Решение от 30 июня 2017 г. по делу № А04-1622/2017

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-1622/2017
г. Благовещенск
30 июня 2017 года
изготовление решения в полном объеме

«
27

»
июня

2017 г.

объявлена резолютивная часть решения

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Марины Александровны Басос,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи помощником судьи А.В. Чевтаевой

рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Амурагрокомплекс" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об оспаривании ненормативного правового акта,

при участии заинтересованного и третьего лица: Прокуратуры Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Администрации Райчихинского сельсовета (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в заседании: от заявителя - ФИО1 по доверенности от 11.01.2016 № 14Ю; от ответчика - ФИО2 по доверенности от 24.01.2017 № 01-33/24; от прокуратуры - ФИО3 по доверенности от 21.03.2017 № 17; от администрации - ФИО4, Главы сельсовета, распоряжение от 23.10.2012 № 21;

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Амурагрокомплекс" с заявлением об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности от ФИО5 к ООО "Амурагрокомплекс" по договору купли-продажи земельных долей от 30.09.2010 № 118/121 на земельную долю, общей площадью 14 гектар, в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:121, расположенный по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО "Райчихинское".

В обоснование требований общество указало, что между ФИО5 и ООО "Амурагрокомплекс" был заключен договор купли-продажи земельной доли, расчеты по сделке совершены, договор не оспорен, однако, стороны не успели обратиться за государственной регистрацией перехода права собственности в связи со смертью ФИО5 Общество самостоятельно обратилось с заявлением о регистрации права на земельную долю, но получило отказ в государственной регистрации, который нарушает права общества и не позволяет покупателю в полной мере осуществлять правомочия собственника. Земельная доля ФИО5 четких границ не имеет, границы имеет только весь земельный участок в целом. После регистрации права собственности на долю, земельный участок будет выделен и сформирован.

Общество уточнило требования, просило признать недействительным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области об отказе в государственной регистрации от 13.01.2017 № 28/301/047/2016-576 и в качестве способа восстановления нарушенного права обязать совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности от ФИО5 к ООО "Амурагрокомплекс" по договору купли-продажи земельных долей от 30.09.2010 № 118/121 на следующее имущество: земельная доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО "Райчихинское", с кадастровым номером 28:11:000000:121, площадь земельной доли 14 гектар.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточненные требования судом приняты.

В дополнение к уточненным требованиям общество указало, что является добросовестным, крупнейшим сельхозтоваропроизводителем и налогоплательщиком в Амурской области. На территории Бурейского района действует структурное подразделение общества "Бурейский участок". В уведомлении об отказе в государственной регистрации права собственности на земельную долю содержится одно основание для такого отказа, а именно отсутствие заявления о государственной регистрации ранее возникшего права и перехода права второй стороны продавца. Заявитель указывает, что представленный суду расходный кассовый ордер, соответствующий требованиям законодательства о бухгалтерском учете, полностью подтверждает оплату по договору купли-продажи земельной доли. Процедура наделения полномочиями должностного лица, удостоверившего доверенность от имени продавца ФИО1, полностью соблюдена, поскольку право совершения нотариальных действий у органов местного самоуправления возникает в силу Закона об общих принципах организации местного самоуправления. Обществом представлены доказательства фактического владения земельной долей и соответственно реального использования земельного участка. В обоснование данного утверждения заявитель пояснил, что в силу заключенного договора купли-продажи обязанность продавца по передаче земельной доли считается исполненной с момента подписания обеими сторонами договора, акт приема-передачи земельной доли не составляется, следовательно, земельная доля передана продавцом и принята покупателем во владение и пользование. Договор купли-продажи не оспорен и в установленном законом порядке не признан недействительным. Заявитель считает, что спора о праве на земельную долю не имеется, поскольку продавец своей долей распорядился, продав ее обществу, что подтверждается договором купли-продажи.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области с требованиями не согласился, указал, что Единый государственный реестр прав не содержит сведений о государственной регистрации прав передающей стороны ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:121, на государственную регистрацию не было представлено его заявление о государственной регистрации права собственности, перехода права собственности, что не позволяет произвести регистрационные действия в отношении указанного земельного участка. Ссылаясь на материалы проверки Прокуратуры Амурской области и позицию Администрации Райчихинского сельсовета по реализации ею своих полномочий по признанию земельных долей невостребованными, указал, что собственник земельной доли умер более трех лет назад, права собственности на земельную долю за иными лицами не зарегистрированы, вследствие этого, земельная доля может быть признана невостребованной, что свидетельствует о наличии спора о праве. При этом решение вопроса о наличии права на объект недвижимого имущества возможно только по результатам рассмотрения судом соответствующего заявления в порядке искового производства.

На основании заявления Прокуратуры Амурской области о вступлении в дело в целях защиты публичных интересов в сфере земельных правоотношений, интересов муниципального образования Райчихинского сельсовета Бурейского района она была привлечена к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

В ходе рассмотрения настоящего спора на основании поручения Прокуратуры Амурской области Прокуратурой Бурейского района Амурской области с привлечением специалистов государственного, муниципального земельного контроля, правоохранительных органов проведена проверка исполнения федерального законодательства по факту заключения ООО "Амурагрокомплекс" договоров купли-продажи земельных долей земельного участка с кадастровым номером 28:11:000000:121 с 18 гражданами, которые в период с 2010 по 2015 год умерли и не регистрировали свои права и переход прав в установленном законом порядке. По результатам проверки Прокуратурой Бурейского района Амурской области Главе Райчихинского сельсовета внесено Представление об устранении нарушений требований федерального законодательства.

Прокуратура Амурской области считает, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется по следующим основаниям. По мнению прокуратуры, представленные заявителем договор купли-продажи и расходный кассовый ордер не подтверждают наличие реально заключенной сделки купли-продажи земельной доли и исполнение обязанности по ее оплате и фактического перехода прав владения на земельную долю. Не соблюдена процедура наделения полномочиями должностного лица специалиста администрации Райчихинского сельсовета, удостоверившего доверенность лица, подписавшего договор купли-продажи земельной доли от имени продавца. В расходном кассовом ордере фактически отсутствуют сведения о содержании хозяйственной операции, не зафиксировано по какому конкретно соглашению с указанием его даты и номера произведена оплата, таким образом, отсутствуют доказательства, подтверждающие оплату за покупку земельной доли по договору купли-продажи. Не представлено доказательств фактического владения земельной долей. Доказательств перехода прав владения и реального использования земельного участка не имеется. На момент заключения договора купли-продажи ООО "Амурагрокомплекс" не являлся участником общей долевой собственности и организацией, использующей земельный участок, в связи с чем, на основании положений Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения земельная доля не могла быть продана обществу до ее выделения. До настоящего времени выделение земельного участка в счет земельной доли не производилось. Кроме того, препятствием к государственной регистрации выступает не только отсутствие стороны по сделке, но и наличие спора о праве, поскольку муниципальное образование имеет право провести процедуру признания права муниципальной собственности на земельную долю.

Привлеченная к участию в деле Администрация Райчихинского сельсовета заявила возражения против требований, указала, что до настоящего времени не произведена государственная регистрация перехода права собственности на земельную долю от ФИО5 к обществу "Амурагрокомплекс", администрацией вновь начата работа по оформлению невостребованных долей.

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Постановлением Главы местного самоуправления Бурейского района от 04.07.1994 № 362 было принято решение о выдаче свидетельств на право собственности на землю всем собственниками земельных долей в количестве 729 человек ТОО "Райчихинское" с коллективно-долевой формой собственности, оставшуюся площадь земли, нераспределенную под земельные доли в количестве 6235 га передать в аренду ТОО "Райчихинское".

На основании свидетельства от 15.02.1995 № 657163, выданного в соответствии с Постановлением Главы местного самоуправления Бурейского района от 04.07.1994 № 362, гражданин ФИО5 владел правом общей долевой собственности на землю ТОО "Райчихинское" сельскохозяйственного назначения, общей площадью 14 га, земельная доля расположена на землях ТОО "Райчихинское" Бурейского района.

ФИО5 19.05.2011 умер.

Нотариус Бурейского нотариального округа Амурской области сообщил о том, что наследственное дело к имуществу ФИО5 не заводилось.

25.11.2016 общество "Амурагрокомплекс" в лице представителя ФИО1 обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области с заявлением о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности по договору купли-продажи земельных долей от 30.09.2010 № 118/121 от ФИО5 к ООО "Амурагрокомплекс" на земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО "Райчихинское", с кадастровым номером 28:11:000000:121, площадью 14 гектар.

К заявлению общество "Амурагрокомплекс" приложило:

- свидетельство о праве общей долевой собственности ФИО5 на землю от 15.02.1995 № 657163,

- договор купли-продажи земельных долей от 30.09.2010 № 118/121,

- доверенность от 30.09.2010 (зарегистрирована в реестре за № 707),

- справку Администрации Райчихинского сельсовета от 23.11.2015 за № 475, иные документы.

В соответствии с договором купли-продажи земельных долей от 30.09.2010 № 118/121 ФИО5, от имени которого действовала ФИО1, продал, а общество "Амурагрокомплекс" приобрело в собственность земельную долю общей площадью 14 гектар, входящую в земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО "Райчихинское", с кадастровым номером 28:11:000000:121.

Согласно Доверенности от 30.09.2010, зарегистрированной в реестре за № 707, удостоверенной специалистом Администрации Райчихинского сельсовета ФИО6, ФИО5 уполномочил ФИО1, в частности, на представление его интересов в территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по вопросам государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с правом получения свидетельств о государственной регистрации прав, в том числе на земельный участок и (или) долю на земельный участок, расположенный на территории с.Безозерное Бурейского района Амурской области, с правом подписания, представления и получения соответствующих документов, для чего предоставил право, в частности, подписания договоров купли-продажи земельного участка и доли на земельные участки, включая дополнительные соглашения к ним, любые акты, в том числе, акты приема-передачи и т.д.

В соответствии со справкой, выданной Администрацией Райчихинского сельсовета 23.11.2015 за № 475, земельные доли, принадлежащие физическим лицам, в частности ФИО5, не были признаны невостребованными, документы на признание указанных долей невостребованными в суд передаваться не будут.

13.12.2016 государственная регистрация права была приостановлена на срок до 12.01.2017. В качестве основания для приостановления государственной регистрации указано на возникшие у государственного регистратора сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также на следующие обстоятельства:

- в ЕГРП отсутствует запись о регистрации права общей долевой собственности продавца (ранее возникшее, если оно возникло до вступления в силу Закона о регистрации) на объект недвижимости, что является обязательным в силу положений Закона о регистрации прав на недвижимое имущество (действовал Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним");

- в представленных на государственную регистрацию документах отсутствует заявление второй (передающей) стороны о регистрации своего права собственности, что противоречит действующему законодательству;

- доверенность от ФИО5 выдана 30.09.2010 сроком на три года, то есть ограничена сроком действия до 29.09.2013, совершение юридически значимых действий по доверенности с истекшим сроком действия не представляется возможным.

13.01.2017 на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственным регистратором принято решение об отказе в проведении государственной регистрации права собственности по следующим причинам:

- в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Заявитель представил суду Соглашение от 30.09.2010, заключенное между обществом "Амурагрокомплекс" и ФИО5, в соответствии с которым последний обязался передать в собственность обществу "Амурагрокомплекс" земельный участок площадью 14 га из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: ТОО "Райчихинское", а общество "Амурагрокомплекс" выплатить ему денежную сумму в размере 5000 рублей, а также ежегодно предоставлять неденежную выплату в виде 5 процентов размола зерна либо по согласованию сторон возможна выдача сена в количестве эквивалентном 5 центнерам размола зерна; обязательство по выдаче ежегодной неденежной выплаты прекращается в случае смерти ФИО5

По расходному кассовому ордеру от 30.09.2010 № 1173 ФИО5 получил 5000 рублей, в качестве основания указано "за земельную долю по соглашению".

Не согласившись с отказом в проведении государственной регистрации права от 13.01.2017, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела, представленные в материалы дела доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, согласно статьям 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 2 АПК РФ задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. При этом обращение в суд должно иметь целью восстановление нарушенных прав.

Заявленные требования с учетом их уточнения подлежат рассмотрению в соответствии с главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (статья 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", действующего на момент принятия отказа в проведении государственной регистрации права).

Согласно статье 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 утверждено Положение о Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, которым предусмотрено, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

Таким образом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области наделено соответствующими полномочиями по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В государственной регистрации перехода права собственности от ФИО5 к ООО "Амурагрокомплекс" по договору купли-продажи земельной доли было отказано в связи с тем, что в течение срока приостановления государственной регистрации права не были устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, которыми являлись отсутствие записи о регистрации ранее возникшего права общей долевой собственности продавца, а также отсутствие заявления второй (передающей) стороны о регистрации своего права собственности и о проведении государственной регистрации перехода права.

На момент подачи обществом "Амурагрокомплекс" заявления о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:121, действовал Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

На момент отказа в государственной регистрации права вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Приведенными законодательными актами определено, что государственная регистрация на объект недвижимости не требуется, если права на него возникли до момента вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Вместе с тем, если в отношении объекта недвижимости, права на который не регистрировались, совершается сделка, государственная регистрация ранее возникших прав является обязательной (часть 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, часть 3 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Статьей 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" определены лица, по заявлению которых осуществляется государственная регистрация прав.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, осуществляется по заявлениям сторон договора.

Статьей 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрены основания и сроки приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26);

- не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (пункт 44 части 1 статьи 26).

Аналогичные положения предусматривал Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно статье 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Незарегистрированное право ФИО5 на земельную долю в общей долевой собственности на землю ТОО "Райчихинское", возникло до момента вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ. Сделка купли-продажи земельной доли (договор от 30.09.2010 № 118/121) совершена после дня вступления в силу указанного Закона. Следовательно, должна была быть произведена государственная регистрация ранее возникшего права на объект недвижимого имущества.

На государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО5 к ООО "Амурагрокомплекс" по договору купли-продажи земельных долей от 30.09.2010 № 118/121 заявление и документы для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества представлены не были, как и заявление ФИО5 о регистрации перехода права.

Доверенность от 30.09.2010 о наделении ФИО1 полномочиями по подаче заявлений на государственную регистрацию выдана сроком на три года, следовательно, действие доверенности прекратилось в 2013 году.

Учитывая изложенное у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области имелись предусмотренные Законом основания, как для приостановления государственной регистрации права, так и для отказа в такой регистрации.

В то же время вышепоименованные документы и не могли быть представлены при подаче обществом "Амурагрокомплекс" заявления на регистрацию права 25.11.2016, поскольку ФИО5 умер 19.05.2011.

Вследствие вышеприведенных обстоятельств заявитель обосновывает свое обращение в суд ссылкой на разъяснения, изложенные в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Этим же пунктом совместного Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 разъяснено, что, рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

По условиям представленного на государственную регистрацию договора купли-продажи земельных долей от 30.09.2010 № 118/121 продавец обязуется передать покупателю, а покупатель обязуется принять у продавца продаваемую по настоящему договору земельную долю, свободную от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, не известным покупателю, в состоянии - как она есть на день подписания настоящего договора (пункт 4.1 договора); обязанность продавца, предусмотренная пунктом 4.1 настоящего договора, считается исполненной с момента подписания обеими сторонами настоящего договора, акт приема-передачи земельных долей не составляется (пункт 4.2 договора).

В ходе рассмотрения дела заявитель настаивал на фактическом использовании всего земельного участка с кадастровым номером 28:11:000000:121, представляя в обоснование данного довода определенные доказательства.

Вместе с тем, представленная заявителем справка Администрации Бурейского района Амурской области от 05.02.2014 № 17, подтверждает факт использования обществом "Амурагрокомплекс" земельного участка с кадастровым номером 28:11:000000:121 по состоянию на дату ее выдачи.

Сведения об уплате обществом налогов не подтверждают уплату обязательных платежей за земельный участок, имеющий кадастровый номер 28:11:000000:121.

Документы, подтверждающие наличие права на использование земельного участка в 2010 году на законных основаниях, обществом не представлены.

В соответствии с представленным на государственную регистрацию договором купли-продажи земельная доля оценена по соглашению сторон в 5000 рублей (пункт 2.1 договора). В пункте 2.3 договора оговорено, что продавец получил деньги от покупателя полностью до подписания настоящего договора.

Заявителем при рассмотрении настоящего дела суду представлен расходный кассовый ордер от 30.09.2010 № 1173, из содержания которого следует, что ФИО5 получил от общества "Амурагрокомплекс" 5000 рублей "за земельную долю по соглашению".

Согласно представленному заявителем в ходе рассмотрения дела Соглашению от 30.09.2010 ФИО5 обязался передать в собственность обществу "Амурагрокомплекс" земельный участок площадью 14 га из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: ТОО "Райчихинское", а общество "Амурагрокомплекс" выплатить ФИО5 денежную сумму в размере 5000 рублей, а также ежегодно предоставлять неденежную выплату в виде 5 процентов размола зерна либо по согласованию сторон возможна выдача сена в количестве эквивалентном 5 центнерам размола зерна; обязательство по выдаче ежегодной неденежной выплаты прекращается в случае смерти ФИО5

В силу положений главы 33 Гражданского кодекса Российской Федерации данное Соглашение имеет признаки договора ренты.

Соглашение на государственную регистрацию права не представлялось.

Таким образом, расходный кассовый ордер от 30.09.2010 № 1173 с достоверностью не подтверждает оплату по представленному на государственную регистрацию права договору купли-продажи земельных долей от 30.09.2010 № 118/121.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для вывода о том, что продавцом по сделке была полностью исполнена обязанность по передаче имущества, а покупателем - обязанность по его оплате.

Представленный заявителем на государственную регистрацию права договор купли-продажи в совокупности с иными документами не подтверждает фактического перехода прав владения земельной долей.

Кроме того, препятствием к государственной регистрации права выступает не только отсутствие стороны по сделке и вышеперечисленные обстоятельства, но и установленное судом наличие спора о праве.

В силу положений подпункта 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается в частности на принципах преимущественного права муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов, а также преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Так, статьей 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" определено, что без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Выделение земельного участка в счет земельной доли ФИО5 не производилось.

У суда отсутствуют доказательства того, что на момент продажи земельной доли общество "Амурагрокомплекс" являлось сельскохозяйственной организацией, использующей земельный участок при наличии соответствующих правовых оснований.

При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований для вывода о том, что на момент продажи земельной доли основной принцип оборота земель сельскохозяйственного назначения был соблюден, а права третьих лиц - участников общей долевой собственности на земли ТОО "Райчихинское" (более 700 человек) не были нарушены.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу положений статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Статьей 223 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Представленный на государственную регистрацию права Договор купли-продажи земельной доли датирован 30.09.2010.

С заявлением о государственной регистрации права общество "Амурагрокомплекс" обратилось в ноябре 2016 года.

Согласно статье 12.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд, может быть признана невостребованной.

Орган местного самоуправления поселения составляет список лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, опубликовывает список невостребованных земельных долей в средствах массовой информации и размещает на своем официальном сайте в сети "Интернет". Список невостребованных земельных долей представляется органом местного самоуправления поселения на утверждение общему собранию участников долевой собственности. С даты утверждения списка невостребованных земельных долей общим собранием участников долевой собственности земельные доли, сведения о которых включены в указанный список, признаются невостребованными. Орган местного самоуправления поселения вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном настоящей статьей порядке невостребованными.

На государственную регистрацию права обществом "Амурагрокомплекс" представлена справка Администрации Райчихинского сельсовета от 23.11.2015 за № 475 о том, что земельная доля, принадлежащая ФИО5, не была признана невостребованнной, документы на признание земельной доли невостребованной в суд передаваться не будут.

Однако, в ходе рассмотрения настоящего дела Администрация Райчихинского сельсовета против требований общества "Амурагрокомплекс" возражала, указывая на то, что государственная регистрация перехода права собственности не произведена в течение длительного времени, в связи с чем, органом местного самоуправления вновь начата работа по оформлению невостребованных земельных долей.

Если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 АПК РФ. Вместе с тем, спор о праве на недвижимое имущество не подлежит разрешению в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений. Дать оценку обстоятельствам наличия права собственности на спорное имущество возможно только в порядке искового производства, что следует из пункта 56 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22.

По смыслу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ во взаимосвязи с частями 2 и 3 статьи 201 названного Кодекса для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По материалам дела судом не установлено несоответствия оспариваемого отказа в государственной регистрации права закону или иному нормативному правовому акту.

Кроме того, суд не усмотрел нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности принятием государственным органом отказа в государственной регистрации права.

При таких обстоятельствах правовые основания для удовлетворения требований отсутствуют.

Государственная пошлина по делу, составляющая с учетом уточнения требований 3000 рублей, уплачена заявителем платежным поручением от 23.12.2016 № 10811. Расходы по оплате государственной пошлины по делу следует отнести на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Амурагрокомплекс" (ОГРН <***>, ИНН <***>) отказать.

Расходы по оплате государственной пошлины по делу отнести на заявителя.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Амурской области.

СудьяМ.А. Басос