Решение от 9 мая 2018 г. по делу № А82-4758/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-4758/2018
г. Ярославль
09 мая 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 апреля 2018 года.


Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Мухиной Е.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Т.И.Семеновой


рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Закрытого акционерного общества "Капитал" (ИНН <***>, ОГРН <***>)


к Департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)


об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка в редакции покупателя


при участии:

от истца – ФИО1, доверенность от 01.11.2017г.

от ответчика – ФИО2, доверенность от 24.08.2015г.

установил:

Закрытое акционерное общество "Капитал" обратилось в арбитражный суд заявлением об обязании Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля заключить от имени города Ярославля с Закрытым акционерным обществом «Капитал» договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:042001:169 в редакции проекта договора № 253 от 20 ноября 2017 года, исключив из него пункт 2.2.; исключив в Приложении 1 к договору слова «Задолженность за неосновательное обогащение от использования земельного участка (фактическое пользование земельным участком)», «Итого: 1820185,39 руб.» и цифры «1509085,39», а также изложить пункт 3.2.2. договора в следующей редакции: «3.2.2. Полностью внести плату за Участок в размере, порядке и сроки, установленные разделом 2 настоящего Договора»

Истец в судебном заседании настаивает на удовлетворении заявленных требований; указывает на незаконность пунктов 2.2., 3.2.2. и Приложения №1 в редакции продавца в той части, в какой они устанавливают обязанность покупателя по внесению платы за фактическое использование земельного участка, как условие договора купли-продажи.

Ответчик Департамент архитектуры и земельных отношений требования заявителя не признает, полагает, что спорные пункты договора в предложенной продавцом редакции не противоречат действующему законодательству.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.

ЗАО «Капитал» является собственником объекта недвижимости – здания офиса, кафе и магазина «Автозапчасти», расположенного по адресу: г.Ярославль, Промзона, ул.Декабристов, д.12а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 июля 2008г.

Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 76:23:042001:169 площадью 1720 кв.м., разрешенное использование земельного участка: эксплуатация здания офиса, кафе и магазина «Автозапчасти».

03 ноября 2017г. ЗАО «Капитал» обратилось в Департамент архитектуры и земельных отношений Мэрии г.Ярославля с заявлением о предоставлении указанного земельного участка (без проведения торгов) в собственность за плату.

12 декабря 2017г. ЗАО «Капитал» получен проект договора купли-продажи земельного участка №253 от 20 ноября 2017г., подписанный от имени города Ярославля директором Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля (продавец).

21 декабря 2017г. директором ЗАО «Капитал» предложенный договор подписан с протоколом разногласий по пунктам 2.2., 3.2.2. и Приложению №1.

13 января 2018г. Департамент отклонил протокол разногласий от 21.12.2017г. письмом №716.

Полагая, что в договор № 253 Департаментом включены незаконые условия, на которых настаивает продавец, покупатель обратился в суд с настоящим иском.

Разделом 2 проекта договора регулируется цена договора и порядок расчетов.

Пунктом 2.1. договора цена выкупа участка установлена в размере 311 100 руб., что составляет 15% от кадастровой стоимости земельного участка в размере 2 074 000 руб. (приложение №1 к договору купли-продажи).

Пунктом 2.2. установлено, что задолженность за неосновательное обогащение от использования земельного участка (фактическое пользование земельным участком) составляет 1 509 085,39 руб. Оплата за фактическое пользование земельным участком осуществляется покупателем путем перечисления денежных средств на счет УФК Минфина РФ по Ярославской области.

Пунктом 2.3. установлено, что оплата производится в полном объеме не позднее 10 календарных дней со дня подписания договора.

Пунктом 3.2.2. договора установлена обязанность покупателя полностью внести плату за участок и задолженность за неосновательное обогащение от использования земельного участка (фактическое пользование земельным участком), в размере, порядке и сроки, установленные разделом 2 настоящего договора.

Пунктом 5.2. договора установлено, что в случае неисполнения в установленный в разделе 2 срок обязанности по внесению платы за участок Продавец отказывается от исполнения договора, направив покупателю уведомление об отказе от договора.

Неотъемлемой частью договора купли-продажи является Приложение 1 «Цена выкупа земельного участка», которое, кроме графы «цена выкупа земельного участка в сумме 311 100 руб.» содержит графу «Задолженность за неосновательное обогащение от использования земельного участка (фактическое пользование земельным участком) 1509085,39» и раздел «Итого: 1820185,39 руб.».

Оценив доводы сторон и представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 3 статьи 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Частью 2 статьи 39.3. Земельного кодекса установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (пункт 6).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен статьей 39.17. Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ. Проекты договоров выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка. Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

В соответствии с положениями статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь указанными выше нормативными положениями, суд полагает, что истец правомерно и обоснованно обратился в суд с требованием об урегулировании преддоговорного спора.

Положения пунктов 2.2., 3.3.2. и Приложения 1 к договору в редакции продавца суд считает не соответствующими нормам земельного и гражданского законодательства, регулирующим выкуп земельных участков, в частности, и куплю-продажу, в целом.

Согласно части 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Суд расценивает включение органом местного самоуправления в договор купли-продажи земельного участка обязательств по оплате задолженности за фактическое пользование выкупаемым земельным участком как злоупотребление правом (навязывание условий договора, не относящихся к предмету договора) в нарушение статьи 10 Гражданского кодекса РФ, согласно которой не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

В рассматриваемом случае задолженность за фактическое пользование земельным участком является спорной, взыскивается в судебном порядке, решение по делу №А82-26323/2017 Арбитражным судом Ярославской области не вынесено.

Суд полагает, что рассматриваемые действия органа местного самоуправления, направленные на включение в договор купли-продажи заведомо неправомерных условий, а также на уклонение от заключения договора на условиях протокола разногласий, имеют целью получение платы за пользование в обход установленного законодательством судебного порядка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу статей 445, 446 ГК РФ при разрешении судом преддоговорного спора договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда и с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в сумме 6 000 руб. суд относит на Департамент архитектуры и земельных отношений мэриии города Ярославля в пордяке, предусмотренном статьей 110 АПК РФ.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Обязать Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить от имени города Ярославля с Закрытым акционерным обществом «Капитал» (ИНН <***>, ОГРН <***>) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:042001:169 в редакции проекта договора №253 от 20 ноября 2017 года, исключив из него пункт 2.2.; исключив в Приложении 1 к договору купли-продажи графу «Задолженность за неосновательное обогащение от использования земельного участка (фактическое пользование земельным участком) 1509085,39» и раздел «Итого: 1820185,39 руб.»; изложить пункт 3.2.2. договора в следующей редакции: «3.2.2. Полностью внести плату за Участок в размере, порядке и сроки, установленные разделом 2 настоящего Договора».

Взыскать с Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Закрытого акционерного общества "Капитал" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. судебных расходов на оплату государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения форм, размещенных на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья Е.В. Мухина