Решение от 15 января 2020 г. по делу № А66-17792/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А66-17792/2019
г.Тверь
15 января 2020 года


Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Пугачева А.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии: от заявителя - ФИО2, от ответчика – ФИО3, рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению) Индивидуального предпринимателя ФИО4, д.Михайлова Гора Лихославльского района

к Муниципальному учреждению Администрации городского поселения – город Лихославль Лихославльского района Тверской области, г.Лихославль

третьи лица: Муниципальное учреждение Комитет по управлению имуществом Лихославльского района, г.Лихославль

об оспаривании действий (бездействий)

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Муниципальному учреждению Администрации городского поселения – город Лихославль Лихославльского района Тверской области (далее – ответчик) в котором просит признать незаконными действия муниципального учреждения Администрация городского поселения – город Лихославль Лихославльского района Тверской области, выразившиеся в отказе произведения перерасчета арендной платы по договору от 17.09.2018 № 91 аренды земельного участка кадастровый номер 69:19:0070186:344, площадью 14 600 кв.м, расположенного по адресу: Тверская обл., Лихославльский р-н, городское поселение г.Лихославль, п.Лочкино, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов с применением кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости; обязать муниципальное учреждение Администрация городского поселения - город Лихославль Лихославльского района Тверской области произвести перерасчета арендной платы по договору от 17.09.2018 № 91 аренды земельного участка кадастровый номер 69:19:0070186:344 с применением кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости - 8 760 000,00 рублей с 01 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований заявитель указывает на незаконность действий комитета по сохранению прежнего размера арендной платы несмотря на изменение кадастровой стоимости арендованного земельного участка.

Ответчик требования заявления не признал, указав, что стоимость договора аренды определена на условиях аукциона.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы участвующих в нем лиц, исследовав представленные доказательства, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, первоначально истцу были предоставлены следующие земельные участки путем проведения аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, в связи с отсутствием права истца на предоставление земельных участков без торгов согласно пункту 2 статьи 39.6 Земельного кодекса:

69:19:0070186:334 площадью 841 кв.м, аукцион объявлен постановлением администрации г/п г.Лихославль от 05.03.2018 №28 (лот 4) по начальной цене предмета аукциона 68600 руб.;

69:19:0070186:335 площадью 1324 кв.м аукцион объявлен постановлением администрации г/п г.Лихославль от 05.03.2018 №28 (лот 5) по начальной цене предмета аукциона 108000 руб.;

69:19:0070186:336 площадью 1163 кв.м, аукцион объявлен постановлением администрации г/п г.Лихославль от 05.03.2018 №28 (лот65) по начальной цене предмета аукциона 94850 руб.;

69:19:0070186:337 площадью 5374 кв.м, аукцион объявлен постановлением администрации г/п г.Лихославль от 05.03.2018 №28 (лот 7) по начальной цене предмета аукциона 438150 руб.;

69:19:0070186:338 площадью 2622 кв.м., аукцион объявлен постановлением администрации г/п г.Лихославль от 01.06.2018 №62 (лот 1) по начальной цене предмета аукциона 213800 руб.;

69:19:0070186:339 площадью 274 кв.м., аукцион объявлен постановлением администрации г/п г.Лихославль от 01.06.2018 №62 (лот 2) по начальной цене предмета аукциона 22400 руб.;

69:19:0070186:340 площадью 362 кв.м, аукцион объявлен постановлением администрации г/п г.Лихославль от 01.06.2018 №62 (лот 3) по начальной цене предмета аукциона 29600 руб.;

69:19:0070186:342 площадью 260 кв.м, аукцион объявлен постановлением администрации г/п г.Лихославль от 01.06.2018 №62 (лот 4) по начальной цене предмета аукциона 21200 руб.;

69:19:0070186:343 площадью 81 кв.м, аукцион объявлен постановлением администрации г/п г.Лихославль от 28.06.2018 №77 (лот 1) по начальной цене предмета аукциона 6610 руб.;

69:19:0070186:72 площадью 1423 кв.м, аукцион объявлен распоряжением Комитета по управлению имуществом Лихославльского района Тверской области от 05.03.2018 №10 (лот 1, муниципальная собственность МО «Лихославльский район») по начальной цене предмета аукциона 116100 руб.;

69:19:0070186:106 площадью 876 кв.м, аукцион объявлен распоряжением Комитета по управлению имуществом Лихославльского района Тверской области от 05.03.2018 №10 (лот 2, муниципальная собственность МО «Лихославльский район») по начальной цене предмета аукциона 71500 руб.

Согласно протоколам рассмотрения заявок на участие в аукционах, участником указанных выше аукционов был признан только заявитель - ФИО4, в связи с чем аукцион был признан несостоявшимся, единственному участнику было предложено заключить договора аренды земельных участков по начальной цене предметов аукционов.

Договора аренды земельных участков, годовой размер арендной платы которых являлся предметом аукциона, были заключены с истцом, являвшимся единственным участником аукциона, - 11.04.2018 №70, 04.07.2018 №78, 01.08.2018 №82 (арендодатель администрация городского поселения город Лихославль) и 11.04.2018 №56 (арендодатель Комитет по управлению имуществом Лихославльского района Тверской области) по начальной цене предмета аукциона. Всего заключено договоров на общую площадь 14600 кв.м.

27.07.2018 истец обратилась в администрацию городского поселения город Лихославль с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, образованного путем объединения данных земельных участков.

Постановлением администрации городского поселения от 01.08.2018 №90 утверждена схема земельного участка общей площадью 14600 кв.м, образованного путем объединения земельных участков, находящихся у заявителя на праве аренды, с разрешенным использованием - общественное использование объектов капитального строительства.

Руководствуясь положениями пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ с ФИО4 заключен договор аренды от 17.09.2018 №91 вновь образованного земельного участка с присвоенным кадастровым номером 69:19:0070186:344 общей площадью 14600 кв.м, на прежних условиях.

Пунктом 3.1 договора размер арендной платы установлен на прежних условиях в соответствии с протоколами рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельных участков от 10.04.2018, от 10.04.2018, от 03.07.2018, от 31.07.2018 и составляет 1 190 810 рублей.

Истец, в связи с изменением на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра по Тверской области от 22.08.2019 кадастровой стоимости спорного земельного участка с 79 351 876 руб. на 8 760 000 руб., просит признать незаконным отказ ответчика в перерасчете в сторону уменьшения размера арендной платы.

Вместе с тем, он не учитывает следующего.

В силу положений подпункта 7 пункта 1 статьи 1, статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно положениям статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.

В соответствии с положениями части 16 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности определяется ежегодный размер арендной платы.

В силу части 2 статьи 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В соответствии с пунктом 6 статьи 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Участники аукциона свободны в своем праве, соответственно, могут участвовать в - торгах на предложенных условиях либо не принимать в них участие.

Согласно пункту 3 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом (пункт 8 статьи 448 ГК РФ).

Согласно положениям статьи 65 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В рассматриваемом случае спорный договор от 17.09.2018 №91 заключен с заявителем именно по результатам аукциона, т.к. в соответствии со статьи 11.8 Земельного кодекса не требуется проведение торгов (конкурсов, аукционов) в случае образования земельного участка из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, при этом такие лица сохраняют право аренды на измененный земельный участок и имеют право на заключение договора аренды в отношении образуемого земельного участка на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон.

Заключая договор от 17.09.2018 №91, предприниматель подписал его без каких-либо замечаний и возражений, в том числе относительно условия о размере арендной платы, а, следовательно, выразило свою волю и согласие на заключение договора аренды земельного участка на предложенных условиях.

Довод истца со ссылкой на часть 14 статьи 39.11 ЗК РФ не то, что изменение кадастровой стоимости арендуемых земельных участков влечет изменение размера ежегодной арендной платы, судом отклоняется как основанный на неправильном понимании действующего законодательства.

В силу части 14 статьи 39.11 ЗК РФ начальной ценой предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка.

В рассматриваемом случае начальная цена предмета аукциона установлена в размере ежегодной арендной платы, в связи с чем изменение кадастровой стоимости не относится к изменению порядка расчета арендной платы.

Заключение договора с единственным участником аукциона, то есть отсутствие конкурентного спроса, не изменяет порядок заключения договора.

Согласно абзацу 2 части 2 статьи 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

Пунктом 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.

Следовательно, основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, либо собственность на которые не разграничена, являются обязательными только для тех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов.

Судом установлено что арендная плата по договору установлена в результате проведения аукциона, при этом, подача ответчиком заявления на участие в аукционе свидетельствует о намерении лица заключить договор по установленной начальной цене предмета аукциона. В свою очередь, собственник земельного участка, выставивший на аукцион право аренды, также имеет законные ожидания в получении арендной платы в размере, не ниже начальной цены аукциона.

Изменение цены в период исполнения договора аренды в сторону ее уменьшения без проведения нового аукциона недопустимо, поскольку означает создание неравных условий для участников рынка и ограничение конкуренции. Условиями аукциона и договора аренды земельного участка изменение размера арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка не предусмотрено.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Расходы по госпошлине в сумме 300 руб.оставить на заявителе.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Вологда в месячный срок со дня его принятия.

Судья А.А. Пугачев