Решение от 26 октября 2017 г. по делу № А56-47954/2017

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-47954/2017
27 октября 2017 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 20 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 27 октября 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Герасимовой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 16.10.2017-20.10.2017 с объявлением перерыва дело по иску:

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАЙКОНУР" (адрес: Россия 191023, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, наб. РЕКИ ФОНТАНКИ 59,лит. А, ОГРН: <***>);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, проезд Смольный, д. 1, лит. Б, ОГРН: <***>);

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии:

- от истца: ФИО2 (доверенность от 28.06.2017);

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 07.08.2017);

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАЙКОНУР" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к КОМИТЕТУ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (далее – Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 78:34:0413001:33, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Байконурская улица, участок 1 (южнее дома 22, литера А по проспекту Испытателей).

В отзыве и дополнениях к нему Комитет просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В порядке статьи 49 АПК РФ судом удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которым истец просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 78:34:0413001:33, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Байконурская улица, участок 1 (южнее дома 22, литера А по проспекту Испытателей), а именно:

- принять пункт 3.4 договора аренды земельного участка в следующей редакции: "«3.4 Арендная плата за пользование Участком устанавливается в рублях. Величина годовой арендной платы (Агод) за пользование Участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 2 196 319 руб. (два миллиона сто девяносто шесть тысяч триста девятнадцать) руб. Плата за аренду Участка в квартал (Акварт) при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 549 079 руб. 75 коп. В 2017 году величина Кд составляет 1.2. В десятидневный срок с даты предоставления Арендатором ведомости (или новой ведомости) инвентаризации Участка, подготовленной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», Арендодатель осуществляет перерасчет арендной платы в соответствии с указанной ведомостью инвентаризации Участка (при условии соблюдения требования абзаца 2 пункта 1.2 Договора), и направляет Арендатору подписанный проект дополнительного соглашения к Договору, устанавливающего новую величину арендной платы»;

- принять пункт 3.9 договора аренды земельного участка в следующей редакции: «3.9 Арендная плата за первый платежный период в размере 549 079 руб. 75 коп. вносится в течение двадцати дней со дня подписания Договора. Первый платежный период признается равным трем месяцам»;

- принять пункт 1.2 договора аренды земельного участка в следующей редакции: «Участок предоставляется для эксплуатации объекта, указанного в подпункте а) пункта 2.2 Договора (код функционального использования (Кн) 3.12, 3.2, 3.11, 2.2, 11.4, 1.5»;

- принять пункт 6.3.3 договора аренды земельного участка в следующей редакции: «Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату».

- пункты 1.4, 5.2, 5.2-1, 5.3, 5.4, 5.5, 6.3.5, 6.3.5-1, 6.3.6, 6.3.8, 6.3.9, 6.3.10, 6.3.11, 6.3.12, 7.7, 7.11 исключить из договора аренды земельного участка.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования. Представитель ответчика возражал против исковых требований по доводам, изложенным в отзыве.

Судом на основании материалов дела установлены следующие фактические обстоятельства.

Обществу на праве собственности принадлежит объект недвижимости (паркинг) по адресу: Санкт-Петербург, пр. Сизова, д. 9, лит. А площадью 6408,4 кв. м, кадастровый номер 78:34:0413001:8935 (далее – Здание). Здание расположено на земельном участке площадью 5963 кв. м, расположенном под указанным объектом недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, Байконурская улица, участок 1 (южнее дома 22, литера А по проспекту Испытателей), кадастровый номер 78:34:0413001:33 (далее – Участок).

30.11.2016 Общество обратилось в Комитет с заявлением вх. № 145453-32/16 о предоставлении на условиях договора аренды на срок 49 лет указанного Участка.

В нарушение вышеуказанных норм права в установленный срок проект договора аренды, либо решение об отказе в предоставлении Участка Комитетом не были подготовлены и не направлены Обществу.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.02.2017 по делу №А56-2258/2017 признано незаконным бездействие Комитета по вопросу предоставления Обществу на условиях договора аренды на срок 49 лет земельного участка площадью 5963 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Байконурская улица, участок 1 (южнее дома 22, литера А по проспекту Испытателей), кадастровый номер 78:34:0413001:33 и на него возложена обязанность в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу рассмотреть заявление Общества от 30.11.2016 в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и совершить одно из действий, предусмотренных подпунктом 1 или подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ.

После вынесения указанного решения 20.04.2017 истец получил от ответчика для подписания проект договора аренды земельного участка № 17/ЗД-07079 (далее – Проект договора) в отношении указанного Участка.

19.05.2017 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к Проекту договора. В протоколе истец предложил пункты 5.2, 5.2-1, 5.3, 5.4, 5.5, 6.3.5, 6.3.5-1, 6.3.6, 6.3.8, 6.3.9, 6.3.10, 6.3.11, 6.3.12, 7.7 и 7.11 исключить из проекта договора; а пункты 1.4, 3.4 и 3.9 изложить в предложенной Обществом редакции.

Протокол разногласий получен Комитетом 23.05.2017.

Поскольку от Комитета извещения о принятии договора в редакции, предложенной истцом, либо об отклонении протокола разногласий не поступило, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, выслушав представителей сторон в судебном заседании, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- Гражданский кодекс, Кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).

Таким образом, вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

В отношении пунктов 3.4 и 3.9 договора аренды земельного участка.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (абзац второй пункта 3 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно статье 2 Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» размер арендной платы за земельный участок определяется в соответствии с Методикой определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, если иное не предусмотрено федеральным законодательством и названным Законом.

В спорный период арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории Санкт-Петербурга, определяется на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее – Постановление № 1379).

В соответствии с пунктом 2.3 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике, утвержденного Постановлением № 1379, коэффициент функционального использования территории определяется в соответствии с приложением 4 к данному постановлению.

В силу пунктов 2.7, 2.8 приложения 1 к Постановлению № 1379 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн – 18.0. Иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства ГУП «ГУИОН», а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка. Указанная ведомость инвентаризации земельного участка представляется: при определении применяемого при расчете арендной платы Кф (при заключении договора аренды либо изменении площади функционального использования земельного участка), за исключением случая установления в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка;

Судом установлено, что истец при заключении договора представил ответчику Ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 15.05.2017 рег. №47240Г-17/1, выполненную ГУП «ГУИОН», согласно расчету, являющемуся приложением к ведомости, арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 78:34:0413001:33, площадью 5963 кв. м составляет 549 079 руб. 75 коп. в квартал и 2 196 319 руб. в год (код функционального использования (Кн) 3.12, 3.2, 3.11, 2.2, 11.4 и 1.5).

В связи с этим разногласия, возникшие по пунктам 3.4 и 3.9 договора аренды земельного участка в части установления размера арендной платы, подлежат урегулированию в редакции Общества с учетом ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной ГУП «ГУИОН».

Поскольку размер арендной платы подлежит определению на основании ведомости инвентаризации земельного участка, в которой указаны коды функционального использования (Кн), то оснований для дополнительного дублирования кодов функционального использования (Кн) в пункте 1.2 суд не усматривает.

Относительно пункта 1.4 договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указал, что, поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

В связи с этим требование истца об исключении пункта 1.4 из договора является обоснованным.

В отношении исключения из договора пунктов 5.2, 5.2-1, 5.3, 5.4, 5.5, 6.3.5, 6.3.5-1, 6.3.6, 6.3.8, 6.3.9, 6.3.10, 6.3.11, 6.3.12, 7.7 и 7.11, а также принятия пункта 6.3.3 в редакции протокола разногласий Общества.

Возражая против иска в этой части, Комитет ссылается на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее – Постановление Пленума № 16) норма определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Согласно пункту 3 Постановления Пленума № 16 при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

Пункты 5.2, 5.2-1, 5.3, 5.4, 5.5, 6.3.5, 6.3.5-1, 6.3.6, 6.3.8, 6.3.9, 6.3.10, 6.3.11, 6.3.12, 7.7, 7.11, предложенные к исключению из проекта Договора истцом, а также пункт 6.3.3, возлагают на арендатора предусмотренные законом обязанности (пункты 6.3.6, 6.3.8, 6.3.9, 6.3.10, 6.3.11, 6.3.12, 7.7, 7.11); отвечают общим принципам разумности и соразмерности меры ответственности за нарушение договорных обязательств (пункты 5.2, 5.2-1, 5.3, 5.4, 5.5, 6.3.3), не нарушают баланс интересов сторон в пользу Комитета (пункты 5.2, 5.2-1, 5.3, 5.4, 5.5, 6.3.5, 6.3.5-1, 6.3.6, 6.3.8, 6.3.9, 6.3.10, 6.3.11, 6.3.12, 7.7, 7.11).

Предложенная Комитетом редакция указанных пунктов договора соответствует форме договора аренды земельного участка, утвержденной распоряжением КУГИ от 01.03.1995 № 102-р "Об утверждении формы примерного договора аренды земельного участка", соответствует требованиям действующего законодательства, является типовой и на таких условиях Комитет заключает все аналогичные сделки по предоставлению земельных участков в аренду.

С учетом изложенного, суд считает, что пункты 3.4 и 3.9 договора подлежат изложению в редакции Общества, пункты 1.2, 5.2, 5.2-1, 5.3, 5.4, 5.5, 6.3.3, 6.3.5, 6.3.5-1, 6.3.6, 6.3.8, 6.3.9, 6.3.10, 6.3.11, 6.3.12, 7.7, 7.11 – в редакции Комитета, пункт 1.4 подлежит исключению из Договора, как противоречащий нормам статьи 22 ЗК РФ.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

урегулировать разногласия при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 78:34:0413001:33, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Байконурская улица, участок 1 (южнее дома 22, литера А по проспекту Испытателей), изложив пункты 3.4 и 3.9 договора в редакции общества с ограниченной ответственностью «Байконур»:

«3.4 Арендная плата за пользование Участком устанавливается в рублях.

Величина годовой арендной платы (Агод) за пользование Участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 2 196 319 руб. (два миллиона сто девяносто шесть тысяч триста девятнадцать) руб.

Плата за аренду Участка в квартал (Акварт) при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 549 079 руб. 75 коп.

В 2017 году величина Кд составляет 1.2.

В десятидневный срок с даты предоставления Арендатором ведомости (или новой ведомости) инвентаризации Участка, подготовленной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», Арендодатель осуществляет перерасчет арендной платы в соответствии с указанной ведомостью инвентаризации Участка (при условии соблюдения требования абзаца 2 пункта 1.2 Договора), и направляет Арендатору подписанный проект дополнительного соглашения к Договору, устанавливающего новую величину арендной платы».

«3.9 Арендная плата за первый платежный период в размере 549 079 руб. 75 коп. вносится в течение двадцати дней со дня подписания Договора. Первый платежный период признается равным трем месяцам».

Пункты 1.2, 5.2, 5.2-1, 5.3, 5.4, 5.5, 6.3.3, 6.3.5, 6.3.5-1, 6.3.6, 6.3.8, 6.3.9, 6.3.10, 6.3.11, 6.3.12, 7.7, 7.11 изложить в редакции проекта договора аренды № 17/ЗД-07079 Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, полученного обществом с ограниченной ответственностью «Байконур» 30.06.2017.

Пункт 1.4 исключить из договора аренды земельного участка с кадастровым номером 78:34:0413001:33, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Байконурская улица, участок 1 (южнее дома 22, литера А по проспекту Испытателей),

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Байконур» 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Герасимова Е.А.