Решение от 9 ноября 2023 г. по делу № А45-1291/2023

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-1291/2023
г. Новосибирск
09 ноября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 07 ноября 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 09 ноября 2023 года


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Мартыновой М.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коренковой Е.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью «Новосибирск «Доктор Ост» (630005, Новосибирск город, ФИО1 <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 316547600167511, ИНН <***>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Новосибирской области (630091, <...>),

о признании договора аренды расторгнутым с 21.11.2022, об обязании принять помещения по акту приема-передачи, о взыскании судебного астрента,

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 316547600167511, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Новосибирск «Доктор Ост» (630005, Новосибирск город, ФИО1 <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании договора прекратившимся с 01.03.2023, о взыскании 1 641 939 рублей,

при участии представителей:

истца по первоначальному иску: ФИО3, доверенность от 14.02.2023, паспорт, удостоверение адвоката;

ответчика по первоначальному иску: ФИО4, доверенность от 27.02.2023, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Новосибирск «Доктор Ост» (далее – ООО «Новосибирск «Доктор Ост», истец по первоначальному иску) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик по первоначальному иску) о признании договора аренды № 136/2017 от 08.06.2017 расторгнутым с 21.11.2022, об обязании в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда подписать акт приема - передачи помещения по договору аренды № 136/2017 от 08.06.2017, о взыскании в случае неисполнения решения суда 5 000 рублей неустойки за каждый день неисполнения судебного акта до момента фактического исполнения обязательства.

ИП ФИО2 в судебном заседании и письменным отзывом по делу отклонила требования ООО «Новосибирск «Доктор Ост», ссылаясь на то, что оснований для расторжения договора аренды № 136/2017 от 08.06.2017 с 21.11.2022 не имеется.

В свою очередь индивидуальным предпринимателем ФИО2 подан встречный иск, впоследствии измененный в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Новосибирск «Доктор Ост» о признании договора аренды № 136/2017 от 08.06.2017 прекратившимся с 01.03.2023, о взыскании 736 890 рублей задолженности по договору аренды № 136/2017 от 08.06.2017, 905 049 рублей ущерба, 10 000 рублей затрат на подготовку отчета об оценке рыночной стоимости имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Новосибирской области.

ООО «Новосибирск «Доктор Ост» в судебном заседании и письменным отзывом по делу отклонило требования ИП ФИО2 как необоснованные и не подлежащие удовлетворению.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, арбитражный суд находит требования истца по первоначальному иску не подлежащими удовлетворению, а требования истца по встречному иску подлежащими удовлетворению в части, ввиду нижеследующего.

По первоначальному иску.

Как следует из материалов дела, 08.06.2017 между ООО «Новосибирск «Доктор Ост» (арендатор) и ИП ФИО2 (арендодатель) был заключен договор аренды нежилых помещений № 136/2017, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещение, расположенное по адресу: <...>.

21.11.2022 ООО «Новосибирск «Доктор Ост» уведомило ИП ФИО2 о расторжении договора с момента получения настоящего уведомления, указало, что арендованное помещение свободно от имущества арендатора и может быть принято арендодателем в любое удобное время, по состоянию на 21.11.2022 арендуемое помещение готово к передаче.

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства и указав на то, что ИП ФИО2 отказывается от приемки помещения до момента оплаты арендатором убытков, а также осуществления ремонта текущих помещений, ООО «Новосибирск «Доктор Ост» обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

По правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований, при этом исходит из следующего.

В качестве правового обоснования первоначального иска истцом указан п. 3.3. договора аренды нежилых помещений № 136/2017 от 08.06.2017, п. 4 ст. 620, п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В данном случае, ИП ФИО2 не давала ООО «Новосибирск «Доктор Ост» согласие на расторжение договора с указанной им даты 21.11.2022.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Право требовать расторжения договора у арендатора возникает на основании пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках.

Также основания досрочного расторжения договора аренды предусмотрены в пункте 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Договор аренды заключен между сторонами на период 7 (семь) лет начиная с даты его заключения, и действует до 03.05.2024 (п.3.1. договора аренды).

Условиями п. 3.3. договора определены случаи, при которых арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора:

3.3.1. В случае создания препятствий в использовании Объекта аренды в соответствии с условиями настоящего договора или его назначением (отсутствие тепло-, электро-, и водоснабжения, кроме плановых и аварийных отключений);

3.3.2. Если в законодательство внесены изменения, прямо или косвенно ухудшающие положения арендатора.

Судом установлено, что право на односторонний внесудебный отказ от договора у ООО «Новосибирск «Доктор Ост» отсутствует, в частности по основаниям изложенным в п. 3.3. договора аренды.

Арендодатель не чинил препятствий в пользовании помещением, в законодательство РФ не внесены какие-либо изменения ухудшающие положения арендатора и дающие ему право на расторжение договора по его условиям.

Более того, до момента освобождения арендуемых помещений, арендатор не направлял арендодателю каких-либо уведомлений о возможности досрочного прекращения арендных отношений, тем самым причинил своими действиями арендодателю ущерб о чем заявлено ответчиком во встречном исковом заявлении.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатору предоставлено право расторгнуть договор аренды в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, при этом арендодатель отвечает за эти недостатки даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Также в силу подпункта 2 пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе требовать расторжения договора, если переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Поскольку ООО «Новосибирск «Доктор Ост» не представлено доказательств того, что арендуемые помещения имели на дату расторжения существенные недостатки, которые арендодатель не оговорил при заключении договора, и которые полностью препятствовали истцу использовать арендованные им помещения, исходя из существенности допущенного нарушения основания для расторжения договора аренды с 21.11.2022, отсутствуют.

Дополнительно, истцом представлены документы, подтверждающие снятие истца с регистрационного по адресу: <...> (арендуемые помещения), и постановку на учет по адресу: <...>, а также отчет о проведении профилактического визита в ООО «Новосибирск «Доктор ОСТ» от 17.03.2023, согласно которому территориальный орган Федеральной службы по надзору в сфере здравоохранения по Новосибирской области осуществил профилактический визит в отношении истца по указанному выше адресу, в результате которого установлен факт отсутствия истца по указанному адресу и рекомендовано приостановить действие лицензии на осуществление медицинской деятельности по адресу: <...> (первый этаж) в связи с отсутствием лицензиата по указанному адресу.

Приведенные истцом обстоятельства не предусмотрены названной статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому они не относятся к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть. Отсутствуют и иные основания для одностороннего расторжения договора аренды.

Кроме этого истцом не приведены бесспорные доказательства невозможности использования помещений истцом по назначению, смена места нахождения арендатора не исключает возможность продолжения деятельности истцом в г. Новосибирске в иных организационных формах (через иное структурное подразделение).

Смена местонахождения общества не может являться основанием для расторжения договора аренды в порядке пункта 1 статьи 451 Кодекса, поскольку по смыслу данной нормы права обстоятельство, влекущее изменение или расторжение договора, должно вызываться причинами, лежащими за пределами действий контрагентов и от них не зависящими. Истец не обосновал, что при заключении договора не могло разумно предвидеть возможность принятия решения об изменении местонахождения общества, более того смена произошла 03.04.2023 об отказе истец заявил в ноябре 2022г.

Решение о смене местонахождения истца принято участниками общества и является односторонним действием, зависящим исключительно от их волеизъявления, что не может нарушать согласованный и установленный баланс интересов сторон по договору.

По встречному иску.

ИП ФИО2, возражая против иска, и предъявляя встречный иск, сослалась на наличие у ООО «Новосибирск «Доктор Ост» задолженности по арендной плате и причинение ИП ФИО2 ущерба, полагает, что договор аренды нежилых помещений № 136/2017 от 08.06.2017 прекращен 01.03.2023.

Согласно пункту 2.1. данного договора арендодатель передает во временное пользование:

- нежилые помещения общей площадью 162,0 кв.м. кадастровый номер: 54:35:101605:386 расположенные на 1-м этаже (нумерация арендодателя –офис №3);

- нежилые помещения общей площадью 157,0 кв.м. кадастровый номер: 54:35:101605:385 расположенные на 1-м этаже (нумерация арендодателя –офис №4),

находящиеся по адресу: <...>.

Дополнительным соглашением № 1 от 19 июля 2019 г. размер арендной платы установлен в сумме 245 630 рублей в месяц, включая стоимость коммунальных услуг и электроэнергии (пункт 4.1 договора).

Арендная плата подлежит уплате ежемесячно до 5-го числа текущего месяца за текущий месяц (пункт 4.1 договора).

В пункте 5.2.2.4. договора стороны согласовали, что арендатор производит за свой счет эксплуатационные расходы (замена ламп освещения, замена замка, производство дубликатов ключей, ремонт дверей и дверных ручек, ручек оконных рам) и другой мелкий ремонт; текущий ремонт помещения (замена и покраска обоев, замена напольного покрытия) по мере необходимости.

21.11.2022 арендатор направил арендодателю письмо о том, что занимаемые им ранее нежилые помещения освобождены, договор аренды расторгнут и он предлагает встретиться для подписания возвратного акта.

Арендодатель письмом от 22.11.2022 сообщил о том, что договор заключен на определенный срок, и основания для его расторжения отсутствуют, при этом собственнику необходимо время для поиска потенциальных арендаторов, а ООО «Новосибирск «Доктор Ост» в соответствии с п. 5.2.2.4., 5.2.2.5. обязано учитывая длительный характер арендных отношений привести помещения в вид, в котором он его получил, в пригодном для использования состоянии с учетом нормального износа и произведенных с согласия арендодателя неотделимых улучшений, поскольку у арендодателя имелись замечания к состоянию Объекта аренды.

29 ноября 2022 г. сторонами составлен акт осмотра нежилых помещений, подлежащих передаче арендатором арендодателю по договору аренды № 136/2017 от 08.06.2017г., на основании которого был определен перечень работ и материалов необходимых для восстановления Объекта аренды, сумма затрат и срок восстановительных работ.

Арендатор не принял мер по ремонту помещений, в связи с чем, арендодатель для целей определения восстановительной стоимости работ нежилых помещений обратился в ООО «ВЕЛЕС».

Согласно представленному ИП ФИО2 отчёту 22Ю-004 об оценке рыночной стоимости имущества сумма ущерба (стоимость восстановительного ремонта помещений) составила 1 841 313 рублей.

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязанностями арендатора также являются: поддержание имущества в исправном состоянии, проведение за свой счет текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Согласно статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 этой статьи.

Согласно п.13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды нежилых помещений № 136/2017 от 08.06.2017г. и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.

В данном случае, отказ от исполнения договора арендатором не связан с невозможностью использования имущества, следовательно, обязанность по оплате арендной платы сохраняется.

Исходя из этого, арендатор в силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации должен был вносить арендную плату за весь срок пользования спорными помещениями с 01.12.2022 по 28.02.2023, несмотря на освобождение помещений, учитывая обязанность арендатора оплачивать арендную плату в период осуществления ремонтно-восстановительных работ.

Материалами дела подтверждается, что сумма задолженности ООО «Новосибирск «Доктор Ост» по арендной плате за указанный период составляет 736 890 рублей.

Требования ИП ФИО2 о возмещении ущерба основаны на ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.п. 5.2.2.4., 5.2.2.5. договора, согласно которым арендатор обязуется:

- выполнять текущий ремонт помещения (замена и покраска обоев, замена напольного покрытия) по мере необходимости (период пользования помещениями составил более пяти с половиной лет);

- передать Объект аренды арендодателю по акту приема-передачи не позднее последнего дня окончания срока аренды или иного дня его расторжения в том виде, в котором он его получил, в пригодном для использования состоянии с учетом нормального износа и произведенных с согласия Арендодателя неотделимых улучшений. В случае обнаружения замечаний к состоянию Объекта аренды, лицами подписывающими акт приема-передачи помещения подписывается дефектная ведомость, на основании которой определяется необходимость восстановления Объекта аренды, сумма затрат и срок восстановительных работ. Арендатор выплачивает сумму затрат, необходимую для восстановления Объекта аренды, а также выплачивает Арендодателю сумму, эквивалентную арендной плате за весь период восстановительных работ, считая со дня, следующего за днем прекращения настоящего договора. Указанная компенсация оплачивается в течение 5 банковских дней от момента выставления Арендодателем требования об оплате (пункт 5.2.2.5. договора)

Размер ущерба в сумме сумма 1 841 313 рублей по встречному иску, первоначально указан истцом на основании отчёта 22Ю-004 об оценке рыночной стоимости имущества.

В ходе судебных разбирательств, с целью определения рыночной стоимости восстановительных работ в помещении, расположенном по адресу: 630005, <...>, с учетом вида и объема работ, указанных в акте от 29.11.2022, судом по ходатайству ООО «Новосибирск «Доктор Ост» была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта № С69-06/2023 от 18.09.2023 рыночная стоимость восстановительного ремонта в помещении, расположенном по адресу: <...>, с учетом вида и объема работ, указанных в акте от 29.11.2022, составляет 905 049 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, в отсутствие возражений сторон по существу экспертного заключения, суд принимает его в качестве надлежащего доказательства и приходит к выводу о его соответствии требованиям законодательства, статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом содержание и результаты исследований отражены в ответе эксперта на поставленный судом вопрос.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судом взыскиваются судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, в разумных пределах. Вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении (статья 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Соответственно, лицо, участвующее в деле, в пользу которого принят судебный акт, вправе заявить о взыскании судебных расходов после принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрения дела по существу.

Суд констатирует, что отсутствуют основания для взыскания с ООО «Новосибирск «Доктор Ост» 10 000 рублей судебных издержек на оплату расходов по проведению ИП ФИО2 оценки рыночной стоимости имущества, поскольку представленный ИП ФИО2 отчет не положен в основу судебного решения, указанный документ был составлен по собственной инициативе ИП ФИО2 и является лишь доказательством по делу, возложение расходов на получение которого на другую сторону не имеется.

При указанных обстоятельствах в удовлетворении первоначального иска общества с ограниченной ответственностью «Новосибирск «Доктор Ост» следует отказать, встречные требования ФИО2 удовлетворить в части.

Расходы по государственной пошлине и расходы по проведению судебной экспертизы подлежат распределению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на ООО «Новосибирск «Доктор Ост».

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,




Р Е Ш И Л :

в удовлетворении первоначального иска общества с ограниченной ответственностью «Новосибирск «Доктор Ост» отказать.

Встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить в части.

Признать договор аренды нежилых помещений №136/2017 от 08.06.2017, заключённый между обществом с ограниченной ответственностью «Новосибирск «Доктор Ост» и индивидуальным предпринимателем ФИО2, прекратившимся с 01.03.2023.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новосибирск «Доктор Ост» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 763 890 рублей задолженности по арендной плате, 905 049 рублей стоимости восстановительного ремонта, всего 1 641 939 рублей, 34 775 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новосибирск «Доктор Ост» в доход федерального бюджета 644 рубля государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новосибирск «Доктор Ост» в пользу общества с ограниченной ответственностью Международное бюро судебных экспертиз оценки и медиации «МБЭКС» 92 000 рублей стоимости судебной экспертизы по настоящему делу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».


Судья М.И. Мартынова