Решение от 17 июля 2024 г. по делу № А11-2616/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600019, г.Владимир, Октябрьский проспект, 19

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А11-2616/2023
г. Владимир
17 июля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 03.07.2024.

Полный текст решения изготовлен 17.07.2024.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Романовой В.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барановой Т.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Гротеск" (600026, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (600000, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) об установлении стоимости договора аренды земельного участка, обязании произвести перерасчет арендной платы; при участии: от истца ФИО1- по доверенности от 18.04.2022 № 01-17/64 (сроком действия три года), от ответчика не явились (в судебном заседании 24.06.2024 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 15 час.20 мин. 03.07.2024), установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Гротеск" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях, в котором просило установить стоимость договора аренды земельного участка от 22.04.2008 № 616-ф в размере 45 505 руб.50 коп. в год, то есть 3 754 руб.21 коп. в месяц, рассчитанную исходя из кадастровой стоимости земельного участка начиная с 01.01.2021; обязать ответчика осуществить перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 22.04.2008 № 616-ф за период с 01.01.2021 по настоящее время исходя из расчета 45 050 руб.50 коп. в год или 3 754 руб.21 коп. в месяц.

В обоснование своих требований истец сослался на статьи 309, 310, 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1, 39.7, 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Правила определения размера арендной платы, а также поярка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, пункты 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пункт 1 Информационного письма Президиума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

Пояснил, что предложенный ответчиком в дополнительном соглашении об изменении цены договора с 01.0.2021 размер арендной платы, установленный как рыночная стоимость права аренды с 01.01.2021214 848 руб.72 коп. в год (17 904 руб.06 коп. в месяц), не соответствует действительной рыночной стоимости права аренды земельного участка; отчет от 18.05.2021 № 19602-3-6, положенный ответчиком в основу определения арендной платы, составлен с явными нарушениями в выборе аналогов земельных участков.

Истец полагает, что поскольку по заказанному им самостоятельно отчету ООО «Владоценка» об оценке рыночной стоимости арендной платы от 05.12.2022 № 3-2022/12-04 стоимость права аренды земельного участка ниже договорной стоимости, учитывая отсутствие изменений в кадастровой стоимости земельного участка, необходимо сохранить существующие условия цены по договору аренды на дату его заключения (22.04.2008).

Ответчик, признанный в силу статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом извещенным о времени и месте проведения судебного заседания, не явился, отзыв на исковое заявление не представил, требования истца не оспорил.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

В собственности Российской Федерации находится земельный участок с кадастровым номером 33:22:21087:0106 по адресу: Владимирская область, г.Владимир, ул. нет, площадью 8 302 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: территории сельскохозяйственного использования

22.04.2008 между ТУ ФАУФИ по Владимирской области (правопредшественник истца) (арендодатель) и ООО "Гротеск" (арендатор) заключен договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 33:22:21087:0106, находящийся по адресу: Владимирская область, г.Владимир, ул. нет, для территории сельскохозяйственного использования, в границах, указанных в кадастровой карте (плане), общей площадью 8 302 кв.м (пункт 1.1 договора).

Срок аренды участка устанавливается с 22.04.2008 по 22.06.2067 (пункт 3.1 договора)

В соответствии с пунктом 4.1 договора установлено, что размер арендной платы за участок составляет 45 050 руб.50 коп. в год. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца п перечисления на расчетный счет (пункт 4.2 договора).

Пунктом 4.5 договора установлено, что пересмотр арендной платы осуществляется в установленном порядке по следующим основаниям:

.- в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка или процентных ставок от нее;

- в случаях перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;

- в случае индексации (изменения) ставок земельного налога или базовых размеров арендной платы;

- в случае, если законодательством будет установлен иной порядок исчисления арендной платы за земельные участки.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 22.04.2008.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 26.09.2008 за № 33-33-01/069/2008-017.

В приложении № 3 стороны согласовали расчет годовой арендной платы, который производится по формуле: Ап=КС*Сф*Кр/100, где

КС – кадастровая стоимость земельного участка (840 494 руб.48 коп),

Сф- ставка от кадастровой стоимости земельного участка (0,004),

Кр- коэффициент роста арендой платы, учитывающий индекс инфляции (1,34).

Как пояснил истец, ответчик в письме от 04.08.2021 № 33-ЕК-04/15271 сообщил о проведении оценки рыночной стоимости права аренды в отношении спорного земельного участка и предложил истцу подписать и направить в его адрес дополнительное соглашение к договору аренды. В данном дополнительном соглашении ответчик установил размер годовой арендной платы в сумме 214 848 руб.72 коп. и приложил сопроводительное письмо ООО «СОУЛО» об цене рыночной стоимости прав аренды спорного земельного участка по состоянию на 12.05.2021 в размере 7 734 554 руб.

Письмом от 25.10.2021 истец отказался от подписания дополнительного соглашения и письмом от 23.12.2022 истец направил в адрес ответчика отчет ООО «Владоценка» от 20.12.2022 № З-2022/12-04, предложив внести изменения в договор аренды в соответствии с рыночной стоимостью годовой арендной платы, установленной в данном отчете (направлен по электронной почте 23.12.2022).

Письмо истца от 23.12.2022 оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы и доводы сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с названным кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом арендатор должен своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, принадлежащий на праве собственности Российской Федерации, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

В соответствии с подпунктом "г" пункта 2 Правил № 582 (в редакции, действовавшей на момент направления ответчиком в адрес истца дополнительного соглашения) размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", сформулировал следующие правовые позиции.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка этого доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (пункт 2).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (пункт 1).

Истцом предъявлены требования на основании отчета об оценке от 05.12.2022 № 3-2022/12-4, подготовленного ООО "Владоценка", согласно которому рыночная стоимость величины ежегодной арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 33:22:021087:106 на дату оценки 05.12.2022 составила 13 8000 руб.

В процессе рассмотрения дела на основании ходатайства истца назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости права аренды за весь срок аренды, за год и за месяц спорного земельного, проведение которой поручено специалисту ООО "Владимирское бюро судебной экспертизы" ФИО2

Согласно заключению эксперта от 26.03.2024 № 126/16.1 рыночно обоснованная аренная плата за пользование спорным земельным участком за 1 месяц по состоянию на 12.05.2021 составила 1 600 руб., за 1 год по состоянию на 12.05.2021 – 19 200 руб., за 36 лет по состоянию на 12.05.2021 – 1 408 400 руб.

Оснований для признания экспертного заключения недостоверным доказательством не имеется. Заключение является ясным, полным, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.2023 № 191, вступившим в силу 21.02.2023 в Правила № 582 внесены изменения, согласно которым размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (торги);

в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

При этом согласно пункту 2 постановления Правительства Российской Федерации от 10.02.2023 № 191 арендная плата, рассчитанная по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка до дня вступления в силу изменений, внесенных названным постановлением, подлежит перерасчету по истечении 5 лет со дня ее установления.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суд приходит к выводу о возможности урегулирования спора в судебном порядке, заключении дополнительного соглашения и определения размера арендной платы на основании кадастровой стоимости спорного земельного участка 45 505 руб.50 коп. в год и 3 754 руб.21 коп. в месяц, как заявлено истцом в исковом заявлении.

Требование истца об обязании ответчика осуществить перерасчет арендной платы по договору от 22.04.2008 № 616-ф за период с 01.01.2021 по настоящее время исходя из расчета 45 505 руб.50 коп. в год и 3 754 руб.21 коп. также является подлежащим удовлетворению по изложенным выше основаниям.

Расходы по оплате государственной пошлины на основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

установить стоимость договора аренды земельного участка от 22.04.2008 № 616-ф, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Гротеск" и Межрегиональным территориальным Управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях, в размере 45 505 руб.50 коп. в год, то есть 3 754 руб.21 коп. в месяц, рассчитанную исходя из кадастровой стоимости земельного участка начиная с 01.01.2021.

Обязать Межрегиональное территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях осуществить перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 22.04.2008 № 616-ф за период с 01.01.2021 по настоящее время исходя из расчета 45 050 руб.50 коп. в год или 3 754 руб.21 коп. в месяц.

Взыскать с Межрегионального территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гротеск" 6 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Выдача исполнительного листа осуществляется по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В.Романова