Решение от 5 февраля 2020 г. по делу № А73-19326/2019

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-19326/2019
г. Хабаровск
05 февраля 2020 года
Резолютивная часть решения суда оглашена 30.01.2020г.

Арбитражный суд в составе судьи Бутковского А.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрел в заседании суда дело по иску Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

к ЗАО «Фамагуста»

третьи лица ФИО2, ФИО3, ФИО4

о взыскании 1535187,67руб.

представители сторон, третьих лиц в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела с его участием в порядке ст.121-123 АПК уведомлены, согласно ст.156 АПК дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее –– истец) обратилась в арбитражный суд к ЗАО «Фамагуста» (далее –– ответчик) с иском о взыскании 1535187,67руб., в том числе 1018444,97руб. задолженности по арендной плате за период с 11.04.2016г. по 10.04.2019г., пени на сумму 516742,70 руб. за тот же период, а также о признании прекратившим действие договора аренды от 22.11.2007г. №4000001514 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0414006:105 площадью 3000кв.м., об указании в резолютивной части решения суда, что оно является основанием для погашения данных ЕГРН о действии данного договора.

В порядке ст.51 АПК к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4, в отношении которых истцом представлены доказательства регистрации прав на жилые помещения в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме, расположенном на указанном земельном участке.

В ходе рассмотрения дела истец письменно иск поддерживал по изложенным в исковом заявлении основаниям. При этом, несмотря на неоднократные предложения суда пояснить, почему он считает возможным начислять арендную плату по договору аренды, несмотря на регистрацию прав указанных граждан на жилые помещения в МКД, расположенном на арендуемом земельном участке, пояснений не дал.

Ответчиком отзыв не представлен, возражения против иска не заявлены. Согласно выписке из ЕГРЮЛ по состоянию на 30.01.2020г. ответчик находится в стадии ликвидации, но из ЕГРЮЛ не исключен.

Третьими лицами отзывы не представлены, мнение по иску не высказано.

Исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ

На основании протокола заседания Комиссии по земельным вопросам по проведению торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, проводимых в форме аукциона, от 20 ноября 2007 года №21-3, распоряжения главы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 20 июня 2007 года №184-р «Об утверждении границ и размеров земельного участка» между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и открытым акционерным обществом «Жилище» (далее - ОАО «Жилище») был заключен договор аренды земельного участка от 22 ноября 2007 года №4000001514 площадью 3 000 кв. метров с кадастровым номером 23:40:0414006:105, расположенного по адресу: <...> б/н, с видом разрешенного использования - для размещения многоэтажного жилого дома, сроком на 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно заключению управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 27 января 2011 года №110-52-289/11-01-11 об определении и присвоении адреса объекту недвижимости, земельному участку с кадастровым номером 23:40:0414006:105 был присвоен адрес: <...>, о чем 4 февраля 2011 года к названному выше договору аренды было заключено соответствующее дополнительное соглашение.

Назначение участка с кад.№23:40:0414006:105 под размещение многоэтажного жилого дома, а также его обременение правами аренды по указанному договору подтверждено данными ЕГРН от 13.05.2019г. №23/001/081/2019-1338.

15 апреля 2014 года ОАО «Жилище» прекратило деятельность путем реорганизации в форме присоединения к Закрытому акционерному обществу «Фамагуста» (ответчику).

Обращение в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате и пени за вышеуказанный период связано с неисполнением ответчиком обязанности по уплате аренды. Претензией от 13 мая 2019 года №51-971/19-01-14 ответчику было предложено в добровольном порядке погасить задолженность. Неисполнение претензии послужило основанием для обращения истца в суд.

Кроме того, одновременно истец ссылается на то, что с учетом разрешений от 29 декабря 2012 года №RU 23303000-468 и №RU 23303000-469 на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома лит. А» (секции №1) и многоэтажного жилого дома лит. «А» (секции №2), соответственно, расположенных по ул. Грибоедова, 31 в г, Геленджике, данных выписок из ЕГРН от 12 сентября 2019 года №99/2019/283447360, №99/2019/283446388, №99/2019/283446540 о том, что в указанных МКД квартиры №143, №79 и помещение №4 (выборочно) находятся в частной собственности, согласно п.66 постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года №10/22, правовой позиции постановления Президиума ВАС РФ от 24 января 2012 года №11642/11, договор аренды №4000001514 прекратил свое действие в силу ст.413 ГК.

Согласно представленным суду выпискам из ЕГРН от 12.09.2019г. №99/2019/283447360, №99/2019/283447388, №99/2019/283446540 гражданами ФИО2 приобретено право собственности на жилые помещения по адресу <...>, 09.04.2013г. (кв.143), ФИО3 –– 25.11.2017г. (кв.79), ФИО4 –– 30.03.2018г. (часть помещения №4).

Поскольку запись в ЕГРН об обременении участка с кад.№23:40:0414006:105 арендными правами ответчика сохраняется, с целью приведения данных ЕГРН в данной части в соответствие с законом истец обратился в суд с иском также о признании договора аренды прекращенным.

Суд считает иск подлежащим удовлетворению частично, в части требования признать договор аренды прекращенным, в остальной части в удовлетворении иска отказывает.

Согласно части 2 ст.22 ЗК земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу части 1 ст.606 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.66 постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года №10/22, согласно части 1 статьи 16 Федерального закона 29 декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объемы недвижимого имущества.

Как следует из правовой позиции постановления Президиума ВАС РФ от 24.01.2012г. №11642/11, пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им.

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

Соответствующий правовой подход отражен в разъяснениях п.26 постановления пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. №73 (с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок), а также в определении Верховного Суда РФ от 21.03.2018г. №305-КГ18-1112.

Поскольку суду представлены доказательства того, что первое жилое помещение в МКД, расположенном на земельном участке с кад.№23:40:0414006:105, зарегистрировано в собственности граждан 09.04.2013г. (за ФИО2 кв.143), с указанной даты в соответствии с указанными положениями действующего законодательства и разъяснениями по его применению высших судебных инстанций договор аренды №4000001514 прекратил свое действие в силу ст.413 ГК.

Согласно части 2 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 ст.1 Закона).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 ст.1 Закона).

Исковые требования в части признания договора прекратившим действие направлены на приведение данных ЕГРН в соответствие с законом, исключения ситуации правовой неопределенности этих публичных данных.

Соответственно, исковые требования в указанной части обоснованы.

В то же время, согласно п.1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.07.2009г. №132 вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, поэтому регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт. Отказ в государственной регистрации права в этом случае является незаконным.

Поэтому при удовлетворении судом требования истца о признании договора аренды прекратившим действие не требуется дополнительное принудительное указание Управлению Росреестра внести соответствующие изменения в ЕГРН.

В части требования истца о взыскании задолженности по арендной плате и пени за вышеуказанный период суд исходит из следующего.

Согласно ст.413 ГК обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Из приведенных выше разъяснений п.26 постановления Пленума ВАС РФ №73, правовых позиций Президиума ВАС РФ и Верховного Суда РФ следует, что ввиду прекращения с даты регистрации первого жилого помещения в МКД, расположенном на арендуемом земельном участке, договора аренды такого земельного участка соответствующие обязательства сторон такого договора аренды прекращаются.

Соответственно с 09.04.2013г. обязательства сторон по договору аренды №4000001514 прекращены и основания для начисления арендной платы и пени с указанной даты отсутствуют.

Судом не могут быть приняты доводы истца о том, что действие договора аренды в период после 09.04.2013г. подтверждено обстоятельствами, установленными решением Арбитражного суда Хабаровского края от 29.04.2016г. по делу №А73-18175/2015.

Из содержания данного судебного акта не усматривается, что суду сообщалось сторонами о факте регистрации прав на жилое помещение в расположенном на арендуемом земельном участке МКД в 2013 году, соответственно оценка данного обстоятельства арбитражным судом в деле №А73-18175/2019 применительно к приведенным положениям действующего законодательства и разъяснений по его применению не дана.

Соответственно арбитражный суд в указанном деле исходил из действия договора аренды до 2016 года. Но в связи с установленными в настоящем деле новыми обстоятельствами это не является для суда по настоящему делу преюдициально установленным фактом и не исключает применения в настоящем деле вышеуказанных положений закона и разъяснений по его применению.

Суду не представлены доказательства того, что в состав заявленной истцом в настоящем деле задолженности и пени включена задолженность за период до 09.04.2013г. и соответствующие пени. Напротив из сравнительного анализа расчета истца и содержания решения суда по делу №А73-18175/2019 следует, что в настоящем деле требования о взыскании задолженности и пени по состоянию на 09.04.2013г. не заявлены.

Начисления же аренды и пени за более поздний период не обоснованы ввиду прекращения договора аренды с 09.04.2013г. и обязательств сторон по нему.

Соответственно, иск в части взыскания задолженности по аренде и пени за вышеуказанный период не подлежит удовлетворению.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Признать договор аренды от 22.11.2007г. №4000001514 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0414006:105 площадью 3000кв.м. прекратившим действие.

В остальной части в иске отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объёме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения в законную силу, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

СудьяА.ФИО5