Решение от 11 апреля 2023 г. по делу № А40-193781/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-193781/21-16-1332
г. Москва
11 апреля 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 14.02.2023 г.

Полный текст решения изготовлен 11.04.2023 г.

Арбитражный суд города Москвы

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола секретарём судебного заседания Лебедевой Д.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (123112, город Москва, проезд 1-й Красногвардейский, дом 21, строение 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

к Непубличному акционерному обществу «Аэросервис» (119607, город Москва, улица Раменки, дом 17, корпус 1, ОГРН: 1027739179456, Дата присвоения ОГРН: 11.09.2002, ИНН: 7732018834)

о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,

при участии:

от истца – Чернова А.Н. по доверенности № 33-Д-1624/22 от 28.12.2022 г.;

от ответчика – Маркова Т.И. (генеральный директор), Рокоссовский П.В. по доверенности б/н от 25.11.2022 г.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Непубличному акционерному обществу «Аэросервис» (далее – ответчик) о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 77:07:0013005:14143 площадью 930 кв. м с адресным ориентиром: г. Москва, ул. Раменки, вл. 17/1.

Заявленные исковые требования мотивированы тем обстоятельством, что ответчик уклоняется от заключения договора аренды.

Ответчиком представлен отзыв на иск (т. 1 л.д. 78 – 83), в котором он иск не признаёт, ссылаясь на то, что земельный участок был образован с нарушением действующего законодательства.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, ответчик является собственником здания общей площадью 1052,2 кв. м с кадастровым номером 77:07:0013005:1081, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Раменки, д. 17, корп. 1, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 31.10.2003 г. (т. 1 л.д. 108) и выпиской из ЕГРН от 23.02.2021 г. (т. 1 л.д. 39 – 59, т. 3 л.д. 65 – 72).

Данное здание образовалось в результате реконструкции ранее существовавшего здания на основании распоряжения префекта Западного административного округа от 11.06.2002 г. № 1300-РП (т. 1 л.д. 87).

Ранее между истцом и ответчиком на основании распоряжения префекта Западного административного округа от 18.06.2001 г. № 1259-РП (т. 1 л.д. 84, 85) был заключён договор аренды земельного участка № М-07-504837 от 06.07.2001 г. (т. 1 л.д. 89 – 104, т. 3 л.д. 2 – 17), предметом которого является земельный участок площадью 2 000 кв. м с кадастровым номером 77:07:0013005:74, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Раменки, вл. 17, корп. 1.

Земельный участок предоставлен ответчику для использования на условиях аренды для эксплуатации здания под административно-гостиничный комплекс (п. 1.1 договора).

Договор был заключён сроком на один год (п. 2.1 договора).

20.05.2003 г. сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды № М-07-504837 от 06.07.2001 г., которым изменено разрешённое использование земельного участка на: «для завершения реконструкции здания», а также срок действия договора аренды до 04.07.2003 г. (т. 3 л.д. 18 – 20).

По истечении указанного срока договор аренды был возобновлён на неопределённый срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, что подтверждается письмом истца от 21.08.2004 г. № 30-07-5141/04 (т. 3 л.д. 43) и Актом проверки Управления Роснедвижимости по городу Москве от 09.11.2009 г. (т. 1 л.д. 128 – 130, т. 3 л.д. 52 – 54).

Распоряжением префекта Западного административного округа от 12.09.2011 г. № 4218 (т. 1 л.д. 131, т. 3 л.д. 44) изменено разрешённое использование земельного участка с кадастровым номером 77:07:0013005:74 на объекты размещения гостиниц и прочих мест временного проживания (1.2.6); объекты размещения коммерческих организаций, связанных с проживанием населения (1.2.7).

Письмом от 28.10.2013 г. № ДГИ-1-107583/13-1 истец подтвердил, что договору аренды № М-07-504837 от 06.07.2001 г. не расторгнут (т. 3 л.д. 45). Начисление и оплата арендной платы по данному договору аренды производились и в 2014 году (т. 3 л.д. 46 – 47).

Между тем, в письме от 19.02.2020 г. № ДГИ-1-4160/20-1 истец заявил, что на момент утверждения проекта межевания территории договор аренды не действовал (т. 3 л.д. 26 – 27). Однако на каком основании и когда прекратилось действие договора аренды № М-07-504837 от 06.07.2001 г. истец не указал.

В письмах от 13.04.2021 г. № ДГИ-1-24789/21-1 и от 05.07.2021 г. № ДГИ-1-71834/21-1 истец заявил ответчику, что в связи с отсутствием государственной регистрации договор признан незаключённым (т. 2 л.д. 20 – 21, 110 – 112, т. 3 л.д. 55 – 57).

Между тем, согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

В материалы дела не представлено доказательств прекращения договора аренды № М-07-504837 от 06.07.2001 г. в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Таким образом, указанный договор является действующим, поскольку доказательств иного в материалы дела не представлено.

Распоряжениями Департамента городского имущества города Москвы от 19.10.2018 г. № 35165 и от 26.03.2019 г. № 11351 утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образованных путём раздела земельного участка с кадастровым номером 77:07:0013005:74 на два участка с сохранением земельного участка с кадастровым номером 77:07:0013005:74 в изменённых границах (т. 2 л.д. 3 – 9, т. 3 л.д. 58 – 64).

10.09.2019 г. был поставлен на кадастровый учёт земельный участок с кадастровым номером 77:07:0013005:14143, образованный путём раздела земельного участка с кадастровым номером 77:07:0013005:74 (т. 2 л.д. 10 – 14).

Однако при этом никаких изменений в площадь и границы земельного участка с кадастровым номером 77:07:0013005:74 по состоянию на 27.07.2021 г. внесены не были (т. 2 л.д. 15 – 19).

10.03.2021 г. исх. № ДГИ-И-16660/21 истец направил в адрес ответчика проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 77:07:0013005:14143 площадью 930 кв. м (т. 1 л.д. 18), однако ответчик его не подписал, в связи с чем истец обратился в суд.

В соответствии с ч. 8 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Между тем, согласно ч. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

На дату принятия истцом решения о разделе земельного участка с кадастровым номером 77:07:0013005:74 ответчик являлся арендатором данного земельного участка на основании договора аренды № М-07-504837 от 06.07.2001 г., однако согласия ответчика на раздел земельного участка истцом получено не было.

В силу частей 4 и 6 ст. 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 18.02.2022 г. по делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли площадь и границы земельного участка с кадастровым номером 77:07:0013005:14143 планировочному обоснованию местоположения границ земельных участков существующих зданий, сооружений, территорий общего пользования, неиспользуемых территорий и условий предоставления земельных участков Проекта межевания территории, утвержденного Распоряжением Правительства Москвы от 19.10.2018 № 35165 «Об утверждении проекта межевания территории квартала»?

- какой размер земельного участка необходим для эксплуатации объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:07:0013005:1081?

- является ли достаточной площадь и границы земельного участка с кадастровым номером 77:07:0013005:14143, сформированного в соответствии с проектом межевания территории, утвержденного Распоряжением Правительства Москвы от 19.10.2018 № 35165 «Об утверждении проекта межевания территории квартала», для эксплуатации объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:07:0013005:1081?

- является ли конструктивной частью объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:07:0013005:1081 навес (козырек) на колоннах, расположенный в месте основного входа в здание, и находится ли он в границах земельного участка с кадастровым номером 77:07:0013005:14143?

В заключении эксперта (т. 2 л.д. 76 – 104) на вопросы суда даны следующие ответы:

1) площадь и границы земельного участка с кадастровым номером 77:07:0013005:14143 не соответствует планировочному обоснованию местоположения границ земельных участков существующих зданий, сооружений, территорий общего пользования, неиспользуемых территорий и условий предоставления земельных участков Проекта межевания территории, утвержденного Распоряжением Правительства Москвы от 19.10.2018 № 35165 «Об утверждении проекта межева-ния территории квартала»;

2) размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта капитального строи-тельства с кадастровым номером 77:07:0013005:1081, определён 2 090 кв. м;

3) площадь и границы земельного участка с кадастровым номером 77:07:0013005:14143 не являются достаточными для эксплуатации объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:07:0013005:1081 по основаниям, предусмотренным СНиП 2.07.01-89*, а также по фактическим измерениям на местности;

4) навес (козырек) на колоннах, расположенный в месте основного входа в здание, является конструктивной частью объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:07:0013005:1081, таким образом земельный участок с кадастровым номером 77:07:0013005:14143 сформирован без учёта фактических внешних границ объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:07:0013005:1081 – навес (козырёк) в проекции на земную поверхность частично расположен вне границ земельного участка с кадастровым номером 77:07:0013005:14143.

Мотивированных возражений по выводам эксперта в материалы дела не представлено.

Протоколом осмотра территорий от 11.08.2022 г. № 9077038, составленным сотрудниками Госинспекции по недвижимости (т. 3 л.д. 112 – 121), установлено, что фактически часть здания по адресу: г. Москва, ул. Раменки, д. 17, корп. 1 (часть навеса над комнатами 8, 9 помещения I первого этажа) пересекает границы участков с кадастровыми номерами 77:07:0013005:14143 и 77:07:0013005:74. Согласно представленным документам навес над комнатами 8, 9 помещения I первого этажа здания возведён в результате проведения работ по реконструкции здания в соответствии с разрешительной документацией.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 77:07:0013005:14143 был сформирован истцом с нарушением требований части 4 ст. 11.2, частей 4 и 6 ст. 11.9 ЗК РФ.

Данный земельный участок пересекает границы здания с кадастровым номером 77:07:0013005:1081, а его площадь и границы не соответствуют требованиям СНиП 2.07.01-89*, в связи с чем заключение договора аренды на данный земельный участок повлечёт за собой невозможность использования здания ответчика по его функциональному назначению (гостиница).

При таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.


Судья:

М.Ю. Махалкин