в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Москва, расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходы на проведение экспертизы - 40 000 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4, г. Москва в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Москва, расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходы на проведение экспертизы - 40 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.



Судья Е.В. Иванова