Решение от 6 февраля 2025 г. по делу № А47-14615/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024 http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А47-14615/2024
г. Оренбург
07 февраля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 февраля 2025 года В полном объеме решение изготовлено 07 февраля 2025 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи

Сиваракши В.И. при ведении протокола секретарем судебного заседания Карханиной Ж.Д. в судебном заседании рассмотрел дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Совин" (ОГРН <***>, ИНН <***>) к департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга о возложении обязанности устранить нарушения прав и законных интересов путем совершения юридически значимых действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно: внести изменения в кадастровый учет помещения № 6 с целью формирования обособленного помещения площадью 96,4 кв.м., расположенного на 1 этаже пятиэтажного жилого дома литер А по адресу: <...>; обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества

96,4 кв.м., расположенного на 1 этаже пятиэтажного жилого дома литер А по адресу: <...>, в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты вступления решения в законную силу; принять решение об условиях приватизации арендуемого помещения площадью 96,4 кв.м., расположенного на 1 этаже пятиэтажного жилого дома литер А по адресу: <...> в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить ООО "Торговый дом "Совин" проект договора купли-продажи объекта

площадью 96,4 кв.м., расположенного на 1 этаже пятиэтажного жилого дома литер А по адресу: <...>.

Представители лиц, участвующих в деле:

от заявителя – ФИО1, доверенность от 01.08.2024 № б/н, постоянная, выдана сроком на 1 год, диплом, паспорт,

от заинтересованного лица – ФИО2, главный специалист отдела, доверенность от 28.10.2024 № 55, постоянная, выдана сроком по 31.12.2025, диплом, паспорт.

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Совин" (далее - заявитель, общество, ООО "ТД "Совин") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с требованиями к департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга (далее - заинтересованное лицо, департамент) о возложении обязанности устранить нарушения прав и законных интересов путем совершения юридически значимых действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно: внести изменения в кадастровый учет помещения № 6 с целью формирования обособленного помещения площадью 96,4 кв.м., расположенного на 1 этаже пятиэтажного жилого дома литер А по адресу: <...>; обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества

96,4 кв.м., расположенного на 1 этаже пятиэтажного жилого дома литер А по адресу: <...>, в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты вступления решения в законную силу; принять решение об условиях приватизации арендуемого помещения площадью 96,4 кв.м., расположенного на 1 этаже пятиэтажного жилого дома литер А по адресу: <...> в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить ООО "ТД "Совин" проект договора купли-продажи объекта площадью

96,4 кв.м., расположенного на 1 этаже пятиэтажного жилого дома литер А по адресу: <...>.

Заинтересованное лицо обратилось в арбитражный суд с ходатайством о привлечении Управления Федеральной антимонопольной службы по Оренбургской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие

самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Исходя из смысла и содержания части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для вступления в процесс третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, является правовая ситуация, при которой судебный акт по рассматриваемому делу может повлиять на его права или обязанности по отношению к одной из сторон. Иными словами, у данного лица имеются материально-правовые отношения со стороной по делу, на которые может повлиять судебный акт по рассматриваемому делу в будущем (предъявление регрессного иска и т.п.).

О привлечении третьего лица к участию в деле или об отказе в этом арбитражным судом выносится определение (часть 3 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно системному толкованию изложенных норм права суд удовлетворяет либо не удовлетворяет ходатайство, исходя из представленных в материалы дела доказательств и фактических обстоятельств, основываясь на внутреннем убеждении.

Целью участия в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, является предотвращение неблагоприятных для него последствий.

Лицо, чтобы быть привлеченным в процесс в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, должно иметь выраженный экономический или иной правовой интерес на будущее. То есть после разрешения дела судом у таких лиц возникают, изменяются или прекращаются материально-правовые отношения с одной из сторон.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 года № 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что судебный акт считается принятым о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, если он принят о их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

По смыслу указанных процессуальных норм и разъяснений обязательное участие третьего лица в судебном разбирательстве требуется, если судебный акт, которым заканчивается рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции, может повлиять на его права или

обязанности, то есть приведет к возникновению, изменению или прекращению соответствующих правоотношений между третьим лицом и стороной судебного спора.

Предусмотренный процессуальным законодательством институт третьих лиц, как заявляющих, так и не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, призван обеспечить судебную защиту всех заинтересованных в исходе спора лиц и не допустить принятия судебных актов о правах и обязанностях этих лиц без их участия. При этом судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются права или обязанности этого лица по установленным судом правоотношениям.

При решении вопроса о привлечении к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, арбитражный суд должен дать оценку характеру спорного правоотношения и определить юридический интерес нового участника процесса по отношению к предмету по первоначально заявленному иску.

В силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Заинтересованным лицом не предоставлены доказательства того, что принятый судебный акт по делу может повлиять на права или обязанности Управления Федеральной антимонопольной службы по Оренбургской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области по отношению к заявителю либо заинтересованному лицу, заявленное ходатайство удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 23.01.2025 года до 06.02.2025 года 09 часов 30 минут.

В обоснование заявленных требований ООО "ТД "Совин" указывает, что оно соответствует всем условиям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) для приобретения арендуемого муниципального имущества в собственность. Реализация преимущественного права на приобретение арендуемого имущества применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить. В нарушение положений ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ заявление общества департаментом рассмотрено не было, письмо заинтересованного лица от 29.08.2024 года № 01-22/9991 им не получалось. Заявитель настаивает на рассмотрении его требований в

первоначально заявленной редакции, указывает на отсутствие оснований для уточнения предмета заявленных требований.

Заинтересованное лицо заявленные требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве. В обоснование возражений департамент указывает на то, что помещение площадью 96,4 кв.м., расположенное на 1 этаже пятиэтажного жилого дома литер А по адресу: <...>, не является обособленным и изолированным, не отгорожено от остального объема здания, не имеет отдельного выхода на улицу, основания для постановки данного помещения на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости отсутствуют.

Заинтересованное лицо также указывает на то, что изменение существенных условий договора аренды государственного или муниципального имущества без проведения торгов, в том числе в части изменений предмета договора аренды (уменьшение площади арендуемого имущества), является нарушением требований, установленных ст. 17 Федерального закона от 26.07.2006 года № 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Департамент также указывает на то, что заявление общества о реализации преимущественного права на приобретение части арендуемого помещения площадью 96,4 кв.м. рассмотрено, дан ответ от 29.08.2024 года № 01-22/9991, ответ заявителю направлен простой почтовой корреспонденцией.

Согласно кадастровому паспорту помещения от 15.12.2016 года

№ 56/16-717494, помещение поставлено на государственный кадастровый учет 15.12.2016 года с кадастровым номером 56:44:0306005:349; этаж (этажи), на котором (которых) расположено помещение: подвал, этаж № 1; площадь помещения: 495,1 кв.м.; адрес (описание местоположения): <...>; назначение: нежилое.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющей проведенную государственную регистрацию прав, от 29.12.2016 года, собственником помещения с кадастровым номером 56:44:0306005:349 является муниципальное образование "Город Оренбург Оренбургской области"; ограничение (обременение) права: аренда, часть нежилого помещения № 1 общей площадью 495,1 кв.м. (в т.ч. первый этаж 96,4 кв.м., подвал 398,7 кв.м.).

Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга (арендодатель) и ООО "ТД "Совин" (арендатор) 08.10.2018 года по результатам открытого аукциона заключен договор № 3-968а-13219 аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга, предметом договора является нежилое помещение № 6 (кадастровый номер 56:44:0306005:349) общей площадью 495,1 кв.м., расположенное в подвале и на первом этаже пятиэтажного жилого дома литер А по адресу:

<...>; срок действия договора установлен с 01.11.2018 года по 31.10.2023 года.

Нежилое помещение № 6 (кадастровый номер 56:44:0306005:349) общей площадью 495,1 кв.м., расположенное в подвале и на первом этаже пятиэтажного жилого дома литер А по адресу: <...>, передано заявителю 01.11.2018 года по акту приема-передачи объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга.

Департаментом (арендодатель) и ООО "ТД "Совин" (арендатор) 15.03.2024 года заключен договор № 3-968б-13788 аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга, предметом договора является нежилое помещение № 6 (кадастровый номер 56:44:0306005:349) общей площадью 495,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>; срок действия договора установлен с 01.11.2023 года по 31.10.2028 года.

Нежилое помещение № 6 (кадастровый номер 56:44:0306005:349) общей площадью 495,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, передано заявителю 01.11.2023 года по акту приема-передачи объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга.

Кадастровым инженером ФИО3 17.04.2024 года в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием помещений, расположенных по адресу: <...>; <...>/1, подготовлен технический план помещения.

Как следует из технического плана помещения, площадь помещения на 1 этаже - 96,4 кв.м., площадь помещения в подвале - 398,7 кв.м.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО3, технический план помещения подготовлен для постановки на кадастровый учет 2 нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>; <...>/1. Помещение образовалось в результате раздела нежилого помещения с кадастровым номером 56:44:0306005:349. Помещения образованы по существующим конструктивным элементам (станам), перепланировок в результате раздела не выявлено. В результате проведения натурного обмера помещения № 6/1, расположенного в подвале, была выявлена реестровая ошибка в сведениях ЕГРН в части местоположения помещения, а именно, на плане помещения не был отражен вход в подвал со стороны улицы. В плане этажа исправлена реестровая ошибка - добавлен вход в подвал со стороны улицы.

ООО "ТД "Совин" 04.07.2024 года обратилось в департамент с заявлением от 04.07.2024 года № 47 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а именно, части нежилого помещения общей площадью 96,4 кв.м. (номера на поэтажном плане: 7-18),

расположенного на 1 этаже пятиэтажного жилого дома литер А по адресу: <...>. К заявлению приложены: копия Устава; копия свидетельства о государственной регистрации; копия свидетельства о постановке на налоговый учет; копия свидетельства о внесении записи в ЕГРЮЛ о ЮЛ, зарегистрированном до 01.07.2002; акт сверки; сведения из Единого реестра субъектов МСП; копия протокола внеочередного общего собрания участников ООО "ТД "Совин" от 21.09.2022; копия приказа от 23.09.2022; технический план помещения от 17.04.2024 (с приложением деклараций об объектах недвижимости).

В связи с неполучением ответа в срок, установленный частью 4 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Департаментом 03.02.2025 года предоставлен в дело его ответ от 29.08.2024 года № 01-22/9991 на заявление общества о реализации преимущественного права на приобретение части арендуемого нежилого помещения № 6 площадью 96,4 кв.м., расположенного в подвале и на первом этаже пятиэтажного жилого дома литер А, расположенного по адресу: <...>.

Согласно ответу департамента, помещение площадью 96,4 кв.м. не сформировано в обособленный объект недвижимого имущества, на кадастровый учет объект с данной площадью не поставлен, по договору аренды как объект недвижимого имущества не предоставлялся. Заинтересованное лицо также дополнительно сообщило, что положениями Федерального закона № 159-ФЗ не предусматривается условие приобретения части арендуемого имущества.

В качестве доказательств направления 03.09.2024 года сообщения от 29.08.2024 года № 01-22/9991 в адрес общества заинтересованным лицом предоставлена выписка из реестра почтовой корреспонденции департамента за 2024 год. В судебном заседании представитель заинтересованного лица сообщила, что данный ответ направлен обществу простой почтовой корреспонденцией.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, арбитражный суд первой инстанции считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно

возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из анализа названных норм права следует, что для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконным решения и действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: противоречие оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) требованиям законодательства, действовавшего в месте и на момент его вынесения, и нарушение данным решением прав и законных интересов заявителя (пункт 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 года № 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", разъяснено, что к бездействию относится неисполнение (уклонение от исполнения) наделенными публичными полномочиями органом или лицом обязанности, возложенной на него нормативными правовыми и иными актами, определяющими его полномочия (должностными инструкциями, положениями, регламентами, приказами). Бездействием, в частности, признается нерассмотрение обращения заявителя уполномоченным лицом или несообщение о принятом решении, уклонение от принятия решения при наступлении определенных законодательством событий, например событий, являющихся основанием для предоставления государственных или муниципальных услуг в упреждающем режиме.

Пунктом 9 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что при предъявлении в суд требований об обязании наделенных публичными полномочиями органов

и лиц совершить определенные действия в целях устранения допущенных нарушений прав, свобод, законных интересов административного истца (заявителя) в сфере административных и иных публичных правоотношений такие требования подлежат квалификации как требования о признании незаконным соответствующего бездействия и об обязании совершить необходимые действия (статья 124 КАС РФ, статья 198 АПК РФ).

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в порядке главы 24 названного Кодекса арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, суд принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

По смыслу статей 197, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность оспариваемых действий (бездействия), ненормативных правовых актов и решений и нарушение им (ими) прав и интересов заявителя проверяется арбитражным судом не на момент обращения последнего в суд и принятия по результатам рассмотрения спора судебного акта, а на момент принятия оспариваемого акта либо совершения оспариваемых действий (бездействия).

Следовательно, проверка законности оспариваемого бездействия осуществляется арбитражным судом применительно к тем обстоятельствам, которые существовали на дату, установленную Федеральным законом № 159-ФЗ для рассмотрения заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, т.е. по состоянию на 06.08.2024 года.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В силу части 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Департамент, в обоснование своей позиции об отказе обществу в реализации преимущественного права на приобретение части арендуемого муниципального недвижимого имущества указал на невозможность выкупа части арендуемого помещения (письмо от 29.08.2024 года

№ 01-22/9991); в отзыве от 15.01.2025 года департамент указывает на то,

что помещение площадью 96,4 кв.м., расположенное на 1 этаже пятиэтажного жилого дома литер А по адресу: г.Оренбург,

пр. Бр.Коростелевых, д. 62, не является обособленным и изолированным, не отгорожено от остального объема здания, не имеет отдельного выхода на улицу, основания для постановки данного помещения на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости отсутствуют.

Как указано в пункте 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ, преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу правовой позиции, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 года № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости (пункт 1).

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что общество является арендатором спорного объекта с 01.11.2018 года; сведений о

наличии задолженности либо неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления не имелось; арендуемые помещения не включены в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Таким образом, что заявитель в полной мере соответствует всем условиям, необходимым для реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в льготном порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 года № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, реализация преимущественного права выкупа арендуемого помещения применительно к частям помещений допускается при условии, что такую часть помещения в целях заключения договора купли-продажи недвижимого имущества можно обособить.

При этом Федеральный закон № 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

Согласно техническому плану помещения от 17.04.2024 года, составленному в целях раздела нежилого помещения с кадастровым номером 56:44:0306005:349 по адресу: <...>

д. 62, помещение 6, имеется возможность образования по существующим конструктивным элементам (станам) двух нежилых помещений:

помещение № 6 площадью 96,4 кв.м. на 1 этаже и помещение № 6/1 площадью 398,7 кв.м. в подвале, при этом в подвал имеется вход со стороны улицы.

К договору от 08.10.2018 года № 3-968а-13219 аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга приложен план расположения помещения в подвале, отображающий наличие отдельного выхода с подвала.

Технический паспорт на жилой дом и земельный участок по адресу: <...> по состоянию на 24.09.1974 года также содержит сведения о наличии отдельного выхода с подвала.

Предоставленные заявителем фото и видео-материалы многоквартирного жилого дома по адресу: <...> подтверждают наличие отдельных выходов как с помещения 1 этажа площадью 96,4 кв.м., так и с подвала площадью 398,7 кв.м.

Принимая во внимание имеющиеся доказательства, суд приходит к выводу о том, что испрашиваемое ООО "ТД "Совин" помещение площадью 96,4 кв.м. расположенное на 1 этаже пятиэтажного жилого дома литер А по адресу: <...>, соответствует требованиям изолированности и обособленности, в связи с чем имеется объективная возможность осуществления кадастрового учета в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Помещение подвала площадью 398,7 кв.м. по адресу: <...>, также соответствует требованиям изолированности и обособленности, в связи с чем имеется объективная возможность осуществления кадастрового учета данного помещения в качестве самостоятельного объекта.

При таких обстоятельствах имеются основания для реализации ООО "ТД "Совин" преимущественного права на выкуп помещения площадью 96,4 кв.м. расположенного на 1 этаже пятиэтажного жилого дома литер А по адресу: <...>, поскольку оно может быть сформировано в качестве самостоятельного объекта недвижимости и являться самостоятельным предметом договора купли-продажи; у заявителя имеется преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения как самостоятельного объекта, следовательно, оспариваемое бездействие департамента, выразившееся в нерассмотрении в порядке, установленном статьей 9 Федерального закона № 159-ФЗ, заявления общества от 04.07.2024 года № 47 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, нарушает права и законные интересы общества и не соответствует положениям Федерального закона № 159-ФЗ.

В данном случае надлежащим способом устранения допущенного нарушения прав и законных интересов ООО "ТД "Совин" будет возложение на департамент обязанности совершить действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ по заявлению общества от 04.07.2024 года № 47 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в том

числе: обязать департамент в срок не более 2-х месяцев с даты вступления в законную силе решения суда по настоящему делу совершить мероприятия по преобразованию объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 56:44:0306005:349 по адресу: г.Оренбург,

пр. Бр.Коростелевых, д. 62, а именно: выделить из указанного объекта недвижимости в качестве обособленного объекта недвижимости нежилое помещение площадью 96,4 кв.м., расположенное на 1 этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: <...>; обязать департамент в срок не более 4-х месяцев с даты вступления в законную силе решения суда по настоящему делу обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости вновь образованного объекта недвижимости нежилое помещение площадью 96,4 кв.м., расположенное на 1 этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г.Оренбург,

пр. Бр.Коростелевых, д. 62; обязать департамент в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке вновь образованного объекта недвижимости нежилое помещение площадью 96,4 кв.м., расположенное на 1 этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г.Оренбург,

пр. Бр.Коростелевых, д. 62, принять решение об условиях приватизации последнего; обязать департамент направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Заявителем произведена уплата государственной пошлины в размере 6 000 рублей, что подтверждается платежным поручением от 26.08.2024 года № 231.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере

3 000 рублей относятся на департамент на основании части 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Подлежит возврату заявителю из федерального бюджета государственная пошлина в размере 3 000 рублей на основании подпункта 1 пункта 1 ст. 333.21, подпункта 1 пункта 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным бездействие департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга, выразившееся в нерассмотрении в порядке, установленном статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", заявления общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Совин" от 04.07.2024

года № 47 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Обязать департамент имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга совершить действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Совин" от 04.07.2024 года № 47 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в том числе:

- обязать департамент имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга в срок не более 2-х месяцев с даты вступления в законную силе решения суда по настоящему делу совершить мероприятия по преобразованию объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 56:44:0306005:349 по адресу: г.Оренбург,

пр. Бр.Коростелевых, д. 62, а именно: выделить из указанного объекта недвижимости в качестве обособленного объекта недвижимости нежилое помещение площадью 96,4 кв.м., расположенное на 1 этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: <...>;

- обязать департамент имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга в срок не более 4-х месяцев с даты вступления в законную силе решения суда по настоящему делу обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости вновь образованного объекта недвижимости нежилое помещение площадью

96,4 кв.м., расположенное на 1 этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: <...>;

- обязать департамент имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке вновь образованного объекта недвижимости нежилое помещение площадью 96,4 кв.м., расположенное на 1 этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: <...>, принять решение об условиях приватизации последнего;

- обязать департамент имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

2. Взыскать с департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Совин" судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

3. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Совин" из федерального бюджета уплаченную по

платежному поручению от 26.08.2024 года № 231 государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Оренбургской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда (www.18aaс.ru).

Судья В.И. Сиваракша