Решение от 4 декабря 2019 г. по делу № А59-5702/2019

Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, д. 28, г. Южно-Сахалинск, 693000

www.sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-5702/2019
г. Южно-Сахалинск
04 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 ноября 2019 года. Решение в полном объеме изготовлено 04 декабря 2019 года.



Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Шестопал И.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304650134300341, ИНН <***>) к Администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, общей площадью 41,3 кв.м., расположенного по адресу – <...>, изложенного в письме от 26.06.2019 № 013-05360-19/адм-0001/думи; возложении обязанности обеспечить проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 41,3 кв.м. по адресу: <...> в течение 2 месяцев со дня вступления решения в законную силу; принять решение об условиях приватизации нежилого помещения общей площадью 41,3 кв.м. по адресу: <...> в течение 2 недель с даты принятия отчета о его оценке; направить предпринимателю проект договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 41,3 кв.м. по адресу: <...> в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации указанного арендуемого имущества; взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины,

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО3 по доверенности от 18.10.2019,

от Администрации города Южно-Сахалинска - ФИО4 на основании доверенности от 12.07.2019 № Д07-0161,




У С Т А Н О В И Л :

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, предприниматель, истец) обратился в арбитражный суд с заявлением к Администрации города Южно-Сахалинска (далее- Администрация, ответчик) о признании незаконным решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, общей площадью 41,3 кв.м., расположенного по адресу – <...>, изложенного в письме от 26.06.2019 № 013-05360-19/адм-0001/думи; возложении обязанности обеспечить проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 41,3 кв.м. по адресу: <...> в течение 2 месяцев со дня вступления решения в законную силу; принять решение об условиях приватизации нежилого помещения общей площадью 41,3 кв.м. по адресу: <...> в течение 2 недель с даты принятия отчета о его оценке; направить предпринимателю проект договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 41,3 кв.м. по адресу: <...> в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации указанного арендуемого имущества.

В обоснование заявленных требований заявитель в своем заявлении указал, что оспариваемое решение является незаконным, поскольку заявитель соответствует всем необходимым требованиям, указанным в ст.3 Федерального закона РФ №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и имеет право на выкуп арендованного им недвижимого имущества.

В судебном заседании представитель предпринимателя по доверенности поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель Администрации в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Выслушав представителей заявителя, Администрации, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 15 марта 2010 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (арендодателем) и арендатором – предпринимателем заключен договор аренды №389 недвижимого имущества.

По условиям договора, арендодатель предоставляет во временное владение и пользование арендатору объект недвижимого муниципального имущества с названием – бункер, общей площадью 41,3 кв.м., расположенный по адресу – <...>, в целях осуществления предпринимательской деятельности (п.1 договора).

Согласно п.2 договора, настоящий договор заключен на период с 16 марта 2010 по 15 февраля 2011 года.

По акту приема-передачи от 15.03.2010 недвижимое имущество передано во владение предпринимателю.

В дальнейшем после истечения срока действия договора аренды, новый договор между сторонами не заключался, арендатор продолжает пользоваться недвижимым имуществом по настоящее время, т.е., договор в порядке ч.2 ст.621 Гражданского кодекса РФ (далее- ГК РФ) считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

28.05.2019 предприниматель обратился к ответчику с заявлением о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого предпринимательства и о реализации им преимущественного права на приобретение спорного арендуемого имущества в порядке п.2 ст.9 Федерального закона РФ от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее- Закон №159-ФЗ).

Письмом от 26.06.2019 №013-05360-19/адм-0001/ДУМИ Администрация отказала предпринимателю в выкупе в его собственность арендуемого им объекта недвижимого имущества со ссылкой на ст.28 Федерального закона РФ от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», поскольку приватизация объекта недвижимого имущества возможна только вместе с земельным участком, на котором расположен объект недвижимого имущества, однако данный земельный участок входит в состав земель лесного фонда, права на который зарегистрированы за Российской Федерации. Поскольку земельный участок в муниципальную собственность не передавался, орган местного самоуправления не может распорядиться последним, а, значит, не может передать в собственность и объект недвижимого имущества, который расположен на земельном участке.

Не согласившись с указанным решением, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 3 Закона №159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

На основании ч.ч. 2, 3 и 4 ст.9 Закона №159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В судебном заседании установлено и данные обстоятельства не оспаривал и представитель Администрации, что предприниматель является субъектом малого и среднего предпринимательства и относится к субъектам, которые могут обращаться в орган местного самоуправления с заявлением об отчуждении арендуемого помещения в собственность.

Так, предприниматель является арендатором спорного объекта недвижимости с 15.03.2010 по договору аренды и по настоящее время, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок по правилам п.2 ст.621 Гражданского кодекса РФ, что соответствует разъяснениям, содержащимся в п.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №134 от 05.11.2009 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее- Письмо №134).

Таким образом, арендуемое помещение находится во временном владении (пользовании) заявителя непрерывно с 15 марта 2010 года на основании вышеуказанного договора аренды муниципального помещения по день подачи заявления, т.е., более 2-х лет.

Доказательств, подтверждающих наличие у предпринимателя задолженности по арендной плате не имеется, также вопрос относительно задолженности не возникал у администрации и при обращении к ней с заявлением о реализации предоставленного законом преимущественного права на приобретение помещения.

Не представлены Администрацией и возражения относительно возможного включения спорного недвижимого имущества в утвержденный в соответствии с ч.4 ст.18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального.

Также ответчиком не представлены и доказательства отсутствия предпринимателя в едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, предпринимателем соблюдены все условия, установленные Законом №159-ФЗ, для возникновения у него права на реализацию предоставленного законом преимущественного права на приобретение помещения.

При таких обстоятельствах, исходя из толкования положений Закона № 159-ФЗ уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 названного Федерального закона № 159-ФЗ, по обращению заявителя о приобретении арендуемого имущества.

Из содержания письма от 26 июня 2019 следует, что основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения послужило то обстоятельство, что земельный участок, на котором находится объект недвижимого имущества, арендуемый предпринимателем, подлежит одновременной приватизации с объектом недвижимости, а также, что земельный участок находится в государственной собственности, распоряжаться которым Администрация не имеет права.

Из материалов дела следует, что 26.12.2008 между Департаментом лесов и особо охраняемых природных территорий Сахалинской области (арендодателем) и арендатором (предпринимателем) заключен договор аренды лесного участка №43-12/08, по которому арендатору в пользование предоставлен лесной участок площадью 0,1 га на срок 25 лет для осуществления рекреационной деятельности в целях организации отдыха. Место расположения участка определено как Сахалинская область, в границах земель лесного фонда Южно-Сахалинского участкового лесничества в квартале 9, выдел 8.

Именно на указанном лесном участке находится арендуемый заявителем объект недвижимого имущества.

В дальнейшем, соглашением от 25.12.2018 в договор аренды лесного участка были внесены изменения, согласно которым у земельного участка появился кадастровый номер – 65:02:0000046:533, на него зарегистрировано право собственности Российской Федерации, поменялся арендодатель и он (земельный участок) поменял категорию – стал земельным участком из земель категории «земли населенных пунктов».

Федеральным законом № 159-ФЗ то обстоятельство, что арендуемый объект недвижимого имущества должен в обязательном порядке приватизироваться вместе с земельным участком, необходимым для его эксплуатации, в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права на его приобретение не предусмотрено.

Согласно ч.ч. 1, 3 и 4 ст.35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Абзацем 5 пункта 4 ч. 1 и ч.2 Информационного письма № 134 разъяснено, что действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Согласно части 3 статьи 1 Закона отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества". Следовательно, нормы Закона, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Это касается, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения.

В силу частей 1 и 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты), а также земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что, Закон № 159-ФЗ является специальной нормой, регулирующей отношения по выкупу арендованного имущества, который не предусматривает в качестве обязательного условия выкупа требование о предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимости.

Таким образом, в отличие от общего порядка приватизации для выкупа субъектами малого предпринимательства арендуемого муниципального имущества не требуется одновременная приватизация земельного участка, поскольку такое условие не предусмотрено специальными правилами Закона № 159-ФЗ.

Кроме того, исходя из вышеназванных норм, выкуп земельного участка при приватизации в порядке Закона № 159-ФЗ является правом, а не обязанностью сторон по сделке, а о таком праве предприниматель Администрации не заявлял.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что спорное имущество соответствует указанным критериям в статье 3 Закона № 159-ФЗ, а предприниматель имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения без земельного участка под ним, в связи с чем, оспариваемый отказ Администрации является незаконным и нарушающим права заявителя.

В качестве способа восстановления нарушенных прав заявителя суд указывает на обязанность Администрации в установленный судом срок совершить действия, указанные в ч.3 ст.9 Закона №159-ФЗ.

Остальные доводы сторон правового значения для разрешения спора не имеют и суд им оценку не дает.

Согласно ст.110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку спор разрешен в пользу предпринимателя, то расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей суд возлагает на ответчика.

В связи с тем, что предприниматель государственную пошлину при подаче иска в суд уплатил по платежному поручению №102 от 18.09.2019 в большем размере, чем предусмотрено Налоговым кодексом, оставшуюся сумму пошлины в размере 900 рублей суд возвращает заявителю из федерального бюджета на основании ст.333.40 Налогового кодекса РФ как излишне уплаченную.

Срок на обращение в суд с заявленными требованиями со стороны предпринимателя не пропущен.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Заявленные требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

Признать незаконным решение Администрации города Южно-Сахалинска об отказе в реализации преимущественного права индивидуального предпринимателя ФИО2 на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, общей площадью 41,3 кв.м., расположенного по адресу – <...>, изложенного в письме от 26.06.2019 № 013-05360-19/адм-0001/думи.

Обязать Администрацию города Южно-Сахалинска устранить нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО2 путем совершения действий, установленных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в отношении арендуемого нежилого помещения, общей площадью 41,3 кв.м., расположенного по адресу – <...>, в частности, обеспечить проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 41,3 кв.м. по адресу: <...> в течение 2 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу; принять решение об условиях приватизации нежилого помещения общей площадью 41,3 кв.м. по адресу: <...> в течение 2 недель с даты принятия отчета о его оценке; направить индивидуальному предпринимателю ФИО2 проект договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 41,3 кв.м. по адресу: <...> в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации указанного арендуемого имущества.

Взыскать с Администрации города Южно-Сахалинска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению №102 от 18.09.2019 государственную пошлину в размере 900 рублей, выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Сахалинской области.



Судья И.Н. Шестопал