Решение от 30 июля 2019 г. по делу № А08-2651/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-2651/2018
г. Белгород
30 июля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 июля 2019 года

Полный текст решения изготовлен 30 июля 2019 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Ю.И. Назиной

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО ПСК "Иликон" (ИНН 3123021937, ОГРН 1023101670570)

к администрации г. Белгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Управление Росреестра по Белгородской области, АО КБ Руснарбанк

о понуждении к заключению договора

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, паспорт;

от ответчика: ФИО3, доверенность от 18.03.2019;

от третьих лиц:

от АО КБ Руснарбанк: не явился, извещен надлежащим образом;

от Управления Росреестра по Белгородской области: не явился, извещен надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

ООО ПСК "Иликон" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к администрации г. Белгорода об обязании в течение трёх дней с момента вступления решения суда в законную силу подписать Акты приёма-передачи земельного участка с кадастровым номером 31:16:0216005:170, площадью 12 475 кв.м., находящегося по адресу: <...>.; в течение трёх дней с момента вступления решения суда в законную силу поставить на кадастровый учёт земельный участок площадью 4 671 кв.м, необходимый и достаточный для эксплуатации находящегося на нем нежилого здания с кадастровым номером 31:16:00:00:22367/3/23:1001/Б28 принадлежащего ООО ПСК «Иликон» на праве собственности, по адресу: <...>; заключить с ООО ПСК «Иликон» договор аренды земельного участка площадью 4 671 кв.м., для эксплуатации находящегося на нем нежилого здания с кадастровым номером 31:16:00:00:22367/3/23:1001/Б28 принадлежащего ООО ПСК «Иликон» на праве собственности, расположенный по адресу: <...>.

В дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен АО КБ Руснарбанк.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлено надлежащим образом.

В соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика полагал требования не подлежащими удовлетворению в связи с наличием ограничений и обременений в государственном реестре, а также нарушением норм земельного законодательства в случае образования земельного участка площадью 4 671 кв.в.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, заслушав пояснения представителя истца, ответчика, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании распоряжения администрации г. Белгорода N 1400 от 18.05.2004, между МУ "Городская недвижимость" и ООО "ПСК "Иликон" заключен договор аренды N 665 от 14.03.2001 земельного участка площадью 36 661 кв. м, для эксплуатации нежилых зданий, расположенных по адресу: <...>. Договор заключен на срок до 18.05.2009 и зарегистрирован 23.05.2005 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Белгородской области.

Распоряжением администрации г. Белгорода N 2809 от 13.07.2009, с учетом Распоряжения администрации г. Белгорода N 3879 от 24.09.2009 земельный участок площадью 36 661 кв. м был разделен на четыре земельных участка, площадью: 10 295 кв. м, 5578 кв. м, 12475 кв. м и 8313 кв. м. Право аренды ответчика на земельные участки площадью 10 295 кв. м, 5578 кв. м и 8313 кв. м было прекращено, указанные земельные участки переданы в состав земель города Белгорода. Земельный участок площадью 12 475 кв. м остался на праве аренды у ответчика и срок действия договора аренды земельного участка N 665 от 14.03.2005 решено продлить до 18.05.2014 года.

Дополнительным соглашением от 16.11.2009 к договору аренды земельного участка N 665 от 14.03.2005 сторонами изложен в новой редакции п. 1 договора. В соответствии с новой редакцией п. 1 договора ответчик арендует земельный участок площадью 12 475 кв. м. Срок действия договора аренды продлен до 18.05.2014. Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером 31:16:00:00:22367/3/23:1001/Б28, расположенное по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 31-АА № 471177.

Стороны признают и не оспаривают, что договор аренды земельного участка N 665 от 14.03.2005 с учетом дополнительного соглашения от 16.11.2009 к нему, прекратил свое действие 18.05.2014 по истечении срока, на который он был заключен.

Вступившим с законную силу решением Арбитражного суда Белгородской области от 17.07.2015 (с учетом определения об исправлении опечатки от 16.07.2015) по делу N А08-2970/2015, за пользование земельным участком с 18.05.2014 года по 31.03.2015 года без внесения оплаты, с ответчика взыскана сумма неосновательного обогащения.

Решением Арбитражного суда Белгородской области по делу № А08-82/2017 от 20.07.2017 года с ООО ПСК «Иликон» в пользу администрации г. Белгорода взыскано 1 654 284 руб. 80 коп. - сумма неосновательного обогащения за период пользования земельным участком с 01.04.2015 по 31.03.2017 года.

После истечения 18.05.2014 года срока действия договора аренды земельного участка N 665 от 14.03.2005 с учетом дополнительного соглашения от 16.11.2009 к нему, истец письмом от 08.02.2016 года № 02 обращался к администрации г. Белгорода о возврате земельного участка площадью 12 475 кв.м. и подписании акта приема-передачи земельного участка.

Кроме того истец неоднократно обращался в администрацию г. Белгорода с заявлениями о предоставлении в аренду земельного участка площадью 4 671 кв.м. для эксплуатации нежилого здания, принадлежащего истцу на праве собственности.

Отказы администрации в принятии земельного участка площадью 12 475 кв.м. по акту приема-передачи и в подписании договора аренды земельного участка площадью 4 671 кв.м. для эксплуатации нежилого здания, принадлежащего истцу на праве собственности, послужили основанием для обращения общества в суд с рассматриваемыми требованиями.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка от 14.03.2005 года № 665 договор заключен на срок 5 лет до 18.05.2009 года.

Дополнительным соглашением от 16.11.2009 к договору аренды земельного участка N 665 от 14.03.2005 срок действия договора аренды продлен до 18.05.2014 года.

Принимая во внимание положения пункта 2.1 вышеуказанного договора аренды и положения дополнительного соглашения к договору, договор аренды от 14.03.2005 года № 665 прекратил свое действие 18.05.2014 года.

Указанное обстоятельство установлено решением Арбитражного суда Белгородской области от 20.06.2017 года по делу № А08-82/2017 и сторонами не оспаривается.

На основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как указано выше, после истечения 18.05.2014 года срока действия договора аренды земельного участка N 665 от 14.03.2005 с учетом дополнительного соглашения от 16.11.2009 к нему, истец письмом от 08.02.2016 года № 02 обращался к администрации г. Белгорода о возврате земельного участка площадью 12 475 кв.м. и подписании акта приема-передачи земельного участка.

Администрация г. Белгорода, отказывая в принятии земельного участка, указала на наличие в ЕГРП запрета Управлению Росреестра по Белгородской области на совершение регистрационных действий в отношении данного земельного участка, а также на наличие обременения ЗАО «БелДорБанк».

Из материалов дела следует, что сведения о наложении запрета Управлению Росреестра по Белгородской области совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 31:16:0216005:170 площадью 12 475 кв.м. внесены в ЕГРП 13.10.2015 года на основании постановления о наложении ареста на имущество должника от 08.10.2015 года. Постановление о наложении ареста на имущество вынесено судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства в отношении ООО ПСК «Иликон», возбужденного на основании исполнительного листа серии АС № 002419523 по делу № А08-7928/2010 по иску администрации г. Белгорода к ООО ПСК «Иликон».

В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 68 Закона N 229-ФЗ одной из мер принудительного исполнения является обращение взыскания на имущественные права должника.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 75 Закона N 229-ФЗ в рамках исполнительного производства взыскание может быть обращено на принадлежащие должнику имущественные права, в том числе право на долгосрочную аренду недвижимого имущества.

Частью 1 статьи 80 Закона N 229-ФЗ установлено, что судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника.

Срок аренды по договору от 14.03.2005 года № 665 прекратил свое действие 18.05.2014 года. Указанное обстоятельство установлено решением Арбитражного суда Белгородской области от 20.06.2017 года по делу № А08-82/2017 и сторонами не оспаривается.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

Кроме того, запрет на совершение регистрационных действий касается перехода права собственности на земельный участок, что не является препятствием для регистрирующего органа по осуществлению в ЕГРП регистрации прекращения договора аренды в отношении спорного участка.

Следует отметить, что постановление о наложении ареста вынесено после прекращения действия договора аренды.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства; в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно справки ЗАО «БелДорБанк» (ранее – АО КБ Руснарбанк) от 26.10.2006 года № 1867 переданное по кредитному договору от 30.06.2005 года № 05-034 в залог имущество ООО ПСК «Иликон» - право аренды земельного участка площадью 36 661 кв.м. с кадастровым номером 31:16:0216005:0085, находящееся в муниципальной собственности и расположенное по адресу: <...>, не является предметом залога, банк претензий по вышеуказанному кредитному договору не имеет.

Таким образом, поскольку материалами дела подтверждается факт прекращения договорных отношений по поводу аренды спорного земельного участка и отсутствие обременений в отношении спорного земельного участка, суд приходит к выводу о том, что отказ администрации в принятии земельного участка является необоснованным.

В связи с чем, требование истца об обязании ответчика подписать акт приема-передачи земельного участка подлежит удовлетворению.

В соответствии с абз. 6 п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам также необходимо учитывать, что глава 5 ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Порядок образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлен статьей 11.3 ЗК РФ, согласно которой образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;

2) проектная документация лесных участков;

3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Из приведенных норм права следует, что раздел земельного участка по инициативе третьего лица без согласия владельца такого участка действующим законодательством не предусмотрен. При этом волеизъявление владельца земельного участка на его раздел и образование новых земельных участков необходимо и тогда, когда владельцем земельного участка является публично-правовое образование.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Тождественное правило до 01.03.2015 содержалось в статье 36 Земельного кодекса.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14 изложены следующие правовые позиции. Из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса усматривается, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 названного Кодекса. Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании границ участка подлежат соблюдению требования пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса. Удовлетворение требования собственника недвижимости о предоставлении земельного участка в отсутствие доказательств, подтверждающих площадь участка, необходимую для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества, недопустимо. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

По заказу ответчика кадастровым инженером 18.05.2016 был подготовлен межевой план в связи с образованием земельного участка площадью 4 671 кв.м. путем раздела земельного участка с кадастровым номером 31:16:0216005:170 площадью 12 475 кв.м.

Согласно межевому плану от 18.05.2016 для эксплуатации нежилого здания промышленного назначения необходим земельный участок площадью 4 671 кв.м.

Между тем, исходя из толкования положений статей 33, 35, 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент формирования земельного участка площадью 12 475 кв.м) следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

При этом площадь используемого земельного участка формируется из двух составляющих: площади участка, соответствующей площади здания или сооружения, и площади участка, прилегающей к объекту по его периметру, размеры которого определяются утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 3 ст. 33 ЗК РФ).

Положения абзаца второго пункта 7 статьи 36 ЗК РФ предусматривали, что местоположение границ земельного участка, на котором расположены здания, строения и сооружения, а также его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации № 165-О от 25.02.2013 отмечено, что вышеназванным положением обеспечивается проведение кадастровых работ, связанных с созданием (образованием) земельных участков, а также преемственность ранее сложившихся отношений в сфере землепользования.

Доказательства того, что формирование и постановка на кадастровый учет в 2009 году земельного участка с кадастровым номером 31:16:0216005:170 площадью 12 475 кв.м были проведены с нарушением положений ЗК РФ действовавших в тот период времени, обществом не представлены.

Результаты межевания земельного участка, ответчиком не оспорены. Наоборот общество согласилось с ним и просило администрацию предоставить в аренду земельный участок именно площадью 12 475 кв.м для эксплуатации нежилого здания.

Таким образом, при предоставлении ответчику в аренду земельного участка с кадастровым номером 31:16:0216005:170 его размер - 12 475 кв.м, определялся исходя из целей его фактического землепользования.

В силу требований ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей в спорный период) предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами (п. 1); не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (п. 4); не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (п. 5); образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (п. 6).

Из изложенного следует, что подготовка ответчиком межевого плана от 18.05.2016 не является доказательством того, что для эксплуатации принадлежащего ему нежилого здания необходима и достаточна площадь земельного участка, составляющая 4 671 кв.м., а также не является доказательством возможности образования земельного участка площадью 4 671 кв.м, путем раздела земельного участка с кадастровым номером 31:16:0216005:170.

Земельный участок с кадастровым номером 31:16:0216005:170, площадью 12475 кв.м прошел кадастровый учет, его границы определены в соответствии с требованиями законодательства, следовательно, земельный участок сформирован в установленном законом порядке.

Согласно письму ГУ МЧС России по Белгородской области № 1021-2-1 от 11.03.2019 года, направленному директору ООО ПСК «Иликон», при отчуждении части территории общества, нарушений требований пожарной безопасности не усматривается.

Указанное письмо не содержит сведений о соблюдении требований пожарной безопасности при эксплуатации здания, принадлежащего истцу и при образовании земельного участка площадью 4 671 кв.м.

Из материалов дела не усматривается, что спорный земельный участок под объектом ответчика как в спорный период, так и в настоящее время, перестал существовать, был снят с кадастрового учета, фактически потерял или изменил свои физические свойства, либо из него образован новый земельный участок меньшей площадью, необходимый для эксплуатации объекта недвижимого имущества ответчика.

Ответчиком также не представлено доказательств, что объект недвижимого имущества либо его часть, для эксплуатации которого был образован земельный участок площадью 12475 кв.м, перестал существовать либо изменил свои физические характеристики.

Из абзаца 4 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 N 241/10, от 15.11.2011 N 8251/11, от 17.12.2013 N 12790/13.

Неведение ответчиком производственной деятельности либо использование иными лицами проезда через земельный участок, не являются основанием для образования земельного участка площадью 4 671 кв.м.

При изложенных обстоятельствах исковые требования общества о постановке на кадастровый учет земельного участка площадью 4 671 кв.м., расположенного по адресу: <...>, а также об обязании ответчика заключить договор аренды указанного земельного участка, удовлетворению не подлежат.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО ПСК "Иликон" (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить частично.

Обязать администрацию г. Белгорода в течение трех дней с момента вступления решения суда в законную силу подписать акт приема-передачи арендованного имущества – земельного участка с кадастровым номером 31:16:0216005:170, площадью 12 475 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Взыскать с администрации г. Белгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО ПСК "Иликон" (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Ю.И. Назина