Решение от 27 января 2021 г. по делу № А35-2474/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-2474/2019
27 января 2021 года
г. Курск


Резолютивная часть решения объявлена 21 января 2021 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи О.А. Матвеевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Курск-Агро»

к обществу с ограниченной ответственностью «Пчелка»

о признании права аренды земельного участка

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области., ФИО2

В судебном заседании участвуют представители:

от истца – ФИО3 по доверенности от 20.01.2020,

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 14.02.2017.

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Курск-Агро» (далее – ООО «Курск-Агро», истец) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Пчелка» (далее – ООО «Пчелка», ответчик) о признании аренды земельного участка с кадастровым номером 46:16:070504:10, площадью 579 600 кв.м, расположенного по адресу: Курская область, Обоянский район, Гридасовский сельсовет, на срок до 30 декабря 2023 года в соответствии с договором аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя от 20.11.2008.

В судебном заседании 14.01.2021 стороны поддержали свои правовые позиции.

Судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв в судебном заседании до 21.01.2021.

После перерыва судебное заседание продолжено, стороны поддержали свои правовые позиции.

Дело рассмотрено в порядке частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что 20.11.2008 участники общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (арендодатели) и ООО «Обоянское агрообъединение» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курской области 30.12.2008 № 46-46-17/007/2008-277.

Предметом договора является предоставление в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения: местоположение установлено относительно ориентира: Курская область, Обоянский район, в границах Гридасовского сельсовета: участок № 1 с кадастровым номером 46:16:070501:34, площадью 1194000 кв.м.; участок №2 с кадастровым номером 46:16:070504:2, площадью 966000 кв.м.; участок №3 с кадастровым номером 46:16:070504:3, площадью 1213100 кв.м., - общей площадью сельхозугодий – 3373100 кв.м., для производства сельскохозяйственной продукции.

Договор заключен сроком на 15 лет (пункт 1.2. договора).

Арендная плата на 1 земельную долю площадью 3,79 га выплачивается в денежном или в натуральном выражении на сумму 3 661 руб. 00 коп. Арендная плата в денежном эквиваленте за 1/31, 1/25, 1/32 доли на дату заключения договора составляет 3 661 руб. 00 коп., а за 1/62, 1/50 составляет 1 830 руб. 50 коп. Общая арендная плата по договору в денежном эквиваленте составляет 325 829 руб. 00 коп. в год, в том числе за участок № 2 93 355 руб. 50 коп. (пункты 1.4-1.7 договора).

14.09.2015 между ООО «Обоянское агрообъединение» (сторона 1) и ООО «Курск-Агро» (сторона 2) был заключен договор передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 20.11.2008, в соответствии с которым сторона 1 передает, а сторона 2 принимает на себя права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя от 20 ноября 2008 года, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Обоянское агрообъединение» и участниками общей долевой собственности, зарегистрированному Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области, номер регистрации 46-46- 17/007/2008-277 от «30» декабря 2008 года, (далее по тексту - договор аренды), расположенного по адресу: Курская область., Обоянский район, в границах Гридасовского с/совета, участок № 1 с кадастровым номером 46:16:070501:34, площадью - 1194000 кв.м.; земельный участок №2 с кадастровым номером 46:16:070504:2, площадью - 966000 кв.м.; участок № 3 с кадастровым номером 46:16:070504:3, площадью - 1213100, - общей площадью сельхозугодий -3373100 кв.м„ для производства сельскохозяйственного продукции. Категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - далее земельный участок.

14.09.2015 ООО «Обоянское агрообъединение» и ООО «Курск-Агро» подписали акт приема-передачи земельного участка. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курской области 02.02.2016 за № 46-46/017-46/017/004/2016-157.

29.09.2016 ФИО2, владеющий 31/50 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 966 000 кв.м с кадастровым номером 46:16:070504:2, принял решение участника долевой собственности о выделе земельного участка в счет земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства.

29.09.2016 представителем ФИО2- ФИО4, заключен договор с ООО «Землеустройство» на выполнение работ по изготовлению проекта межевания и формированию межевого плана земельного участка, расположенного по адресу: Курская область, Обоянский район, Гридасовский сельсовет, с кадастровым номером 46:16:070504:2 (площадь 579600 кв.м.).

О выделении земельного участка кадастровым инженером опубликовано извещение в газете «Курская правда» №121 от 07.10.2016 с указанием срока для представления возражений на проект межевания – в течение 30 дней с момента публикации и подготовлен проект межевания земельного участка.

Возражений в установленный законом срок от других участников долевой собственности не поступило.

Как следует из материалов дела, 03.11.2016 истец направил в адрес кадастрового инженера, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курской области возражение на выдел земельного участка ФИО2

В качестве возражения относительно выдела земельного участка в соответствии с указанным проектом межевания ООО «Курск-Агро» сослалось на то, что проект межевания не был предоставлен для ознакомления.

28.06.2017 проведено общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:16:070505:2, на котором было решено заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя от 20.11.2008, с учетом заключенного 14.09.2015 между ООО «Обоянское агрообъединение» (Сторона 1) и ООО «Курск-Агро» (Сторона 2) договора передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка.

01.09.2017 между ООО «Курск-Агро» и собственниками земельных долей было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя от 20.11.2008.

По соглашению об отступном от 10.10.2017 ООО «Пчелка» приобрело у ФИО2 31/50 долей в праве на земельный участок с кадастровым номером 46:16:070504:2.

29.05.2018 за ООО «Пчелка» произведена регистрация права собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:16:070504:10, выделенном в счет земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 46:16:070504:2.

Одновременно с регистрацией права собственности ООО «Пчелка» на выделенный земельный участок органом государственной регистрации произведена государственная регистрация обременения его в виде аренды в пользу ООО «Курск-Агро» (на основании договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя от 20.11.2008, договора передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 14.09.2015).

Впоследствии государственным регистратором прав произведено погашение записи об аренде в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:16:070504:10 в Едином государственном реестре недвижимости.

Решением Арбитражного суда Курской области от 02.10.2019 по делу № А35-9154/2018 отказано в удовлетворении требований ООО «Курск-Агро» к ООО «Пчелка» о признании незаконным образования земельного участка с кадастровым номером 46:16:070504:10 площадью 579600 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, Обоянский район, Гридасовский сельсовет, в счет долей в праве общей долевой собственности в размере 31/50 доли ООО «Пчелка» на земельный участок с кадастровым номером 46:16:070504:2, расположенный по адресу: Курская область, Обоянский район, Гридасовский сельсовет, площадью 966000 кв.м. Решение вступило в законную силу.

Полагая, что право аренды на земельный участок сохранилось и после его выдела, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В силу положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом.

Признание права как способа защиты гражданских прав прямо предусмотрено абзацем 2 статьи 12 ГК РФ.

Признание права как способ защиты может быть реализовано посредством подтверждения судом наличия или отсутствия у истца спорного права на момент рассмотрения дела судом.

Согласно пункту 1 статьи 246 и пункту 1 статьи 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Вместе с тем статьей 252 ГК РФ предусмотрена возможность выдела участником общей долевой собственности своей доли из общего имущества.

Отношения участников общей долевой собственности на земельные участки, связанные с выделом земельного участка, являющегося долей одного или нескольких участников общей долевой собственности, урегулированы земельным законодательством Российской Федерации.

Общие правила и условия образования земельных участков определены статьей 11.2 Земельного кодекса РФ, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ).

Пунктом 5 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте сельскохозяйственных земель).

В силу положений пункта 1 статьи 12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 данного Федерального закона.

Пунктом 1 статьи 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и названным Федеральным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 (пункт 2).

Если указанное в пункте 3 данной статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (пункт 4).

Пунктом 5 статьи 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Таким образом, по смыслу указанной нормы, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Указанная позиция подтверждается определениями Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 №306-КГ15-8301, от 15.11.2016 № 32- КГ16-23, от 03.10.2017 №308-КГ17-13482.

Кроме того, соответствующая позиция отражена в пункте № 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, согласно которой при наличии согласия всех участников долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения на передачу его в аренду выдел собственником земельной доли, обремененной правом аренды, не может осуществляться без согласия арендатора.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.05.2015 №1197-О указано, что положения пункта 1 статьи 13 и пункта 1 статьи 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель, предусматривающие право участника общей долевой собственности на выдел земельного участка в счет своей земельной доли и условия реализации данного права, обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников общей долевой собственности, а также арендаторов земельного участка.

Таким образом, в силу изложенных правовых позиций, подлежащим установлению в рамках рассматриваемого спора юридически значимым обстоятельством, влекущим различные гражданско-правовые последствия для участников спорных правоотношений, является установление факта наличия воли долевого собственника земельного участка с кадастровым номером 46:16:070504:2 – ФИО2 оснований для выдела из указанного земельного участка иного земельного участка с кадастровым номером 46:16:070504:10 в счет доли ФИО2

Из материалов дела следует, что при заключении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендатора от 20.11.2008 стороны согласовали его существенные условия, в том числе размер арендной платы.

28.06.2017 было проведено собрание участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:16:070504:2, в повестку дня включен вопрос об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

В бюллетене № 2 отражена формулировка принятого решения: внести изменения в пункт 1.4 договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателей от 20.11.2008 в части изменения условий арендной платы: с 2016 года арендная плата в виде зерна фуражного за одну земельную долю (один пай) устанавливается в размере 1000 кг.

С 2016 года дополнительно к существующим видам арендной платы установить выдачу 50 кг сахара-песка на одну земельную долю (один пай). Остальные условия арендной платы оставить без изменения. Закрепить вносимые изменения путем подписания дополнительного соглашения к договору аренду.

На собрании ФИО2 (собственник долей) в лице представителя по данному второму голосовал против.

В данном случае, ни на состоявшемся 28.06.2017 собрании, ни после него ФИО2 не заявлял о намеренье произвести выдел из-за несогласия с результатами голосования и прекратить с ООО «Курск-Агро» арендные отношения.

Из протокола от 26.06.2017 не следует, что при проведении общего собрания была однозначно и ясно выражена его воля на отказ от продления договора аренды в целях выдела земельного участка и самостоятельного распоряжения им. Вопросы, связанные с юридической судьбой аренды (о прекращении, продлении, перезаключении договора), на данном собрании не рассматривались, голосование не проводилось.

Следовательно, решение о выделе принято 29.09.2016 независимо от вопросов, разрешенных на собрании 26.06.2017. ФИО2 произвел выдел земельного участка, образован земельный участок с кадастровым номером 46:16:070504:10, образование его в соответствии с требованиями законодательства подтверждено судебным актом.

На основании изложенного судом отклоняются возражения ответчика, согласно которым несогласие участника долевой собственности в период действия договора аренды с изменением его существенных условий, которые были приняты большинством голосов и зарегистрированы в установленном законом порядке, дает ему право на прекращение обременении в виде аренды и ипотеки, а значит, не дает право истцу в будущем требовать возникновения права аренды в его пользу без воли ответчика.

Ввиду того, что на указанную дату договор аренды являлся действующим (со сроком действия аренды до 30.12.2023), то в силу положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ право аренды ООО «Курск-Агро» было распространено на образованный земельный участок с кадастровым номером 46:16:070504:10 с тем объемом прав и обязанностей сторон, которые были установлены в момент заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 20.11.2008.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленного иска.

При этом суд находит нецелесообразным указание в резолютивной части решения срока аренды при наличии ссылки на договор.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за рассмотрение иска относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Курск-Агро» право аренды земельного участка с кадастровым номером 46:16:070504:10, площадью 579 600 кв.м, расположенного по адресу: Курская область, Обоянский район, Гридасовский сельсовет, на основании договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя от 20.11.2008.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Пчелка» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Курск-Агро» расходов по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.А. Матвеева