Решение от 26 октября 2022 г. по делу № А83-12844/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru

E-mail: info@crimea.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А83-12844/2020
26 октября 2022 года
город Симферополь



Резолютивная часть решения оглашена 25 октября 2022 года. Полный текст решения изготовлен 26 октября 2022 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Авдеева М.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев материалы дела по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, дата присвоения ОГРНИП: 11.02.2016; ул. Алупкинское <...>, пгт. Гаспра, г.Ялта, <...>)

к жилищно-строительному кооперативу «Экодом» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, ул.Пушкинская, д.7, кв.3, г.Ялта, <...>)

о взыскании задолженности по арендной плате,

встречное заявление жилищно-строительного кооператива «Экодом» к индивидуального предпринимателя ФИО2,

о взыскании,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, Сало Ю.А., ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО7, ФИО14 ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО3, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО4, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81 (РФ, РК, Симферопольский p-он, <...>), ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО6, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, ФИО92, ФИО93, ФИО94, ФИО95 (ФИО96, ФИО97, ФИО98, ФИО99, ФИО100, ФИО101, ФИО102, ФИО103, ФИО104, ФИО105, ФИО2, ФИО106, ФИО5, Шевченко И..В., ФИО108, ФИО109

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО2, (лично),

от жилищно-строительного кооператива «Экодом» – ФИО80, доверенность от 03.02.2020,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Крым (далее – суд) с исковым заявлением (с учетом уточнений в порядке ст.49 АПК РФ) к жилищно-строительному кооперативу «Экодом» (далее – ответчик) в соответствии с которым истец просит суд взыскать:

-задолженность по арендной плате по договору аренды от 17.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:397, площадью 517 кв.м. в размере 17 709 621 руб., неустойку за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей в размере 18 751 903,40 руб.,

-задолженность по арендной плате по договору аренды от 17.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:367, площадью 300 кв.м. в размере 5 956 512 руб., неустойку за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей в размере 5 956 512 руб.,

-задолженность по арендной плате по договору аренды от 15.01.2018 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:397, площадью 517 кв.м. в размере 7 194 500 руб., неустойку за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей в размере 956 279,65 руб.,

-задолженность по арендной плате по договору аренды от 15.01.2018г. земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:367, площадью 300 кв.м. в размере 1 100 000 руб., неустойку за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей в размере 84 617,50 руб.

28.07.2020 суд принял исковое заявление к производству, возбудил производство по делу и назначил предварительное судебное заседание с извещением лиц, участвующих в деле.

16.11.2020 через канцелярию суда от жилищно-строительного кооператива «Экодом» поступило встречное исковое заявление, в соответствии с которым жилищно-строительный кооператив «Экодом» просит суд:

- отказать ИП ФИО2 в требованиях, изложенных в иске ИП ФИО2 к ЖСК «Экодом» в полном объёме;

- взыскать с ИП ФИО2 в пользу ЖСК «Экодом» 415 000,00 руб. в счёт возмещения суммы выплаченной арендной платы;

- взыскать с ИП ФИО2 в пользу ЖСК «Экодом» расходы на оплату государственной пошлины за подачу встречного искового заявления.

23.11.2020 суд принял встречное исковое заявление ЖСК «Экодом» к совместному рассмотрению с первоначальным иском, о чем вынесено соответствующее определение.

Первоначальные исковые требования мотивированы тем, что в нарушений условий заключенных договор ответчик ненадлежащим образом осуществляет арендную плату, в связи с чем за ним числится задолженность по арендной плате и ему начислены соответствующие пени.

Жилищно-строительный кооператив «Экодом» возражал против удовлетворения требования истца по основаниям, изложенным в отзывах и пояснениях, кроме того, указывал, что обязательства по внесению арендной платы обусловлены исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества в собственность ответчику. Кроме того указывал на пропуск истцом срока исковой давности.

При этом, встречные исковые требования Жилищно-строительного кооператива «Экодом» мотивированы тем, что поскольку истцом нарушены п.4.2.3 Договоров аренды, заключенных между истцом и ответчиком в 2018 году, то применительно к п.5.3 названных договор арендатор имеет право требовать возмещения суммы выплаченной арендной платы.

ИП ФИО2 возражал против удовлетворения встречных исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве (т. л.д.1-6) указывая при этом, что условиями заключенных договор предусмотрено исполнение предпринимателем, как арендодателем, п.4.2.3 договоров во взаимосвязи с п.8.1, 8.2, то есть если строительство жилого дома не будет завершено в указанный договорах срок, то заключенные договора пролонгируются на тех же условиях на неопределенный срок.

Третьи лица явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом и своевременно.

В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, проведения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом направленной ему копии судебного акта.

В соответствии с ч.6 ст.121 АПК РФ лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

По общему правилу лицо, участвующее в деле, должно предпринять все разумные и достаточные меры для получения судебных извещений по месту своего нахождения и несет соответствующие риски непринятия таких мер.

Таким образом, в силу требований закона суд уведомил сторон о начавшемся судебном процессе в целях предоставления им возможности выразить свою правовую позицию надлежащим образом и заблаговременно.

Учитывая то, что неявка в судебное заседание сторон, извещенных надлежащим образом, не препятствует рассмотрению дела по существу в их отсутствие (ч.3, ч.5 ст.156 АПК РФ), суд рассмотрел дело в отсутствие третьих лиц, по имеющимся в материалах дела документам.

Исследовав материалы дела, судом установлено следующее.

Между Истцом ФИО2 (далее - Арендодатель) и Ответчиком ЖСК «Экодом» (далее - Арендатор) заключен Договор аренды от 17.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:397, площадью 517 кв.м.

По заключенному договору Истец предоставил Ответчику в аренду вышеуказанный земельный участок, а Ответчик обязался своевременно оплачивать арендную плату за указанное имущество.

Согласно п. 6.1 Договора, договор заключен на срок с 17.12.2015 по 01.06.2017 включительно. Договор зарегистрирован в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

В соответствии с п. 3.1 Договора, ежемесячная арендная плата составляет 1 742 634 рубля и подлежит начислению с 01.01.2016.

Арендная плата за период с 17.12.2015 (начисление с 01.01.2016) по 01.06.2017 была частично погашена Арендатором: выплачена Арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя, частично погашена актами взаимозачета от 30.06.2016, от 31.12.2016, от 30.06.2017, от 29.12.2017.

Пунктом 4.2 Договора за неисполнение или несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендной платы, установлена обязанность арендатора по оплате неустойки в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Арендная плата должна вноситься Арендатором не позднее 10 числа каждого месяца в соответствии с п. 3.2 Договора.

Между Истцом ФИО2 (далее - Арендодатель) и Ответчиком ЖСК «Экодом» (далее - Арендатор) заключен Договор аренды от 17.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:367, площадью 300 кв.м., находящегося в долевой собственности ФИО2 (доля в праве 1/2).

По заключенному договору Истец предоставил Ответчику в аренду вышеуказанный земельный участок, а Ответчик обязался своевременно оплачивать арендную плату за указанное имущество.

Согласно п.6.1 Договора, договор заключен на срок с 17.12.2015 по 01.06.2017 включительно. Договор зарегистрирован в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

В соответствии с п. 3.1 договора, ежемесячная арендная плата составляет 1 258 417 рубля и подлежит начислению с 01.01.2016 Арендная плата, подлежащая ежемесячной выплате ФИО2, как собственнику 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, составляет 629 209 рублей.

Арендная плата, подлежащая выплате ФИО2, за период с 17.12.2015 (начисление с 01.01.2016) по 01.06.2017 частично была выплачена Арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя, частично погашена актами взаимозачета от 30.06.2016, от 31.12.2016, от 30.06.2017, от 29.12.2017.

Между Истцом ФИО2 (далее - Арендодатель) и Ответчиком ЖСК «Экодом» (далее - Арендатор) заключен Договор аренды от 15.01.2018 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:397, площадью 517 кв.м.

По заключенному договору Истец предоставил Ответчику в аренду вышеуказанный земельный участок, а Ответчик обязался своевременно оплачивать арендную плату за указанное имущество.

Согласно п. 8.1 Договора, договор заключен на срок с 15.01.2018 по 15.02.2019 включительно. Договор зарегистрирован в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

В соответствии с п. 2.1 Договора, размер ежемесячной арендной платы составляет 165 000 рублей и подлежит начислению с 15.01.2018.

Арендная плата за период с 15.01.2018 по 15.02.2019 составила 2 145 000 рублей и частично была выплачена Арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

Задолженность Ответчика по арендной плате по договору аренды от 15.01.2018 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:397, площадью 517 кв.м. за период с 15.01.2018 по 15.02.2019 составляет 1 667 000 руб.

Пунктом 5.2 Договора установлена ответственность Арендатора за невнесение арендной платы в установленный договором срок в виде пени в размере 0.01% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период.

В соответствии с расчетом неустойки по договору, неустойка за неисполнение обязательств по оплате арендной платы по договору аренды от 15.01.2018 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:397, площадью 517 кв.м. составляет 469 470 руб.

Однако, по окончании срока действия договора, договор аренды не был расторгнут, объект аренды не возвращен Арендодателю, Арендатор продолжает пользоваться земельным участком по настоящее время в связи с не окончанием строительства жилого дома на земельном участке.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Арендодатель имеет право продолжить начисление арендной платы.

Таким образом, за период с 15.02.2019 по 10.12.2021 задолженность по арендной плате составляет 5 527 500 рублей.

165000*33 мес.+(165000/30)*15=5445000+82500=5 527 500 рублей.

Пунктом 5.2 Договора установлена ответственность Арендатора за невнесение арендной платы в установленный договором срок в виде пени в размере 0.01% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период.

Арендная плата должна вносится с 5 числа каждого месяца, следуемого за расчетным в соответствии с п. 2.2 Договора.

В соответствии с расчетом неустойки по договору (Приложение №6), неустойка за неисполнение обязательств по оплате арендной платы по договору аренды от 15.01.2018г. земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:397, площадью 517 кв.м. составляет 469 487.

Всего задолженность ЖСК «Экодом» по арендным платежам перед ФИО2 по договору аренды от 15.01.2018 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:397, площадью 517 кв.м. составляет 7 194 500 руб., неустойка за неисполнение обязательства по оплате арендной платы составляет 956 279,65 руб.

Задолженность по арендной плате:

1 667 000+5 527 500=7 194 500 руб.

Неустойка:

469 470,85 + 486 808,8=956 279,65 руб.

Между Истцом ФИО2 (далее - Арендодатель) и Ответчиком ЖСК «Экодом» (далее - Арендатор) заключен Договор аренды от 15.01.2018 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:367, площадью 300 кв.м., находящийся в долевой собственности ФИО2 (доля в праве 1/2).

По заключенному договору Истец предоставил Ответчику в аренду вышеуказанный земельный участок, а Ответчик обязался своевременно оплачивать арендную плату за указанное имущество.

Согласно п. 8.1 Договора, договор заключен на срок с 15.01.2018 по 15.02.2019 включительно. Договор зарегистрирован в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

В соответствии с п. 2.1 Договора, размер ежемесячной арендной платы составляет 100 000 рублей и подлежит начислению с 15.01.2018. Арендная плата, подлежащая ежемесячной выплате ФИО2, как собственнику 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, составляет 50 000рублей.

Арендная плата за период с 15.01.2018 по 15.02.2019 составила 650 000 рублей. И частично была выплачена Арендодателю путем перечисления денежных средств на расчетный счет.

Задолженность Ответчика по арендной плате по договору аренды от 15.01.2018 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:367, площадью 300 кв.м. составляет 325 000 руб.

Однако, по окончании срока действия договора, договор аренды не был расторгнут, объект аренды не возвращен Арендодателю, Арендатор продолжает пользоваться земельным участком по настоящее время в связи с не окончанием строительства жилого дома на земельном участке.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Арендодатель имеет право продолжить начисление арендной платы.

Таким образом, за период с 15.02.2019 по 10.12.2021 задолженность Арендатора по арендной плате составляет 1 250 000 рублей.

50000*25 мес.=1 250 000

Пунктом 5.2 Договора установлена ответственность Арендатора за невнесение арендной платы в установленный договором срок в виде пени в размере 0.01% от размера платежа, подлежащего оплате за советующий расчетный период.

Арендная плата должна вносится с 5 числа каждого месяца, следующего за расчетным в соответствии с п. 2.2 Договора.

В соответствии с расчетом неустойки по договору, неустойка за неисполнение обязательств по оплате арендной платы по договору аренды от 15.01.2018 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:367, площадью 300 кв.м. за период с 15.02.2019 по 01.06.2020 составляет 84 617 руб.

Всего задолженность ЖСК «Экодом» по арендным платежам перед ФИО2 по договору аренды от 15.01.2018 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:367, площадью 300 кв.м. составляет 1 100 000 руб., неустойка за неисполнение обязательства по оплате арендной платы составляет 84 617 руб.

Задолженность по арендной плате:

325 000+775000=1 100 000 руб.

Однако, в нарушение условий заключенных договоров ответчик не исполнял свои обязательства по внесению арендной платы.

В соответствии с ч.5 ст.4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, истец по первоначальному иску 21.04.2020 направил в адрес кооператива претензию от 15.04.2020, которая оставлена последним без удовлетворения.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском о взыскании задолженности и неустойки.

Рассмотрев материалы дела, оценив в совокупности, представленные по делу доказательства, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, на которых основываются исковые требования, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, суд находит требования ИП ФИО2 обоснованными и подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно части 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Частью первой статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Так, в соответствии с условиями заключенных договоров арендатор обязан своевременно производить плату за пользование земельными участками.

Между тем, кооператив, не исполняет свои обязательства как арендатор и не производит уплату арендных платежей, тем самым нарушает требования норм ст. 606 и 614 ГК РФ, предусматривающих обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Доказательств обратного в материалы дела представлено не было.

В соответствии с расчетом неустойки по договору от 17.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:397, представленной истцом, неустойка за неисполнение обязательств по оплате арендной платы по договору аренды от 17.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:397, площадью 517 кв.м. за период с 30.12.2017 по 10.12.2021 составляет 5 740 236,4 руб.

Вместе с тем, по окончании срока действия договора, договор аренды не был расторгнут, объект аренды не возвращен Арендодателю, Арендатор продолжает пользоваться земельным участком (иного из материалов дела не следует).

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Соответственно, Арендодатель имеет право продолжить начисление арендной платы.

Арендные отношения между сторонами по вышеуказанному договору длились до момента заключения нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:397, площадью 517 кв.м. между Истцом и Ответчиком, то есть до 14.01.2018 включительно.

Таким образом, за период с 01.06.2017 по 01.08.2017 задолженность по арендной плате составила 3 485 268 рублей.

1 742 634 * 2 мес. = 3 485 268 р.

С 01.08.2017 по 01.11.2017 в соответствии с условиями дополнительного соглашения № 3 от 01.08.2017 к вышеуказанному Договору, были установлены арендные каникулы на период с 01.08.2017 по 01.11.2017, отсрочка платежей на указанный период установлена на более поздний срок. Платежи по арендной плате за указанный период не производились.

Задолженность по арендным платежам за период с 01.08.2017 по 01.11.2017 не была погашена Арендатором и составляет 5 227 902 рубля.

1 742 634 * 3 мес. = 5 227 902 р.

За период с 01.11.2017 по 14.01.2018 задолженность по арендной плате составляет 4 298 497 рублей.

1 742 634 * 2 мес. + (1742634/30) * 14 = 4 298 497 р.

Задолженность ЖСК «Экодом» по арендным платежам перед ФИО2 по вышеуказанному договору за период с 01.06.2017 по 14.01.2018 составляет 13 011 667 рублей.

3 485 268 + 5 227 902 + 4 298 497 = 13 011 667 р.

Пунктом 4.2 Договора за неисполнение или несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендной платы, установлена обязанность арендатора по оплате неустойки в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки. Арендная плата должна вноситься Арендатором не позднее 10 числа каждого месяца в соответствии с п. 3.2 Договора.

В соответствии с расчетом неустойки по договору, неустойка за неисполнение обязательств по оплате арендной платы по договору аренды от 17.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:397, площадью 517 кв.м. за период с 01.06.2017 по 14.01.2018 составляет 13 011 667 р.

Всего задолженность ЖСК «Экодом» по арендным платежам перед ФИО2 по договору аренды от 17.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:397, площадью 517 кв.м. составляет 17 709 621 руб., неустойка за неисполнение обязательства по оплате арендной платы составляет 18 751 903,4 руб.

Задолженность по арендной плате:

4 697 954+13 011 667=17 709 621 руб.

Неустойка:

5740 236,4+13 011 667=18 751 903,4 руб.

Пунктом 4.2 Договора за неисполнение или несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендной платы, установлена обязанность арендатора по оплате неустойки в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки. Арендная плата должна вноситься Арендатором не позднее 10 числа каждого месяца в соответствии с п. 3.2 Договора.

В соответствии с расчетом неустойки по вышеуказанному договору, неустойка за неисполнение обязательств по оплате арендной платы по договору аренды от 17.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:397, площадью 517 кв.м, за период с 17.12.2015 по 01.06.2017 составляет 5 070 829 рублей.

В соответствии с расчетом по договору от 17.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:367 задолженность ЖСК «Экодом» по арендным платежам перед ФИО2 по договору аренды от 17.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:367, площадью 300 кв.м., за период с 17.12.2015 по 01.06.2017 составляет 1 258 418 руб.

Пунктом 4.2 Договора за неисполнение или несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендной платы, установлена обязанность арендатора по оплате неустойки в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки. Арендная плата должна вноситься Арендатором не позднее 10 числа каждого месяца в соответствии с п. 3.2 Договора. В соответствии с расчетом неустойки по договору, неустойка за неисполнение обязательств по оплате арендной платы по договору аренды от 17.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:367, площадью 300 кв.м., за период с 17.12.2015 по 01.06.2017 составляет 1 258 418 руб.

По окончании срока действия договора, договор аренды не был расторгнут, объект аренды не возвращен Арендодателю, Арендатор продолжал пользоваться земельным участком.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Арендодатель имеет право продолжить начисление арендной платы.

Арендные отношения между сторонами по вышеуказанному договору длились до момента заключения нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:367, площадью 300 кв.м., между Истцом и Ответчиком, то есть до 14.01.2018 включительно.

Таким образом, за период с 01.06.2017 по 01.08.2017 задолженность по арендной плате, подлежащей выплате ФИО2 по Договору аренды, составляет 1 258 418 рублей.

629209 * 2 мес.=1 258 418 р.

С 01.08.2017 по 01.11.2017 в соответствии с условиями дополнительного соглашения № 3 от 01.08.2017 к вышеуказанному Договору, были установлены арендные каникулы на период с 01.08.2017 по 01.11.2017, отсрочка платежей на указанный период установлена на более поздний срок.

Задолженность по арендным платежам за период с 01.08.2017 по 01.11.2017 не была погашена Арендатором и составляет 1 887 627 рублей.

629209*3мес.=1 887 627

За период с 01.11.2017 по 14.01.2018 задолженность по арендной плате составляет 1 552 049 рублей.

629209 * 2 + (629209/30)*14=1 258 418 + 293 631 =1 552 049 р.

Задолженность ЖСК «Экодом» по арендным платежам перед ФИО2 по договору аренды от 17.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:367, площадью 300 кв.м., за период с 01.06.2017 по 14.01.2018 составляет 4 698 094 рублей.

1 258 418+1 887 627+1 552 049=4 698 094

Пунктом 4.2 Договора за неисполнение или несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендной платы, установлена обязанность арендатора по оплате неустойки в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки. Арендная плата должна вноситься Арендатором не позднее 10 числа каждого месяца в соответствии с п. 3.2 Договора.

В соответствии с расчетом неустойки по договору, неустойка за неисполнение обязательств по оплате арендной платы по договору аренды от 17.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:367, площадью 300 кв.м., составляет 4 698 094р.

Всего задолженность ЖСК «Экодом» по арендным платежам перед ФИО2 по договору аренды от 17.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:367, площадью 300 кв.м. составляет 5 956 512 руб., неустойка за неисполнение обязательства по оплате арендной платы составляет 5 692 706 руб.

Задолженность по арендной плате:

1 258 418 + 4 698 094=5 956 512 руб.

Неустойка:

1 258 418 + 4 698 094 = 5 956 512 руб.

Как следует из материалов дела, истец просит взыскать задолженность по уплате арендной платы за период с 11.03.2017 по 14.01.2018 по договору земельного участка от 17.12.2015 с кадастровым номером 90:25:020101:397 в размере 17 709 621,00 руб.

Истцом произведён расчет задолженности арендной платы по Договору.

При этом, как усматривается из материалов дела, предприниматель обратился в суд с заявленными исковыми требованиями 21.07.2020, что подтверждается оттиском штампа суда.

Согласно части 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 № 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

В соответствии с частью 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В рассматриваемом деле обязательства по уплате арендной платы возникли на основании договора аренды от 17.12.2015. Пунктом 3.2 договора аренды сторонами согласовано, что арендная плата вносится арендатором не позднее 10 числа каждого месяца.

Срок исковой давности в соответствии с пунктом 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации прерывался на 10 рабочих дней с момента направления претензии (претензия направлена 21.04.2020). 10 дневный срок рассмотрения претензии установлен договором (п.7.6 договор). Таким образом, за пределами срока исковой давности заявлены требования о взыскании задолженности и пени соответственно за период с 11.03.2017 по 06.07.2017.

Что касается пропуска срока исковой давности по договору аренды земельного участка от 17.12.2015 с кадастровым номером 90:25:020101:367, то суд также соглашается с доводом кооператива о пропуске срок исковой давности по взысканию задолженности по арендной плате и пени за период с 11.04.2017 по 06.07.2017.

При этом, у суда отсутствуют основания полагать, что срок исковой давности приостанавливался, так как обращение в суд общей юрисдикции не может рассматриваться как действие, прерывающее или приостанавливающие течение срока исковой давности, поскольку данный способ защиты права признан ненадлежащим (определение от 29.05.20019 по делу №2-1539/2019). При этом, риск ошибочного выбора истцом способа защиты своих прав не может быть возложен на ответчика, и не может влиять на применение положений действующего законодательства об исковой давности.

Таким образом, суд приводит собственный расчет задолженности и пени по договорам, заключенным в 2015 году.

По договору земельного участка от 17.12.2015 с кадастровым номером 90:25:020101:397 сумма задолженности составит:

1 742 634 руб./месяц, соответственно сумма арендной платы, заявленная в пределах срока исковой давности за июль 2017 года составит 1 394 107,20 руб.,

с 01.08.2017 по 01.1.2017 – 5 227 902,00 руб.

с 01.11.2017 по 14.01.2018 – 4 298 497,00 руб.

Всего сумма задолженности по договору составит 10 920 506,20 руб., сумма неустойки составит 1 098 558,12 руб.

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка



с
по

дней



1 394 107,20

06.07.2017

29.12.2017

177

1 394 107,20 × 177 × 0.1%

246 756,97 р.


-529 948,00

29.12.2017

Оплата задолженности


864 159,20

30.12.2017

14.01.2018

16

864 159,20 × 16 × 0.1%

13 826,55 р.



Итого:

260 583,52 руб.


Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.08.2017


Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка



с
по

дней



1 742 634,00

11.08.2017

14.01.2018

157

1 742 634,00 × 157 × 0.1%

273 593,54 р.



Итого:

273 593,54 руб.


Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.09.2017


Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка



с
по

дней



1 742 634,00

11.09.2017

14.01.2018

126

1 742 634,00 × 126 × 0.1%

219 571,88 р.



Итого:

219 571,88 руб.


Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.10.2017


Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка



с
по

дней



1 742 634,00

11.10.2017

14.01.2018

96

1 742 634,00 × 96 × 0.1%

167 292,86 р.



Итого:

167 292,86 руб.


Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.11.2017


Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка



с
по

дней



1 742 634,00

11.11.2017

14.01.2018

65

1 742 634,00 × 65 × 0.1%

113 271,21 р.



Итого:

113 271,21 руб.


Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.12.2017


Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка



с
по

дней



1 742 634,00

11.12.2017

14.01.2018

35

1 742 634,00 × 35 × 0.1%

60 992,19 р.



Итого:

60 992,19 руб.


Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.01.2018


Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка



с
по

дней



813 229,00

11.01.2018

14.01.2018

4
813 229,00 × 4 × 0.1%

3 252,92 р.



Итого:

3 252,92 руб.


Сумма основного долга: 10 390 558,20 руб.


Сумма процентов по всем задолженностям: 1 098 558,12 руб.



По договору земельного участка от 17.12.2015 с кадастровым номером 90:25:020101:367 сумма задолженности составит:

629 209 руб./месяц, соответственно сумма арендной платы, заявленная в пределах срока исковой давности за июль 2017 года составит 503367,20 руб.

с 01.08.2017 по 01.11.2017 - 1 887 627 рублей (629209*3мес.=1 887 627)

с 01.11.2017 по 14.01.2018- 1 552 049 рублей (629209 * 2 + (629209/30)*14=1 258 418 + 293 631 =1 552 049 руб.).

Таким образом, задолженность ЖСК «Экодом» по арендным платежам перед ФИО2 по договору аренды от 17.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:367 составляет 3 943 043,20 руб., сумма неустойки составит 401 057,82 руб.


Расчёт процентов по задолженности, возникшей 06.07.2017


Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка



с
по

дней



503 367,20

06.07.2017

14.01.2018

193

503 367,20 × 193 × 0.1%

97 149,87 р.



Итого:

97 149,87 руб.


Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.08.2017


Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка



с
по

дней



629 209,00

11.08.2017

14.01.2018

157

629 209,00 × 157 × 0.1%

98 785,81 р.



Итого:

98 785,81 руб.


Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.09.2017


Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка



с
по

дней



629 209,00

11.09.2017

14.01.2018

126

629 209,00 × 126 × 0.1%

79 280,33 р.



Итого:

79 280,33 руб.


Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.10.2017


Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка



с
по

дней



629 209,00

11.10.2017

14.01.2018

96

629 209,00 × 96 × 0.1%

60 404,06 р.



Итого:

60 404,06 руб.


Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.11.2017


Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка



с
по

дней



629 209,00

11.11.2017

14.01.2018

65

629 209,00 × 65 × 0.1%

40 898,59 р.



Итого:

40 898,59 руб.


Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.12.2017


Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка



с
по

дней



629 209,00

11.12.2017

14.01.2018

35

629 209,00 × 35 × 0.1%

22 022,32 р.



Итого:

22 022,32 руб.


Расчёт процентов по задолженности, возникшей 11.01.2018


Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка



с
по

дней



629 209,00

11.01.2018

14.01.2018

4
629 209,00 × 4 × 0.1%

2 516,84 р.



Итого:

2 516,84 руб.


Сумма основного долга: 4 278 621,20 руб.


Сумма процентов по всем задолженностям: 401 057,82 руб.



При этом, включение истцом в расчет неустойки по договорам 2015 года период с 14.01.2018 по 10.10.2021 является неверным, по мнению суда, поскольку в отношении земельных участков, которые явились предметом названных договоров между истцом и ответчиком заключены новые договора в 2018 году (15.01.2018), взыскании пени по 4 (четырём) договорам в отношении одних и тех же земельных участков является двойной ответственностью.

Что касается договоров аренды, заключенных между истцом и ответчиком в 2018 году, то суд, проверив расчет истца, считает его верным в части образовавшейся задолженности и пени, которые составили:

-задолженность по арендной плате по договору аренды от 15.01.2018 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:397 - 7 194 500 руб., неустойка - 956 279,65 руб.,

-задолженность по арендной плате по договору аренды от 15.01.2018 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:367 - 1 100 000 руб., неустойка - 84 617,50 руб.

Согласно ст. 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в ст. 9 АПК РФ, а также положений ст. 65 Кодекса, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, в том числе и на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.

При указанных обстоятельствах исковые требования о взыскании задолженности и образовавшейся неустойки подлежат удовлетворению в части.

Согласно ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Исходя из вышеизложенного, размер государственной пошлины составит:

(200 000*25 698 562,49) / 57709944,05 =89 061,12 руб.

В этой связи с ответчика в пользу истца следует взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 89 061,12 руб.

При этом, встречное исковое заявление жилищно-строительного кооператива «Экодом» о взыскании с ИП ФИО2 в пользу ЖСК «Экодом» 415 000,00 руб. в счёт возмещения суммы выплаченной арендной платы не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

При этом, встречные исковые требования Жилищно-строительного кооператива «Экодом» мотивированы тем, что поскольку истцом нарушены п.4.2.3 Договоров аренды, заключенных между истцом и ответчиком в 2018 году, то применительно к п.5.3 названных договор арендатор имеет право требовать возмещения суммы выплаченной арендной платы.

Между сторонами заключены два договора аренды:

- Договор аренды от 15.01.2018 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:397, площадью 517 кв.м.

- Договор аренды от 15.01.2018 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:367, площадью 300 кв.м., находящегося в долевой собственности ФИО2 (доля в праве 1/2).

Данные договоры 09 февраля 2018 года зарегистрированы в государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым. Условия договоров аналогичны.

В соответствии с п. 4.2.3 договоров, на арендодателя возложена обязанность до 30 декабря 2018 года провести предварительные процедуры по подготовке к передаче настоящего земельного участка в собственность ЖСК «Экодом» и по соглашению сторон после окончания срока действия настоящего договора в течение 12 месяцев передать земельный участок в собственность ЖСК «Экодом» на условиях ЖСК «Экодом».

Пунктом 8.1 договоров аренды определено, что настоящий договор заключается сторонами на период проведения строительства жилого дома на срок с 15 января 2018 года по 15 февраля 2019 года включительно и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке.

Согласно п. 8.2 договоров по прекращению срока действия настоящего договора (срока аренды) в случае, если строительство жилого дома не будет завершено в указанный в настоящем договоре срок. Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях.

Учитывая, что строительство МКД (лит. А и лит. Б) не завершено, при окончании срока действия договоров аренды 15.02.2019 объекты аренды не возвращены Арендодателю по акту приема-передачи, Арендатор продолжает пользоваться земельными участками. В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, договоры аренды являются действующими, не прекратившими свое действие, в договорах аренды предусмотрено условие о пролонгации в случае не завершения строительства, что исключает исполнение п. 4.2.3 договоров.

При этом, суд отмечает, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Вместе с тем, в материалы дела сторонами не было представлено доказательств того, что объекты недвижимости, возводимые на земельном участке, окончены строительством и введены в эксплуатацию.

Кроме того, из буквального толкования п.4.2.3 договора следует, что только по соглашению сторон после окончания срока действия настоящего договора в течение 12 месяцев собственник обязуется передать земельный участок в собственность ЖСК «Экодом» на условиях ЖСК «Экодом».

Путем системного анализа вышеуказанных п.п. договора (4.2.3, 8.1, 8.2) во взаимосвязи с имеющимися материалами дела, суд приходит к выводу о преждевременности заявленных встречных исковых требований.

Суд считает необходимым пояснить, что им рассмотрены все доводы кооператива, положенные в основу возражений, которые по своей сути повторяют доводы встречных требований и признаны несостоятельными, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права.

Применительно к ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за встречное исковое требования возлагается на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива «Экодом» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженность по арендной плате по договору аренды от 17.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:397, площадью 517 кв.м. в размере 10 920 506,20 руб., неустойку за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей в размере 1 098 558,12 руб., задолженность по арендной плате по договору аренды от 17.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:367, площадью 300 кв.м. в размере 3 943 043,20 руб., неустойку за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей в размере 401 057,82 руб., задолженность по арендной плате по договору аренды от 15.01.2018 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:397, площадью 517 кв.м. в размере 7 194 500 руб., неустойку за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей в размере 956 279,65 руб., задолженность по арендной плате по договору аренды от 15.01.2018г. земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:367, площадью 300 кв.м. в размере 1 100 000 руб., неустойку за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей в размере 84 617,50 руб., а также расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 89 061,12 руб.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления жилищно-строительного кооператива «Экодом» отказать.


Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>).


Судья М.П. Авдеев