Решение от 8 августа 2024 г. по делу № А53-35581/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-35581/23
08 августа 2024 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 25 июля 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 08 августа 2024 г.



Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И. И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Каспаровым М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района к обществу с ограниченной ответственностью «СЭД» (ИНН: <***>) о взыскании задолженности, расторжении договора аренды,

при участии:

от истца не явился,

от ответчика не явился,

от третьего лица не явился,



УСТАНОВИЛ:

Комитет по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (далее также – Комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СЭД» далее также (Общество), в котором (с учетом уточнений л.д. 7) просил взыскать задолженность по арендной плате за период с 20 марта 2023 года по 03 октября 2023 года в размере 181 248 рублей 54 копеек, пеню за период с 21 марта 2023 года по 03 октября 2023 года в размере 8 465 рублей 39 копеек, пеню до вынесения решения суда и после (на будущий период); расторгнуть договор аренды земельного участка № 157 от 23 ноября 2021 года; обязать Общество освободить земельный участок и привести его в первоначальное состояние демонтировав объект незавершенного строительства, 2-ва нестационарных объекта и металлопрофильный забор.

Заявленные требования мотивированы следующим. Общество в нарушении условий договора не вносила арендную плату ввиду чего на ее стороне образовалась отыскиваемая задолженность. Условия договора устанавливали право арендатора досрочно расторгнуть договор аренды в случае не внесения арендной платы. Данное право Комитет реализовал, направив соответствующее уведомление. Поскольку договора расторгнут, то арендатор обязан освободить земельный участок.

В представленном письменном отзыве Общество указало, что произвело оплату задолженности за пользование земельным участком в размере 309 461 рубля, предоставив платежное поручение. Также Общество осуществило государственную регистрацию права собственности на объект капитального строительства, расположенный на земельном участке. По иным доводам иска в отзыве позиция ответчика не была отражена (л.д. 13).

С целью выяснения судьбы обозначенных ответчиком денежных средств в счет оплаты долга, по ходатайству истца, определением от 18 января 2024 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований – Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (л.д. 25).

Третье лицо позиции по делу не представило, относительно платежей заявленных Обществом в письменном ответе 22 декабря 2023 года указало, что денежные средства по платежным документам № 132 и 133 не поступали на казначейский счет (л.д.28)

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

23 ноября 2021 года между Комитетом и Обществом был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:02:0060101:1153, площадью 5123 кв.м., сроком на 3 года.

Целью предоставления земельного участка являлось размещение магазина.

На момент предоставления земельного участка в его границах был учтен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:02:0060101:4103.

Согласно выписки из ЕГРН в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:02:0060101:4103 07 мая 2021 года было зарегистрировано право собственности Общества.

Размер арендной платы был согласован сторонами в сумме 1 524 012 рублей 91 копейка ежегодно, с корректировкой на уровень инфляции.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

1.По вопросу наличия задолженности за использование земельного участка.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

В соответствии с пунктом 1 стати 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, а также иная плата, предусмотренная ЗК РФ.

Обязанность по доказыванию факта внесения арендной платы возложена на ответчика, который должен подтвердить достаточными и достоверными доказательствами обстоятельство выполнения им обязательств по договору аренды (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании вышеизложенного, с учетом того, что доказательств выполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в материалах дела отсутствуют, суд пришел к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 181 248 рублей 54 копеек является обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика за нарушение сроков внесения арендной платы пени за период с 21 марта 2023 года по 03 октября 2023 года в размере 8 465 рублей 39 копеек, пеню до вынесения решения суда и после.

На основании статей 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) предусмотренными законом или договором, которую должник обязан уплатить в случае неисполнение или ненадлежащего исполнения обязательств.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 6.2 договора аренды установлено, что в случае нарушения срока внесения арендной платы арендатор выплачивает пеню из расчета 1/300 действующей ключевой ставки Банка России, от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Факт просрочки установлен судом, доказательств внесения арендной платы в материалы дела не представлено. В этой связи суд считает требования о взыскании пени обоснованными.

Расчет размера задолженности по арендной плате и пени за нарушение обязательств судом признан верным, произведенным с учётом положений договора аренды, с применением верных ключевых ставок.

Между тем судом произведен расчет суммы пени за период с 04.10.2023 по 25.07.2024, согласно которому пени составили 27 845 рублей 82 копейки.

Итого сумма неустойки за период с 21.03.2023 по 25.07.2024 составила 36 311 рублей 21 копейку.

Требование истца о взыскании пени, начисленные на сумму долга в размере 181 248 рублей 54 копеек до фактического исполнения денежного обязательства, также подлежит удовлетворению на основании статьи 330 ГК РФ, с учетом разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в соответствии с пунктом 65 которого, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

2.По расторжению договора аренды ввиду не исполнения обязанности по внесению арендной платы.

Как указано в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона может заявить в суд требование о расторжении договора только после того, как получит отказ другой стороны на предложение расторгнуть договор либо не получит ответ в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя регулируется положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Положениями пункта 5.1.1 стороны договор согласовали право арендодателя расторгнуть договор аренды в случае не внесения арендной платы более 2-раз подряд.

Учитывая, что период просрочки исполнения денежного обязательства со сторона ответчика составляет более одного года, суд признает допущенное нарушение договорных обязательств существенным и как следствие требование о расторжении договора законными и обоснованными..

3.По освобождению земельного участка.

Пунктом 7.3 договора предусмотрена обязанность арендатора вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии, пригодном для его дальнейшего использования в случае прекращения договора.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Настоящим решением суда спорный договор аренды, на основании которого ответчик занимает земельный участок, расторгнут, в связи с чем правовые основания для пользования ответчиком спорным участком отсутствуют, у него возникла законная обязанность по освобождению и возврату спорного имущества.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что исковые требования об обязании освободить земельный участок от имущества ответчика, а именно некапитальных сооружений, признано судом обоснованным.

4.По невозможности демонтажа объекта капитального строительства в качестве последствия расторжения договора аренды.

Для удовлетворения требования о сносе такого объекта необходимо установить правовые основания для его удовлетворения, предусмотренные пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса. Самовольной является постройка, возведенная или созданная на земельном участке: который не предоставлен в установленном порядке; разрешенное использование которого не допускало ее возведения; без необходимых согласований и (или) разрешений; с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной и принятия решения о ее сносе достаточно одного из названных нарушений, которые судами не устанавливались и из материалов дела не следуют. При этом иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта капитального строительства, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды. Таким образом, положения статьи 622 Гражданского кодекса не могут служить законным основанием для возложения на арендатора, которому принадлежит объект недвижимости, возведенный на арендуемом земельном участке, обязанности по освобождению этого участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10).

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СЭД» (ИНН: <***>) в пользу Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района задолженность в размере 181 248,54 рублей, пени по состоянию на 25.07.2024 в размере 36 311,21 рублей, а также пени, начисленные на сумму долга в размере 181 248,54 рублей, из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ действующей в период просрочки за каждый календарный день просрочки за период с 26.07.2024 по день фактического исполнения обязательств.

Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:02:0060101:1153 № 157 от 23 ноября 2021 года.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «СЭД» (ИНН: <***>) за свой счет освободить земельный участок с кадастровым номером 61:02:0060101:1153, от 2 (двух) нестационарных объектов и металопрофильного забора.

В остальной части иска в части демонтажа объекта незавершенного строительства отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СЭД» (ИНН: <***>) в доход федерального бюджета 13 351 рубль государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Волуйских И. И.