Решение от 25 марта 2021 г. по делу № А19-7406/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-7406/2020

«25» марта 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 18.03.2021 года. Решение в полном объеме изготовлено 25.03.2021 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Гурьянова О.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сорокиной Е.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску АДМИНИСТРАЦИИ АНГАРСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА в лице КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ АНГАРСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 665830, <...>)

к ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ БЫКОВУ ДМИТРИЮ АЛЕКСАНДРОВИЧУ (ОГРНИП 304380123800026, ИНН <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства,

при участии в заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

установил:

АДМИНИСТРАЦИЯ АНГАРСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА в лице КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ АНГАРСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Гольфстрим» об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040801:1855, расположенный по адресу: <...> в 15 м северо-восточнее восточной трибуны стадиона, путем продажи с публичных торгов, установив начальную цену в размере 196 896 рублей.

Определением суда от 28.10.2020 судом по ходатайству истца произведена замена ответчика в деле на ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1.

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 18.03.2021 до 10-45 часов. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Иркутской области в сети «Интернет». По окончании перерыва 18.03.2021 в 10-45 часов судебное заседание продолжено в том же составе суда, без использования средств аудиозаписи в связи с отсутствием сторон.

В обоснование заявленных требований истец указал следующее.

10.07.2015 между администрацией Ангарского городского округа и ООО «Гольфстрим» заключен договор аренды земельного участка № 111 /2015.

Пунктом 1.1 договора от 10.07.2015 № 111/2015 Арендодатель передает из земель населенных пунктов, а Арендатор принимает в аренду для завершения строительства земельный участок, площадью 2380,77 м2, кадастровый номер 38:26:040801:0073, расположенный по адресу: <...> в 15 м северо-восточнее восточной трибуны стадиона, для использования в целях строительства кафе (спортивного) с организацией прилегающего благоустройства, в границах, указанных в Кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемого к настоящему Договору.

Пунктом 2.1 срок аренды устанавливается по 03.07.2018.

Объект аренды был передан ООО «Гольфстрим» по акту приема-передачи.

В настоящее время правообладателем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040801:1855, расположенного на указанном земельном участке с 01.03.2018 является ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Поскольку ООО «Гольфстрим» реализовал право на однократное предоставление земельного участка с кадастровым № 38:26:040801:1855 для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства, его повторное предоставление в этих же целях не представляется возможным, что прямо следует из норм действующего законодательства.

Таким образом, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, иные основания для использования земельного участка у ответчика отсутствуют, и действующим законодательством в данном случае не предусмотрены.

Ответчик с требованиями истца не согласился по основаниям указанным в отзыве на иск; указал, что стоимость объекта незавершенного строительства существенно занижена; просил в удовлетворении требований отказать.

Исследовав представленные в дело доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, и оценив их в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с Постановлением администрации Ангарского муниципального образования от 11.09.2012 № 1604-па «О предоставлении ООО «Город» земельного участка, расположенного: <...> в 15 м северо-восточнее восточной трибуны стадиона»

15.02.2013года между администрации Ангарского муниципального образования и ООО «Город» был заключен договор аренды земельного участка № 8942.

В соответствии с п. 1.1 договора от 15.02.2013 № 8942 арендатор принял во временное пользование земельный участок, площадью 2380,77 м2, кадастровый номер 38:26:040801:0073, расположенный по адресу: <...> в 15 м северо-восточнее восточной трибуны стадиона, для использования в целях строительства кафе (спортивного) с организацией прилегающего благоустройства, в границах, указанных в Кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемого к настоящему Договору.

Срок договора был установлен с 10.03.2011 по 10.03.2014. Объект аренды был передан ООО «Город» по акту приема-передачи.

03.02.2014между ООО «Город» и ООО «Гольфстрим» было заключеноСоглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 15.02.2013 № 8942.

Пунктом 1 соглашения, в связи с переходом от Арендатора к новому арендатору права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> в 15 м северо-восточнее восточной трибуны стадиона, Арендатор передает новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка, расположенного под указанным объектом от 15.02.2013 № 8492, переданного в аренду администрацией Ангарского муниципального образования, а Новый арендатор принимает переданные ему права и обязанности.

Пунктом 2 соглашения изложены сведения о передаваемом земельном участке, а именно земельный участок площадью 2380,77 м2, кадастровый номер 38:26:040801:0073, расположенный по адресу: <...> в 15 м северо-восточнее восточной трибуны стадиона, для использования в целях строительства кафе (спортивного) с организацией прилегающего благоустройства, в границах, указанных в Кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемого к настоящему Договору.

Пунктом 3 соглашения срок аренды установлен с 10.03.2011 по 10.03.2014.

10.07.2015 между администрацией Ангарского городского округа и ООО «Гольфстрим» заключен договор аренды земельного участка № 111 /2015.

Пунктом 1.1 договора от 10.07.2015 № 111/2015 Арендодатель передает из земель населенных пунктов, а Арендатор принимает в аренду для завершения строительства земельный участок, площадью 2380,77 м2, кадастровый номер 38:26:040801:0073, расположенный по адресу: <...> в 15 м северо-восточнее восточной трибуны стадиона, для использования в целях строительства кафе (спортивного) с организацией прилегающего благоустройства, в границах, указанных в Кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемого к настоящему Договору.

Пунктом 2.1 срок аренды устанавливается по 03.07.2018. Объект аренды был передан ООО «Гольфстрим» по акту приема-передачи.

Доказательств заключения другого договора аренды на земельный участок сторонами суду не представлено.

Между тем, в настоящее время правообладателем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040801:1855, расположенного на указанном земельном участке с 01.03.2018 является ИП ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В силу ч. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно п. 3.1 ч. 2 указанной статьи отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса РФ).

Частями 1, 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно п/п 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дни истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Договор аренды от 10.07.2015 № 111/2015 земельного участка с кадастровым № 38:26:040801:0073 был заключен для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком по 03.07.2018.

Указанное свидетельствует о том, что ООО «Гольфстрим» реализовало право на однократное предоставление земельного участка с кадастровым № 38:26:040801:0073 для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства, в связи с чем, его повторное предоставление в этих же целях не представляется возможным, что прямо следует из норм действующего законодательства.

Поскольку, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, иные основания для использования земельного участка у ИП ФИО1 отсутствуют, и действующим законодательством в данном случае не предусмотрены.

По земельному участку с кадастровым номером 38:26:040801:0073 проведено обследование, о чем составлен акт от 19.02.2020, из которого следует, что земельный участок огорожен деревянным забором. На земельном участке находится объект незавершенного строительства-ленточный железобетонный фундамент. Участок не благоустроен, заросший частично мелкими кустарниками. Строительные работы по строительству кафе (спортивного) не ведутся.

Также для реализации своего права Комитетом 21.11.2019 проведена оценка объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040801:1855, расположенного по адресу: <...> в 15 м северо-восточнее восточной трибуны стадиона.

Согласна отчету № 0119-19 об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, степень готовности 4%, с кадастровым номером 38:26:040801:1855, расположенного по адресу: <...> в 15 м северо-восточнее восточной трибуны стадиона, рыночная стоимость составляет 196 896 руб.

При таких обстоятельствах, поскольку право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ООО «Гольфстрим» реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, фактически на месте объекта имеется только железобетонный фундамент (степень готовности незавершенного строительства 4%), а договор аренды земельного участка заключен 10.07.2015 и на момент обращения комитета с настоящим иском прекращен, в к правоотношениям сторон подлежат применению положения ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, а требования комитета об изъятии объекта незавершенного строительства: с кадастровым номером 38:26:040801:1855, расположенного по адресу: <...> в 15 м северо-восточнее восточной трибуны стадиона, у собственника объекта – ИП ФИО1 путем продажи с публичных торгов удовлетворению.

Ответчик в представленном отзыве в данной части требования истца не оспорил.

ИП ФИО1, возражая против удовлетворения заявленных требований, указал, что стоимость объекта незавершенного строительства существенно занижена, представив выписку из ЕГРН, из которой следует, что степень готовности спорного объекта составляет 44%; изменения сведений о степени готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040801:1855 были внесены 09.07.2020 и, по мнению ответчика, должны быть учтены при определении стоимости объекта; в связи с чем требуется проведение новой оценки объекта с учетом степени готовности.

Данный довод ответчика не может быть принят судом во внимание, поскольку сведения в ЕГРН о степени готовности объекта незавершенного строительства (44%) вынесены им самим. Каких-либо надлежащих доказательств, подтверждающих степень готовности объекта незавершенного строительства 44%, ответчиком суду не представлено.

При этом представленный истцом в материалы дела отчет № 10111-19 отвечает признакам относимости, допустимости и достоверности доказательств и признается судом как доказательство определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства. Данный документ ответчиком документально не опровергнут; доказательств обратного суду не представлено.

В силу абзаца второго п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Согласно п. 4 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Установление начальной продажной стоимости имущества не является обязательным при рассмотрении спора об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Кроме того, учитывая изменения, происходящие на рынке недвижимости, а также иные объективные экономические процессы, длительность судебного разбирательства и процедуры публичной реализации имущества, отражение в судебных актах стоимости спорного имущества на дату вынесения решения может не соответствовать реальной рыночной стоимости объекта реализации.

Более того, суд полагает, что указание истцом стоимости спорного объекта 196 896 руб. не может являться окончательной выкупной стоимостью объекта, поскольку цена объекта формируется на торгах в результате спроса и предложения, в связи, с чем может быть как больше, так и меньше указанной суммы.

На основании вышеизложенного арбитражный суд считает требования истца о об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040801:1855, расположенного по адресу: <...> в 15 м северо-восточнее восточной трибуны стадиона, рыночная стоимость составляет 196 896 руб., обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Статьей 333.21 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что государственная пошлина по требованию неимущественного характера составляет 6 000 рублей.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Учитывая вышеизложенное, государственная пошлина в сумме 6 000 руб. подлежит взысканию с ответчиков в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Изъять у ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 объект незавершенного строительства незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040801:1855, расположенный по адресу: <...> в 15 м северо-восточнее восточной трибуны стадиона, путем продажи с публичных торгов, установив начальную цену в размере 196 896 рублей.

Взыскать с ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока вступает в законную силу.

Судья О.П. Гурьянов